Anteya Research
Qu'est-ce qu'un NIB en Indonésie ? Le numéro derrière votre location (2026)
1 juillet 2026
Le NIB (Nomor Induk Berusaha) est le numéro d'identification d'entreprise que l'Indonésie délivre via le système OSS (Online Single Submission). Il enregistre une entité juridique, comme une PT PMA, avec les activités précises que cette entité est autorisée à exercer. Si vous louez votre villa à Bali légalement via une société, c'est le NIB, associé aux bons codes d'activité KBLI, qui fait de cette location une activité déclarée plutôt qu'un revenu d'appoint informel.
Sur les 5 308 conversations d'acheteurs qu'Anteya a enregistrées de 2023 à 2026, la question de savoir comment louer une villa arrive bien avant celle des démarches administratives.
Je cherche à mettre en location
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
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Ce qu'est réellement un NIB
Le NIB est le numéro d'identité d'entreprise unique d'une société en Indonésie. Sous le système OSS fondé sur les risques issu des réformes de 2021, il a regroupé plusieurs anciennes immatriculations en un seul numéro. Il est relié au numéro fiscal de la société (NPWP) et liste les activités pour lesquelles la société est enregistrée sous forme de codes KBLI. Ce qui compte pour un acheteur étranger: le NIB appartient à une société, pas à une personne, et n'autorise que les activités listées dans ses codes KBLI.
Pourquoi le NIB compte pour la location courte durée légale
La location à la nuitée est une activité commerciale d'hébergement, et non un usage privé de votre maison, et deux questions distinctes en déterminent la légalité.
D'abord, le zonage. La capacité d'une parcelle à accueillir des hôtes payants dépend de sa désignation dans le plan local d'aménagement (RDTR); l'hébergement n'est généralement autorisé que là où la zone le permet. D'où la question récurrente sur la couleur de zone:
Donc pour Airbnb... On devrait choisir une zone Pink ? Pour plus de flexibilité sur les modes de location 🤔
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La couleur de zone est un raccourci, pas une licence: voir comment fonctionnent les zones Pink, Yellow et Green à Bali.
Ensuite, la licence. Là où le zonage autorise l'hébergement, l'exploitation passe tout de même par une société dont le NIB liste un KBLI d'hébergement (souvent pondok wisata). Vérifiez tout NIB sur oss.go.id: pas de KBLI d'hébergement, pas de location courte durée légale.
NIB, codes KBLI et PT PMA, en bref
Les acheteurs étrangers ne peuvent généralement pas détenir une licence d'activité d'hébergement en leur nom propre. Le droit indonésien canalise l'activité économique à capitaux étrangers via une PT PMA (une société à investissement étranger), de sorte que, pour la plupart des non-Indonésiens, la location déclarée s'inscrit dans une PT PMA qu'ils détiennent seuls ou en partie.
La séquence: un notaris (notaire) rédige l'acte, le ministère de la Justice l'approuve, la société obtient son NPWP, puis son NIB via OSS avec les codes KBLI choisis. Pour la location de villa, le KBLI relève du groupe hébergement; le mauvais code est une erreur courante et coûteuse.
J'ai un Kitas et j'ouvrirai peut-être une PT pma (j'ai déjà une PT)
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Un KITAS est un permis personnel de séjour et de travail, distinct du NIB, et il ne suffit pas à lui seul à autoriser une activité de location. Une PT PMA implique aussi un engagement d'investissement minimum (souvent cité autour de 10 milliards IDR, hors terrain et bâtiments) qu'un notaris doit confirmer pour votre KBLI. Contexte plus large: la propriété étrangère via une PT PMA et un KITAS.
La voie du propriétaire autonome contre celle de la société de gestion
Deux voies mènent à une location à la nuitée déclarée, se distinguant surtout par qui détient l'entité.
En autonomie: vous créez votre propre PT PMA, obtenez le NIB avec un KBLI d'hébergement et assumez vous-même la conformité, du signalement des hôtes aux taxes locales et aux déclarations annuelles. Contrôle total, charge plus lourde.
