Anteya Research
Что такое NIB в Индонезии? Бизнес-номер для аренды виллы (2026)
1 июля 2026 г.
NIB (Nomor Induk Berusaha) - это регистрационный номер компании, который Индонезия присваивает через систему OSS (Online Single Submission). Он регистрирует юридическое лицо, например PT PMA, вместе с конкретными видами деятельности, на которые это лицо получает разрешение. Если вы сдаёте свою виллу на Бали легально через компанию, именно NIB в связке с правильными кодами видов деятельности KBLI превращает такую аренду в лицензированный бизнес, а не в неофициальный побочный доход.
В 5 308 разговорах с покупателями, которые Anteya зафиксировала с 2023 по 2026 год, вопрос о том, как сдавать виллу, возникает задолго до вопроса о документах.
Я хочу сдавать в аренду
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
!(/images/hero.jpg)
Что такое NIB на самом деле
NIB - это единый идентификационный номер компании в Индонезии. В рамках риск-ориентированной системы OSS, введённой реформами 2021 года, он объединил несколько прежних регистраций в один номер. Он связан с налоговым номером компании (NPWP) и перечисляет виды деятельности, на которые зарегистрирована компания, в виде кодов KBLI. Что это значит для иностранного покупателя: NIB принадлежит компании, а не человеку, и разрешает только те виды деятельности, которые перечислены в её кодах KBLI.
Почему NIB важен для легальной краткосрочной аренды
Посуточная аренда - это коммерческая деятельность по размещению гостей, а не частное пользование собственным домом, и её легальность определяют два отдельных вопроса.
Во-первых, зонирование. Может ли участок принимать платных гостей, зависит от его назначения в местном плане территориального планирования (RDTR); размещение гостей, как правило, разрешено только там, где это допускает зона. Отсюда и постоянно возникающий вопрос про цвет зоны:
Значит, для Airbnb... Нам нужно выбирать зону Pink? Для большей гибкости по вариантам аренды 🤔
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Цвет зоны - это условное обозначение, а не лицензия: см. как устроены зоны Pink, Yellow и Green на Бали.
Во-вторых, лицензирование. Там, где зонирование допускает размещение гостей, деятельность всё равно ведётся через компанию, в NIB которой указан код KBLI для размещения (обычно pondok wisata). Проверить любой NIB можно на oss.go.id: нет KBLI для размещения - нет и легальной краткосрочной аренды.
NIB, коды KBLI и PT PMA - коротко
Иностранные покупатели, как правило, не могут держать лицензию на гостиничный бизнес на своё имя. Индонезийское законодательство проводит бизнес-деятельность с иностранным участием через PT PMA (компанию с иностранными инвестициями), поэтому у большинства неграждан Индонезии лицензированная аренда оформлена внутри PT PMA, которой они владеют полностью или в доле.
Последовательность такая: notaris (нотариус) составляет учредительный акт, Министерство юстиции его утверждает, компания получает NPWP, а затем NIB через OSS с выбранными кодами KBLI. Для аренды виллы KBLI относится к группе размещения; неправильный код - распространённая и дорогая ошибка.
У меня есть Kitas и, может, открою PT pma (PT у меня уже есть)
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
KITAS - это персональное разрешение на пребывание и работу, отдельное от NIB, и само по себе оно не даёт лицензии на арендный бизнес. PT PMA также предполагает обязательство по минимальному объёму инвестиций (обычно называют около 10 млрд IDR, без учёта земли и построек), которое notaris должен уточнить под ваш KBLI. Более широкий контекст: иностранное владение через PT PMA и KITAS.
Путь «сам себе владелец» против пути управляющей компании
К лицензированной посуточной аренде ведут два пути, различающиеся главным образом тем, на ком оформлено юридическое лицо.
Самостоятельно: вы регистрируете собственную PT PMA, получаете NIB с KBLI для размещения и сами несёте всю нагрузку по соответствию требованиям - от отчётности по гостям до местных налогов и годовой отчётности. Полный контроль, но и больше работы.
