Anteya Research
Héritage immobilier à Bali pour propriétaires étrangers : guide 2026
22 mai 2026
Sur près de 5 300 conversations enregistrées par Anteya avec des acheteurs balinais entre 2023 et 2026, la question de la transmission revient le plus souvent dans deux contextes : des acheteurs entre la fin de la cinquantaine et la soixantaine qui préparent une résidence principale à Bali, et des acheteurs plus jeunes qui acquièrent un actif de placement destiné à passer à leur famille. La mécanique juridique du transfert effectif d'une villa balinaise à un héritier est plus étroite et plus dépendante de la structure que la plupart des propriétaires étrangers ne l'imaginent. Cet article décrit la manière dont le droit indonésien des successions traite les biens détenus par des étrangers, ce que chaque forme de détention produit au décès du titulaire, à quel moment un wasiat indonésien (testament notarié) est l'outil adapté, et les écueils concrets qui font dérailler des plans de succession par ailleurs solides.
Trois régimes successoraux parallèles en Indonésie
Le droit indonésien des successions ne repose pas sur un code unifié. Trois régimes fonctionnent en parallèle, et le régime applicable dépend du statut personnel du défunt et de la structure du patrimoine :
Code civil indonésien (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, KUHPerdata, articles 830 à 1130). Régime de droit civil par défaut, hérité du Code civil néerlandais. S'applique aux citoyens indonésiens non-musulmans et, par défaut, aux étrangers dont la juridiction d'origine ne prévoit pas d'autre règle. Définit un système d'héritiers réservataires (legitieme portie, réserve héréditaire) dans lequel les descendants en ligne directe (et, à défaut, les ascendants) disposent de parts réservées que le testament ne peut écarter. Le conjoint survivant n'est pas héritier réservataire au sens du legitieme portie sous KUHPerdata ; sa protection passe par le régime de la communauté de biens entre époux (typiquement 50 % des biens communs), et non par une part testamentaire réservée.
Droit successoral musulman (Faraidh). Régit la succession des citoyens indonésiens musulmans. Administré par le Pengadilan Agama (tribunal religieux). Règles précises d'attribution des parts sous Kompilasi Hukum Islam (KHI, Compilation du droit islamique). Les propriétaires étrangers musulmans ne relèvent généralement pas de la compétence du Pengadilan Agama ; leurs successions se résolvent habituellement sous les principes du KUHPerdata ou sous le droit de leur juridiction d'origine via une analyse de conflit de lois.
Successions coutumières adat. Bali entretient une forte tradition adat (droit coutumier) qui fonctionne en parallèle du code civil formel, particulièrement pour les terres détenues par des familles indonésiennes au sein d'un desa adat (village coutumier). Pour les structures détenues par des étrangers, les règles successorales adat ne contrôlent généralement pas le transfert formel du titre, mais elles affectent concrètement le propriétaire du foncier dans une opération en leasehold (bail emphytéotique) : le Hak Milik sous une parcelle louée à un étranger est couramment détenu par une famille étendue à l'intérieur d'un banjar. Au décès de ce propriétaire foncier, l'héritage adat peut fragmenter le titre sous-jacent entre plusieurs héritiers (enfants, parfois frères selon la règle patrilinéaire purusa), ce qui complique la négociation de prolongation du preneur 15 à 25 ans après le début du bail.
Pour un acheteur étranger, la question concrète est de savoir quel régime s'applique à la structure détenue. La réponse est le plus souvent le KUHPerdata pour les étrangers utilisant les structures balinaises standard (leasehold, Hak Pakai, PT PMA), la couche adat n'intervenant que côté propriétaire foncier indonésien d'un leasehold.
« J'ai la soixantaine et je prévois d'acheter une villa à Bali pour ma retraite. Que se passe-t-il si je décède pendant le bail ? Mes enfants en héritent-ils automatiquement ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Il n'existe pas d'héritage automatique en droit indonésien au sens où l'entendent parfois les acheteurs de tradition common law. La villa passe par un processus successoral défini, régi par le régime applicable, par les règles structurelles de la forme de détention (leasehold, Hak Pakai, parts de PT PMA) et par tout wasiat (testament notarié) déposé. Les mécaniques diffèrent suffisamment entre ces trois formes pour que la réponse dépende de celle qui vous concerne.
