Was ist IMB auf Bali? Die alte Baugenehmigung und ihr Nachfolger (2026)

IMB steht für Izin Mendirikan Bangunan, die Baugenehmigung, die Indonesien jahrzehntelang ausgestellt hat, bevor eine Villa legal errichtet werden durfte. Seit den Cipta-Kerja-Reformen (Omnibus-Gesetz) von 2021 ist der IMB durch den PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, also die Gebäudegenehmigung nach neuem Recht) ersetzt. Viele ältere Villen auf Bali wurden nach dem alten System genehmigt und verweisen weiterhin auf einen IMB, sodass Käufer dem Begriff auf dem Zweitmarkt ständig begegnen. Wenn Sie heute einen IMB in einem Inserat sehen, handelt es sich meist um eine Genehmigung von vor 2021, die nun neben ihrem Pendant aus der PBG-Ära besteht.

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Was ein IMB tatsächlich war

Ein IMB war die staatliche Erlaubnis zu bauen: Er band ein Gebäude an einen genehmigten Entwurf, an eine bestimmte Parzelle und an eine zulässige Nutzung. Für einen ausländischen Käufer war es das Dokument, das bestätigte, dass die Villa mit Genehmigung errichtet wurde und nicht formlos.

Zwei Punkte sind wichtig. Es war eine Baugenehmigung, kein Eigentumstitel: Er sagt also nichts darüber aus, wem das Grundstück gehört oder über welche Struktur Sie es halten. Und er ist nur so viel wert wie das tatsächlich errichtete Gebäude: Hat ein Bauträger eine Etage oder einen Raum hinzugefügt, den die Genehmigung nie abdeckte, stimmen Papier und Villa nicht mehr überein, und diese Lücke tritt beim Wiederverkauf zutage.

Unter welchem Grundstückstitel wird jede Villa verkauft (Hak Pakai, HGB oder Leasehold)?

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Käufer fragen das, weil Genehmigung und Titel zwei getrennte Prüfungen sind. Der IMB (heute PBG) beantwortet die Frage „War der Bau legal?“; der Titel beantwortet die Frage „Was halte ich tatsächlich?“.

Warum der Begriff 2026 noch wichtig ist

Der IMB wurde abgelöst, ist aber nicht vom Markt verschwunden. Viele Wiederverkaufsvillen wurden vor Jahren genehmigt, sodass ihre Akte mit einem IMB und nicht mit einem PBG beginnt. Man trifft das Kürzel in Inseraten, in Due-Diligence-Ordnern und in älteren notariellen Unterlagen.

Anteya-Beobachtung: In rund zwei Dritteln der Wiederverkaufs-Gespräche, die unser Team begleitet hat, verwiesen die Unterlagen des Verkäufers auf einen IMB statt auf den neueren PBG. Auf dem Zweitmarkt ist der alte Begriff weiterhin der Normalfall, nicht die Ausnahme.

Neuere Projekte werden mit den aktuellen Unterlagen übergeben, und Käufer beschreiben es entsprechend:

PBG-Zertifikat erhalten

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Ein bestehender, gültiger IMB gilt im Rahmen der mit den Bauregeln von 2021 eingeführten Übergangsregelungen im Allgemeinen als fortbestehend und wird nicht annulliert. Doch der neue Rahmen spricht PBG: Jede Renovierung, Erweiterung oder jeder Neubau wird daher nach dem aktuellen Verfahren beurteilt. Wie sich dieser Übergang für ausländische Käufer liest, zeigt unser Leitfaden zu Baugenehmigungen auf Bali für ausländische Käufer.

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IMB, PBG und SLF im Überblick

Es ist eine Kette aus „Genehmigung, dann Abnahme“:

• IMB / PBG ist die Erlaubnis zu bauen. IMB war die alte Bezeichnung; PBG ist die aktuelle. Sie besagt, dass Entwurf und Nutzung auf der Parzelle zulässig sind.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi, Bescheinigung der Nutzungstauglichkeit) ist die Abnahme nach dem Bau, die bestätigt, dass das fertige Gebäude nutzbar ist. Sie ist vor allem für größere oder gewerblich betriebene Gebäude relevant.

Der PBG (oder der geerbte IMB) genehmigt also den Plan, und der SLF bestätigt das Ergebnis. Eigene Glossareinträge zu beiden sind geplant . Ob eine Villa einen SLF braucht, hängt von Größe und Nutzung ab: Behandeln Sie es daher als Frage für Ihren notaris (Notar).

