Recherche
guides immobilier à Bali
Guides long format sur l'immobilier à Bali pour acheteurs étrangers — sur données CRM, offre et prix.
27 juillet 2026
LSD à Bali: vérifier les rizières protégées avant d'acheter (2026)
Le LSD désigne les rizières protégées de Bali, en général inconstructibles. Comment vérifier le statut LSD d'un terrain avant l'acompte, début 2026.
25 juillet 2026
Qu'est-ce que la terre girik à Bali ? Terre non enregistrée et risques (2026)
La terre girik à Bali est une preuve coutumière ancienne, non enregistrée, pas un certificat BPN. Pourquoi c'est risqué et quoi exiger avant d'acheter.
23 juillet 2026
Zone rouge de Bali: terrain commercial pour boutiques et cafés (2026)
La zone rouge de Bali est un terrain commercial pour boutiques, cafés et bureaux. Comment un étranger y construit via une PT PMA et le bon code KBLI.
19 juillet 2026
RDTR et ITR à Bali: les documents de zonage de chaque parcelle (2026)
Le RDTR est le plan de zonage détaillé de Bali; l'ITR, le relevé par parcelle. Ensemble, ils fixent ce qui est constructible ou louable. Comment vérifier.
17 juillet 2026
Acheter une villa à Bali sans PBG ni SLF : risques et solutions (2026)
Beaucoup de villas de revente à Bali se vendent sans PBG ni SLF valide. Risques pour l'assurance, la revente, les sanctions, la régularisation et le prix.
15 juillet 2026
Qu'est-ce que l'IMB à Bali ? L'ancien permis de construire et son remplaçant (2026)
L'IMB était l'ancien permis de construire de Bali, remplacé par le PBG en 2021. Ce que le terme signifie et ce qu'il faut vérifier.
12 juillet 2026
Zone Orange à Bali: terrain mixed-use pour acheteurs étrangers (2026)
Ce que la zone Orange (mixed-use) de Bali permet de construire, habiter et louer, plus comment vérifier une parcelle et éviter les erreurs de licence.
10 juillet 2026
Qu'est-ce qu'un banjar à Bali ? Le conseil de village qui vous concerne (2026)
Le banjar est le conseil de quartier traditionnel de Bali : vie adat, cotisations et règles locales. Son impact sur un propriétaire étranger en 2026.
6 juillet 2026
OSS et KBLI en Indonésie : licences de location de villa (2026)
OSS et KBLI pour la location de villas à Bali : comment une PT PMA obtient son NIB, le bon code d'activité, et pourquoi le zonage décide de la légalité.
4 juillet 2026
Règles de recul à Bali 2026: sempadan plage, rivière et route
Les règles de recul à Bali: sempadan côtier ~100 m, reculs rivière et route, leur effet sur la surface constructible et comment vérifier un terrain.
1 juillet 2026
Qu'est-ce qu'un NIB en Indonésie ? Le numéro derrière votre location (2026)
Le NIB est le numéro d'entreprise indonésien délivré via OSS. Ce qu'il est, son lien avec les codes KBLI et la PT PMA, et son rôle pour louer à Bali.
28 juin 2026
Zone Pink (touristique) à Bali: où la location courte durée est légale (2026)
La zone Pink de Bali autorise la location courte durée licenciée. Ce qu'elle permet, pourquoi le terrain coûte plus cher, comment vérifier.
27 juin 2026
Le NPWP en Indonésie : le numéro fiscal derrière votre villa (2026)
Le NPWP est l'identifiant fiscal indonésien. Qui en a besoin pour acheter, détenir ou louer une villa à Bali, et son lien avec BPHTB, PPh et PT PMA.
23 juin 2026
KDB et KLB à Bali: la surface réellement constructible sur votre terrain (2026)
Le KDB plafonne l'emprise au sol de votre villa et le KLB la surface totale à Bali. Ce que signifient les coefficients et comment vérifier votre terrain.
20 juin 2026
PBB et NJOP à Bali: les bases de la taxe foncière annuelle pour les propriétaires (2026)
PBB et NJOP expliqués: le calcul de la taxe foncière annuelle à Bali, ce que paie le propriétaire et pourquoi le NJOP pèse sur la taxe d'achat.
16 juin 2026
Terrain en green zone à Bali: pourquoi c'est bon marché et ce qu'on peut faire (2026)
Le terrain en green zone à Bali est bon marché car on ne peut en général ni construire ni louer. Ce qu'il interdit, les usages légaux et comment vérifier.
