Le marché des appartements à Bukit se scinde nettement en deux segments sans réel chevauchement. À Nusa Dua — l'enceinte balnéaire fermée sur la côte est de la péninsule — le produit appartement se concentre dans les résidences de marque exploitées via des enseignes hôtelières internationales. Dans le cluster Melasti d'Ungasan, côté est, l'offre tient dans des immeubles gérés par hôtel desservant la plage de Melasti et le marché touristique du sud-Bukit. Le cluster d'Uluwatu sur la côte ouest n'a presque aucun appartement — le format villa dominant des villages de surf prévaut.
Notre base suit 25 projets primaires actifs avec de l'appartement à Bukit. Les prix unitaires vont de 77 000 $ pour l'entrée studio compact à Ungasan à 1 707 400 $ au sommet des résidences de marque de Nusa Dua ; le prix médian par unité ressort à 286 415 $.
Où se situent les appartements de Bukit
Trois sous-marchés concentrent la quasi-totalité de l'offre d'appartements à Bukit :
- Nusa Dua — stock de résidences de marque exploité sous enseignes hôtelières internationales. Produit structurellement à rendement passif : la plupart imposent une participation obligatoire ou optionnelle à un pool locatif et des frais d'affiliation de marque, offrant du rendement sans implication opérationnelle au prix d'un verrouillage opérateur.
- Ungasan / Melasti — immeubles gérés par hôtel au service de la plage de Melasti et du sud-Bukit. Moins d'affiliation de marque qu'à Nusa Dua, schémas d'intégration opérateur plus classiques.
- Cluster d'Uluwatu — offre d'appartements quasi inexistante. Quelques projets à Padang Padang et Suluban ; Bingin et Nunggalan n'en ont pratiquement aucun.
Configuration type
Les formats vont du studio (25 à 45 m²) aux 1 ou 2 chambres (50 à 90 m²). Le produit Nusa Dua peut atteindre des penthouses 3 chambres en haut de gamme. Les équipements communs — piscine, salle de sport, services de lobby — sont standard ; l'espace extérieur privatif se limite généralement à un balcon.
Le calendrier de livraison penche nettement vers le hors-plan, plusieurs projets de résidences de marque visant des livraisons 2026-2027. Le stock livré disponible en remise immédiate représente une part plus faible du pipeline de Bukit que de celui de Canggu.
Modèles opérateurs par sous-marché
Les appartements de résidence de marque à Nusa Dua comportent généralement un verrouillage opérateur pluriannuel au titre de l'affiliation. Il faut saisir la dynamique du pool locatif (répartition des revenus), les redevances de marque (souvent 3 à 5 % des recettes ou montants annuels fixes) et la mécanique de sortie (certains contrats restreignent la revente directe aux non-participants du pool).
Les appartements gérés par hôtel à Ungasan suivent plus directement le modèle de Canggu : partage de revenus opérateur typique de 20 à 40 % brut, verrouillages pluriannuels fréquents, clauses d'exploitation indépendante variables.
Régime de propriété et zonage
Le régime d'appartement à Bukit est presque exclusivement le bail emphytéotique — la structure de master-lease de Nusa Dua passe notamment par du bail long terme plutôt que par du transfert en freehold individuel. Les durées dans les résidences de marque peuvent dépasser celles des villas balinaises classiques, parfois 30 à 50 ans.
Zonage quasi uniformément Rose (tourisme, STR légale), du fait de l'intégration hôtelière et touristique du produit appartement sur la péninsule.
Qui achète des appartements à Bukit
Le profil diffère nettement de celui de Canggu. Les acquéreurs institutionnels et semi-institutionnels asiatiques (Singapour, Japon, Malaisie) sont actifs dans le segment des résidences de marque de Nusa Dua. Les acheteurs européens et australiens proches de la retraite sont attirés par le modèle à rendement passif. Moins fréquents : les exploitants de location courte durée à la journée — le produit appartement de Bukit s'oriente vers l'intégration opérateur plutôt que l'exploitation indépendante.
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Rédigé par Anteya Research · Mis à jour le 19/04/2026