Красная зона Бали: коммерческая земля под магазины и кафе…

Из 5 308 разговоров с покупателями, которые Anteya зафиксировала в период с 2023 по 2026 год, те, кто спрашивал про «красную зону» или «розовую зону», почти никогда не искали виллу. Им нужен был участок, где можно открыть кафе, магазин, небольшой офис или смешанный проект «торговля плюс аренда». На языке балийского зонирования это коммерческая земля: участок, который районный план землепользования отводит под торговлю, услуги и туристический бизнес, а не под жильё или сельское хозяйство. Иностранец может здесь строить и вести деятельность, но только через индонезийскую компанию (PT PMA), у которой есть подходящая бизнес-лицензия под этот вид деятельности. В статье разбираем, что на самом деле разрешает красная зона, кто здесь строит, как устроены лицензия и KBLI, где проходят «серые зоны» с жильём и как проверить участок до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

!(/images/red-zone-commercial-strip.jpg)

Что на самом деле разрешает красная зона

«Красная зона» — это обиходное название, которым покупатели обозначают полосу под коммерцию и туристический бизнес на плане землепользования балийского района (RDTR, детальный план землепользования). На многих районных картах эта полоса печатается розовым или пурпурным, а не собственно красным, поэтому одну и ту же землю называют и так, и так. Важнее не цвет, а само назначение: подразумеваются коммерция, торговля, услуги и туристическая деятельность.

То есть для Airbnb... нам стоит выбрать розовую зону? Для большей гибкости по способам аренды

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

В общих чертах участок с коммерческим назначением — это место, где район обычно ожидает увидеть магазины, рестораны, кафе, бары, офисы, коворкинги, клиники, розничную торговлю и краткосрочное размещение. Это противоположность зелёной зоны (сельскохозяйственной или охраняемой, где посуточная аренда и большинство коммерческого строительства, как правило, не разрешены) и, опять же, отличается от жёлтой жилой зоны, которая предназначена под жильё. Практический вывод: если вы планируете зарабатывать на бизнесе, куда заходят с улицы, вам обычно нужно коммерческое назначение, и подтверждать его следует по актуальному RDTR именно для этого участка, а не по цвету на туристической карте.

Наблюдение Anteya: Среди предложения первичного рынка, которое мы отслеживаем, подавляющее большинство заявленных объёмов — это жилые виллы и апартаменты; проектов с действительно коммерческим зонированием и коммерческой лицензией — незначительное меньшинство. Розовая или красная коммерческая полоса обычно тянется узкой лентой вдоль основных туристических коридоров, а не по всей внутренней территории, и это одна из причин, почему коммерческие участки в удачном месте продаются с премией.

Кто строит в красной зоне и зачем

В разговорах про коммерческую землю, которые мы фиксируем, преобладают три типа покупателей. Операторы кафе и ресторанов ищут кафе, ресторан, пляжный клуб или бар в коридоре с высоким пешеходным трафиком. Покупатели из сферы розницы и услуг хотят торговое помещение, оздоровительную студию, клинику или небольшой офис. А инвесторы в смешанные форматы ищут здание, где первый этаж отведён под коммерцию, а выше — номера под краткосрочную аренду; их интересует та самая гибкость аренды, о которой спрашивал клиент выше.

Нам стоит выбрать розовую зону?

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Для иностранного покупателя путь ко всем этим форматам один: индонезийская компания с иностранным участием — PT PMA. Иностранец как физическое лицо не может владеть землёй в собственность (Hak Milik) или вести лицензированный местный бизнес от своего имени, поэтому именно компания становится юридическим субъектом, который арендует или держит землю, получает лицензии, нанимает сотрудников и проводит выручку. Регистрация PT PMA предполагает часто упоминаемый минимальный инвестиционный план (обычно называют около 10 млрд IDR, без учёта земли и строений) и требования к оплаченному капиталу, но относитесь к этим цифрам как к ориентировочным и проверяйте актуальные пороги, поскольку их периодически пересматривают. Подробнее о структуре компании — в нашем разборе как работает PT PMA для иностранных покупателей.

