Квартиры занимают второе место в первичном предложении Бали — уступают виллам по объёму, но заметно растут в сегменте арендных операторов. В нашей базе 65 активных проектов хотя бы с одной юнит-ценой на квартиру: от $36 000 за компактную студию до $2 846 429 в верхнем сегменте brand residences. Медианная цена квартиры по Бали — $234 000, ниже медианы вилл ($345 000), что отражает меньший метраж юнитов.
Почему квартиры работают на Бали
Рынок квартир Бали формируют два структурных фактора. Первый — экономика участка: квартирная застройка выгодна на малых лотах, где villa compound был бы неэффективен. Второй — арендные операции: квартиры естественно встраиваются в программы управляющих отелей или сторонних краткосрочных операторов, чего нельзя сказать про большинство вилл. Оба фактора концентрируют квартирное предложение в конкретных локациях: Переренан, Бату-Болонг, Берава на стороне Канггу; Nuanu City и отдельные зоны Букита с другой стороны.
Стартовая цена $36 000 отражает компактные студии 25–40 м², обычно в зданиях под управлением отеля, где покупатель берёт на себя revenue-share с оператором. Медианный сегмент ($234 000) — это 1–2-спальные квартиры площадью 50–90 м².
Предложение квартир по регионам
Квартирное предложение концентрируется в нескольких субрынках Бали:
- Квартиры в Канггу — крупнейший кластер. Доминируют Переренан и Бату-Болонг; здания под управлением отелей масштабируются здесь быстрее всего.
- Квартиры на Буките — второй по размеру кластер. Сосредоточены в brand-residence-пайплайне Нуса-Дуа и точечно по Улувату.
- Квартиры в Убуде — меньший масштаб. В основном serviced-apartments вокруг центра Убуда.
- Квартиры в Табанане — почти полностью сосредоточены в Nuanu City.
- Квартиры в Семиньяке — бутиковые малоэтажные здания.
Операторские модели, которые нужно понимать
Покупка квартиры на Бали часто идёт в пакете с операторскими условиями, чего нет у вилл. До подписания проверьте:
- Условия договора управления: закреплён ли оператор на первые 3–5 лет или вы можете работать самостоятельно с первого дня?
- Доля выручки: какой процент забирает оператор? Типично по отрасли — 20–40% от gross.
- Гарантии дохода: часть проектов предлагает контрактные 6–8% в первые годы. Проверяйте баланс гаранта, а не только цифру.
- Отельная аффилиация: связано ли здание с гостиничным брендом (от этого зависит налоговый режим и варианты выхода).
Для покупателей, которым не нужна интеграция с оператором, существуют квартиры с правом independent operation, но их доля в пайплайне меньше. Часто villa-продукт подходит лучше.
Форма владения и зонирование
Распределение титулов в квартирном сегменте повторяет общую картину Бали: 59 проектов только leasehold, 4 со структурой leasehold с опцией freehold, 1 чистый freehold. Freehold-структуры для квартир почти всегда реализуются через PT PMA (ООО на HGB), а не через прямую передачу freehold иностранцу.
Зонирование: 33 розовые (tourism), 13 жёлтых (residential), небольшие оранжевые и красные участки. Квартиры непропорционально выигрывают от розовой зоны — бизнес-модель посуточной аренды требует именно её.
Смежные подборки
- Виллы на Бали — основной класс продукта
- Квартиры до $150 000
- Квартиры $150 000 – $300 000
- Квартиры $300 000 – $500 000
Подготовлено Anteya Research · Обновлено 19.04.2026
Цены отражают предложения застройщиков на первичном рынке, отслеживаемые Anteya Research; база покрывает примерно 60–70% активных проектов Бали. Цены на вторичном рынке после сдачи могут отличаться.