Anteya Research
Qu'est-ce qu'une PT PMA à Bali ? La société étrangère expliquée (2026)
10 avril 2026
Une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) est une société indonésienne à responsabilité limitée détenue par des capitaux étrangers. Pour la plupart des étrangers, c'est le principal véhicule juridique utilisé pour détenir des droits immobiliers comme le Hak Guna Bangunan (HGB, le droit de construire) ou le Hak Pakai (le droit d'usage) et pour exploiter une activité de location de façon déclarée, car un étranger ne peut généralement pas détenir le Hak Milik (pleine propriété, freehold) à son propre nom. En clair: vous ne possédez pas le terrain personnellement. Une société que vous détenez et contrôlez en détient le titre.
Observation Anteya: Sur l'ensemble des échanges avec les acheteurs consignés dans le CRM d'Anteya, environ 25% des acheteurs sérieux soulèvent la question de la structure de propriété (leasehold, freehold, Hak Pakai ou HGB) dès leurs premiers messages. C'est une question fondamentale, et la PT PMA en est l'une des réponses classiques.
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Ce qu'est réellement une PT PMA
PT PMA désigne une société à responsabilité limitée (Perseroan Terbatas) à participation de capitaux étrangers (Penanaman Modal Asing). C'est une société indonésienne ordinaire, enregistrée via le système OSS (Online Single Submission), qui peut avoir des actionnaires et des dirigeants étrangers. Contrairement à une PT locale, elle est autorisée à porter une détention étrangère. La société est une personne morale distincte: elle peut signer des baux, détenir certains titres fonciers, facturer les clients et payer l'impôt.
« J'ai un KITAS et j'ouvrirai peut-être une PT PMA (j'ai déjà une PT) »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Pourquoi les étrangers recourent à une PT PMA
Le droit agraire indonésien n'accorde pas le Hak Milik (freehold) aux étrangers à leur propre nom. Il reste donc quelques voies, et la PT PMA est celle qui s'adapte à une activité d'entreprise.
Une PT PMA peut généralement détenir le HGB (Hak Guna Bangunan), le droit de construire et d'utiliser un terrain pour une durée déterminée et renouvelable. C'est ce qui se rapproche le plus d'un contrôle durable et transmissible qu'une structure liée à des étrangers atteint couramment. Un particulier étranger titulaire d'un KITAS peut, à la place, détenir le Hak Pakai (droit d'usage) en son nom propre, d'où la comparaison fréquente entre les deux voies.
La seconde raison est opérationnelle. Une PT PMA vous permet de louer à des clients en tant qu'activité déclarée: facturer les clients, enregistrer le bon code d'activité et payer l'impôt sur la location et l'impôt sur les sociétés. La location journalière n'est autorisée que dans la bonne zone: la structure et le zonage doivent donc concorder.
« Sous quel titre foncier chaque villa est-elle vendue (Hak Pakai, HGB ou leasehold) ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Comparez la voie du titre personnel dans notre explication sur le Hak Pakai et la propriété étrangère et sur la comparaison entre leasehold et freehold.
La créer: capital, KBLI et NIB
Trois éléments se posent en premier, tous à confirmer de préférence avec un notaris (notaire) et un consultant en droit des sociétés.
Capital minimum. La réglementation renvoie généralement à un plan d'investissement minimum d'environ 10 milliards IDR (soit environ $650,000) par ligne d'activité et par site, hors terrain et bâtiments, dont une partie libérée en capital. L'application varie: toute valeur unique est donc à considérer comme indicative.
Code d'activité KBLI. La société doit enregistrer la classification d'activité (KBLI) correspondant à ce qu'elle fera, par exemple l'immobilier ou l'hébergement de courte durée. Ce code détermine ce que la société peut détenir et exploiter: choisissez-le avant de signer quoi que ce soit.
NIB via l'OSS. Le NIB (Nomor Induk Berusaha) est délivré via la plateforme OSS et fait office de licence centrale de la société, les autres autorisations s'y rattachant selon l'activité.
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Coûts et obligations annuelles
Une PT PMA est une société que l'on maintient en vie, pas une formalité ponctuelle. Prévoyez des coûts pour l'acte notarié, l'enregistrement OSS et les honoraires professionnels, ainsi que des obligations récurrentes: comptabilité, déclarations fiscales mensuelles et annuelles, et rapports périodiques d'activité d'investissement (LKPM). Budgétez un comptable, pas une entité que l'on installe et que l'on oublie. Les montants varient selon le périmètre, le code d'activité et le prestataire: demandez un devis écrit pour votre projet.
