Табанан — регентность к западу от Чангу с более длинной и сельской береговой линией, чем плотно застроенный полуостров Кута-Селатан; сейчас здесь выделяются три самостоятельных суб-рынка, куда идёт первичный капитал. Суммарно наша база отслеживает 28 активных проектов с ценами от 89 000 $ до 2 500 000 $. Медиана 249 700 $ заметно ниже, чем в Чангу (270 000 $) или на Буките (270 000 $), — Табанан по-прежнему воспринимается рынком как «фронтир» корридора Чангу, даже по мере роста предложения.
Суб-районы Табанана
Почти всё актуальное предложение сосредоточено в трёх зонах:
- Nuanu City — 13 проектов. Мастер-планируемый креативный город на побережье примерно в 15 км северо-западнее Чангу. В основном виллы в пределах периметра Nuanu, преимущественно Pink-зона (туризм), адресовано инвесторам-операторам и собственникам-резидентам из креативных профессий.
- Чемаги — 8 проектов. Сразу за рекой от северного края Чангу; ряд девелоперов до уточнения административных границ маркетировал её как «Север Чангу», хотя юридически это регентность Табанан. Смешанное предложение — виллы и компактные апартаменты.
- Кедунгу — 7 проектов. Прибрежный участок примерно в 20 минутах севернее Чангу, тише и менее плотный, с виллами на небольших участках.
Что есть в продаже
В Табанане сейчас обращаются три типа юнитов: виллы (доминируют), апартаменты и студии. Виллы — от 1 до 4 спален, обычно на меньших участках, чем аналогичный продукт в Чангу или Улувату. Апартаменты концентрируются в Nuanu City, где отельно-управляемые здания вышли на масштаб.
Сроки сдачи смещены в будущее: 21 из 28 проектов строятся, 7 завершены. Это отражает более раннюю стадию инвестиционного цикла — основная доля нынешнего предложения будет сдаваться в 2026–2027 годах.
Форма владения и зонирование
Форма владения смещена к leasehold: 22 проекта только leasehold, 2 с опцией перехода в freehold, 4 чистого freehold. Срок аренды обычно 25–30 лет с заранее оговоренным продлением при покупке. Доля freehold здесь заметно выше, чем в Чангу (4 из 97): Табанан застраивался медленнее, и больше частных землевладельцев продавали freehold-структурированные PMA-лоты напрямую, без leasehold-прослойки, характерной для запусков в Чангу и на Буките.
Зонирование: 12 Pink (туризм, посуточная аренда разрешена), 9 Yellow (жилая, статус краткосрочной аренды размыт), 7 без данных. Pink-зона сконцентрирована в Nuanu City и частично в Кедунгу; Чемаги разделена более равномерно.
Кто покупает в Табанане
Табанан привлекает смешанную аудиторию: ценочувствительных покупателей из окрестностей Чангу, ищущих схожий образ жизни по меньшему порогу входа, и отдельную группу под Nuanu — тех, кто берёт идею мастер-планируемого креативного комьюнити. Меньшая когорта ориентируется на Кедунгу ради прибрежного характера и низкой коммерческой плотности. Стратегии посуточной аренды лучше всего работают в Pink-зоне Nuanu City, где такая аренда прямо легальна, а плотность коммерции по мастер-плану поддерживает загрузку на уровне зрелого Чангу. Покупателям, рассматривающим Чемаги, стоит внимательно проверять зонирование: из-за административного отделения от Чангу на рынке остаётся маркетинговая путаница — листинги всё ещё подают Чемаги как «Север Чангу», хотя юридически это Табанан.
Связанные разделы
- Виллы в Табанане — фильтр только по виллам
- Nuanu City — мастер-планируемый креативный город
- Кедунгу — прибрежный район с низкой плотностью
- Чангу — восточный сосед с более высокими ценами
Подготовлено Anteya Research · Обновлено 2026-04-19
Цены отражают предложения девелоперов на первичном рынке, отслеживаемые Anteya Research; база покрывает около 60–70 % активных проектов Бали. Постсдаточные листинги на вторичке могут отличаться.