Succession du leasehold : la voie contractuelle
Le leasehold à Bali est un bail long contractuel (akta sewa-menyewa / perjanjian sewa-menyewa) consenti par le propriétaire foncier en Hak Milik. Couramment appelé Hak Sewa, il fonctionne en pratique comme un droit contractuel et non comme un titre foncier enregistré au BPN, ce qui explique sa souplesse en matière de transmission. La question successorale devient alors une question de transfert de contrat, et non de transfert de titre foncier.
Le mécanisme de transfert prend la forme d'un akta cessie (acte de cession) ou d'un akta pengalihan hak sewa (acte de transfert de bail) signé chez le notaris (notaire). L'akta sewa-menyewa d'origine (l'acte de bail) contient en règle générale une clause de succession qui prévoit ce qui se passe au décès du preneur : dans la pratique balinaise standard du leasehold, le droit se transmet aux héritiers désignés sans que ceux-ci aient à justifier d'une résidence ou de la nationalité indonésienne.
Trois conséquences concrètes :
L'éligibilité de l'héritier n'est pas conditionnée à la résidence. À la différence du Hak Pakai, le nouveau preneur n'a pas à être un étranger résident détenteur d'un KITAS ou d'un KITAP. Enfants adultes, petits-enfants, conjoints étrangers, toute personne nommée dans le wasiat ou éligible au titre des règles successorales applicables peut reprendre le bail, sous réserve de la clause de succession du contrat et des limites du legitieme portie lorsqu'il existe des héritiers réservataires. Les modèles standard d'akta sewa-menyewa utilisés par les études notaris de Denpasar et de Renon incluent par défaut une clause ahli waris (héritiers) qui désigne les ayants droit.
La durée résiduelle du bail détermine la valeur de l'actif. Un leasehold reçu en héritage porte sur ce qui reste de la durée d'origine. Une villa achetée en 2010 sur un bail de 30 ans avec une prolongation de 25 ans parvient à l'héritier en 2030 avec environ 25 années restantes, et la valeur structurelle à ce stade se calcule sur la durée non écoulée, et non sur la durée initiale.
L'accord du bailleur peut être requis pour le transfert. Certains contrats de bail prévoient que le preneur peut céder son droit sans accord ; d'autres exigent l'accord du propriétaire Hak Milik pour la cession. Le notaris qui a rédigé le bail d'origine indique quelle clause s'applique ; il faut le vérifier avant de signer l'akta cessie.
La transmission du leasehold est la voie structurellement la plus simple pour des héritiers transfrontaliers, car le filtre de résidence ne s'applique pas. Cela n'élimine pas toute friction successorale (un wasiat indonésien simplifie tout de même concrètement la procédure), mais cela lève la contrainte d'éligibilité qu'impose le Hak Pakai.
Succession du Hak Pakai : la contrainte de résidence entre en jeu
Le Hak Pakai (droit d'usage) est un titre foncier enregistré au nom de l'étranger auprès du Badan Pertanahan Nasional (BPN, l'Agence nationale du foncier). À Bali, le Hak Pakai personnel se rencontre le plus souvent sur des appartements et des rumah susun / sarusun (condotels), plutôt que sur des villas individuelles ; pour les villas, les structures usuelles sont le leasehold ou le PT PMA. La transmission est autorisée par le droit indonésien (UUPA 5/1960 et ses règlements d'application sur la propriété étrangère, notamment PP 18/2021 et auparavant PP 103/2015), mais l'héritier doit être éligible à détenir un Hak Pakai. Concrètement, cela signifie qu'il doit être un étranger en résidence indonésienne valide (KITAS ou KITAP) au moment de la transmission, ou convertir le titre dans un délai réglementaire.
Ce délai : selon la réglementation actuelle, un héritier qui ne peut détenir un Hak Pakai dispose d'un an à compter de l'enregistrement de la succession au BPN soit pour obtenir une résidence éligible, soit pour transférer le titre à un détenteur éligible, c'est-à-dire un autre étranger résident ou un citoyen indonésien par conversion du titre. Passé ce délai, le titre peut faire l'objet d'un pelepasan hak (procédure de libération), au terme de laquelle le titre est restitué à l'État et l'héritier reçoit le produit de la vente plutôt que l'actif lui-même.