Лицензия и KBLI для коммерческой деятельности

Зонирование говорит, для чего предназначена земля. Лицензия говорит, что вашей компании разрешено на ней делать. В Индонезии эти два уровня связаны через систему OSS (Online Single Submission), где ваша PT PMA получает идентификационный номер бизнеса (NIB) и регистрирует один или несколько кодов KBLI — стандартные классификационные номера, описывающие вид деятельности. Зона и KBLI должны совпадать, и оба должны соответствовать реальному положению дел.

Ниже — коды, которые мы чаще всего видим привязанными к коммерческой деятельности. Относитесь к каждому коду как к справочному и сверяйте его с актуальным списком KBLI и правилами вашего района через OSS, прежде чем на него полагаться.

Вид деятельности	Обычно указываемый код KBLI	Примечания
Ресторан	56101	Обслуживание с посадкой
Кафе / кофейня	56303	Заведения с упором на напитки; уточните актуальный подкод
Бар / пляжный клуб	56301	Продажа алкоголя требует отдельных разрешений
Розничный магазин	группа 47xxx	Код зависит от продаваемых товаров
Офис / коворкинг	68xxx / 82xxx	Зависит от оказываемой услуги
Краткосрочное размещение	группа 55xxx	Пересекается с лицензированием гостиничной деятельности

Ошибиться с KBLI — это не мелкая формальность в бумагах. Если у компании лицензия на розничную торговлю, а вы держите кухню, или лицензия на офисы, а вы сдаёте номера посуточно, — вы работаете за пределами своего разрешения, даже если здание стоит на правильно зонированной земле. Наш гид по лицензированию бизнеса через OSS и KBLI объясняет, как коды регистрируются и накладываются друг на друга.

Нюансы жилья в коммерческой зоне

«Серая зона», о которой покупатели спрашивают чаще всего, — это проживание или посуточная сдача внутри коммерческого здания. Чисто коммерческое назначение рассчитано на бизнес, поэтому участок, у которого назначение только коммерческое, — это не автоматически место, которое можно оформить как жильё. На практике многие проекты, которые продвигают как гибкие под краткосрочную аренду, стоят на земле со смешанным назначением или назначением под туристическое размещение — именно оно, а не голый торгово-коммерческий код, реально даёт право на легальную посуточную аренду.

!(/images/rdtr-zoning-map.jpg)

Здесь к убеждению «розовая зона даёт больше гибкости» нужна оговорка. Гибкость создаётся конкретным назначением и наложенными сверху лицензиями, а не одним лишь цветом. Участок может быть коммерческим и всё равно плохо подходить под посуточную аренду, если деятельность по размещению там не разрешена или не лицензирована. Уточните точное подназначение по RDTR и соответствующий KBLI для размещения, прежде чем считать, что коммерческий участок заодно работает и как легальная посуточная аренда.

Как проверить участок в красной зоне до сделки

Проверка — это тот этап, где случается большинство потерь, которых можно было избежать, потому что карта, которую показывает продавец, редко бывает официальным документом. Один покупатель точно описал эту ловушку:

Я смотрел карту, и когда приближаю... она как-то размывается, но всё равно похоже, что они за пределами розовой зоны.

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Размытый скриншот — это не подтверждение зонирования. Участок нужно проверять по официальному RDTR по его координатам, а разрешения на строительство должны существовать и совпадать. Когда проект действительно готов, документы конкретны, как отметил другой покупатель после чистой проверки:

Сертификат PBG получен

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Пройдите этот чек-лист, прежде чем что-либо подписывать:

Назначение по RDTR для точных координат участка, взятое с районного портала, а не из маркетингового PDF. Убедитесь, что оно значится как коммерческое или туристическое, а не зелёное или жилое.
PBG (разрешение на строительство, пришедшее на смену прежнему IMB), выданное на конкретное строение и его использование, и SLF (сертификат пригодности здания) — там, где здание достроено.
Титул на землю и срок аренды: что именно приобретает PT PMA и на какой срок. Продления оговариваются договором, а не происходят автоматически, поэтому внимательно читайте условия срока.
KBLI и NIB операционной компании — с подтверждением, что лицензированный вид деятельности совпадает с тем, что вы собираетесь вести.
Документация застройщика. Один покупатель сформулировал стандарт прямо:

Можете предоставить имя застройщика, реализованные проекты и заверенный нотариусом образец по предыдущей сделке с иностранным покупателем?

