Что такое OSS и KBLI в Индонезии? Лицензии на аренду вилл…

OSS расшифровывается как Online Single Submission, интегрированная государственная платформа Индонезии для лицензирования бизнеса, которой управляет Министерство инвестиций (BKPM). KBLI расшифровывается как Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia: стандартные пятизначные коды, которые классифицируют любой вид деятельности. Вместе они определяют, как компания (для иностранного владельца это обычно PT PMA) регистрирует свой NIB (Nomor Induk Berusaha, номер идентификации бизнеса) и получает лицензию на один конкретный вид деятельности, например размещение туристов или сдачу вилл. Для владельца виллы за этими аббревиатурами стоит ответ на вопрос, легален ли доход от аренды.

!(/images/hero-oss-kbli.jpg)

Что такое OSS и KBLI на самом деле

KBLI удобно воспринимать как словарь, а OSS как окошко, куда подают документы. KBLI, который ведёт статистическое агентство Индонезии (BPS, действующая редакция KBLI 2020), присваивает каждому виду деятельности собственный код, например код из группы 551xx для краткосрочного туристического размещения. Код определяет, что компания вправе делать по закону и какие отраслевые стандарты к ней применяются.

На портале oss.go.id компания регистрируется под своим кодом KBLI. После риск-ориентированной реформы 2021 года в рамках закона о создании рабочих мест (Cipta Kerja) OSS относит каждый вид деятельности к определённому уровню риска, и от него зависит, достаточно ли одного NIB или нужен ещё стандартный сертификат (Sertifikat Standar) либо полная лицензия.

Наблюдение Anteya: В обращениях покупателей вопрос лицензирования почти никогда не возникает сам по себе. Покупатели в одном сообщении спрашивают и про Pink-зону, и про возможность сдавать виллу в аренду, а уже потом про то, у кого лицензия на эксплуатацию. Зона и код составляют одно решение, а не два.

Почему код KBLI важен для аренды виллы

Для виллы, которую вы собираетесь сдавать, код KBLI превращает «дом, на который у меня оформлен лизхолд» в «лицензированный арендный бизнес». Зарегистрируйте компанию под кодом, который не покрывает краткосрочное размещение, или вовсе пропустите лицензирование, и доход окажется не на легальной основе, как бы хорошо ни была построена вилла.

«Так что для Airbnb… Нам стоит выбрать pink-зону? Для большей гибкости в способах аренды 🤔»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Этот покупатель связал модель аренды и локацию, ровно так же, как их связывает и OSS.

Как устроен процесс OSS: сначала NIB, затем отраслевая лицензия

Для иностранного владельца последовательность обычно такая:

Создать компанию. Иностранец, как правило, действует через PT PMA, которую учреждают у notaris (индонезийского нотариуса).
Зарегистрироваться в OSS и получить NIB. Компания вносит свой код или коды KBLI и получает NIB, базовый номер, который есть у любого индонезийского бизнеса.
Закрыть отраслевое требование. По уровню риска KBLI туристическому размещению обычно нужен стандартный сертификат, проверенный на соответствие отраслевым стандартам, а не просто заявленный самостоятельно.
Держать здание в соответствии с нормами. Помещению нужно разрешение на строительство (PBG, пришедшее на смену прежнему разрешению IMB) и, где требуется, сертификат функционального назначения (SLF).

«У меня есть Kitas и, может быть, открою PT pma (у меня уже есть PT)»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

KITAS (разрешение на пребывание) даёт вам право жить в Индонезии, а код KBLI держит и арендой управляет PT PMA. Одно не заменяет другое.

!(/images/nib-pbg-documents.jpg)

Как KBLI связан с Pondok Wisata и зонированием

Pondok Wisata (KBLI 55130) относится к категории малого туристического жилья: это гостевые дома с ограниченным числом комнат, которыми управляет сам владелец. Это один из нескольких кодов размещения; более крупные или более коммерческие вилла-арендные операции могут попадать под другие классификации группы 551xx. Какой именно код подходит, стоит уточнять у notaris, а не гадать по блогу.

