Виллы — базовый формат на первичном рынке Бали. В нашей базе зафиксировано 256 проектов по всему острову с ценами от $85 000 за компактную виллу с одной спальней до $6 500 000 за поместья на утёсах. Разброс в 75 раз отражает неоднородность локальных субрынков, а не единый национальный рынок.
Распределение предложения по регионам
Основная часть вилл сосредоточена в южной половине острова:
- Букит — 112 проектов. Полуостров включает сёрф-деревни Улувату, район Унгасан (Меласти), Джимбаран и Нуса-Дуа. Самый широкий ценовой диапазон среди регионов Бали.
- Чангу — 86 проектов. Западное побережье от Бату-Белига до Сесе. Плотное предложение, быстрый оборот, преимущественно виллы.
- Убуд — 33 проекта. Внутренние нагорья, джунгли, иной профиль покупателя (велнес, долгосрочное проживание).
- Табанан — 19 проектов. К западу от Чангу, включая мастер-план Nuanu City и разрозненное прибрежное предложение.
- Семиньяк — 8 проектов. Сложившийся район с ограниченным новым предложением.
- Небольшие очаги предложения также есть в Сануре, Карангасеме, Нуса-Пениде, на Гили-Траванган и Ломбоке.
Ценовые диапазоны
Медианная цена виллы по Бали — $345 000. Она выше общего медианного уровня рынка, так как сегмент вилл дороже смешанного предложения: компактные апартаменты и студии тянут общий медианный показатель вниз.
Основные ценовые полосы:
- До $500 000 — компактные виллы с 1–2 спальнями, преимущественно лизхолд, сосредоточены в Переренане, Сесе, Унгасане, Убуде. Смотреть предложения
- От $500 000 до $1 млн — виллы с 2–3 спальнями, бóльшие участки, шире география. Смотреть предложения
- От $1 млн до $2 млн — премиальный продукт с 3 спальнями; рядом с утёсами или в престижных районах. Смотреть предложения
- От $2 млн и выше — верхний сегмент: первая линия пляжа, утёсы, брендированные резиденции. Смотреть предложения
Структуры владения
Распределение по типу титула: 207 проектов только с лизхолдом, 22 проекта с опцией перехода во фрихолд (как правило, через структуру PT PMA), 18 проектов — чистый фрихолд. По 207 лизхолд-проектам сроки аренды группируются в диапазоне 25–30 лет, при этом механизм продления в большинстве случаев фиксируется уже на этапе покупки.
Фрихолд на виллы в Бали — отдельная тема, поскольку иностранцы не могут держать такой титул напрямую. Публикуемые фрихолд-предложения, как правило, оформляются через PT PMA — индонезийскую компанию с иностранным участием, на которую регистрируется титул Hak Guna Bangunan. Подробности о HGB, регистрации PMA и сравнении с обычным лизхолдом — в нашем руководстве по структурам владения.
Что проверить до сделки
Покупка виллы несёт иные риски, чем апартаменты или отельный продукт. Ключевые пункты для проверки:
- Зонирование земли (Pink или Yellow) — определяет, разрешена ли посуточная аренда на законном уровне. Критично для стратегий сдачи внаём.
- Условия продления лизхолда — какая часть ставки продления фиксируется при покупке, а какая откладывается до конца первоначального срока.
- Репутация застройщика — на Бали высок риск срыва сроков; уточняйте предыдущие сдачи и точность графика.
- Привязка к управляющему — для вилл с прилагаемым договором управления арендой заранее изучите механику выхода и условия расторжения перед подписанием договора купли-продажи.
Связанные подборки
- Апартаменты на Бали — аналогичная подборка по апартаментам острова
- Чангу · Букит · Убуд — фильтры по регионам
- Виллы в Чангу · Виллы в Буките
Подготовлено Anteya Research · Обновлено 19.04.2026
Цены отражают предложения застройщиков первичного рынка, которые отслеживает Anteya Research; наша база охватывает примерно 60–70% активных проектов Бали. Листинги вторичного рынка после сдачи могут отличаться.