Die Apartment-Pipeline Tabanans fällt schmaler aus als in Canggu oder im Bukit: 6 aktive Erstmarkt-Projekte mit Einheitspreisen von 118.700 bis 400.000 Dollar. Der Median liegt bei 197.000 Dollar. Das Angebot konzentriert sich auf zwei klar unterscheidbare Teilmärkte: mittelgeschossige Wohngebäude des Master-Plans Nuanu City und Serviced-Apartments an der Küste von Kedungu.
Wo die Apartments in Tabanan liegen
- Nuanu City — der Mehrheitsanteil. Mittelgeschossige Wohngebäude des Master-Plans, integriert mit Co-Working-Flächen, Wellness-Ankern und gewerblicher Infrastruktur der Gemeinschaft. Studios sowie 1- und 2-Zimmer-Formate.
- Kedungu — Serviced-Apartments an der Küste, ausgerichtet auf Langzeit- und Monatsvermietung. Schlankere Pipeline als in Nuanu, stärker auf spezifische Reiseklientel fokussiert.
Cemagi und weitere Teilregionen Tabanans verfügen in der aktuellen Erstmarkt-Pipeline über keinen nennenswerten Apartmentbestand.
Was die Preisbänder liefern
Zwischen 118.700 und 180.000 Dollar: kompakte Studios von 30 bis 50 m², typischerweise in den Wohngebäuden des Master-Plans Nuanu mit gemeinschaftlichem Pool und Zugang zu den Gemeinschaftsflächen.
Zwischen 180.000 und 300.000 Dollar: 1-Zimmer-Apartments von 50 bis 80 m² mit Balkon oder kleinen Außenbereichen. Die Ausstattung des Gebäudes wird in diesem Band substanziell: Pool in voller Größe, Fitnessbereich und Co-Working-Zonen.
Zwischen 300.000 und 400.000 Dollar: größere 1- bis 2-Zimmer-Formate mit gehobener Spezifikation. Die Premium-Ebene von Nuanu City und die Boutique-Serviced-Apartments von Kedungu.
Betreibermodelle
Apartments in Nuanu City kommen mit Betreibervereinbarungen des Master-Plans: Integration in die Property-Management-Dienste der Gemeinschaft, Verwaltung der Gemeinschaftsflächen und optionale Teilnahme am Rental-Pool. Käufer sollten die rechtliche Struktur des Master-Plans (jährliche Servicegebühren, Governance der Gemeinschaftsflächen) vor dem Kauf verstehen.
Die Serviced-Apartments in Kedungu werden überwiegend auf Monatsbasis vermietet, nicht als Airbnb-Tagesvermietung: Die ruhigere Küstenklientel bevorzugt längere Aufenthalte statt hochfrequenter Wechsel.
Eigentumsform und Zonierung
Die Eigentumsstruktur enthält einen nennenswerten Freehold-Anteil: der Master-Plan Nuanu City umfasst Bestand in Freehold über PMA. Auf der Leasehold-Seite konzentrieren sich die Laufzeiten auf 25 bis 30 Jahre, mit beim Kauf hinterlegten Verlängerungen.
Zonierung: überwiegend rosa (Tourismus) innerhalb des Master-Plans Nuanu City. In Kedungu teilt sich der Apartmentbestand je nach konkreter Projektlage zwischen rosa und gelb.
Preiskontext
Die Apartmentpreise in Tabanan liegen rund 20 bis 30 Prozent unter dem vergleichbaren Produkt in Canggu. Der Abschlag spiegelt niedrigere Bodenkosten pro Quadratmeter und eine weniger ausgereifte Mietnachfrage-Infrastruktur gegenüber den Küstenteilmärkten Canggus wider. Die Ausstattungsdichte des Master-Plans Nuanu City kompensiert die Distanzprämie teilweise, Käufer sollten jedoch realistische Monatsmieten statt Küsten-Airbnb-Tagespreise ansetzen.
Wer kauft
Gemeinschaftsorientierte Käufer in Nuanu City — Remote-Unternehmer, Akteure der Wellness-Branche — die integriertes Gemeinschaftsleben im Apartmentformat suchen. Betreiber für Langzeitvermietung an die Klientel von Kedungu. Passive Renditeanleger, die sich von den Betreibervereinbarungen des Master-Plans Nuanu angesprochen fühlen. Erstkäufer eines Apartments auf Bali, die im Vergleich zum teureren Canggu einen zugänglicheren Einstieg suchen.
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Erstellt von Anteya Research · Aktualisiert am 2026-04-19