Anteya Research
Что такое IMB на Бали? Старое разрешение на строительство и что его заменило (2026)
15 июля 2026 г.
IMB расшифровывается как Izin Mendirikan Bangunan - разрешение на строительство, которое Индонезия выдавала десятилетиями, прежде чем виллу можно было легально построить. После реформ Cipta Kerja («омнибус») 2021 года IMB был заменён на PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, то есть согласование строительства здания). Многие старые виллы на Бали получали разрешение по прежней системе и до сих пор ссылаются на IMB, поэтому на вторичном рынке покупатели постоянно встречают этот термин. Если сегодня вы видите IMB в объявлении, то обычно это разрешение, выданное до 2021 года, которое теперь существует рядом со своим аналогом эпохи PBG.
!(/images/hero.jpg)
Чем на самом деле был IMB
IMB был государственным разрешением на строительство: он привязывал здание к утверждённому проекту, к конкретному участку и к разрешённому виду использования. Для иностранного покупателя это был документ, подтверждавший, что вилла построена с разрешения, а не стихийно.
Важны два момента. Это было разрешение на строительство, а не свидетельство о праве собственности, поэтому оно ничего не говорит о том, кто владеет землёй и по какой структуре вы её держите. И оно ценно лишь настолько, насколько ему соответствует реально построенное здание: если застройщик добавил этаж или комнату, которых в разрешении не было, бумага и вилла перестают совпадать, и этот разрыв всплывает при перепродаже.
По какому титулу на землю продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или лизхолд)?
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Покупатели спрашивают об этом, потому что разрешение и титул - это две разные проверки. IMB (теперь PBG) отвечает на вопрос «законно ли было это строить?»; титул отвечает на вопрос «чем именно я владею?».
Почему термин всё ещё важен в 2026 году
IMB заменили, но с рынка он не исчез. Многие виллы на вторичке получали разрешение годы назад, поэтому их досье открывается IMB, а не PBG. Аббревиатуру вы встречаете в текстах объявлений, в папках due diligence и в старых нотариальных документах.
Наблюдение Anteya: Примерно в двух третях обращений по перепродаже вилл, которые вела наша команда, документы продавца ссылались на IMB, а не на более новый PBG. На вторичном рынке старый термин остаётся нормой, а не исключением.
Новые проекты передаются уже с актуальными документами, и покупатели описывают это соответствующими словами:
Сертификат PBG получен
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Действующий IMB, как правило, считается сохраняющим силу в рамках переходных положений, введённых строительными правилами 2021 года, а не аннулируется. Но новая система оперирует термином PBG, поэтому любая реконструкция, пристройка или новое строительство рассматриваются уже по действующей процедуре. О том, как этот переход выглядит для иностранных покупателей, читайте в нашем гиде по разрешениям на строительство на Бали для иностранных покупателей.
!(/images/imb-vs-pbg.jpg)
IMB, PBG и SLF - коротко
Это цепочка «сначала разрешение, потом приёмка»:
- IMB / PBG - это разрешение на строительство. IMB был старым названием; PBG - актуальное. Оно подтверждает, что проект и вид использования допустимы на данном участке.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi, сертификат пригодности к эксплуатации) - это приёмка после строительства, подтверждающая, что готовое здание пригодно к использованию. Он важнее всего для крупных или коммерчески эксплуатируемых зданий.
То есть PBG (или унаследованный IMB) утверждает план, а SLF подтверждает результат. Отдельные словарные статьи по каждому из них у нас в планах . Нужен ли вилле SLF, зависит от размера и назначения, поэтому отнеситесь к этому как к вопросу для вашего notaris (нотариус).
Что проверить у виллы, где есть только IMB
IMB без PBG - это не автоматически проблема. Это повод проверить три вещи:
- Действительность и соответствие участку. Убедитесь, что IMB подлинный, актуальный и выдан именно на этот участок. Сверьте номер разрешения с документами на землю.