Что покупателей действительно застаёт врасплох, так это зонирование. Когда компания регистрирует в OSS код размещения, деятельность проверяют на соответствие пространственному плану локации (RDTR/RTRW), который выделяет зоны, которые обычно называют Pink (туризм), Yellow (жилая) и Green (сельхоз или охраняемая). Краткосрочная и посуточная аренда, как правило, признаётся только в туристических или коммерческих зонах. Если вилла стоит вне разрешённой зоны, соответствующая лицензия KBLI может не пройти проверку по этому адресу, как бы виллу ни рекламировали.

«Потому что я смотрел карту, и когда приближаю… картинка немного расплывается, но всё равно похоже, что они за пределами pink-зоны.»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Именно на этой размытой границе карты сделки становятся рискованными: вилла в паре метров за пределами туристической зоны означает совсем другую историю с лицензированием, чем вилла внутри неё.

Что проверить до покупки или подписания

Сначала зона. Уточните назначение участка в RDTR округа; ваша модель аренды должна быть там законна.
Планируемый код KBLI. Спросите, под какой код размещения будет регистрироваться деятельность и подходит ли он к зоне.
Документы на здание. Действующий PBG (и SLF, где это уместно) должен быть в наличии или явно оформляем.
Операционное лицо. Уточните, есть ли уже PT PMA или её нужно создавать и у кого находятся NIB и отраслевой сертификат.
Зафиксируйте письменно. Попросите notaris подтвердить всю цепочку от зоны к коду и к сертификату именно для вашего участка.

См. также наши материалы про управление арендой на Бали и правила посуточной сдачи, иностранное владение через KITAS, PT PMA и Hak Pakai и зонирование на Бали: зоны Pink, Yellow и Green. Отдельные словарные статьи про NIB и Pondok Wisata скоро появятся .

FAQ

Стоит ли выбирать Pink-зону для Airbnb?

Для краткосрочной и посуточной аренды туристическая зона (Pink), как правило, более безопасный выбор, потому что именно там пространственный план Бали обычно признаёт деятельность по размещению. Уточните конкретный участок в RDTR округа, прежде чем доверять указанной в объявлении зоне: граница может проходить прямо через участок.

Нужна ли PT PMA, чтобы сдавать виллу в аренду?

Как иностранный владелец вы обычно будете сдавать через PT PMA, потому что именно эта структура может держать код размещения KBLI и NIB. KITAS даёт право находиться в стране, но не вести арендный бизнес. Уточните схему у notaris.

В чём разница между OSS, NIB и KBLI?

KBLI задаёт код вашего вида деятельности, OSS служит онлайн-системой, где вы регистрируетесь, а NIB выступает идентификационным номером, который OSS выдаёт после регистрации. Если совсем коротко: KBLI отвечает за то, что вы делаете, OSS за то, где вы подаёте документы, а NIB за идентификатор, который вы получаете в ответ.

Подходит ли Pondok Wisata как лицензия для виллы?

Иногда. Pondok Wisata (KBLI 55130) относится к категории малого туристического жилья для гостевых домов с ограниченным числом комнат, которыми управляет сам владелец. Более крупные или более коммерческие вилла-арендные операции могут использовать другие коды размещения. Уточните подходящий вариант у консультанта по лицензированию, а не исходите из предположений.

Как проверить код KBLI и зону до покупки?

Сначала уточните зону участка в RDTR округа, а затем проверьте, разрешён ли там код размещения KBLI, который вы планируете использовать. Поскольку OSS сверяет деятельность с пространственным планом, зона и код должны совпадать. Проверить всю цепочку для вашего адреса может notaris.

Anteya Research отвечает за редакционное направление в Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с базой на Бали. Оно отражает закономерности в переписках с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM с 2023 по 2026 год, а также наблюдения нашей команды на Бали из первых рук.

Эта статья представляет собой общую информацию, а не юридическую консультацию. Правила лицензирования и зонирования в Индонезии меняются, а ситуации бывают разными. По вашей покупке консультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris и консультантом по лицензированию.

Смотреть проекты на Бали → Связаться с Anteya →