Исследования
гайды по недвижимости Бали
Развёрнутые гайды по недвижимости Бали для иностранных покупателей — на данных CRM, рынка и цен.
27 июля 2026 г.
Земля LSD на Бали: проверьте защищённые рисовые поля до покупки (2026)
LSD — защищённые рисовые земли Бали, где обычно нельзя строить. Как проверить статус участка до внесения задатка, по данным на начало 2026.
25 июля 2026 г.
Что такое земля girik на Бали и почему это рискованно (2026)
Girik на Бали — старое свидетельство по обычному праву, а не сертификат BPN. Почему это рискованно и что требовать до покупки земли.
23 июля 2026 г.
Красная зона Бали: коммерческая земля под магазины и кафе (2026)
Красная зона Бали — это коммерческая земля под магазины, кафе и офисы. Как иностранцу строить через PT PMA и код KBLI и как проверить участок.
19 июля 2026 г.
Что такое RDTR и ITR на Бали? Документы зонирования участка (2026)
RDTR — детальный план зонирования Бали, ITR — выписка по конкретному участку. Вместе решают, что можно легально строить или сдавать. Как проверить.
17 июля 2026 г.
Вилла на Бали без PBG или SLF: риски и легализация (2026)
Многие вторичные виллы на Бали продают без действующего PBG или SLF. Чем это грозит для страховки, перепродажи, можно ли легализовать и как учесть в цене.
15 июля 2026 г.
Что такое IMB на Бали? Старое разрешение на строительство и что его заменило (2026)
IMB - старое разрешение на строительство на Бали, заменённое на PBG в 2021. Что значит термин, почему он ещё в ходу на вторичке и что проверять.
12 июля 2026 г.
Зона Orange на Бали: земля mixed-use для иностранцев (2026)
Что земля зоны Orange (mixed-use) на Бали разрешает иностранцу строить, где жить и что сдавать, как проверить участок и не ошибиться с лицензиями.
10 июля 2026 г.
Что такое banjar на Бали? Совет общины, который влияет на владельца (2026)
Banjar - традиционный соседский совет на Бали: adat, взносы и местные правила. Как он влияет на иностранного владельца виллы в 2026 году.
6 июля 2026 г.
Что такое OSS и KBLI в Индонезии? Лицензии на аренду вилл (2026)
OSS и KBLI для аренды вилл на Бали: как PT PMA получает NIB, зачем нужен верный код деятельности и почему зонирование решает легальность аренды.
4 июля 2026 г.
Отступы (sempadan) на Бали 2026: от пляжа, реки и дороги
Отступы (sempadan) на Бали: прибрежные ~100 м, отступы от рек и дорог, как они уменьшают площадь под застройку и как проверить участок.
1 июля 2026 г.
Что такое NIB в Индонезии? Бизнес-номер для аренды виллы (2026)
NIB - бизнес-номер компании в Индонезии из системы OSS. Что это, как связан с кодами KBLI и PT PMA и почему важен для легальной аренды на Бали.
28 июня 2026 г.
Зона Pink (туристическая) на Бали: где краткосрочная аренда легальна (2026)
Зона Pink на Бали — где краткосрочную аренду можно полностью лицензировать. Что она разрешает, почему земля дороже и как проверить участок.
27 июня 2026 г.
Что такое NPWP в Индонезии? Налоговый номер за вашей виллой (2026)
NPWP — индонезийский аналог ИНН. Кому он нужен, чтобы купить, владеть или сдавать виллу на Бали, и как он связан с BPHTB, PPh и PT PMA в 2026.
23 июня 2026 г.
KDB и KLB на Бали: сколько реально можно построить на участке (2026)
KDB ограничивает пятно застройки виллы, KLB — общую площадь этажей на Бали. Что значат коэффициенты, как различаются по районам и как проверить участок.
20 июня 2026 г.
PBB и NJOP на Бали: основы ежегодного налога на землю для собственников (2026)
PBB и NJOP простыми словами: как на Бали считают ежегодный налог на землю и строения, сколько платит владелец и зачем знать NJOP при покупке.
16 июня 2026 г.
Green zone на Бали: почему земля дешёвая и что с ней можно делать (2026)
Земля green zone на Бали дешёвая, потому что там обычно нельзя строить и сдавать. Что запрещает статус, что разрешено законом и как проверить участок.