C'est le point de pincement structurel de la succession en Hak Pakai vers des héritiers non résidents. Un propriétaire étranger retraité utilisant un Hak Pakai comme résidence principale, dont les enfants adultes vivent à Londres, Singapour ou Sydney sans résidence indonésienne, ne peut pas leur transmettre la villa en Hak Pakai sans que les héritiers s'installent (avec un KITAS adapté) ou opèrent un transfert dans l'année qui suit l'ouverture de la succession.
« Mon mari et moi achetons en Hak Pakai. S'il décède le premier, puis-je simplement garder la villa, ou ma situation de KITAS entre-t-elle en jeu ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Si les deux conjoints détiennent une résidence indonésienne valide et que le wasiat désigne le conjoint survivant, le transfert au conjoint survivant en Hak Pakai se déroule sans heurt sur le plan structurel : le survivant est déjà éligible, et le titre est mis à jour via l'enregistrement BPN avec la documentation notariale. Si le conjoint survivant a laissé sa résidence expirer, le même délai d'un an s'applique, comme pour n'importe quel héritier non résident.
Pour les propriétaires en Hak Pakai qui prévoient expressément que la villa passera à des héritiers non résidents, la question concrète à poser au notaris lors de l'acquisition est de savoir si le Hak Pakai est bien le titre structurellement adapté à l'usage envisagé, ou si une autre structure (leasehold, PT PMA) cadre mieux avec le plan successoral.
Succession en PT PMA : transfert d'un actif détenu en société
Lorsque la villa est détenue via un PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers) qui détient elle-même le Hak Guna Bangunan (HGB) sur la parcelle, la mécanique successorale change fondamentalement. L'héritier ne reçoit ni la villa, ni le titre HGB ; il reçoit la société.
Le mécanisme de transfert prend la forme d'une cession de parts au niveau de la société, enregistrée via AHU Online (le registre des sociétés du ministère du Droit et des Droits de l'homme) et reflétée dans l'Anggaran Dasar (statuts) de la société. La villa et le HGB sous-jacent restent détenus par la société tout au long du processus ; seule l'identité de l'actionnaire change.
Trois implications à structurer dès l'acquisition :
La structure de l'actionnariat compte au décès. Si le PT PMA ne compte qu'un seul actionnaire étranger, le décès de cet actionnaire déclenche un événement de cession de parts. S'il est structuré en véhicule à deux actionnaires (conjoints, partenaires d'affaires), la part du survivant n'est pas affectée et celle du défunt se transmet aux héritiers désignés.
Éligibilité des héritiers à un PT PMA à capitaux étrangers. L'actionnariat d'un PT PMA est encadré par des règles sectorielles au titre de la Liste positive d'investissement (Perpres 10/2021 modifié) et par des seuils de capital minimum. Un PT PMA peut associer actionnaires étrangers et indonésiens ; le risque structurel apparaît lorsque la succession modifie le panachage de manière à ne plus respecter les seuils d'investissement étranger pour les activités autorisées de la société, ou à entraîner un reclassement vers un statut PT PMDN (investissement domestique). Le notaris et un avocat d'affaires doivent organiser le transfert de parts de manière à préserver le périmètre d'activité autorisé de la société et sa capacité à détenir le HGB.
Exposition fiscale transfrontalière sur les parts de société. La succession de parts de PT PMA peut déclencher des événements fiscaux dans la juridiction de l'héritier (Inheritance Tax au Royaume-Uni, estate tax américaine pour les héritiers US persons, droits de succession russes selon la résidence, dispositifs propres à chaque pays de l'UE). La position fiscale côté indonésien reste généralement limitée ; la position transfrontalière peut être substantielle et constitue l'élément le plus souvent oublié dans les plans de succession.
La succession en PT PMA est structurellement la plus simple pour les villas balinaises détenues par des étrangers ayant des héritiers transfrontaliers, car elle contourne la contrainte d'éligibilité résidentielle qui touche le Hak Pakai, ainsi que la complexité contractuelle du leasehold. Le revers de la médaille tient à la charge administrative de la société et à la planification fiscale transfrontalière qu'impose la détention de parts de PT PMA.
Le wasiat indonésien : quand l'utiliser et ce qu'il produit
Un wasiat est un testament de droit indonésien, rédigé et enregistré chez le notaris. Pour les propriétaires étrangers d'un bien à Bali, le wasiat est l'outil de planification successorale le plus simple, parce qu'il est reconnu directement par la procédure successorale indonésienne, sans les étapes de reconnaissance qu'imposerait un testament étranger.