Société de gestion: vous louez via un opérateur agréé qui détient déjà une entité d'hébergement, de sorte que la licence et une grande partie du reporting reposent sur lui. Les acheteurs qui pèsent cette option s'interrogent d'abord sur le coût et la compétence:
vous parlez des honoraires de la société de gestion ?
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Aucune des deux voies ne supprime la question du zonage. Voir comment la location journalière est encadrée et gérée à Bali.
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Ce qu'il faut vérifier avant de louer au jour le jour
Avant qu'une seule nuit ne soit réservée, quatre points doivent être réunis: le zonage autorise l'hébergement pour cette parcelle précise; une société détient un NIB valide; ce NIB liste un KBLI d'hébergement; et le permis de construire du bâtiment est en règle, le PBG (qui a remplacé l'ancien IMB). Les propriétaires atteignent souvent cette dernière case et la prennent pour la ligne d'arrivée:
Certificat PBG obtenu
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Un PBG n'est pas une licence de location; celle-ci passe toujours par le NIB et son KBLI.
Observation Anteya : Dans notre CRM, les acheteurs demandent régulièrement comment louer la villa bien avant de se demander qui détiendra légalement la licence. Beaucoup supposent que le promoteur ou le gestionnaire s'en est chargé, et c'est là que commence généralement la location informelle, sans licence.
L'erreur la plus fréquente: louer au jour le jour sans entité déclarée
Le schéma que nous voyons le plus: un propriétaire propose une villa à la nuitée sans société, sans KBLI d'hébergement et sans confirmation que la zone l'autorise. Les contrôles se sont durcis à Bali, et les locations opérant hors du cadre des licences comportent un risque réel, quoique inégal, d'amendes ou de fermeture. Comme l'exposition porte sur l'exploitation, pas sur le bâtiment, une villa au PBG en règle peut tout de même être une location sans licence.
La solution est peu spectaculaire mais durable: confirmer le zonage, loger la location dans une entité déclarée avec le bon KBLI sur son NIB, et tenir à jour la fiscalité et les déclarations.
Cet article est une information générale, pas un conseil juridique. Les règles indonésiennes évoluent et les situations varient; consultez un notaris indonésien agréé et un conseiller fiscal pour votre cas.
Questions fréquentes
Je cherche à louer ma villa. Ai-je besoin d'un NIB ?
Oui, si vous louez à la nuitée à des hôtes payants: la location doit passer par une entité déclarée détenant un NIB avec un KBLI d'hébergement. Un zonage autorisant l'hébergement en est la condition préalable. Vous pouvez détenir cette entité vous-même ou recourir à un opérateur agréé.
Vous parlez des honoraires d'une société de gestion ?
Oui. Avec un opérateur agréé, la licence et une grande partie du reporting reposent sur lui, moyennant des honoraires, généralement un pourcentage des revenus locatifs plus les frais. Confirmez ce que ce pourcentage couvre avant de signer.
Pour Airbnb, faut-il choisir une zone Pink pour plus de flexibilité ?
Une zone adaptée est nécessaire, puisque la désignation décide si l'hébergement est autorisé, mais la couleur de zone seule n'est pas une licence. La location à la nuitée passe toujours par une entité déclarée avec le bon KBLI. Vérifiez la parcelle précise, pas seulement la couleur du secteur.
J'ai un KITAS et déjà une PT. Dois-je ouvrir une PT PMA pour louer ?
Un KITAS est un permis personnel de séjour et de travail, pas une licence d'activité, et une PT locale diffère d'une PT PMA. Que votre société puisse détenir la licence ou qu'il vous faille une PT PMA dépend de l'actionnariat et du KBLI. Demandez à un notaris.
Le certificat PBG est obtenu. Puis-je commencer à louer au jour le jour ?
Pas à lui seul. Un PBG confirme que le bâtiment est autorisé; la licence d'hébergement est distincte et passe par le NIB et le KBLI d'une société. Il vous faut encore un zonage autorisant l'hébergement et une entité déclarée avec le bon KBLI avant que la location à la nuitée soit légale.
Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète des tendances observées sur 5 308 conversations d'acheteurs enregistrées dans l'Anteya CRM entre 2023 et 2026, complétées par les observations de première main de notre équipe à Bali.
