Anteya Research
OSS et KBLI en Indonésie : licences de location de villa (2026)
6 juillet 2026
OSS est le système Online Single Submission, la plateforme intégrée de licences d'activité de l'Indonésie, gérée par le ministère de l'Investissement (BKPM). KBLI signifie Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia, les codes standard à cinq chiffres qui classent chaque activité économique. Ensemble, ils déterminent la manière dont une société (pour un propriétaire étranger, en général une PT PMA) enregistre son NIB (Nomor Induk Berusaha, le numéro d'identification de l'entreprise) et obtient une licence pour une activité précise, par exemple l'hébergement touristique ou la location de villas. Pour un propriétaire de villa, ces acronymes déterminent si les revenus locatifs sont couverts par une licence.
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Ce que sont réellement l'OSS et le KBLI
Voyez le KBLI comme le dictionnaire et l'OSS comme le guichet où l'on dépose son dossier. Le KBLI, tenu par l'agence indonésienne de la statistique (BPS, édition en vigueur KBLI 2020), attribue à chaque activité son propre code, par exemple un code de la série 551xx pour l'hébergement touristique de courte durée. Le code définit ce que la société peut légalement faire et quelles normes sectorielles s'appliquent.
Sur le portail oss.go.id, une société s'enregistre sous son code KBLI. Depuis la réforme fondée sur le risque de 2021, dans le cadre de la loi de création d'emplois (Cipta Kerja), l'OSS classe chaque activité selon un niveau de risque, qui détermine si le NIB suffit à lui seul ou s'il faut aussi un certificat standard (Sertifikat Standar) ou une licence complète.
Observation Anteya : Dans nos échanges avec les acheteurs, la question de la licence arrive rarement seule. Les acheteurs demandent, dans le même message, la zone Pink et la possibilité de louer, et ne demandent que plus tard qui détient la licence d'exploitation. La zone et le code forment une seule décision, pas deux.
Pourquoi le code KBLI compte pour une location de villa
Pour une villa que vous comptez louer, le code KBLI transforme « une maison sur laquelle je détiens le bail » en « une activité de location sous licence ». Enregistrez la société sous un code qui ne couvre pas l'hébergement de courte durée, ou passez complètement la licence, et les revenus ne reposent plus sur une base conforme, aussi bien construite que soit la villa.
« Donc pour Airbnb… On devrait choisir une zone pink ? Pour plus de flexibilité dans les modes de location 🤔 »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Cet acheteur reliait le modèle de location et l'emplacement, exactement ce que l'OSS relie aussi.
Comment fonctionne le parcours OSS : le NIB, puis la licence sectorielle
Pour un propriétaire étranger, la séquence est généralement la suivante :
- Créer la société. Un étranger opère le plus souvent via une PT PMA, constituée devant un notaris (notaire indonésien).
- S'enregistrer sur l'OSS et obtenir le NIB. La société saisit son ou ses codes KBLI et reçoit son NIB, le numéro de base que porte toute entreprise indonésienne.
- Remplir l'exigence sectorielle. Selon le niveau de risque KBLI, l'hébergement touristique demande en général un certificat standard vérifié au regard des normes du secteur, et non simplement déclaré sur l'honneur.
- Maintenir le bâtiment en conformité. Les locaux ont besoin d'une autorisation de construire (PBG, qui a remplacé l'ancien permis IMB) et, lorsque c'est requis, d'un certificat de fonction (SLF).
« J'ai un Kitas et j'ouvrirai peut-être une PT pma (j'ai déjà une PT) »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Un KITAS (permis de séjour) est votre droit de vivre en Indonésie ; c'est la PT PMA qui détient le code KBLI et exploite la location. L'un ne remplace pas l'autre.
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Comment le KBLI se rattache au Pondok Wisata et au zonage
Pondok Wisata (KBLI 55130) est une catégorie d'hébergement touristique à petite échelle, pour un logement de type maison d'hôtes exploité par le propriétaire, avec un nombre limité de chambres. C'est l'un des différents codes d'hébergement ; des activités de villas plus vastes ou plus commerciales peuvent relever d'autres classifications de la série 551xx. Savoir laquelle convient est une question pour un notaris, pas une supposition tirée d'un blog.