Ce que produit un wasiat :
Désignation des héritiers et des parts au sein du régime successoral indonésien. Pour les étrangers placés par défaut sous le KUHPerdata, le wasiat définit le schéma successoral, sous réserve des règles de legitieme portie (parts réservées) au profit des enfants et du conjoint survivant, qui ne peuvent être totalement écartées.
Spécification du bien à transmettre et du mécanisme de transfert selon la structure. Un wasiat bien rédigé traite le leasehold via la voie de l'akta pengalihan hak sewa, le Hak Pakai via l'enregistrement direct au BPN au profit de l'héritier désigné, et les parts de PT PMA via la voie de cession sur AHU Online. Trois mécanismes différents, trois jeux d'instructions distincts pour le notaris.
Accélération du calendrier procédural. Une succession appuyée sur un wasiat indonésien clair se traite habituellement plus vite qu'une succession ouverte sous un seul testament étranger, lequel nécessite la reconnaissance par le Pengadilan Negeri (tribunal de première instance). Dans la pratique balinaise, l'enchaînement complet avec un wasiat prend couramment 9 à 14 mois (le Surat Keterangan Hak Mewaris chez le notaris en 2 à 4 mois, puis le balik nama au BPN de Badung ou Gianyar en 6 à 10 mois supplémentaires selon l'engorgement de la régence). La reconnaissance d'un testament étranger par le PN Denpasar allonge typiquement la procédure de 12 à 24 mois supplémentaires, une fois prises en compte l'apostille, la certification par un penerjemah tersumpah (traducteur assermenté) et la programmation des audiences. Les calendriers réels varient sensiblement selon la régence, la charge du notaris et toute contestation entre héritiers ou créanciers.
Coordination avec le testament étranger lorsqu'il en existe un. Beaucoup de propriétaires étrangers conservent un testament dans leur juridiction d'origine pour leur patrimoine mondial et un wasiat indonésien spécifiquement pour l'actif balinais. Les deux doivent être rédigés en harmonie : le testament d'origine ne doit pas contredire le wasiat, et le wasiat doit renvoyer au patrimoine étranger (sans le doublonner).
Un wasiat n'est pas l'équivalent d'un testament de droit anglais ni d'un US revocable trust. L'instrument juridique et la procédure sont indonésiens. Mieux vaut prévoir la rédaction du wasiat chez le notaris qui a traité l'acquisition, idéalement en coordination avec l'avocat qui gère le patrimoine dans la juridiction d'origine.
« Ai-je besoin d'un testament indonésien séparé, ou mon testament de mon pays d'origine couvre-t-il aussi la villa balinaise ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Un testament du pays d'origine peut en principe couvrir l'actif balinais, mais la voie procédurale est plus lente, plus coûteuse et plus incertaine. Les testaments étrangers doivent être apostillés ou légalisés, traduits par un penerjemah tersumpah (traducteur assermenté), puis introduits dans la procédure successorale indonésienne par une reconnaissance auprès du Pengadilan Negeri (tribunal de première instance) ; à Bali, cela allonge couramment le calendrier de 12 à 24 mois. Un wasiat indonésien distinct rédigé chez le notaris qui a traité le bien est la voie la plus directe pour l'actif balinais en particulier ; le testament d'origine reste en vigueur pour tout le reste.
Fiscalité successorale : ce que l'Indonésie prélève et ne prélève pas
L'Indonésie ne lève pas de droits de succession nationaux au sens où l'entendent beaucoup de propriétaires étrangers issus des régimes américain, britannique ou français. Le patrimoine du défunt ne paye pas de pourcentage sur la transmission aux héritiers du seul fait de l'héritage.
Ce qui s'applique en revanche :
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, taxe d'acquisition des droits sur le foncier et le bâti) lors du transfert du titre. Lorsqu'un titre Hak Pakai ou HGB est transféré à un héritier, ce dernier acquitte le BPHTB sur la valeur d'acquisition au-delà du seuil fixé par la régence (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, NPOPTKP). Sous la UU HKPD 1/2022 (article 47), le BPHTB successoral est calculé sur 50 % de la valeur d'acquisition, de sorte que le taux affiché de 5 % donne en pratique un taux effectif de 2,5 %. Le seuil NPOPTKP pour les successions est fixé à un niveau plus élevé que pour un achat ordinaire (couramment IDR 300 à 500 millions à Badung et Denpasar contre IDR 60 à 80 millions pour un jual beli), arrêté par Perda de la régence. Le Hak Sewa (leasehold) est un droit contractuel et n'est généralement pas soumis au BPHTB lors de la cession successorale ; la cession d'un leasehold peut en revanche déclencher d'autres considérations fiscales (impôt final sur les revenus relatif au gain du cédant, droit de timbre), que le notaris examine au cas par cas.
