Anteya Research
Qu'est-ce que l'IMB à Bali ? L'ancien permis de construire et son remplaçant (2026)
15 juillet 2026
IMB signifie Izin Mendirikan Bangunan, le permis de construire que l'Indonésie a délivré pendant des décennies avant qu'une villa puisse être légalement bâtie. Depuis les réformes Cipta Kerja (loi omnibus) de 2021, l'IMB a été remplacé par le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, ou approbation de construction). Beaucoup de villas anciennes à Bali ont été autorisées sous l'ancien système et mentionnent encore un IMB, si bien que les acheteurs croisent constamment ce terme sur le marché de la revente. Si vous voyez un IMB dans une annonce aujourd'hui, il s'agit généralement d'un permis antérieur à 2021 qui coexiste désormais avec son équivalent de l'ère PBG.
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Ce qu'était réellement un IMB
Un IMB était l'autorisation de l'État de construire: il rattachait un bâtiment à un projet approuvé, à une parcelle précise et à un usage autorisé. Pour un acheteur étranger, c'était le document attestant que la villa avait été construite avec autorisation, et non de façon informelle.
Deux points comptent. C'était un permis de construction, pas un titre de propriété: il ne dit donc rien sur qui possède le terrain ni selon quelle structure vous le détenez. Et il ne vaut que ce que vaut le bâtiment réellement édifié: si un promoteur a ajouté un étage ou une pièce que le permis ne couvrait jamais, le papier et la villa ne correspondent plus, et cet écart resurgit à la revente.
Sous quel titre foncier chaque villa est-elle vendue (Hak Pakai, HGB ou leasehold) ?
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Les acheteurs posent cette question parce que le permis et le titre sont deux vérifications distinctes. L'IMB (aujourd'hui PBG) répond à « cette construction était-elle légale ? »; le titre répond à « que possède-je réellement ? ».
Pourquoi le terme compte encore en 2026
L'IMB a été remplacé, mais il n'a pas disparu du marché. Beaucoup de villas de revente ont été autorisées il y a des années, si bien que leur dossier s'ouvre sur un IMB plutôt que sur un PBG. On croise l'acronyme dans les annonces, dans les dossiers de due diligence et dans les anciens actes notariés.
Observation Anteya: Dans environ deux tiers des échanges sur des villas de revente que notre équipe a traités, les documents du vendeur mentionnaient un IMB plutôt que le PBG plus récent. Sur le marché secondaire, l'ancien terme reste la norme, pas l'exception.
Les projets plus récents sont livrés avec les documents actuels, et les acheteurs en parlent dans ces termes:
Certificat PBG obtenu
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Un IMB existant et valide est généralement considéré comme maintenu au titre des dispositions transitoires introduites avec les règles de construction de 2021, plutôt qu'annulé. Mais le nouveau cadre parle en PBG: toute rénovation, extension ou construction nouvelle est donc évaluée selon la procédure actuelle. Pour comprendre comment cette transition se lit pour les acheteurs étrangers, voir notre guide des permis de construire à Bali pour les acheteurs étrangers.
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IMB, PBG et SLF en bref
C'est une chaîne « autorisation puis validation »:
- IMB / PBG, c'est l'autorisation de construire. IMB était l'ancienne appellation; PBG est l'actuelle. Elle indique que le projet et l'usage sont admis sur cette parcelle.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi, certificat d'aptitude à l'usage), c'est la validation après construction, qui confirme que le bâtiment achevé est apte à l'usage. Elle compte surtout pour les bâtiments de grande taille ou exploités commercialement.
Ainsi, le PBG (ou l'IMB hérité) approuve le plan, et le SLF confirme le résultat. Des fiches de glossaire dédiées à chacun sont prévues . Qu'une villa ait besoin d'un SLF dépend de sa taille et de son usage: traitez donc la question avec votre notaris (notaire).
Que vérifier sur une villa qui n'a qu'un IMB
Un IMB sans PBG n'est pas automatiquement un problème. C'est une invitation à vérifier trois points:
- Validité et correspondance de la parcelle. Confirmez que l'IMB est authentique, à jour et délivré pour cette parcelle. Recoupez le numéro du permis avec les documents fonciers.
