SHM à Bali : la pleine propriété pour les étrangers (2026)

SHM signifie Sertifikat Hak Milik, le certificat du droit de propriété (Hak Milik), et c'est le titre de pleine propriété (freehold) le plus solide d'Indonésie. C'est aussi celui que les acheteurs étrangers réclament le plus souvent par son nom. Le hic, c'est la partie que le marketing met rarement en avant: le SHM est réservé aux citoyens indonésiens, et un étranger ne peut pas détenir un SHM directement. Si l'on vous propose la «pleine propriété à votre nom» sur une villa balinaise, cette formule cache bien des choses.

La pleine propriété est-elle possible ?

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Observation Anteya: environ un acheteur sérieux sur quatre évoque la «pleine propriété à mon nom» dès ses premiers messages, et c'est l'une des entrées en matière les plus fréquentes sur les demandes concernant Uluwatu et Bingin. Le titre qui répond à cette demande pour un étranger n'est généralement pas le SHM.

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Ce qu'est réellement un SHM

Le Hak Milik est l'ensemble de droits fonciers le plus complet que le droit indonésien accorde: perpétuel, transmissible par héritage, cessible et utilisable comme garantie hypothécaire. Le certificat qui l'atteste est le SHM. Quand les Indonésiens parlent de posséder un terrain en propre, c'est ce titre qu'ils désignent.

Deux caractéristiques en font la référence. Il n'expire jamais, donc aucun compte à rebours ne court vers une négociation de renouvellement, et c'est le titre le plus simple à hypothéquer ou à revendre. La restriction est inscrite dans le cadre lui-même: en vertu de la loi agraire fondamentale indonésienne (loi n° 5 de 1960), le Hak Milik ne peut être détenu que par des personnes physiques indonésiennes.

Pourquoi un étranger ne peut pas détenir un SHM directement

La restriction porte sur la citoyenneté, pas sur l'argent, la résidence ou les années passées sur l'île. Un étranger titulaire d'un KITAS, avec une entreprise et dix ans à Canggu, reste en dehors de la catégorie de personnes autorisées à détenir un Hak Milik.

Ainsi, tout bien balinais vendu à un étranger comme «freehold» emploie soit le mot au sens large, pour désigner un bail long et prorogeable, soit renvoie à un montage où le SHM est détenu par une partie indonésienne. La vraie question n'est pas «est-ce du freehold ?» mais «quel titre est-ce que je détiens réellement, et à quel nom ?».

Sous quel titre foncier chaque villa est-elle vendue (Hak Pakai, HGB ou leasehold) ?

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Consultez notre explication leasehold vs freehold à Bali.

Les voies que les étrangers utilisent réellement

Il existe trois montages courants, chacun avec son compromis.

Hak Pakai (droit d'usage) est ce qui se rapproche le plus d'un titre au nom propre pour un étranger en tant que personne physique. Il est ouvert aux étrangers titulaires d'un permis de séjour (KITAS ou KITAP), en vertu du règlement gouvernemental n° 18 de 2021, et accordé pour une durée déterminée et prorogeable. Le détail approfondi se trouve dans notre guide de la propriété via Hak Pakai à Bali.

HGB via une PT PMA. Le Hak Guna Bangunan (droit de construire) n'est pas détenu par vous mais par une société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA) qui vous appartient. La société détient le droit de construire; vous détenez la société. Son lien avec les visas est traité dans notre aperçu de la propriété étrangère, du KITAS et de la PT PMA.

Leasehold (Hak Sewa). Vous ne possédez pas le terrain; vous détenez un bail long, généralement de 25 à 30 ans, le plus souvent assorti d'un droit contractuel de prolongation. La prolongation est contractuelle, pas automatique en droit, si bien que toute la valeur se loge dans la clause de prolongation.

S'il s'agit d'un leasehold, quels sont la durée exacte du bail, les droits de prolongation et le nombre d'années restantes aujourd'hui ?