Le Pajak Bumi dan Bangunan annuel (PBB-P2, taxe foncière et bâtie) continue de courir contre le nouveau détenteur. Le PBB-P2 est fixé par le Bapenda (Badan Pendapatan Daerah) de la régence et a fortement augmenté depuis la révaluation NJOP (valeur cadastrale) de 2023 à Badung et Gianyar. Une villa à Canggu ou Pererenan supporte aujourd'hui un PBB-P2 d'environ IDR 8 à 25 millions par an, loin du montant marginal souvent supposé. Le SPPT-PBB (avis fiscal annuel) doit être réenregistré au nom de l'héritier auprès du Bapenda après le balik nama (changement de titre au BPN) ; à défaut, les arriérés continuent de s'accumuler au nom du défunt.
Pas de droits de succession indonésiens sur les héritiers transfrontaliers. La juridiction du domicile de l'héritier peut prélever des droits de succession (IHT britannique, estate tax américaine, prélèvement successoral russe selon les règles de résidence) ; il s'agit d'une question fiscale étrangère, et non d'une question fiscale indonésienne.
Honoraires du notaris et frais BPN sur le transfert de titre. Les honoraires d'acte foncier du PPAT sont plafonnés à 1 % de la valeur de la transaction par la PP 24/2016. Le travail notarial spécifique aux successions à Bali (Surat Keterangan Hak Mewaris, akta waris, coordination du balik nama) pour des dossiers à héritiers étrangers se situe couramment entre 1,5 et 2,5 % de la NJOP, en raison des traductions, légalisations et suivis BPN supplémentaires, à quoi s'ajoutent les frais d'enregistrement PNBP du BPN et les coûts de traducteur assermenté.
Pour la plupart des propriétaires étrangers, la friction fiscale indonésienne sur la succession reste modeste. La part coûteuse d'une succession transfrontalière se joue côté juridiction d'origine de l'héritier ; la coordination avec l'avocat successoral du pays d'origine affecte concrètement le résultat net.
Observation Anteya : dans notre flux d'affaires, les acheteurs les plus exposés aux difficultés successorales sont en général ceux qui ont acquis en Hak Pakai sans intégrer des héritiers non résidents dans le choix de structure d'origine, et ceux qui détiennent des parts de PT PMA sans conseil fiscal transfrontalier coordonné avec le notaris indonésien. Les acheteurs en leasehold rencontrent le moins de difficultés structurelles, car le filtre de résidence ne s'applique pas et la valeur de l'actif décroît de manière prévisible avec la durée non écoulée.
Que se passe-t-il au décès d'un titulaire de KITAS ou de KITAP
Une subtilité pratique à soulever : le KITAS et le KITAP sont des permis de séjour individuels. Ils ne survivent pas au décès du titulaire. Pour les successions, cela implique :
Pour un Hak Pakai détenu par le défunt : le titre est désormais détenu par une succession dont la base de résidence d'origine (le KITAS/KITAP du défunt) n'est plus valide. Le délai d'un an pour le transfert ou la mise en conformité part de l'événement successoral. Les héritiers qui souhaitent conserver le Hak Pakai à titre personnel doivent obtenir leur propre résidence éligible dans ce délai.
Pour des parts de PT PMA détenues par le défunt : les parts sont transmises par la succession, mais la capacité opérationnelle du PT PMA dépend de la qualification continue des actionnaires au regard des règles d'investissement étranger. La nationalité de l'héritier et la nouvelle composition de l'actionnariat déterminent si la société conserve son classement d'investissement étranger. Le NIB (Nomor Induk Berusaha) survit en lui-même au changement d'actionnariat (il est attaché à la société via l'OSS-RBA), mais le NPWP du dirigeant, l'Investor KITAS du défunt, le SKT (enregistrement fiscal) de la société et le dépôt trimestriel du LKPM (Investment Activity Report) doivent tous être mis à jour ; un cycle LKPM manqué est l'un des déclencheurs les plus fréquents d'une lettre d'avertissement du BKPM.
