Pipeline апартаментов в Табанане меньше, чем в Чангу или на Буките: 6 активных проектов первичного рынка с ценами от 118 700 до 400 000 долларов за юнит. Медианная цена — 197 000 долларов. Продукт концентрируется в двух отчётливых субрынках: среднеэтажные жилые здания мастер-плана Nuanu City и прибрежные сервисные апартаменты Кедунгу.
Где находятся апартаменты Табанана
- Nuanu City — основная доля. Среднеэтажные жилые здания мастер-плана, интегрированные с коворкингами, велнес-якорями и коммерческой инфраструктурой сообщества. Студии и 1–2-спальные форматы.
- Кедунгу — прибрежный сервисный продукт под долгосрочную и помесячную аренду. Pipeline меньше, чем в Nuanu, ориентирован на нишевые туристические сегменты.
Чемаги и другие районы Табанана в текущем первичном рынке значимого апартаментного предложения не дают.
Что даёт каждый ценовой сегмент
В диапазоне 118 700–180 000 долларов — компактные студии 30–50 м², как правило в жилых зданиях мастер-плана Nuanu с общим бассейном и зонами общего пользования.
В диапазоне 180 000–300 000 долларов — 1-спальные апартаменты 50–80 м² с балконами или небольшими outdoor-пространствами. Инфраструктура здания существенная: полноразмерный бассейн, зал, коворкинг.
В диапазоне 300 000–400 000 долларов — более просторные 1–2-спальные форматы с улучшенной спецификацией. Премиальный уровень Nuanu City и бутиковые сервисные апартаменты Кедунгу.
Операторские модели
Апартаменты Nuanu City поставляются с операторскими соглашениями мастер-плана: интегрированный property-management сообщества, управление общими зонами и опциональное участие в rental-pool. Покупателю стоит разобраться в юридической структуре мастер-плана (ежегодные сервисные сборы, управление общими площадями) до принятия решения.
Сервисные апартаменты Кедунгу обычно работают по помесячной модели, а не по ежедневному Airbnb: более спокойная прибрежная аудитория поддерживает долгосрочные бронирования, а не высокооборотистый краткосрок.
Владение и зонирование
Структура владения включает значимую долю freehold: мастер-план Nuanu City содержит объекты freehold через PMA. Сроки аренды в leasehold-части концентрируются на 25–30 годах с пролонгациями, оформляемыми при покупке.
Зонирование: преимущественно розовая (туризм) зона в границах мастер-плана Nuanu City. В Кедунгу апартаменты делятся на розовую и жёлтую зоны в зависимости от конкретного участка.
Ценовой контекст
Цены апартаментов Табанана примерно на 20–30% ниже сопоставимых объектов в Чангу. Дисконт отражает меньшую стоимость земли за квадратный метр и менее зрелую инфраструктуру арендного спроса по сравнению с субрынками прибрежного Чангу. Насыщенность удобствами мастер-плана Nuanu City частично компенсирует премию за удалённость, но покупателям стоит моделировать реалистичную помесячную арендную ставку, а не прибрежные ночные тарифы Airbnb.
Кто покупает
Покупатели Nuanu City с фокусом на сообщество — удалённые предприниматели, операторы велнес-индустрии — ищут интегрированную жизнь сообщества в формате апартаментов. Операторы долгосрочной аренды под аудиторию Кедунгу. Инвесторы пассивной доходности, привлечённые операторскими соглашениями Nuanu. Начинающие покупатели апартаментов на Бали, которым доступная точка входа выгоднее более дорогого Чангу.
Смежные запросы
- Обзор Табанана — все типы недвижимости
- Виллы в Табанане
- Nuanu City
- Апартаменты в Чангу — более крупный соседний рынок
Подготовлено Anteya Research · Обновлено 2026-04-19