- Постройка соответствует разрешению. Пройдите по вилле, сверяясь с утверждёнными чертежами. Пересчитайте этажи, комнаты и площадь застройки. Если её расширили сверх того, что покрывал IMB, это придётся узаконивать, и расходы часто наследует покупатель.
- Соответствие зонированию. Разрешение должно находиться в зоне, где допустимо то, что вы планируете. Посуточная аренда, как правило, считается легальной только в туристических или коммерческих зонах, поэтому читайте разрешение и зону вместе. Наш гид по цветовой маркировке зон на Бали разбирает обозначения Pink, Yellow и Green.
Покупатели, планирующие краткосрочную аренду, чувствуют, что основную роль играет зона, а не разрешение:
Значит для Airbnb... нам стоит выбирать зону Pink? Для большей гибкости в вариантах аренды 🤔
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Интуиция в целом верна. Смотрите зону по официальному плану, а не по размытому скриншоту: именно на участках у границы зон поверхностное прочтение и подводит.
Частые ошибки покупателей
- Считать IMB подтверждением права собственности. Это разрешение на строительство, а не титул. Проверяйте титул на землю отдельно.
- Считать старый IMB бесполезным. Действующий IMB, как правило, сохраняет силу; его не переоформляют в PBG, пока вы что-то не строите или не меняете.
- Пропускать осмотр на месте. Самый частый сюрприз на вторичке - вилла, которая физически больше, чем её разрешение.
- Путать разрешение с зонированием. Действующее разрешение в неподходящей зоне всё равно ограничивает то, как вы можете использовать виллу.
- Покупать вслепую на вторичном рынке. У старых вилл пробелы в документах встречаются чаще; наш гид по покупке вторичной виллы на Бали охватывает более полный список.
Первоисточники правил: закон-омнибус (UU No. 11/2020 Cipta Kerja) и его подзаконный акт о строительстве (PP No. 16/2021), где и закреплена система PBG.
Частые вопросы
Нам стоит выбирать зону Pink?
Для краткосрочной аренды - обычно да. Посуточная аренда, как правило, считается легальной только в туристических или коммерческих зонах, которые на пространственном плане Бали обычно обозначаются как Pink. Жилая зона (Yellow) подходит для проживания или длительной аренды, но для посуточной сдачи слабее.
По какому титулу на землю продаётся каждая вилла: Hak Pakai, HGB или лизхолд?
Запрашивайте письменно по каждому объекту. Лизхолд (Hak Sewa) - это договорное право пользования на срок; Hak Pakai и HGB - удостоверенные сертификатом права, которые держат через подходящие структуры. Титул отделён от разрешения, поэтому проверяйте и то, и другое.
Действует ли IMB в 2026 году?
Действующий, подлинный IMB, как правило, признаётся в рамках переходных положений, введённых реформами 2021 года, поэтому он не «истекает» сам по себе. Новые строительные работы оцениваются уже по действующей процедуре PBG. Считайте старый IMB действующим, но унаследованным от прежней системы.
В чём разница между IMB и PBG?
Они выполняют одну задачу, но в разное время. IMB (Izin Mendirikan Bangunan) был старым разрешением на строительство; PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) - действующее согласование, которое заменило его в 2021 году. У старых вилл встречается IMB, у новых проектов - PBG.
Нужен ли мне ещё и SLF?
Иногда. SLF (Sertifikat Laik Fungsi) удостоверяет, что готовое здание пригодно к использованию, и для крупных или коммерчески эксплуатируемых зданий он важнее, чем для небольшой частной виллы. Применяется ли он, зависит от размера и назначения, поэтому уточните у своего notaris.
Anteya Research - редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости на Бали. Эта статья отражает закономерности, прослеженные по 5 308 обращениям покупателей, зафиксированным в Anteya CRM между 2023 и 2026 годами, и дополнена наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила в сфере недвижимости Индонезии меняются, а ситуации индивидуальны. По вашей конкретной сделке проконсультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом).