16 июня 2026 г.
Что такое nominee-соглашение на Бали? Разбор риска (2026)
Nominee-соглашение позволяет индонезийцу держать фрихолд на Бали за иностранца. Индонезийское право его не признаёт. Разбираем риски и законные пути.
11 июня 2026 г.
Как самому проверить зонирование участка на Бали: GISTARU и карты cek zonasi (2026)
Проверьте зонирование участка на Бали сами, до доверия продавцу: карты GISTARU и cek zonasi, чтение цветового слоя и сверка с ITR.
11 июня 2026 г.
Что такое BPN? Земельное ведомство Индонезии и ваш сертификат (2026)
Что такое BPN? Национальное земельное агентство Индонезии ведёт реестр и выдаёт сертификат на землю. Как проверить титул до покупки.
10 июня 2026 г.
Бутик-отель на Бали: гостиничный бизнес 6-12 номеров для иностранцев
Инвестиции в бутик-отель на Бали: модель 6-12 номеров, вход $95K-$500K, лицензии KBLI для иностранцев, экономика операторов, ликвидность выхода.
10 июня 2026 г.
Первая недвижимость на Бали: начать со студии или 1BR (2026)
Начать с малого: студия или 1BR как первый актив на Бали, кривая обучения, размещение капитала, переход к 2-3BR через 12-24 месяца.
9 июня 2026 г.
Покупатель за наличные vs в рассрочку на Бали: кому реальная скидка
Покупатель виллы на Бали за наличные vs в рассрочку: как 100% сразу или схема 80/20 влияют на скидку, бонусы от застройщика и итоговую стоимость в 2026.
9 июня 2026 г.
Вилла на Бали для жизни, а не для инвестиций: другая математика (2026)
Покупка виллы на Бали для собственной жизни: альтернативные издержки, выбор района, юридическая структура, выход без доходности.
7 июня 2026 г.
Вилла на Бали у мечети, церкви или храма: гид покупателя 2026
Недвижимость Бали рядом с мечетями, церквями, индуистскими храмами: где покупать, логика пятничной молитвы и халяльной логистики.
7 июня 2026 г.
Бали vs Sumba, Lombok, Sumatra, Nusa Penida: сравнение (2026)
За пределами Бали: покупка недвижимости на Sumba, Lombok, Sumatra, Nusa Penida. Связность, цены на землю, регуляторика, где каждый маршрут выигрывает.
7 июня 2026 г.
Что такое Pondok Wisata на Бали? Лицензия на аренду виллы (2026)
Pondok Wisata — индонезийская туристическая лицензия для посуточной аренды виллы на Бали. Как она связана с pink-зоной и NIB и что проверить первым.
5 июня 2026 г.
Кастомизация офф-план виллы на Бали: что реально можно изменить
Кастомизация офф-план виллы на Бали: планировка, конструктив, отделка, FF&E. Что договариваемо, что зафиксировано, и когда сроки решают в 2026.
5 июня 2026 г.
Зона Yellow на Бали: стройка, аренда и коммерческая ловушка (2026)
Что зона Yellow на Бали разрешает строить и сдавать и почему посуточная аренда в жилой зоне — ловушка для иностранных собственников.
3 июня 2026 г.
Перепродажа off-plan на Бали до handover: cessie и novation (2026)
Перепродажа off-plan на Бали до handover: cessie, novation, согласие застройщика, тайминг налога на прирост капитала и реальный пул покупателей.
2 июня 2026 г.
Покупка виллы на Бали после развода или жизненной перемены (2026)
Покупка виллы на Бали в момент жизненной перемены: развод, переезд, ранний выход на пенсию. Структуры владения, финансовая картина, как начать заново.
2 июня 2026 г.
Notaris и PPAT на Бали: кто и что делает в вашей сделке (2026)
Notaris удостоверяет акты; PPAT оформляет акты передачи земли (AJB). Кто и что делает на каждом этапе покупки недвижимости на Бали в 2026.
1 июня 2026 г.
Как проверить обещанный девелопером ROI на Бали: чек-лист (2026)
Как проверить обещанный девелопером ROI на Бали до подписания: аудит текущей выручки, occupancy, ловушки гарантированной доходности и lock-in.
29 мая 2026 г.