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

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Le piège du prête-nom (nominee)

La quatrième «voie» mérite la plus grande prudence: enregistrer un bien en SHM au nom d'un «prête-nom» indonésien (nominee), avec un accord parallèle censé restituer le contrôle à l'étranger.

Soyons précis ici. Le droit agraire indonésien ne reconnaît pas la propriété foncière par prête-nom, et les tribunaux indonésiens ont, à maintes reprises, jugé nuls de tels accords parallèles, si bien que les papiers censés protéger l'étranger peuvent ne pas tenir à l'épreuve. Si une opération ne fonctionne qu'en montage nominee, c'est un signal, pas un raccourci. Le portail d'investissement BKPM sur bkpm.go.id et les notes en anglais de cabinets comme SSEK sont des références utiles avant de vous engager.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

Quel certificat vais-je recevoir: SHM, HGB, Hak Pakai ou un bail ? Obtenez-le par écrit.
À quel nom est-il établi ? Si la réponse implique un nominee, prenez un conseil indépendant.
En leasehold, combien d'années restent aujourd'hui, et que promet la clause de prolongation, à quel coût ?
Le terrain est-il zoné pour votre usage (résidentiel contre tourisme/commercial pour la location à la nuit) ?
Faites appel à un notaris (notaire) indépendant pour vérifier le certificat auprès du cadastre.

Y a-t-il des points particuliers concernant le leasehold, et comment fonctionne généralement le plan de paiement ici ?

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Réglez d'abord la question du titre; le prix et les dates de remise ne comptent qu'une fois que vous savez ce que vous achetez. Une analyse plus approfondie arrive dans TODO: Wave 4 PT PMA deep-dive.

FAQ

Peut-on acheter en pleine propriété à Bali en tant qu'étranger ?

Pas sous forme de SHM à votre nom: la pleine propriété Hak Milik est réservée aux citoyens indonésiens. Les étrangers utilisent le Hak Pakai, un HGB via une société PT PMA, ou le leasehold. La «pleine propriété» d'un étranger désigne généralement un bail long et prorogeable, alors demandez quel titre vous recevez réellement.

Sous quel titre foncier chaque villa est-elle vendue: Hak Pakai, HGB ou leasehold ?

Demandez au vendeur de le mettre par écrit; les trois diffèrent nettement. Le Hak Pakai peut figurer au nom d'un étranger résident, le HGB est détenu par votre société PT PMA, et le leasehold signifie que vous détenez un bail, pas le terrain.

Quelle est la différence entre le SHM et le Hak Pakai ?

Le SHM (Hak Milik) est une pleine propriété perpétuelle, ouverte aux seuls citoyens indonésiens. Le Hak Pakai est un droit d'usage déterminé et prorogeable, ouvert aux étrangers résidents. C'est ce qui se rapproche le plus d'un titre au nom propre pour un étranger, mais il s'agit d'un droit d'usage, pas d'une propriété perpétuelle.

S'il s'agit d'un leasehold, quels sont la durée exacte du bail et les droits de prolongation ?

Les baux balinais courent généralement de 25 à 30 ans, souvent avec un droit contractuel de prolongation. Comme une prolongation est contractuelle, pas automatique en droit, lisez la clause de près: ce qu'elle coûte et qui doit donner son accord.

Un montage en prête-nom (nominee) est-il un moyen sûr de détenir un SHM ?

Considérez-le comme à haut risque. Le droit agraire indonésien ne reconnaît pas la propriété par prête-nom, et les tribunaux ont, à maintes reprises, jugé nuls de tels accords parallèles. Si un achat ne fonctionne qu'à travers un nominee, prenez d'abord un conseil juridique indépendant.

Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète des tendances observées à travers des milliers de conversations d'acheteurs enregistrées dans l'Anteya CRM entre 2023 et 2026, complétées par les observations de première main de notre équipe basée à Bali.

Ceci est une information générale, pas un conseil juridique; les règles évoluent et les situations varient, alors consultez un notaris indonésien agréé pour votre achat précis.

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