Une seconde réalité opérationnelle à Bali : les comptes bancaires de la société (couramment BCA, Mandiri ou BNI) sont en général gelés à réception de l'avis de décès et le restent jusqu'au dépôt de l'akta perubahan (acte modificatif) et du NIB mis à jour via l'OSS-RBA. Cela bloque habituellement la trésorerie de gestion de la villa pendant deux à quatre mois. Pour les villas en pool locatif à Canggu, Seminyak ou Uluwatu dont le contrat de gestion a été signé par le défunt en qualité de dirigeant, l'opérateur exige en règle générale un akta perubahan mis à jour et un nouveau SPK (ordre de mission) avant de reprendre les versements, point à intégrer dans la planification de trésorerie successorale.
Pour le leasehold : la résidence du défunt n'a jamais été déterminante dans le contrat ; c'est le scénario le plus simple.
En pratique, le décès du conjoint titulaire dans une acquisition à deux peut soulever des questions structurelles immédiates pour le conjoint survivant si les deux détenaient un Hak Pakai conjointement et que la résidence de l'un avait expiré avant le décès, ou si le PT PMA fonctionnait sur l'Investor KITAS du défunt (via le PT PMA) et que le conjoint survivant ne dispose pas d'une base comparable.
Détention conjointe : réalité structurelle pour les trois formes
La manière dont des conjoints détiennent un bien à deux influe sur ce qui se produit au premier décès :
Leasehold conjoint. Soit en preneurs conjoints (les deux noms figurent sur l'akta sewa-menyewa), soit en preneur principal et preneur secondaire. La détention en preneurs conjoints est structurellement plus simple au premier décès : le conjoint survivant conserve sa quote-part du bail, et la quote-part du défunt revient aux héritiers (le plus souvent au conjoint survivant en premier lieu, lorsqu'il est désigné par le wasiat). Un leasehold à un seul nom se transmet intégralement au décès, sous réserve des dispositions du wasiat.
Hak Pakai conjoint. Le Hak Pakai conjoint existe en théorie, mais reste rare dans la pratique balinaise du BPN. La plupart des Sertifikat Hak Pakai sont enregistrés au nom d'un seul étranger, le conjoint étant protégé via une perjanjian pisah harta (séparation de biens contractuelle) et un wasiat le désignant comme premier héritier. L'inscription au nom des deux conjoints exige que chacun satisfasse indépendamment au test de résidence KITAS / KITAP, ce qui rend la structure fragile dès que la résidence de l'un des conjoints expire.
Actionnariat conjoint en PT PMA. La structure conjointe la plus solide pour les scénarios à héritiers transfrontaliers. Véhicules à deux actionnaires dans lesquels chaque conjoint détient directement ses parts. Au premier décès, les parts du défunt se transmettent par succession ; celles du conjoint survivant ne sont pas affectées. La société continue de détenir le HGB tout au long.
« Si nous achetons via un PT PMA dans lequel ma femme et moi détenons tous deux des parts, qu'arrive-t-il à ses parts si elle décède la première ? La société continue-t-elle de fonctionner ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
La société continue de fonctionner. Le transfert de parts de PT PMA en cas de succession est un événement corporate enregistré via AHU Online ; le PT PMA lui-même, son HGB et la villa sous-jacente ne sont pas affectés. Les parts de l'épouse passent aux héritiers désignés dans son wasiat (ou aux héritiers ab intestat à défaut). Les parts du mari survivant restent les siennes. C'est cette continuité de la société qui fait du PT PMA le choix structurellement robuste pour les propriétaires étrangers dont la configuration familiale est transfrontalière.
Erreurs courantes et correctifs préventifs
Tirés des schémas observés par l'équipe au fil des conversations de planification successorale avec les acheteurs :
Absence de wasiat indonésien. S'en remettre exclusivement à un testament de juridiction d'origine entraîne le passage de l'actif balinais par la reconnaissance d'un testament étranger devant le Pengadilan Negeri. Coût et délais substantiels. Correctif : rédiger un wasiat à l'acquisition ou peu après.