PT PMA, leasehold ou nominee
Ces trois structures sont sans cesse comparées, et elles ne sont pas équivalentes.
Leasehold (Hak Sewa, bail emphytéotique) est un contrat d'utilisation d'un terrain ou d'une villa pour une durée, généralement de 25 à 30 ans, avec un droit contractuel de prolongation. Il est plus simple et moins coûteux qu'une société et convient à une villa unique destinée à un usage personnel ou à une location passive. La contrepartie: une durée résiduelle qui diminue et une prolongation qui repose sur le contrat, non sur l'automatisme.
PT PMA coûte plus cher à créer et à gérer, mais elle peut détenir un HGB, exploiter une activité de location de façon déclarée et détenir plusieurs actifs. Elle convient aux acheteurs qui traitent un bien à Bali comme une entreprise plutôt que comme une résidence de vacances.
Nominee (le « freehold » détenu au nom d'un résident local) est la formule à surveiller. Le droit agraire indonésien ne reconnaît pas la détention foncière par prête-nom, et les tribunaux ont, à plusieurs reprises, jugé de tels montages inopposables au bailleur de fonds étranger. Un accord annexe n'y remédie pas: le prétendu « freehold » peut donc présenter un risque qu'un bail ou une société ne comporte pas.
« Le freehold est-il possible ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Pour la comparaison complète, lisez la voie du KITAS et de la PT PMA, ainsi que le .
À vérifier avant de vous engager
Faites confirmer par écrit le titre sous lequel la villa est vendue. Ajustez le code KBLI à votre projet réel et vérifiez que le zonage autorise la location journalière si vous la visez. Demandez ce que coûte la société chaque année, et pas seulement à sa création. Recourez à un notaris et à un consultant indépendants, pas uniquement à ceux du vendeur.
FAQ
Ai-je besoin d'une PT PMA pour acheter un bien à Bali ?
Pas toujours. Pour une villa unique détenue en nom propre, le leasehold ou, avec un KITAS, le Hak Pakai peuvent suffire. La PT PMA est la voie pertinente lorsque vous voulez détenir un HGB, exploiter une location déclarée ou détenir plusieurs actifs. Faites confirmer le titre par écrit avant tout paiement.
Une PT PMA peut-elle détenir un terrain en freehold à Bali ?
En général non. Une PT PMA ne détient pas le Hak Milik (freehold); elle détient couramment le HGB, le droit de construire pour une durée déterminée et renouvelable. C'est le contrôle durable et transmissible le plus proche qu'une société liée à des étrangers atteint habituellement. Vérifiez le titre exact sur le certificat.
Quel est le capital minimum d'une PT PMA ?
La réglementation renvoie généralement à un plan d'investissement minimum d'environ 10 milliards IDR (soit environ $650,000) par ligne d'activité et par site, hors terrain et bâtiments, dont une partie libérée en capital. L'application varie en pratique: confirmez votre cas avec un consultant en droit des sociétés et un notaris.
Un montage nominee est-il un moyen sûr de détenir un freehold ?
À aborder avec prudence. Le droit agraire indonésien ne reconnaît pas la détention foncière par prête-nom, et les tribunaux ont, à plusieurs reprises, jugé de tels montages inopposables au bailleur de fonds étranger. Un accord annexe privé n'y remédie pas. Un bail ou une PT PMA repose sur une base juridique plus solide.
Combien d'années de leasehold puis-je espérer ?
À Bali, les durées de leasehold vont couramment de 25 à 30 ans, souvent une durée initiale assortie d'un droit contractuel de prolongation. La prolongation est contractuelle, non automatique en droit: vérifiez donc le nombre exact d'années restantes, les conditions de prolongation et qui les contrôle avant de signer.
Anteya Research est la cellule éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète des tendances observées dans les échanges avec les acheteurs consignés dans le CRM d'Anteya entre 2023 et 2026, ainsi que les observations de terrain de notre équipe basée à Bali.
Cet article constitue une information générale et non un conseil juridique. La réglementation immobilière indonésienne évolue et chaque situation est particulière. Pour votre achat précis, consultez un notaris (notaire) indonésien agréé et un consultant en droit des sociétés.