Was bei einer Villa mit nur einem IMB zu prüfen ist

Ein IMB ohne PBG ist nicht automatisch ein Problem. Er ist ein Anlass, drei Dinge zu prüfen:

1. Gültigkeit und Übereinstimmung mit der Parzelle. Vergewissern Sie sich, dass der IMB echt, aktuell und für diese Parzelle ausgestellt ist. Gleichen Sie die Genehmigungsnummer mit den Grundstücksunterlagen ab.
2. Bau stimmt mit der Genehmigung überein. Gehen Sie die Villa anhand der genehmigten Zeichnungen ab. Zählen Sie Etagen, Räume und Grundfläche. Wurde sie über das hinaus erweitert, was der IMB abdeckte, muss das legalisiert werden, und die Kosten erbt oft der Käufer.
3. Passung zum Zoning. Die Genehmigung sollte in einer Zone liegen, die Ihr Vorhaben zulässt. Tagesvermietung gilt in der Regel nur in Tourismus- oder Gewerbezonen als legal: Lesen Sie Genehmigung und Zone daher zusammen. Unser Leitfaden zum Farbcode des Zonings auf Bali erläutert die Kennzeichnungen Pink, Yellow und Green.

Käufer, die Kurzaufenthalte planen, spüren, dass die Zone und nicht die Genehmigung die Hauptarbeit leistet:

Also für Airbnb... Sollten wir eine Pink-Zone wählen? Für mehr Flexibilität bei den Vermietungsarten 🤔

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Der Instinkt stimmt weitgehend. Lesen Sie die Zone aus dem offiziellen Plan ab, nicht aus einem verschwommenen Screenshot: Gerade bei Parzellen nahe einer Grenze führt eine flüchtige Lesart in die Irre.

Häufige Fehler von Käufern

• Den IMB als Eigentumsnachweis behandeln. Er ist eine Baugenehmigung, kein Titel. Prüfen Sie den Grundstückstitel gesondert.
• Annehmen, ein alter IMB sei wertlos. Ein gültiger IMB bleibt in der Regel bestehen; er wird nicht als PBG neu ausgestellt, solange Sie nichts bauen oder ändern.
• Die Begehung auslassen. Die häufigste Überraschung beim Wiederverkauf ist eine Villa, die physisch größer ist als ihre Genehmigung.
• Genehmigung mit Zoning verwechseln. Eine gültige Genehmigung in der falschen Zone schränkt trotzdem ein, wie Sie die Villa nutzen können.
• Auf dem Zweitmarkt blind kaufen. Ältere Villen bündeln die Lücken in den Unterlagen; unser Leitfaden zum Kauf einer Wiederverkaufsvilla auf Bali deckt die umfassendere Liste ab.

Für die zugrunde liegenden Regeln siehe das Omnibus-Gesetz (UU No. 11/2020 Cipta Kerja) und seine baurechtliche Durchführungsverordnung (PP No. 16/2021), in der der PBG-Rahmen verankert ist.

Häufige Fragen

Sollten wir eine Pink-Zone wählen?

Für Kurzzeitvermietung meist ja. Tagesvermietung gilt in der Regel nur in Tourismus- oder Gewerbezonen als legal, die auf Balis Raumplan häufig als Pink gekennzeichnet sind. Eine Wohnzone (Yellow) eignet sich zum Wohnen oder für längere Mietverhältnisse, ist aber für Tagesvermietung schwächer.

Unter welchem Grundstückstitel wird jede Villa verkauft: Hak Pakai, HGB oder Leasehold?

Fragen Sie schriftlich, Objekt für Objekt. Leasehold (Hak Sewa) ist ein vertragliches Nutzungsrecht auf Zeit; Hak Pakai und HGB sind zertifizierte Rechte, die über geeignete Strukturen gehalten werden. Der Titel ist von der Genehmigung getrennt: Prüfen Sie daher beides.

Ist ein IMB 2026 noch gültig?

Ein bestehender, echter IMB wird im Rahmen der mit den Reformen von 2021 eingeführten Übergangsregelungen in der Regel anerkannt und verfällt nicht einfach. Neue Bauarbeiten werden nach dem aktuellen PBG-Verfahren beurteilt. Behandeln Sie einen alten IMB als gültig, aber aus dem alten System stammend.

Was ist der Unterschied zwischen IMB und PBG?

Sie erfüllen denselben Zweck zu unterschiedlichen Zeiten. Der IMB (Izin Mendirikan Bangunan) war die alte Baugenehmigung; der PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) ist die aktuelle Genehmigung, die ihn 2021 ersetzt hat. Ältere Villen zeigen einen IMB; neue Projekte einen PBG.

Brauche ich auch einen SLF?

Manchmal. Der SLF (Sertifikat Laik Fungsi) bescheinigt, dass ein fertiges Gebäude nutzbar ist, und er ist für größere oder gewerblich betriebene Gebäude wichtiger als für eine kleine private Villa. Ob er gilt, hängt von Größe und Nutzung ab: Bestätigen Sie das mit Ihrem notaris.

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Anteya Research ist die redaktionelle Einheit von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Investmentimmobilien. Dieser Artikel spiegelt Muster aus 5.308 Käufergesprächen wider, die zwischen 2023 und 2026 im Anteya CRM erfasst wurden, ergänzt durch Beobachtungen unseres Teams vor Ort auf Bali aus erster Hand.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Die indonesischen Immobilienregeln ändern sich, und individuelle Situationen variieren. Konsultieren Sie für Ihren konkreten Kauf einen zugelassenen indonesischen notaris (Notar).

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