16 juin 2026
Qu'est-ce qu'un accord nominee à Bali ? Le risque expliqué (2026)
Un accord nominee laisse un Indonésien détenir un freehold à Bali pour un étranger. Le droit indonésien ne le reconnaît pas. Risques et voies légales.
11 juin 2026
Comment vérifier soi-même le zonage d'un terrain à Bali : GISTARU, cek zonasi et les cartes qui comptent (2026)
Vérifiez vous-même le zonage d'un terrain à Bali: cartes GISTARU et cek zonasi, lecture du calque couleur et recoupement de l'ITR.
11 juin 2026
Qu'est-ce que le BPN? Le cadastre indonésien et votre certificat (2026)
Qu'est-ce que le BPN? L'agence foncière nationale indonésienne tient le registre et délivre votre certificat. Comment vérifier un titre avant l'achat.
10 juin 2026
Hôtel boutique à Bali : guide d'investissement pour étrangers
Investissement hôtel boutique Bali : modèle 6-12 chambres, ticket $95K-$500K, licences KBLI pour étrangers, économie opérateur, liquidité de sortie.
10 juin 2026
Premier bien à Bali : commencer par un studio ou T2 (2026)
Commencer petit à Bali : studio ou T2 comme premier actif, courbe d'apprentissage, déploiement du capital, montée vers T3-T4 après 12-24 mois.
9 juin 2026
Acheteur cash ou financé à Bali : qui obtient vraiment la remise ?
Acheteur cash ou financé d'une villa à Bali : comment 100 % comptant vs 80/20 influence remise, incitations du promoteur et coût total en 2026.
9 juin 2026
Acheter une villa à Bali pour usage personnel : autre calcul (2026)
Acheter une villa à Bali pour y vivre, pas la louer. Coût par nuit utilisée, choix de sous-marché, structure juridique, sortie sans rendement.
7 juin 2026
Villa à Bali près d'une mosquée, église ou temple (2026)
Immobilier à Bali près des mosquées, églises, temples hindous : où acheter selon l'infrastructure religieuse, prière du vendredi, logistique halal.
7 juin 2026
Bali, Sumba, Lombok, Sumatra, Nusa Penida : îles comparées (2026)
Au-delà de Bali : achat immobilier étranger à Sumba, Lombok, Sumatra, Nusa Penida. Connectivité, foncier, frictions, points forts.
7 juin 2026
Qu'est-ce que le Pondok Wisata à Bali ? La licence de location de villa (2026)
Le Pondok Wisata est la licence touristique indonésienne pour louer une villa à Bali aux touristes. Son lien avec la zone pink, le NIB et quoi vérifier.
5 juin 2026
Personnaliser une villa sur plan à Bali : ce qui est modifiable
Villa sur plan à Bali : modifications, finitions, FF&E. Ce qui est négociable, ce qui est figé, et quand le calendrier compte.
5 juin 2026
Zone Yellow à Bali: construire, louer et le piège commercial (2026)
Ce que la zone Yellow de Bali permet de construire et louer, et pourquoi la location quotidienne en zone résidentielle piège les étrangers.
3 juin 2026
Revendre un off-plan à Bali avant la livraison : cessie & novation
Revente off-plan à Bali avant livraison : cession du SPA, novation, accord du promoteur, fiscalité des plus-values et profil de l'acheteur réel.
2 juin 2026
Acheter une villa à Bali après un divorce ou un tournant de vie (2026)
Acheter une villa à Bali pendant un tournant de vie : timing du divorce, expatriation, retraite. Structures, finances, fresh start.
2 juin 2026
Notaris et PPAT à Bali: qui fait quoi dans votre transaction (2026)
Le Notaris rédige et légalise les actes; le PPAT établit les actes fonciers comme l'AJB. Qui fait quoi à chaque étape d'un achat à Bali en 2026.
1 juin 2026
Vérifier le ROI promis par un promoteur à Bali : check-list 2026
Comment vérifier le ROI promis par un promoteur à Bali avant signature : audit des revenus, occupancy, signaux d'alerte du rendement garanti, lock-in.
29 mai 2026
Hak Sewa à Bali: le droit de leasehold expliqué aux étrangers (2026)
Le Hak Sewa, droit de bail indonésien derrière le leasehold à Bali: sens pour l'acheteur étranger, durée, extension et lien avec le Hak Pakai.
