Anteya Research
Наследование недвижимости на Бали для иностранцев: гид 2026
22 мая 2026 г.
За примерно 5 300 обращений покупателей, которые Anteya зафиксировала на Бали в период с 2023 по 2026 год, вопрос наследования всплывает чаще всего в двух контекстах: покупатели в возрасте от 55 до 65 лет, планирующие постоянное место жительства на Бали, и более молодые покупатели, приобретающие второй объект как актив с расчётом передать его семье. Юридический механизм того, как балийская вилла фактически переходит к наследнику, устроен жёстче и сильнее зависит от структуры владения, чем представляет себе большинство иностранных собственников. В этой статье - как индонезийское наследственное право работает с недвижимостью в иностранном владении, что происходит при каждой форме собственности в случае смерти владельца, когда индонезийский wasiat (нотариальное завещание) - подходящий инструмент, и какие практические подводные камни срывают даже грамотно выстроенные планы по передаче имущества.
Три параллельные системы наследования в Индонезии
В индонезийском наследственном праве нет единого унифицированного кодекса. Параллельно действуют три режима, и применимая система зависит от личного статуса умершего и структуры наследственной массы:
Индонезийский Гражданский кодекс (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, KUHPerdata, статьи 830-1130). Базовый гражданско-правовой режим, восходящий к нидерландскому гражданскому кодексу. Применяется к индонезийским гражданам, не исповедующим ислам, и по умолчанию - к иностранцам, чья родная юрисдикция не устанавливает иного. Задаёт чёткую схему обязательных наследников (legitieme portie, резервная доля), при которой нисходящие родственники по прямой линии (а в их отсутствие - восходящие) имеют гарантированные доли, которые нельзя отменить завещанием. Переживший супруг не относится к наследникам по legitieme portie в рамках KUHPerdata; супруг защищён отдельно - через режим общности имущества супругов (как правило, доля 50% в совместно нажитом имуществе), а не через резервную завещательную долю.
Исламское наследственное право (Faraidh). Регулирует наследство индонезийских граждан-мусульман. Применяется через Pengadilan Agama (религиозный суд). Конкретные правила распределения долей закреплены в Kompilasi Hukum Islam (KHI, Свод исламского права). Иностранные собственники-мусульмане, как правило, не подпадают под юрисдикцию Pengadilan Agama; их наследства обычно решаются по нормам KUHPerdata либо по праву родной юрисдикции через коллизионный анализ.
Обычное наследственное право (adat). На Бали сильна традиция adat (обычного права), которая действует параллельно с официальным гражданским кодексом, особенно применительно к земле, которой владеют индонезийские семьи внутри desa adat (традиционной деревенской общины). Для структур владения иностранцев нормы adat-наследования обычно не определяют формальную передачу титула, но они существенно влияют на сторону землевладельца в лизхолдной сделке: Hak Milik под арендованным иностранцем участком часто принадлежит большой семье в составе banjar. Когда такой землевладелец умирает, adat-наследование может раздробить базовый титул между несколькими наследниками (детьми, иногда братьями - по патрилинейному правилу purusa), и это усложняет переговоры арендатора о продлении лизхолда через 15-25 лет после начала аренды.
Для иностранного покупателя практический вопрос - какой режим применяется к его форме владения. Ответ в большинстве случаев - KUHPerdata: иностранцы, использующие стандартные балийские структуры (лизхолд, Hak Pakai, PT PMA), попадают именно под него, а слой adat имеет значение только на стороне индонезийского землевладельца в лизхолдной сделке.
«Мне за шестьдесят, планирую купить виллу на Бали для пенсии. Что будет с ней, если я умру в период действия лизхолда? Дети автоматически унаследуют?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Автоматического наследования в том смысле, к которому привыкли покупатели из стран общего права, индонезийское законодательство не предусматривает. Вилла переходит через определённую процедуру правопреемства, которая регулируется применимым наследственным режимом, структурными правилами формы собственности (лизхолд, Hak Pakai, доли в PT PMA) и зарегистрированным wasiat (нотариальным завещанием), если оно есть. Механизмы достаточно сильно различаются между этими тремя формами собственности, чтобы ответ зависел от того, какой из них вы используете.
Наследование лизхолда: договорной путь
Лизхолд на Бали - это долгосрочная договорная аренда (akta sewa-menyewa / perjanjian sewa-menyewa), предоставляемая землевладельцем-носителем Hak Milik. В обиходе её называют Hak Sewa, но по сути это договорное право, а не зарегистрированный в BPN земельный титул, и именно отсюда происходит её гибкость в части наследования. Вопрос наследования здесь сводится к передаче договорных прав, а не к передаче земельного титула.
Механизм передачи - akta cessie (договор уступки прав) или akta pengalihan hak sewa (договор передачи прав аренды), оформляемый у notaris (нотариуса). Исходный akta sewa-menyewa (договор аренды), как правило, содержит формулировки о правопреемстве, регулирующие переход прав в случае смерти арендатора: в стандартной балийской лизхолдной практике право переходит к указанным наследникам без требования резидентства и без обязательного индонезийского гражданства.
