Anteya Research
Was ist ein NIB in Indonesien? Die Nummer hinter Ihrer Vermietung (2026)
1. Juli 2026
Ein NIB (Nomor Induk Berusaha) ist die Betriebsidentifikationsnummer, die Indonesien über das OSS-System (Online Single Submission) ausstellt. Der NIB registriert eine juristische Person, etwa eine PT PMA, zusammen mit den konkreten Geschäftstätigkeiten, die diese Person ausüben darf. Wenn Sie Ihre Villa auf Bali legal über eine Gesellschaft vermieten, macht erst der NIB in Verbindung mit den richtigen KBLI-Tätigkeitscodes aus dieser Vermietung ein angemeldetes Geschäft statt informellen Nebenverdienst.
In 5.308 Käufergesprächen, die Anteya von 2023 bis 2026 erfasst hat, kommt die Frage, wie man eine Villa vermietet, lange vor der Frage nach dem Papierkram auf.
Ich möchte gerne vermieten
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
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Was ein NIB tatsächlich ist
Der NIB ist die einheitliche Betriebsidentifikationsnummer einer Gesellschaft in Indonesien. Im risikobasierten OSS-System aus den Reformen von 2021 hat er mehrere frühere Registrierungen zu einer einzigen Nummer zusammengefasst. Er ist mit der Steuernummer der Gesellschaft (NPWP) verknüpft und listet die Tätigkeiten, für die die Gesellschaft registriert ist, als KBLI-Codes auf. Entscheidend für einen ausländischen Käufer: Der NIB gehört einer Gesellschaft, nicht einer Person, und lizenziert nur die Tätigkeiten, die seine KBLI-Codes auflisten.
Warum der NIB für die legale Kurzzeitvermietung zählt
Die Vermietung pro Nacht ist eine gewerbliche Beherbergungstätigkeit, keine private Nutzung des eigenen Hauses, und über ihre Legalität entscheiden zwei getrennte Fragen.
Erstens die Zonierung. Ob eine Parzelle zahlende Gäste beherbergen darf, hängt von ihrer Ausweisung im örtlichen Raumplan (RDTR) ab; Beherbergung ist grundsätzlich nur dort erlaubt, wo die Zone es zulässt. Daher die wiederkehrende Frage nach der Zonenfarbe:
Also für Airbnb... Sollten wir eine Pink-Zone wählen? Für mehr Flexibilität bei den Vermietungsarten 🤔
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Die Zonenfarbe ist eine Kurzform, keine Lizenz: siehe wie die Zonen Pink, Yellow und Green auf Bali funktionieren.
Zweitens die Lizenzierung. Wo die Zonierung Beherbergung zulässt, läuft der Betrieb dennoch über eine Gesellschaft, deren NIB einen Beherbergungs-KBLI auflistet (häufig pondok wisata). Prüfen Sie jeden NIB auf oss.go.id: kein Beherbergungs-KBLI, keine legale Kurzzeitvermietung.
NIB, KBLI-Codes und die PT PMA, kurz gefasst
Ausländische Käufer können eine Beherbergungslizenz in der Regel nicht auf ihren eigenen Namen halten. Das indonesische Recht lenkt Geschäftstätigkeit in ausländischer Hand über eine PT PMA (eine Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung), sodass die angemeldete Vermietung für die meisten Nicht-Indonesier in einer PT PMA liegt, die sie ganz oder teilweise besitzen.
Der Ablauf: Ein notaris (Notar) setzt die Gründungsurkunde auf, das Justizministerium genehmigt sie, die Gesellschaft erhält ihre NPWP, dann ihren NIB über OSS mit den gewählten KBLI-Codes. Bei der Villenvermietung liegt der KBLI in der Beherbergungsgruppe; der falsche Code ist ein häufiger, teurer Fehltritt.
Ich habe Kitas und eröffne vielleicht eine PT pma (eine PT habe ich bereits)
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Ein KITAS ist eine persönliche Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis, getrennt vom NIB, und lizenziert für sich genommen kein Vermietungsgeschäft. Eine PT PMA bringt zudem eine Mindestinvestitionsverpflichtung mit sich (oft mit rund 10 Milliarden IDR angegeben, ohne Grundstück und Gebäude), die ein notaris für Ihren KBLI bestätigen sollte. Weiterer Kontext: ausländisches Eigentum über eine PT PMA und KITAS.
Der Weg des Eigenverwalters gegenüber dem Weg der Verwaltungsgesellschaft
Zwei Wege führen zu einer angemeldeten Vermietung pro Nacht; sie unterscheiden sich vor allem darin, wer die Gesellschaft hält.
In Eigenregie: Sie gründen Ihre eigene PT PMA, erhalten den NIB mit einem Beherbergungs-KBLI und tragen die Compliance selbst, von der Gästemeldung bis zu den lokalen Steuern und den Jahresmeldungen. Volle Kontrolle, größerer Aufwand.