Ce qui prend les acheteurs au dépourvu, c'est le zonage. Lorsqu'une société enregistre un code d'hébergement KBLI sur l'OSS, l'activité est vérifiée au regard du plan spatial de l'emplacement (RDTR/RTRW), qui définit des zones couramment appelées Pink (tourisme), Yellow (résidentiel) et Green (agricole ou protégé). La location de courte durée et à la journée n'est généralement reconnue que dans les zones touristiques ou commerciales. Si la villa se trouve hors d'une zone autorisée, la licence KBLI correspondante peut ne pas se valider à cette adresse, quelle que soit la manière dont la villa est commercialisée.
« Parce que j'ai vu une carte et quand je zoome… ça devient un peu flou, mais on dirait quand même qu'ils sont à l'extérieur de la zone pink. »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Ce bord de carte flou, c'est là que les opérations deviennent risquées : une villa à quelques mètres hors de la zone touristique raconte une tout autre histoire de licence qu'une villa située à l'intérieur.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter ou de signer
- La zone d'abord. Confirmez l'affectation de la parcelle sur le RDTR de la régence ; votre modèle de location doit y être légal.
- Le code KBLI envisagé. Demandez sous quel code d'hébergement l'activité sera enregistrée, et s'il correspond à la zone.
- Les documents du bâtiment. Un PBG valide (et un SLF le cas échéant) doit exister ou pouvoir être clairement obtenu.
- L'entité d'exploitation. Vérifiez si une PT PMA est déjà en place ou doit être créée, et qui détient le NIB et le certificat sectoriel.
- Obtenez-le par écrit. Faites confirmer par un notaris la chaîne allant de la zone au code puis au certificat pour votre parcelle.
Voir aussi nos guides sur la gestion locative à Bali et les règles de location à la journée, la propriété étrangère via KITAS, PT PMA et Hak Pakai et le zonage à Bali : zones Pink, Yellow et Green. Des entrées de glossaire distinctes pour le NIB et le Pondok Wisata arrivent bientôt .
FAQ
Faut-il choisir une zone Pink pour Airbnb ?
Pour la location de courte durée et à la journée, une zone touristique (Pink) est en général le choix le plus sûr, car c'est là que le plan spatial de Bali reconnaît habituellement l'activité d'hébergement. Confirmez la parcelle exacte sur le RDTR de la régence avant de vous fier à l'étiquette de zone d'une annonce, car une limite peut traverser un terrain.
Ai-je besoin d'une PT PMA pour louer ma villa ?
En tant que propriétaire étranger, vous louerez en général via une PT PMA, puisque c'est l'entité qui peut détenir le code d'hébergement KBLI et le NIB. Un KITAS vous donne le droit de séjourner, pas d'exploiter une activité de location. Confirmez le montage avec un notaris.
Quelle est la différence entre OSS, NIB et KBLI ?
Le KBLI est le code de votre activité, l'OSS est le système en ligne où vous vous enregistrez, et le NIB est le numéro d'identification que l'OSS délivre une fois l'enregistrement fait. En clair : le KBLI, c'est ce que vous faites ; l'OSS, c'est là où vous déposez ; le NIB, c'est l'identifiant que vous récupérez.
Le Pondok Wisata est-il la bonne licence pour une villa ?
Parfois. Le Pondok Wisata (KBLI 55130) est une catégorie d'hébergement touristique à petite échelle, pour des biens de type maison d'hôtes exploités par le propriétaire, avec un nombre limité de chambres. Des activités de villas plus vastes ou plus commerciales peuvent utiliser d'autres codes d'hébergement. Confirmez le bon choix avec un conseiller en licences plutôt que de le présumer.
Comment vérifier le code KBLI et la zone avant d'acheter ?
Confirmez d'abord la zone de la parcelle sur le RDTR de la régence, puis vérifiez que le code d'hébergement KBLI que vous prévoyez d'utiliser y est autorisé. Comme l'OSS valide l'activité au regard du plan spatial, la zone et le code doivent concorder. Un notaris peut vérifier toute la chaîne pour votre adresse.
Anteya Research est la cellule éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Elle reflète des tendances observées à travers les échanges avec les acheteurs consignés dans l'Anteya CRM entre 2023 et 2026, ainsi que les observations de première main de notre équipe à Bali.
Cet article est une information générale, pas un conseil juridique. Les règles indonésiennes de licence et de zonage évoluent et les situations varient. Consultez un notaris indonésien agréé et un conseiller en licences pour votre acquisition.