Hak Pakai sans plan de secours pour héritiers non résidents. Des enfants adultes à l'étranger sans résidence indonésienne ne peuvent hériter d'un Hak Pakai sans s'installer ou sans vendre dans un délai d'un an. Correctif : opter pour un leasehold ou un PT PMA si la transmission à des héritiers non résidents est la voie envisagée, ou documenter la voie de conversion vers un héritier de nationalité indonésienne dès l'acquisition.
PT PMA à un seul actionnaire sans plan de survie. Le décès de l'unique actionnaire étranger entraîne la transmission des parts par succession, et la capacité opérationnelle de la société peut être perturbée pendant la fenêtre de transfert. Correctif : structure à deux actionnaires (conjoint ou partenaire de confiance), ou désignation explicite d'un dirigeant assortie d'instructions de succession.
Testament étranger en conflit avec le wasiat indonésien. Deux testaments désignant des héritiers différents, sans harmonisation. Correctif : l'avocat du patrimoine d'origine et le notaris balinais coordonnent un plan successoral unique et cohérent, le wasiat couvrant les actifs indonésiens et le testament d'origine couvrant les actifs mondiaux.
Fiscalité transfrontalière non traitée. L'Indonésie est généreuse sur les droits de succession, mais la juridiction de l'héritier l'est souvent moins. Correctif : faire revoir la structure par un conseil fiscal du pays d'origine avant l'acquisition.
Hak Pakai conjoint avec un conjoint dont la résidence expire. Cela déstabilise discrètement la position des deux conjoints. Correctif : discipline continue de renouvellement de la résidence, ou restructuration vers leasehold ou PT PMA si la continuité résidentielle est incertaine.
Clause de succession du leasehold négligée à la signature. Les actes de bail comportent des clauses de succession variables ; certains exigent l'accord du propriétaire foncier pour le transfert aux héritiers. Correctif : lire la clause de succession avant signature, négocier dans la mesure du possible une formulation sans accord requis.
Mettre en place la bonne structure : un cadre rapide
Une séquence concrète tirée des conversations d'acquisition :
Étape 1 : esquisser les héritiers envisagés dès l'acquisition. Conjoint, enfants, petits-enfants. Lieu de résidence. Résidence indonésienne actuelle. Probabilité d'en obtenir une à l'avenir. Cas où elle est exclue.
Étape 2 : aligner la structure sur la géographie des héritiers. Des héritiers non résidents sans projet d'installation orientent vers le leasehold ou le PT PMA. Une famille résidente avec un statut indonésien stable de long terme rend le Hak Pakai envisageable. Les scénarios mixtes orientent généralement vers le PT PMA pour la flexibilité.
Étape 3 : faire rédiger le wasiat chez le notaris d'acquisition. Peu après la signature, pas « plus tard ». Le notaris qui a traité l'acte de vente dispose déjà des titres et des documents corporate (en cas de PT PMA) ; rédiger le wasiat dans la même étude réduit les frictions.
Étape 4 : coordonner avec l'avocat successoral d'origine. Le wasiat doit renvoyer au testament d'origine sans le contredire. L'avocat d'origine doit avoir connaissance de la structure balinaise et la refléter dans le plan successoral global.
Étape 5 : revoir périodiquement. La géographie des héritiers évolue (les enfants déménagent, se marient, prennent de nouvelles nationalités) ; les structures de détention évoluent (prolongations de bail, mouvements de parts de PT PMA) ; la réglementation bouge (le délai d'un an du Hak Pakai a déjà été ajusté par le passé et peut l'être à nouveau). Un cycle de relecture du wasiat tous les cinq ans chez le notaris est une bonne pratique.
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Le droit indonésien des successions, les règles de résidence et la fiscalité transfrontalière interagissent de manière complexe et varient selon le statut personnel. Consultez un notaris indonésien agréé et un avocat successoral de votre juridiction d'origine pour votre situation propre.
FAQ
Comment un bien à Bali se transmet-il aux héritiers en cas de décès du propriétaire ?
La procédure dépend de la structure de détention. Le leasehold se transmet via un akta cessie (acte de cession) chez le notaris, sans condition de résidence pour l'héritier. Le Hak Pakai se transmet via l'enregistrement au BPN, mais l'héritier doit être éligible sur la résidence (KITAS/KITAP) ou opérer un transfert dans l'année. Les parts de PT PMA se transmettent via AHU Online, la société continuant de détenir le HGB et la villa sous-jacents. Un wasiat indonésien (testament notarié) accélère sensiblement les trois voies.
