Что такое SHM на Бали? Фрихолд-титул для иностранцев (2026)

SHM расшифровывается как Sertifikat Hak Milik, сертификат права собственности (Hak Milik), и это самый сильный фрихолд-титул в Индонезии. Именно его чаще всего называют по имени иностранные покупатели. Загвоздка в том, о чём в рекламе обычно умалчивают: SHM доступен только гражданам Индонезии, и иностранец не может владеть SHM напрямую. Если вам предлагают «фрихолд на ваше имя» на балийскую виллу, за этой формулировкой скрывается многое.

Фрихолд вообще возможен?

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Наблюдение Anteya: примерно каждый четвёртый серьёзный покупатель поднимает тему «фрихолда на моё имя» уже в первых сообщениях, и это один из самых частых первых вопросов по объектам в Улувату и Бингине. Титул, который закрывает этот запрос для иностранца, обычно оказывается не SHM.

!(/images/hero.jpg)

Что такое SHM на самом деле

Hak Milik представляет собой самый полный набор прав на землю, который признаёт индонезийское право: бессрочное, наследуемое, передаваемое и пригодное как залог по ипотеке. Сертификат, подтверждающий это право, и есть SHM. Когда индонезиец говорит, что земля у него в полной собственности, он имеет в виду именно этот титул.

Два свойства делают его эталоном. Он не имеет срока действия, поэтому нет отсчёта времени до переговоров о продлении, и это самый чистый титул для ипотеки или перепродажи. Ограничение заложено в саму правовую конструкцию: по индонезийскому Основному аграрному закону (Закон № 5 от 1960 года) Hak Milik могут иметь только физические лица с гражданством Индонезии.

Почему иностранец не может владеть SHM напрямую

Ограничение связано с гражданством, а не с деньгами, статусом резидента или годами, прожитыми на острове. Иностранец с KITAS, бизнесом и десятью годами жизни в Чангу всё равно остаётся за пределами круга лиц, которым разрешено иметь Hak Milik.

Значит, любой балийский объект, который продают иностранцу как «фрихолд», либо использует это слово вольно, подразумевая долгую аренду с возможностью продления, либо указывает на структуру, где SHM держит индонезийская сторона. Честный вопрос звучит не «фрихолд ли это?», а «какой титул я на самом деле получаю и на чьё имя?».

Под каким земельным титулом продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или лизхолд)?

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

См. наш разбор лизхолда и фрихолда на Бали.

Какие пути реально используют иностранцы

Есть три основные структуры, каждая со своим компромиссом.

Hak Pakai (право пользования) ближе всего к титулу на собственное имя из того, что доступно иностранцу как физическому лицу. Оно доступно иностранцам с видом на жительство (KITAS или KITAP) на основании Постановления Правительства № 18 от 2021 года и предоставляется на определённый срок с возможностью продления. Подробнее об этом в нашем гиде по владению через Hak Pakai на Бали.

HGB через PT PMA. Hak Guna Bangunan (право на застройку) держите не вы, а индонезийская компания с иностранными инвестициями (PT PMA), которой владеете вы. Компания держит право на застройку, а вы держите компанию. Как это связано с визами, разобрано в нашем обзоре иностранного владения, KITAS и PT PMA.

Лизхолд (Hak Sewa). Землёй вы не владеете, у вас есть долгосрочная аренда, обычно на срок от 25 до 30 лет, как правило с договорным правом продления. Продление именно договорное, а не автоматическое по закону, поэтому вся ценность сосредоточена в пункте о продлении.

Если это лизхолд, каков точный срок аренды, какие права на продление и сколько лет осталось на сегодня?

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

!(/images/title-documents.jpg)

Ловушка с номинальным владельцем (nominee)

Четвёртый «путь» заслуживает наибольшей осторожности: оформление объекта с SHM на индонезийского «номинального владельца» (nominee) с побочным соглашением, которое должно вернуть контроль иностранцу.

Здесь нужна точность. Индонезийское аграрное право не признаёт номинальное владение землёй, и индонезийские суды неоднократно признавали такие побочные договорённости недействительными, поэтому бумаги, призванные защитить иностранца, могут не сработать при проверке. Если сделка работает только как номинальная схема, это сигнал, а не короткий путь. Инвестиционный портал BKPM на bkpm.go.id и англоязычные обзоры фирм вроде SSEK полезны как справка, прежде чем вы возьмёте на себя обязательства.

Что проверить перед подписанием

Какой сертификат я получаю: SHM, HGB, Hak Pakai или аренду? Получите это письменно.
На чьё имя он оформлен? Если в ответе фигурирует nominee, возьмите независимую консультацию.
По лизхолду: сколько лет осталось сегодня и что обещает пункт о продлении, по какой цене?
Разрешено ли назначение земли под ваши цели (жилое против туристическо-коммерческого для посуточной аренды)?
Привлеките независимого notaris (нотариуса) для проверки сертификата в земельном управлении.

Есть ли какие-то особенности по лизхолду и как здесь обычно устроен план оплаты?

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Сначала разберитесь с титулом; цена и даты передачи важны только после того, как вы понимаете, что именно покупаете. Более подробный разбор будет в TODO: Wave 4 PT PMA deep-dive.

FAQ

Можно ли иностранцу купить фрихолд на Бали?

Не в виде SHM на собственное имя: фрихолд Hak Milik доступен только гражданам Индонезии. Иностранцы используют Hak Pakai, HGB через компанию PT PMA или лизхолд. «Фрихолд» для иностранца обычно означает долгую аренду с возможностью продления, поэтому спрашивайте, какой титул вы получаете на самом деле.

Под каким земельным титулом продаётся каждая вилла: Hak Pakai, HGB или лизхолд?

Попросите продавца зафиксировать это письменно; три варианта сильно отличаются. Hak Pakai может быть оформлен на имя иностранца-резидента, HGB держит ваша компания PT PMA, а лизхолд означает, что у вас аренда, а не земля.

В чём разница между SHM и Hak Pakai?

SHM (Hak Milik) даёт бессрочный фрихолд и доступен только гражданам Индонезии. Hak Pakai означает определённое, продлеваемое право пользования землёй, доступное иностранцам-резидентам. Это самое близкое к титулу на собственное имя, что доступно иностранцу, но это право пользования, а не бессрочная собственность.

Если это лизхолд, каков точный срок аренды и права на продление?

Балийская аренда обычно составляет от 25 до 30 лет, часто с договорным правом продления. Поскольку продление договорное, а не автоматическое по закону, внимательно читайте этот пункт: сколько он стоит и чьё согласие требуется.

Безопасна ли номинальная схема (nominee) для владения SHM?

Считайте её высокорисковой. Индонезийское аграрное право не признаёт номинальное владение, и суды неоднократно признавали такие побочные соглашения недействительными. Если покупка работает только через nominee, сначала возьмите независимую юридическую консультацию.

Anteya Research является редакционным подразделением Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с базой на Бали. Эта статья отражает закономерности из тысяч разговоров с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM с 2023 по 2026 год, и дополнена наблюдениями нашей команды на Бали.

Это общая информация, а не юридическая консультация; правила меняются, а ситуации различаются, поэтому по вашей конкретной сделке обращайтесь к лицензированному индонезийскому notaris.

Смотреть проекты на Бали → Связаться с Anteya →