Что такое Hak Sewa на Бали? Право лизхолда для иностранцев (2026)
Hak Sewa - индонезийское право аренды в основе лизхолда на Бали: что это для иностранцев, срок, продление и отличие от Hak Pakai.
25 мая 2026 г.
Сезонность аренды вилл на Бали: почему годовой ROI обманывает
Сезонность аренды на Бали 2026: ADR и загрузка в пик и плечо, почему усреднённый годовой ROI обманчив и как честно моделировать денежный поток.
23 мая 2026 г.
Резиденции Бали: Marriott, Banyan Tree, Hyatt и реальная математика
Брендированные резиденции на Бали: цены Marriott, Banyan Tree, Hyatt и Bulgari, реальная чистая доходность и где истончается вторичный рынок к 2026.
23 мая 2026 г.
Бали за пределами Чангу: Переренан, Сесех, Чемаги, Табанан, Бингин
Куда уходят деньги на Бали после переоценки Чангу: реальные медианы, где живёт арбитраж и что значит пик предложения 2026 для момента входа.
23 мая 2026 г.
Купить землю или готовую виллу на Бали: расчёт для иностранцев
Купить землю и построить vs готовая вилла на Бали: цены за are, стройка в USD за м², 18-30 месяцев строительства, и когда какой путь выигрывает.
23 мая 2026 г.
Договор управления виллой на Бали: гайд для иностранцев 2026
Как реально работает договор управления виллой на Бали в 2026: revenue share или фикс, метрики качества, права аудита, условия выхода и красные флаги.
23 мая 2026 г.
Содержание виллы на Бали в 2026: персонал, бассейн, banjar
Содержание виллы на Бали в 2026: зарплаты персонала, химия для бассейна, взносы в банджар, бонусы THR, коммунальные платежи и реальный годовой OpEx.
22 мая 2026 г.
Банкротство застройщика на Бали: как иностранцу вернуть депозит (2026)
Что происходит с деньгами при банкротстве застройщика на Бали: PKPU и Kepailitan, реальность эскроу и пункты договора, которые защищают депозит.
22 мая 2026 г.
Hak Pakai для иностранцев на Бали: разбор 2026
Единственный прямой титул на землю для иностранца на Бали: механика Hak Pakai, право, стоимость, сроки и почему чаще выбирают leasehold.
22 мая 2026 г.
PBG и IMB на Бали: строительные разрешения для иностранцев (2026)
Что заменило IMB в 2021 году, зачем нужны PBG и SLF одновременно и как иностранному покупателю на Бали проверить разрешения до внесения депозита.
22 мая 2026 г.
Недвижимость на Бали в USD или IDR: валютный риск для иностранцев
Почему off-plan на Бали котируют в USD, а расчёт идёт в IDR, как SPA фиксирует валютную оговорку и как иностранному покупателю хеджировать FX-риск.
22 мая 2026 г.
Наследование недвижимости на Бали для иностранцев: гид 2026
Как лизхолд, Hak Pakai и недвижимость через PT PMA переходят к наследникам: wasiat, признание иностранного завещания, требования и налоги.
22 мая 2026 г.
Что такое AJB на Бали? Акт купли-продажи и почему это не право собственности (2026)
AJB (Akta Jual Beli) — акт купли-продажи на Бали, подписываемый у PPAT. Почему он подтверждает сделку, но не даёт титул, и что проверить.
19 мая 2026 г.
Как купить недвижимость на Бали с партнёром: совместное владение
Как иностранцы оформляют совместную покупку недвижимости на Бали в 2026: акционеры PT PMA, совместный лизхолд, дедлоки и схемы выхода.
19 мая 2026 г.
Первая поездка за недвижимостью на Бали: маршрут на 7 дней (2026)
Маршрут разведочной поездки на Бали для покупателей: Чангу, Улувату и Убуд. Что смотреть, что пропустить, почему не подписывать в первый приезд.
19 мая 2026 г.
Как иностранцу профинансировать покупку недвижимости на Бали в 2026
Как иностранцы финансируют покупку на Бали в 2026: почему индонезийская ипотека закрыта, когда работает рефинанс на родине и чего избегать.
19 мая 2026 г.