Управляющая компания: вы сдаёте через лицензированного оператора, у которого уже есть юрлицо с правом размещения гостей, поэтому лицензия и значительная часть отчётности остаются на нём. Покупатели, взвешивающие этот вариант, в первую очередь спрашивают о стоимости и компетентности:
вы про комиссию управляющей компании?
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Ни один из путей не снимает вопрос зонирования. См. как посуточная аренда лицензируется и управляется на Бали.
!(/images/diy-vs-management.jpg)
Что проверить, прежде чем сдавать посуточно
Прежде чем будет забронирована хотя бы одна ночь, должны сойтись четыре условия: зонирование разрешает размещение гостей именно для этого участка; у компании есть действующий NIB; в этом NIB указан KBLI для размещения; и разрешение на строительство здания в порядке - PBG (который заменил прежний IMB). Владельцы часто доходят до этого последнего пункта и считают его финишем:
Сертификат PBG получен
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
PBG - это не арендная лицензия; она по-прежнему проходит через NIB и его KBLI.
Наблюдение Anteya: В нашей CRM покупатели регулярно спрашивают, как сдавать виллу, задолго до того, как задаются вопросом, на ком легально будет лицензия. Многие исходят из того, что застройщик или управляющий уже всё оформил, и именно с этого обычно начинается неофициальная, нелицензированная аренда.
Самая частая ошибка: посуточная сдача без лицензированного юрлица
Чаще всего мы видим такую картину: владелец выставляет виллу под посуточное проживание без компании, без KBLI для размещения и без подтверждения, что зона это допускает. Контроль на Бали ужесточился, и аренда, работающая вне рамок лицензирования, несёт реальный, пусть и неравномерный, риск штрафов или закрытия. Поскольку риск лежит на деятельности, а не на здании, вилла с чистым PBG всё равно может оказаться нелицензированной арендой.
Решение непритязательное, но надёжное: подтвердить зонирование, оформить аренду на лицензированное юрлицо с правильным KBLI в его NIB и вовремя платить налоги и сдавать отчётность.
Эта статья - общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийские правила меняются, а ситуации различаются; по своему случаю обращайтесь к лицензированному индонезийскому notaris и налоговому консультанту.
Частые вопросы
Я хочу сдавать свою виллу. Нужен ли мне NIB?
Да, если вы сдаёте посуточно платным гостям: аренда должна вестись через лицензированное юрлицо, у которого есть NIB с KBLI для размещения. Предварительное условие - зонирование, разрешающее размещение гостей. Держать это юрлицо вы можете сами или пользоваться услугами лицензированного оператора.
Вы про комиссию управляющей компании?
Да. С лицензированным оператором лицензия и значительная часть отчётности остаются на нём - за вознаграждение, обычно это процент от арендной выручки плюс расходы. Прежде чем подписывать договор, уточните, что этот процент покрывает.
Для Airbnb стоит ли выбирать зону Pink ради большей гибкости?
Подходящая зона необходима, поскольку именно назначение решает, разрешено ли размещение гостей, но цвет зоны сам по себе - не лицензия. Посуточная аренда всё равно ведётся через лицензированное юрлицо с правильным KBLI. Проверяйте конкретный участок, а не только цвет района.
У меня есть KITAS и уже есть PT. Стоит ли открывать PT PMA, чтобы сдавать?
KITAS - это персональное разрешение на пребывание и работу, а не бизнес-лицензия, и местная PT отличается от PT PMA. Может ли ваша компания держать лицензию или нужна PT PMA - зависит от структуры собственности и KBLI. Спросите notaris.
Сертификат PBG получен. Можно начинать сдавать посуточно?
Сам по себе - нет. PBG подтверждает, что здание разрешено; лицензия на размещение гостей - отдельная и проходит через NIB компании и её KBLI. Чтобы посуточная аренда была легальной, вам всё равно нужны зонирование, разрешающее размещение, и лицензированное юрлицо с правильным KBLI.
Anteya Research - редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с базой на Бали. Эта статья отражает закономерности из 5 308 разговоров с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM в период с 2023 по 2026 год, дополненные наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук.