- La construction correspond au permis. Parcourez la villa en la comparant aux plans approuvés. Comptez les étages, les pièces et l'emprise au sol. Si elle a été agrandie au-delà de ce que couvrait l'IMB, il faudra régulariser, et l'acheteur en hérite souvent le coût.
- Compatibilité avec le zonage. Le permis doit se situer dans une zone qui autorise ce que vous prévoyez. La location journalière n'est généralement considérée comme légale que dans les zones touristiques ou commerciales: lisez donc le permis et la zone ensemble. Notre guide du code couleur du zonage à Bali détaille les désignations Pink, Yellow et Green.
Les acheteurs qui prévoient de la location courte durée sentent que c'est la zone, et non le permis, qui fait le gros du travail:
Donc pour Airbnb... On devrait choisir une zone Pink ? Pour plus de souplesse dans les modes de location 🤔
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
L'intuition est globalement juste. Lisez la zone sur le plan officiel, pas sur une capture d'écran floue: c'est sur les parcelles proches d'une limite qu'une lecture rapide se trompe.
Les erreurs fréquentes des acheteurs
- Prendre l'IMB pour une preuve de propriété. C'est un permis de construire, pas un titre. Vérifiez le titre foncier séparément.
- Croire qu'un vieil IMB ne vaut rien. Un IMB valide est généralement maintenu; il n'est pas réémis en PBG tant que vous ne construisez ou ne modifiez rien.
- Faire l'impasse sur la visite. La surprise la plus fréquente à la revente, c'est une villa physiquement plus grande que son permis.
- Confondre permis et zonage. Un permis valide dans la mauvaise zone limite quand même l'usage que vous pouvez faire de la villa.
- Acheter à l'aveugle sur le marché secondaire. Les villas anciennes concentrent les lacunes documentaires; notre guide sur l'achat d'une villa de revente à Bali couvre la liste plus complète.
Pour les textes sources, voir la loi omnibus (UU No. 11/2020 Cipta Kerja) et son décret d'application en matière de construction (PP No. 16/2021), où se situe le cadre du PBG.
Questions fréquentes
On devrait choisir une zone Pink ?
Pour la location courte durée, généralement oui. La location journalière n'est en principe considérée comme légale que dans les zones touristiques ou commerciales, souvent désignées Pink sur le plan d'aménagement de Bali. Une zone résidentielle (Yellow) convient pour habiter ou pour des baux plus longs, mais elle est moins adaptée à la location journalière.
Sous quel titre foncier chaque villa est-elle vendue: Hak Pakai, HGB ou leasehold ?
Demandez-le par écrit, bien par bien. Le leasehold (Hak Sewa) est un droit d'usage contractuel pour une durée déterminée; Hak Pakai et HGB sont des droits certifiés détenus via des structures éligibles. Le titre est distinct du permis: vérifiez donc les deux.
Un IMB est-il encore valide en 2026 ?
Un IMB existant et authentique est généralement reconnu au titre des dispositions transitoires introduites avec les réformes de 2021: il n'expire donc pas de lui-même. Les travaux neufs sont évalués selon la procédure PBG actuelle. Considérez un ancien IMB comme valide mais hérité de l'ancien système.
Quelle est la différence entre IMB et PBG ?
Ils remplissent la même fonction à des époques différentes. L'IMB (Izin Mendirikan Bangunan) était l'ancien permis de construire; le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) est l'approbation actuelle qui l'a remplacé en 2021. Les villas anciennes affichent un IMB; les projets neufs, un PBG.
Ai-je aussi besoin d'un SLF ?
Parfois. Le SLF (Sertifikat Laik Fungsi) atteste qu'un bâtiment achevé est apte à l'usage, et il compte davantage pour les bâtiments de grande taille ou exploités commercialement que pour une petite villa privée. Son applicabilité dépend de la taille et de l'usage: confirmez donc avec votre notaris.
Anteya Research est la cellule éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète des tendances observées sur 5 308 échanges avec des acheteurs consignés dans l'Anteya CRM entre 2023 et 2026, complétées par les observations de première main de notre équipe présente à Bali.
Cet article est une information générale, et non un conseil juridique. La réglementation immobilière indonésienne évolue et chaque situation est particulière. Pour votre acquisition précise, consultez un notaris (notaire) indonésien agréé.