Покупка готовой виллы на Бали: вторичный рынок (2026)
Как купить готовую виллу на Бали в 2026: где искать предложения, как считать остаток лизхолда, due diligence по готовому объекту и где цена действительно справедлива.
18 мая 2026 г.
Что такое PPJB на Бали? Обязывающее предсоглашение о покупке (2026)
PPJB на Бали: обязывающее предварительное соглашение, которое регулирует ваши платежи на стадии строительства и обязательства застройщика до акта AJB.
13 мая 2026 г.
Что такое HGB на Бали? Право на застройку для иностранных компаний (2026)
HGB на Бали - это право на застройку. Как им владеет PT PMA, срок, продление и чем он отличается от SHM, Hak Pakai и лизхолда.
9 мая 2026 г.
Что такое BPHTB на Бали? Налог покупателя на передачу прав (2026)
BPHTB — налог покупателя на приобретение земли и строения на Бали. Кто платит, как считается и когда наступает срок при покупке в 2026 году.
4 мая 2026 г.
Что такое SHM на Бали? Фрихолд-титул для иностранцев (2026)
SHM (Sertifikat Hak Milik): сильнейший фрихолд-титул Индонезии, но владеть им могут только граждане. Что это значит для иностранцев на Бали.
30 апреля 2026 г.
Что такое KITAP в Индонезии? Постоянное проживание для владельцев (2026)
KITAP - разрешение на постоянное проживание в Индонезии. Как получить его через KITAS или брак и почему оно не даёт иностранцу полную собственность.
23 апреля 2026 г.
Что такое KKPR на Бали? Соответствие землепользования (2026)
KKPR - подтверждение соответствия землепользования на Бали: застройка отвечает зональному плану. Что это, почему важнее PBG, как проверить.
22 апреля 2026 г.
Стратегия выхода из недвижимости на Бали: перепродажа, ликвидность и налог на прирост капитала (2026)
Перепродажа виллы на Бали: сроки выхода, пул покупателей, налог на прирост капитала, механика переуступки лизхолда и что реально влияет на цену.
22 апреля 2026 г.
Землетрясения и стихийные бедствия на Бали: как застраховаться (2026)
Страхование недвижимости на Бали: землетрясения, цунами, наводнения, пожары. Что доступно, сколько стоит и что реально стоит покупать иностранному собственнику.
22 апреля 2026 г.
Оплата недвижимости на Бали через USDT, криптовалюту или международный банковский перевод (2026)
Как оплатить недвижимость на Бали из-за рубежа: международный банковский перевод, USDT/крипта, маршрут через Сингапур. Юридические, стоимостные и практические аспекты.
22 апреля 2026 г.
Графики оплаты недвижимости на Бали (2026): первый взнос, этапы и правило 80/20
Графики оплаты недвижимости на Бали для иностранцев: первый взнос, поэтапные транши, правило 80/20, ограничения по ипотеке и рычаги переговоров.
22 апреля 2026 г.
Все налоги и сборы при покупке недвижимости на Бали (PPN, BPHTB, notaris), редакция 2026
Налоги при покупке недвижимости на Бали в 2026: PPN, BPHTB, услуги notaris, PBB, PPh на арендный доход для резидентов и нерезидентов, плюс льгота PPN-DTP 2026 года.
22 апреля 2026 г.
Недвижимость на Бали до $150K / $300K / $500K: что реально входит в каждый ценовой сегмент (2026)
Недвижимость Бали по ценовым сегментам в 2026: что реально покупается за $150K, $300K и $500K — глубина продукта, $/м² и структура локальных рынков.
22 апреля 2026 г.
Управление арендой и Airbnb на Бали: юридический и операционный гид для иностранных собственников (2026)
Управление арендой и Airbnb на Бали для иностранных собственников: лицензия pondok wisata, комиссии управляющих компаний, легальность зон и реалистичная математика доходности в 2026.
22 апреля 2026 г.
Студия, 1BR, 2BR или 3BR на Бали: какой формат вилл реально работает (2026)
Разбор форматов вилл на Бали: студия / 1BR / 2BR / 3BR — цены, $/м², типичные размеры, под какую аренду подходят и какая конфигурация лучше работает по локациям в 2026.
22 апреля 2026 г.