25 mai 2026
Saisonnalité locative à Bali : pourquoi le ROI annuel trompe
Saisonnalité locative Bali 2026 : ADR et occupation haute vs intermédiaire, pourquoi les ROI annuels trompent, modéliser la trésorerie honnêtement.
23 mai 2026
Résidences de marque à Bali : Marriott, Banyan Tree, Hyatt
Résidences de marque à Bali : tarification Marriott, Banyan Tree, Hyatt, Bulgari, rendements nets réels et marché de la revente en 2026.
23 mai 2026
Bali après Canggu : Pererenan, Seseh, Cemagi, Tabanan, Bingin
Où va l'argent à Bali après la revalorisation de Canggu : médianes réelles, vrais arbitrages et lecture du pic de l'offre 2026.
23 mai 2026
Terrain ou villa prête à Bali : l'équation build-vs-buy
Construire à Bali vs acheter une villa prête : prix du foncier à l'are, coût au m², le chantier de 18-30 mois, et quand chaque route gagne.
23 mai 2026
Contrat de gestion de villa à Bali : guide propriétaires étrangers
Contrat de gestion de villa à Bali en 2026 : partage de revenus, clauses de performance, droits d'audit, résiliation, signaux d'alerte.
23 mai 2026
Coût d'exploitation villa Bali 2026 : personnel, piscine, banjar
Coûts d'exploitation villa Bali 2026 : salaires, produits piscine, contributions banjar, THR, charges, et le vrai total annuel d'OpEx.
22 mai 2026
Faillite d'un promoteur à Bali : récupérer son acompte (2026)
Ce qui arrive à votre argent quand un promoteur balinais coule : PKPU vs Kepailitan, la réalité de l'escrow et les clauses qui protègent l'acompte.
22 mai 2026
Hak Pakai pour étrangers à Bali : analyse 2026
Le seul titre foncier direct accessible aux étrangers à Bali : Hak Pakai, éligibilité, coûts, durée, pourquoi le leasehold reste majoritaire.
22 mai 2026
PBG vs IMB à Bali : permis de construire pour acheteurs étrangers
Ce qui a remplacé l'IMB en 2021, pourquoi PBG et SLF comptent tous deux, et comment un acheteur étranger vérifie le permis avant tout acompte.
22 mai 2026
Bali : USD ou IDR pour acheter ? Risque de change (2026)
Pourquoi les prix off-plan à Bali sont affichés en USD mais réglés en IDR, comment le SPA structure la clause de change, et comment couvrir le risque.
22 mai 2026
Héritage immobilier à Bali pour propriétaires étrangers : guide 2026
Comment leasehold, Hak Pakai et bien en PT PMA passent aux héritiers à Bali : wasiat, reconnaissance du testament étranger, éligibilité, fiscalité.
22 mai 2026
Qu'est-ce qu'un AJB à Bali ? L'acte de vente et pourquoi ce n'est pas un titre (2026)
L'AJB (Akta Jual Beli) est l'acte de vente balinais signé devant un PPAT. Pourquoi il prouve une transaction sans être le titre, et quoi vérifier.
19 mai 2026
Acheter à Bali à plusieurs : co-propriété, PT PMA et sortie (2026)
Comment les étrangers structurent un achat immobilier conjoint à Bali en 2026 : actionnariat PT PMA, leasehold partagé, blocage et sortie propre.
19 mai 2026
Premier voyage immobilier à Bali : itinéraire 7 jours (2026)
Itinéraire 7 jours de prospection immobilière à Bali : Canggu, Uluwatu, Ubud. Que voir, que laisser de côté, et comment ne rien signer trop tôt.
19 mai 2026
Financer un achat immobilier à Bali en tant qu'étranger (2026)
Comment les étrangers financent un bien à Bali en 2026 : pourquoi les prêts indonésiens restent fermés, quand le refinancement depuis le pays d'origine fonctionne.
19 mai 2026
Acheter une villa de seconde main à Bali : le marché secondaire (2026)
Acheter une villa de seconde main à Bali en 2026 : où chercher, calcul du bail restant, due diligence sur un bien fini et où le prix est juste.
18 mai 2026
Qu'est-ce qu'un PPJB à Bali ? L'avant-contrat de vente engageant (2026)
Le PPJB à Bali expliqué : l'avant-contrat engageant qui régit vos paiements sur plan et les obligations du promoteur avant l'acte AJB définitif.