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Полный разбор по цветам — что разрешает каждая зона — в нашем гиде «Зонирование Бали: основы про розовую, жёлтую и зелёную зоны».

Частые ошибки

Доверять цвету, а не координате. «Розовая зона» на туристической карте — это отправная гипотеза, а не назначение. Окончательно вопрос решает только RDTR по конкретному участку.
Считать, что коммерческое равно легальной посуточной аренде. Легальность посуточной аренды определяется назначением под размещение и лицензией, а не самим по себе коммерческим статусом.
Зарегистрировать не тот KBLI. Кафе, работающее под кодом розницы или офиса, выходит за рамки лицензии даже на правильно зонированной земле.
Пропустить PBG и SLF. Участок может иметь коммерческое зонирование, а у самого здания при этом не быть действующего разрешения под его использование.
Принимать лизхолд за фрихолд. Иностранное владение оформляется через компанию и лизхолд или право пользования; срок и механика его продления прописаны в договоре, и их нужно читать.

Эта статья — общая информация, а не юридическая консультация. Правила зонирования, лицензирования и налогообложения в Индонезии меняются, а ситуации у всех разные. Проверяйте конкретный участок по актуальному RDTR и консультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом) и специалистом по лицензированию, прежде чем брать на себя обязательства.

Частые вопросы

Нам стоит выбрать розовую зону?

Для бизнеса, куда заходят с улицы, — да: как правило, вам нужно коммерческое или туристическое назначение, которое на многих районных картах печатается розовым или красным. Но сверяйте конкретный участок с актуальным RDTR. Цвет — это отправная точка, а не доказательство, и именно подназначение решает, что вы действительно сможете построить и на что получить лицензию.

Розовая зона лучше для Airbnb и гибкости аренды?

Не автоматически. Легальность краткосрочной аренды определяется назначением под размещение и соответствующей лицензией, а не одним лишь коммерческим цветом. На одних коммерческих участках посуточная аренда разрешена, на других — нет. Проверьте подназначение по RDTR и KBLI для размещения, прежде чем считать, что коммерческий участок заодно служит легальной посуточной арендой.

Может ли иностранец купить коммерческую землю в красной зоне?

Не как физическое лицо. Иностранный покупатель действует через PT PMA — индонезийскую компанию с иностранным участием, которая арендует или держит землю, получает лицензии и ведёт бизнес. Юридический субъект — именно компания. Право собственности (Hak Milik) недоступно иностранцам как физическим лицам по индонезийскому аграрному законодательству.

Какой код KBLI нужен для кафе или ресторана?

Для ресторанов обычно указывают KBLI 56101, для кафе с упором на кофе — подкод 56303, но относитесь к этому как к справочной информации и подтверждайте актуальную классификацию через OSS. Зарегистрированный KBLI должен соответствовать и вашему реальному виду деятельности, и зонированию. Кухня, работающая под кодом розницы или офиса, выходит за рамки своей лицензии.

Как проверить, действительно ли у участка коммерческое зонирование?

Возьмите назначение по RDTR для точных координат участка с районного портала, а не из PDF продавца или размытого скриншота. Дополнительно проверьте, что у здания есть действующий PBG под его использование и SLF, если оно достроено. Затем убедитесь, что KBLI операционной компании совпадает с деятельностью, которую вы планируете вести.

В чём разница между PBG и прежним IMB?

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — это разрешение на строительство, пришедшее на смену прежнему разрешению IMB в рамках обновлённых строительных правил Индонезии. Оно санкционирует строительство и использование конкретного строения. Коммерческое назначение земли его не заменяет: участок может быть правильно зонирован, а зданию при этом всё равно нужен действующий PBG, а после завершения — SLF.

Anteya Research — редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости на Бали. Эта статья отражает закономерности, выявленные в 5 308 разговорах с покупателями, зафиксированных в CRM Anteya с 2023 по 2026 год, и дополнена наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук.

Смотреть проекты на Бали → Связаться с Anteya →