Электричество, вода и интернет на вилле на Бали: реальные ежемесячные расходы (2026)
Коммунальные расходы на вилле на Бали: электричество PLN, вода (PDAM или скважина), интернет, газ. Реальные суммы в месяц, апгрейды мощности и операционные нюансы.
22 апреля 2026 г.
Бали vs Пхукет vs Дубай vs Португалия: сравнение инвестиций в недвижимость (2026)
Сравнение Бали с Пхукетом, Дубаем и Португалией: цены, доходность, формы владения, ВНЖ и какой рынок подходит какому инвестору в 2026 году.
22 апреля 2026 г.
Зонирование Бали 101: розовые, жёлтые, зелёные зоны и что в каждой можно строить и сдавать (2026)
Зонирование Бали понятным языком: розовые, жёлтые, зелёные зоны, что можно строить, где разрешён Airbnb и как проверить участок до покупки.
22 апреля 2026 г.
Покупка недвижимости на Бали с детьми: школы, районы и семейный расчёт (2026)
Семейная покупка недвижимости на Бали: подходящие районы для детей, международные школы, медицина, переезд против инвестиций и что меняется при покупке семьёй.
22 апреля 2026 г.
Чангу, Улувату или Убуд: где покупать недвижимость на Бали в 2026
Чангу, Улувату, Убуд — медианные цены, $/м², глубина предложения и какой район подходит под ваш бюджет и стратегию в 2026.
22 апреля 2026 г.
Может ли иностранец купить недвижимость на Бали? Правила 2026: KITAS, PT PMA и Hak Pakai
Правила владения недвижимостью на Бали для иностранцев в 2026: KITAS, PT PMA, Hak Pakai, Second Home Visa и реальные юридические структуры покупки.
22 апреля 2026 г.
«Fully furnished» на Бали: что реально входит в продажу виллы (2026)
Гид по виллам Бали с полной меблировкой: что реально входит, стоимость furniture-pack vs DIY и что покупателю проверить до подписания.
22 апреля 2026 г.
Как оценить застройщика на Бали до внесения депозита (чек-лист покупателя 2026)
Чек-лист оценки балийского застройщика для иностранного покупателя: что проверить, какие красные флаги поймать и какие вопросы задать до депозита.
22 апреля 2026 г.
Как осмотреть виллу на Бали удалённо: планирование выездного визита (2026)
Как осмотреть виллу на Бали: удалённая проверка из-за рубежа, что проверять на месте, реалистичный 5-дневный маршрут поездки и чек-лист осмотра.
22 апреля 2026 г.
Off-plan на Бали (2026): сроки, сдача и что делать при задержке
Off-plan на Бали: что значат заявленные сроки сдачи, пик ввода в 2026, защита покупателя и порядок действий, если стройка сдвигается.
22 апреля 2026 г.
Реальный ROI виллы на Бали в 2026: как на самом деле выглядят 10% / 15% / 20%
ROI виллы на Бали в 2026: как читать pro-forma, gross против net, реалистичная загрузка и почему «гарантия 15%» — это маркетинговый красный флаг.
21 апреля 2026 г.
Лизхолд и фрихолд на Бали (2026): что иностранцы реально оформляют
Лизхолд и фрихолд на Бали для иностранцев в 2026: реальные данные по формам владения, средний срок аренды 29 лет, наценка 20% за фрихолд и как проверить титул.
19 апреля 2026 г.
Что такое KITAS на Бали? Разрешения на пребывание для владельцев недвижимости (2026)
KITAS на Бали: что такое Kartu Izin Tinggal Terbatas, основные разрешения на пребывание и почему покупка недвижимости не даёт ВНЖ.
14 апреля 2026 г.
Что такое SLF на Бали? Сертификат пригодности здания (2026)
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — балийский сертификат пригодности здания. Его выдают после стройки: без него виллу нельзя легально заселять и сдавать.
10 апреля 2026 г.
Что такое PT PMA на Бали? Владение через иностранную компанию (2026)
PT PMA: иностранная компания в Индонезии, через которую оформляют недвижимость на Бали (HGB, Hak Pakai) и легально сдают жильё в 2026 году.
5 апреля 2026 г.
Что такое PBG на Бали? Строительное разрешение для иностранных владельцев (2026)
PBG - согласование постройки в Индонезии, заменившее IMB в 2021 году. Что разрешение значит для иностранных покупателей off-plan на Бали.