13 mai 2026
Qu'est-ce qu'un HGB à Bali ? Le droit de construire pour les sociétés étrangères (2026)
Le HGB à Bali est le droit de construire. Comment une PT PMA le détient, durée, renouvellement et différences avec SHM, Hak Pakai et leasehold.
9 mai 2026
Qu'est-ce que le BPHTB à Bali ? La taxe de mutation de l'acheteur (2026)
Le BPHTB est la taxe d'acquisition immobilière côté acheteur à Bali. Qui la paie, comment elle se calcule et quand elle est due lors d'un achat en 2026.
4 mai 2026
SHM à Bali : la pleine propriété pour les étrangers (2026)
Le SHM est le titre de pleine propriété le plus solide d'Indonésie, réservé aux citoyens. Ce que cela change pour les acheteurs étrangers à Bali.
30 avril 2026
KITAP en Indonésie : séjour permanent pour propriétaires (2026)
Le KITAP est le permis de séjour permanent indonésien. Comment l'obtenir via un KITAS ou un mariage, et pourquoi il n'ouvre pas la pleine propriété.
23 avril 2026
Qu'est-ce que le KKPR à Bali ? La conformité de l'usage du sol (2026)
Le KKPR atteste à Bali que votre projet respecte le plan de zonage. Ce qu'il est, pourquoi il conditionne le PBG et comment le vérifier avant de payer.
22 avril 2026
Stratégie de sortie pour un bien à Bali : timing de revente, liquidité et plus-values (2026)
Stratégie de sortie d'un bien à Bali : timing de revente, vivier d'acheteurs, fiscalité des plus-values, mécanique de cession du leasehold et ce qui détermine vraiment la valeur de revente d'une villa balinaise.
22 avril 2026
Risque sismique et catastrophes naturelles à Bali : comment s'assurer (2026)
Assurance immobilière à Bali : risque sismique, tsunami, inondation, incendie. Ce qui est disponible, ce que ça coûte, et ce que les propriétaires étrangers devraient effectivement souscrire.
22 avril 2026
Payer un bien immobilier à Bali en USDT, crypto ou virement international (2026)
Comment payer un bien à Bali depuis l'étranger : virement SWIFT, USDT/crypto, passage par Singapour. Aspects juridiques, coûts et logistique.
22 avril 2026
Plans de paiement immobiliers à Bali : acompte, échéances et règle des 80/20 (2026)
Plans de paiement immobiliers à Bali pour acheteurs étrangers : structures d'acompte, calendriers d'échéances, règle des 80/20, limites du crédit hypothécaire et leviers de négociation.
22 avril 2026
Tous les impôts et frais à l'achat d'un bien à Bali (PPN, BPHTB, notaris), édition 2026
Guide fiscal immobilier Bali 2026 : PPN, BPHTB, frais de notaris, PBB, PPh locatif pour résidents et non-résidents, plus l'exonération PPN-DTP 2026.
22 avril 2026
Immobilier à Bali sous 150 000 $ / 300 000 $ / 500 000 $ : ce que vous obtenez réellement à chaque palier (2026)
L'immobilier à Bali par palier de prix en 2026 : ce que 150 000 $, 300 000 $ et 500 000 $ achètent réellement, avec la profondeur de produit, le $/m² et la forme des micro-marchés.
22 avril 2026
Gestion locative et Airbnb à Bali : guide juridique et opérationnel pour propriétaires étrangers (2026)
Gestion locative et Airbnb à Bali pour propriétaires étrangers : licence pondok wisata, frais de gestion, légalité par zone et calcul de rendement réaliste en 2026.
22 avril 2026
Studio, 1BR, 2BR ou 3BR à Bali : quel mix de typologies performe vraiment (2026)
Mix de typologies des villas à Bali décrypté : prix studio/1BR/2BR/3BR, $/m², surface type, adéquation locative et configuration la plus performante par micro-marché en 2026.
22 avril 2026
Électricité, eau et internet dans une villa à Bali : coûts mensuels réels (2026)
Coûts des services dans une villa à Bali : électricité PLN, eau (PDAM ou puits), internet, gaz. Chiffres mensuels réels, montées en capacité et contraintes d'exploitation.
