Administrativement rattachée au district de Kuta Selatan, Bukit correspond géographiquement au plateau calcaire situé au sud de l'aéroport. Depuis trois ans, c'est la zone de développement la plus active de Bali. Tandis que Canggu s'est densifié en un pôle lifestyle, Bukit s'est fragmenté en une dizaine de micro-marchés bien distincts : villages de surf en haut de falaise sur la côte ouest, résidences de standing à Nusa Dua à l'est, et lotissements en bail emphytéotique de taille village entre les deux. Notre base recense actuellement 118 programmes neufs actifs à Bukit, avec un ticket d'entrée médian autour de 270 000 $.
Les sous-secteurs de Bukit
Les marchés locaux de Bukit se répartissent en trois grands ensembles plus quelques secteurs indépendants :
- Uluwatu — le littoral surf de la côte ouest (54 programmes). Couvre Bingin, Padang Padang, Nyang Nyang, Nunggalan, Suluban et Dreamland. Dominé par les villas, sur un foncier principalement en zone rose où la location courte durée est explicitement légale.
- Ungasan — la crête qui descend vers la plage de Melasti (28 programmes). Foncier en zone touristique, forte présence de villas, avec Melasti comme cluster principal.
- Kutuh — secteur autour de la plage de Pandawa (12 programmes). Plus calme et moins dense qu'Uluwatu.
- Jimbaran — la baie hôtelière au nord de la péninsule (5 programmes). Quartier établi de longue date, le plus proche de l'aéroport.
- Nusa Dua — l'enclave hôtelière fermée de la côte est (13 programmes). Comprend des résidences exploitées par des hôtels et des programmes de marque.
- Balangan — plage de surf de la côte ouest, juste au sud de Jimbaran (6 programmes).
Prix et offre
L'amplitude des prix à Bukit est plus large que dans toute autre région de Bali. Les studios et T1 compacts débutent autour de 87 000 $, principalement dans les résidences hôtelières de Nusa Dua et dans quelques petits programmes d'Ungasan. La médiane sur l'ensemble de la base s'établit à 270 000 $ pour une villa deux chambres. Le haut de gamme monte jusqu'à 6,5 millions de dollars pour les propriétés en bord de falaise d'Uluwatu.
La diversité des typologies y est plus marquée qu'ailleurs sur Bali. Cinq formats sont aujourd'hui représentés : villa, appartement, studio, penthouse et maison de ville. La villa reste le produit dominant (en particulier à Uluwatu et Ungasan), tandis que les appartements exploités par des hôtels se concentrent à Nusa Dua.
Régime foncier et zonage
La répartition des régimes fonciers est inhabituellement variée pour Bali : 98 programmes en bail emphytéotique, 12 avec une option de pleine propriété structurée (généralement via PT PMA) et 7 en pleine propriété directe. Cette diversité traduit la coexistence d'un parc hôtelier établi (pleine propriété plus fréquente à Nusa Dua) et de promotions plus récentes sur le front surf, où le bail domine.
Le zonage du foncier est déterminant. Parmi les programmes dont le zonage est renseigné, 57 se situent en zone rose — classification touristique où la location courte durée est explicitement légale, sans montage intermédiaire — et 33 en zone jaune (résidentielle, location journalière en zone grise). Quelques projets isolés relèvent des zones orange, verte, blanche et rouge. Uluwatu et Ungasan penchent vers le rose, Jimbaran présente un profil plus mixte.
Qui achète à Bukit
Le profil des acheteurs diffère nettement de Canggu. Le marché des villas d'Uluwatu est dominé par les Australiens, attirés par la courte durée de vol et la culture surf. Les Européens — Britanniques, Allemands, Néerlandais — se répartissent entre Ungasan (Melasti) et Jimbaran. Les acheteurs francophones restent ciblés mais progressent, souvent en arbitrage rendement vs résidence secondaire par rapport au Portugal. La clientèle russophone monte régulièrement sur la péninsule à mesure que Canggu devient plus cher. Nusa Dua attire davantage d'investisseurs passifs : pools de rendement hôteliers, résidences de marque et acheteurs de résidences secondaires venus de Singapour, de Malaisie et d'Australie.
La logique d'achat varie aussi selon les sous-secteurs : Uluwatu penche vers la location boutique, Ungasan se partage entre location et résidence secondaire, Nusa Dua vise surtout le rendement passif et l'effet de marque.
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Par Anteya Research · Mis à jour le 19/04/2026
Les prix reflètent les offres de promoteurs sur le marché primaire suivies par Anteya Research ; notre base couvre environ 60 à 70 % des programmes actifs à Bali. Les annonces de revente après livraison peuvent différer.