Faut-il un testament indonésien (wasiat) pour une villa à Bali ?
Fortement recommandé. Un wasiat rédigé chez le notaris est reconnu directement par la procédure successorale indonésienne, ce qui accélère et allège concrètement le coût de la transmission. Un testament du pays d'origine peut en principe couvrir l'actif balinais, mais il nécessite une procédure de reconnaissance auprès du Pengadilan Negeri qui ajoute typiquement 12 à 24 mois et des frais juridiques substantiels à Bali dans la pratique 2025-2026. La configuration la plus directe associe un wasiat pour l'actif balinais et le testament d'origine pour le patrimoine mondial, les deux rédigés en harmonie.
Existe-t-il un impôt successoral sur l'immobilier à Bali en 2026 ?
L'Indonésie ne lève pas de droits de succession nationaux. Le BPHTB s'applique au transfert de titre Hak Pakai ou HGB ; sous la UU HKPD 1/2022 art. 47, le BPHTB successoral est calculé sur 50 % de la valeur d'acquisition, soit un taux effectif de 2,5 %. Le Hak Sewa (leasehold) est généralement hors champ du BPHTB. Le seuil NPOPTKP successoral est plus élevé qu'à l'achat (couramment IDR 300 à 500 millions à Badung et Denpasar). La juridiction de l'héritier peut prélever des droits de succession séparément.
Mes enfants peuvent-ils hériter d'un Hak Pakai s'ils ne vivent pas en Indonésie ?
Pas directement. Les héritiers d'un Hak Pakai doivent être éligibles à le détenir, c'est-à-dire être étrangers en résidence indonésienne valide (KITAS ou KITAP) ou citoyens indonésiens. Selon la réglementation actuelle, les héritiers qui ne sont pas éligibles disposent d'un an à compter de l'enregistrement de la succession au BPN soit pour obtenir une résidence éligible, soit pour transférer le titre à un détenteur éligible. Si la voie envisagée passe par une succession à des héritiers non résidents, le leasehold ou le PT PMA cadrent mieux dès l'acquisition.
Que deviennent les parts d'un PT PMA au décès du propriétaire ?
Les parts de PT PMA se transmettent par succession comme tout autre actif détenu en société, enregistrement via AHU Online (le registre des sociétés du ministère du Droit et des Droits de l'homme). La société continue de détenir son HGB et la villa sous-jacente ; seule l'identité de l'actionnaire change. Le wasiat désigne les héritiers des parts. La nationalité des héritiers affecte le statut d'investissement étranger de la société, de sorte qu'un plan successoral impliquant des héritiers indonésiens aux parts d'un PT PMA doit être structuré par un avocat d'affaires.
Combien de temps faut-il pour traiter une succession chez le notaris et au BPN ?
Dans la pratique balinaise, avec un wasiat indonésien bien rédigé, l'enchaînement complet prend couramment 9 à 14 mois : le Surat Keterangan Hak Mewaris chez le notaris en 2 à 4 mois, puis le balik nama au BPN de Badung ou Gianyar en 6 à 10 mois supplémentaires. La cession de parts d'un PT PMA via AHU Online est un dépôt distinct auprès du registre des sociétés, plus rapide sur l'étape formelle. Sans wasiat indonésien, la reconnaissance par le PN Denpasar ajoute 12 à 24 mois supplémentaires.
Faut-il à la fois un wasiat indonésien et un testament de son pays d'origine ?
La plupart des propriétaires étrangers en ont besoin des deux, rédigés en harmonie. Le wasiat couvre l'actif indonésien sous la procédure successorale indonésienne. Le testament d'origine couvre le patrimoine mondial sous la procédure de son pays. Les deux doivent se référencer l'un l'autre, désigner des exécuteurs cohérents et ne pas se contredire sur l'actif indonésien. La configuration la plus directe passe par la rédaction des deux en coordination entre le notaris et l'avocat successoral d'origine.
Anteya Research est la cellule éditoriale d'Anteya Real Estate, conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète les schémas observés sur près de 5 300 conversations d'acheteurs enregistrées dans le CRM Anteya entre 2023 et 2026, complétés par les observations de première main de notre équipe basée à Bali.