22 avril 2026
Bali, Phuket, Dubaï, Portugal : l'immobilier comparé pour 2026
Bali face à Phuket, Dubaï et Portugal : prix, rendement, règles de propriété, résidence et profil d'investisseur adapté à chaque marché en 2026.
22 avril 2026
Zonage à Bali 101 : zones rose, jaune, verte et ce que vous pouvez construire ou louer dans chacune (2026)
Le zonage à Bali expliqué : zones rose, jaune, verte, ce que vous pouvez construire, lesquelles autorisent Airbnb et comment vérifier une parcelle avant d'acheter.
22 avril 2026
Acheter un bien à Bali avec des enfants : écoles, quartiers et calcul du mode de vie familial (2026)
Guide d'achat immobilier familial à Bali : meilleures zones pour les enfants, choix d'écoles, santé, relocalisation vs investissement, et ce qui change quand on achète en famille.
22 avril 2026
Canggu vs Uluwatu vs Ubud : où acheter à Bali en 2026
Canggu, Uluwatu, Ubud comparés — prix médians, $/m², profondeur de l'offre, et quelle zone correspond à votre budget et stratégie en 2026.
22 avril 2026
Un étranger peut-il acheter un bien à Bali ? Les règles 2026 sur le KITAS, la PT PMA et le Hak Pakai
Règles 2026 sur la propriété étrangère à Bali : KITAS, PT PMA, Hak Pakai, Second Home Visa et les structures juridiques que les acheteurs étrangers utilisent réellement pour détenir un bien à Bali.
22 avril 2026
« Entièrement meublée » à Bali : ce qui est réellement inclus dans la vente d'une villa (2026)
Guide de la villa balinaise entièrement meublée : ce qui est réellement inclus, coût d'un pack mobilier vs DIY, et points à vérifier avant de signer.
22 avril 2026
Comment évaluer un promoteur à Bali avant d'envoyer un acompte (checklist acheteur 2026)
Checklist d'évaluation des promoteurs à Bali pour acheteurs étrangers : ce qu'il faut vérifier, les signaux d'alerte à repérer et les questions précises à poser avant tout acompte.
22 avril 2026
Comment inspecter une villa à Bali à distance : préparer la visite sur place (2026)
Guide d'inspection d'une villa à Bali : comment inspecter à distance depuis l'étranger, ce qu'il faut vérifier sur place, itinéraire de prospection de 5 jours, et check-list d'inspection.
22 avril 2026
Acheter sur plan à Bali : calendrier, livraison et que faire en cas de retard (2026)
Immobilier sur plan à Bali : ce que signifient les dates de livraison, le pic de livraisons 2026, les protections de l'acheteur et que faire si le chantier glisse.
22 avril 2026
Rendement réel d'une villa à Bali en 2026 : à quoi ressemblent vraiment des rendements de 10 % / 15 % / 20 %
Le rendement d'une villa à Bali décodé pour 2026 : comment lire un pro forma, brut vs net, taux d'occupation réaliste, et pourquoi le marketing « 15 % garantis » est un signal d'alerte.
21 avril 2026
Leasehold vs freehold à Bali (2026) : ce que les étrangers possèdent réellement
Leasehold vs freehold à Bali pour les acheteurs étrangers en 2026 : données réelles de tenure, durée moyenne de bail de 29 ans, prime freehold de 20 % et vérification du titre.
19 avril 2026
Qu'est-ce qu'un KITAS à Bali ? Permis de séjour pour propriétaires (2026)
Le KITAS à Bali: ce qu'est un Kartu Izin Tinggal Terbatas, les principaux permis de séjour et pourquoi être propriétaire ne donne pas la résidence.
14 avril 2026
Qu'est-ce que le SLF à Bali ? Le certificat de conformité (2026)
Le SLF (Sertifikat Laik Fungsi) est le certificat de conformité d'un bâtiment à Bali, délivré après construction pour occuper et louer légalement.
10 avril 2026
Qu'est-ce qu'une PT PMA à Bali ? La société étrangère expliquée (2026)
La PT PMA expliquée: la société indonésienne à capitaux étrangers pour détenir un bien à Bali (HGB, Hak Pakai) et louer légalement en 2026.
5 avril 2026
Qu'est-ce qu'un PBG à Bali ? Le permis de construire pour propriétaires étrangers (2026)
Le PBG a remplacé l'IMB en 2021 comme approbation de construire. Ce qu'il signifie pour l'acheteur étranger en off-plan à Bali, plus PBG vs SLF.