Verwaltungsgesellschaft: Sie vermieten über einen lizenzierten Betreiber, der bereits eine Beherbergungsgesellschaft hält, sodass die Lizenz und ein Großteil der Meldungen bei ihm liegen. Käufer, die dies abwägen, fragen zuerst nach Kosten und Kompetenz:
Sie meinen die Gebühr für die Verwaltungsgesellschaft?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Keiner der beiden Wege beseitigt die Frage der Zonierung. Siehe wie die Tagesvermietung auf Bali lizenziert und verwaltet wird.
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Was vor der Tagesvermietung zu prüfen ist
Bevor auch nur eine einzige Nacht gebucht wird, sollten vier Dinge stimmen: Die Zonierung erlaubt Beherbergung für genau diese Parzelle; eine Gesellschaft hält einen gültigen NIB; dieser NIB listet einen Beherbergungs-KBLI; und die Baugenehmigung des Gebäudes ist in Ordnung, der PBG (der den älteren IMB abgelöst hat). Eigentümer erreichen oft dieses letzte Feld und halten es für die Ziellinie:
PBG-Zertifikat erhalten
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Ein PBG ist keine Vermietungslizenz; diese läuft weiterhin über den NIB und seinen KBLI.
Anteya-Beobachtung: In unserem CRM fragen Käufer regelmäßig, wie sich die Villa vermieten lässt, lange bevor sie fragen, wer die Lizenz rechtlich hält. Viele nehmen an, der Bauträger oder Verwalter habe sich darum gekümmert, und genau dort beginnt in der Regel die informelle, nicht lizenzierte Vermietung.
Der häufigste Fehler: Tagesvermietung ohne lizenzierte Gesellschaft
Das Muster, das wir am häufigsten sehen: Ein Eigentümer bietet eine Villa für Übernachtungen an, ohne Gesellschaft, ohne Beherbergungs-KBLI und ohne Bestätigung, dass die Zone es erlaubt. Die Durchsetzung ist auf Bali strenger geworden, und Vermietungen außerhalb des Lizenzrahmens tragen ein reales, wenn auch ungleichmäßiges Risiko von Strafen oder Schließung. Da das Risiko am Betrieb hängt, nicht am Gebäude, kann eine Villa mit sauberem PBG dennoch eine nicht lizenzierte Vermietung sein.
Die Lösung ist wenig glanzvoll, aber tragfähig: die Zonierung bestätigen, die Vermietung in eine lizenzierte Gesellschaft mit dem richtigen KBLI im NIB einbetten und Steuern und Meldungen aktuell halten.
Dieser Artikel ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die indonesischen Regeln ändern sich und die Situationen variieren; ziehen Sie für Ihren Fall einen lizenzierten indonesischen notaris und einen Steuerberater hinzu.
Häufige Fragen
Ich möchte meine Villa vermieten. Brauche ich einen NIB?
Ja, wenn Sie pro Nacht an zahlende Gäste vermieten: Die Vermietung muss über eine lizenzierte Gesellschaft laufen, die einen NIB mit einem Beherbergungs-KBLI hält. Eine Zonierung, die Beherbergung erlaubt, ist die Voraussetzung. Sie können diese Gesellschaft selbst halten oder einen lizenzierten Betreiber nutzen.
Sie meinen die Gebühr für eine Verwaltungsgesellschaft?
Ja. Bei einem lizenzierten Betreiber liegen die Lizenz und ein Großteil der Meldungen bei ihm, gegen eine Gebühr, meist ein Prozentsatz der Mieteinnahmen plus Kosten. Klären Sie vor der Unterschrift, was dieser Prozentsatz abdeckt.
Sollten wir für Airbnb eine Pink-Zone für mehr Flexibilität wählen?
Eine geeignete Zone ist notwendig, da die Ausweisung entscheidet, ob Beherbergung erlaubt ist, doch die Zonenfarbe allein ist keine Lizenz. Die Vermietung pro Nacht läuft weiterhin über eine lizenzierte Gesellschaft mit dem richtigen KBLI. Prüfen Sie die konkrete Parzelle, nicht nur die Farbe des Gebiets.
Ich habe ein KITAS und bereits eine PT. Sollte ich eine PT PMA zum Vermieten eröffnen?
Ein KITAS ist eine persönliche Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis, keine Geschäftslizenz, und eine lokale PT unterscheidet sich von einer PT PMA. Ob Ihre Gesellschaft die Lizenz halten kann oder Sie eine PT PMA brauchen, hängt von den Eigentumsverhältnissen und dem KBLI ab. Fragen Sie einen notaris.
Das PBG-Zertifikat liegt vor. Kann ich mit der Tagesvermietung beginnen?
Nicht allein dadurch. Ein PBG bestätigt, dass das Gebäude genehmigt ist; die Beherbergungslizenz ist davon getrennt und läuft über den NIB und den KBLI einer Gesellschaft. Sie brauchen weiterhin eine Zonierung, die Beherbergung erlaubt, und eine lizenzierte Gesellschaft mit dem richtigen KBLI, bevor die Vermietung pro Nacht legal ist.
Anteya Research ist die redaktionelle Funktion von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Anlageimmobilien. Dieser Artikel spiegelt Muster aus 5.308 Käufergesprächen wider, die zwischen 2023 und 2026 im Anteya CRM erfasst wurden, ergänzt durch Beobachtungen aus erster Hand unseres Teams auf Bali.