Три практических следствия:
Право наследования не зависит от резидентства. В отличие от Hak Pakai, новый арендатор не обязан быть иностранным резидентом с KITAS или KITAP. Совершеннолетние дети, внуки, супруг-иностранец, любой указанный в wasiat или соответствующий применимым правилам наследования может принять лизхолд - с поправкой на условие правопреемства в договоре и на ограничения legitieme portie там, где есть резервные наследники. Стандартные шаблоны akta sewa-menyewa, используемые нотариальными конторами в Денпасаре и Ренон, по умолчанию содержат оговорку об ahli waris (наследниках), где те указаны явно.
Оставшийся срок аренды определяет стоимость актива. Унаследованный лизхолд имеет ровно столько времени, сколько осталось до конца исходного срока. Вилла, купленная в 2010 году по 30-летнему лизхолду с одним 25-летним продлением, дойдёт до наследника в 2030 году с примерно 25 годами в остатке, и структурная стоимость на этот момент считается от неиспользованного срока, а не от исходного.
Может потребоваться согласие землевладельца на передачу. В одних договорах аренды предусмотрено, что арендатор может уступить лизхолд без согласия; в других - требуется согласие землевладельца-носителя Hak Milik на уступку. Notaris, оформлявший исходный договор аренды, подтверждает, какая именно формулировка действует; этот пункт надо проверить до подписания akta cessie.
Наследование лизхолда - структурно самый чистый путь для наследников за рубежом, потому что требование о резидентстве здесь не применяется. Это не отменяет всех сложностей наследования (индонезийский wasiat всё равно заметно упрощает процесс), но снимает то ограничение, которое в части наследования накладывает Hak Pakai.
Наследование Hak Pakai: здесь включается требование о резидентстве
Hak Pakai (право пользования) - это зарегистрированный земельный титул, оформленный на имя иностранца в Badan Pertanahan Nasional (BPN, Национальное земельное агентство). На Бали личный Hak Pakai чаще всего встречается на апартаментах и в rumah susun / sarusun (кондотелях), а не на отдельно стоящих виллах; для вилл стандартные структуры - лизхолд или PT PMA. Наследование допускается индонезийским законодательством (UUPA 5/1960 и его подзаконные акты об иностранной собственности, в частности PP 18/2021 и более ранний PP 103/2015), но наследник должен соответствовать критериям для владения Hak Pakai. Конкретно это означает, что наследник должен быть иностранцем с действующим индонезийским резидентством (KITAS или KITAP) на момент открытия наследства - либо переоформить титул в течение установленного нормативного окна.
Это окно: по действующим нормам у наследника, который не соответствует критериям для владения Hak Pakai, есть один год с даты регистрации наследования в BPN, чтобы либо оформить подходящее резидентство, либо передать титул правомочному держателю - то есть другому иностранцу-резиденту или индонезийскому гражданину через конверсию титула. По истечении этого срока титул может быть передан на процедуру pelepasan hak (освобождения прав), в рамках которой он возвращается государству, а наследник получает выручку от продажи, но не сам актив.
Это и есть структурное узкое место наследования Hak Pakai для наследников-нерезидентов. Иностранный собственник на пенсии, использующий Hak Pakai для основного места жительства, чьи взрослые дети живут в Лондоне, Сингапуре или Сиднее без индонезийского резидентства, не может передать им виллу через Hak Pakai без того, чтобы наследники либо переехали (с соответствующим KITAS), либо переоформили титул в течение года после оформления наследства.
«Мы с мужем покупаем через Hak Pakai. Если он умрёт первым, я просто оставлю виллу за собой или мой статус по KITAS будет иметь значение?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Если оба супруга имеют действующее индонезийское резидентство и wasiat указывает пережившего супруга, переход прав к пережившему супругу через Hak Pakai проходит без структурных осложнений: переживший супруг уже соответствует критериям, и титул проходит через процедуру регистрации в BPN с нотариальным сопровождением. Если переживший супруг допустил, чтобы резидентство перестало действовать, к нему применяется то же годовое окно переоформления, что и к любому наследнику-нерезиденту.
Для собственников, оформляющих Hak Pakai с явным расчётом, что вилла перейдёт наследникам-нерезидентам, практический вопрос, который стоит обсудить с notaris при покупке: подходит ли Hak Pakai для такого сценария или другая структура (лизхолд, PT PMA) лучше ложится на план передачи имущества.
Наследование через PT PMA: передача корпоративного актива
Когда вилла принадлежит PT PMA (индонезийской компании с иностранными инвестициями), а сама компания удерживает Hak Guna Bangunan (HGB) на участок, механика наследования принципиально меняется. К наследнику переходит не вилла и не титул HGB, а сама компания.
Механизм передачи - переход долей на уровне компании, регистрируемый через AHU Online (реестр компаний Министерства права и прав человека) и отражаемый в Anggaran Dasar (уставе) компании. Вилла и базовый HGB всё это время остаются за компанией; меняется только владелец долей.
Три следствия, которые имеет смысл закладывать ещё на стадии приобретения:
Структура долей имеет значение в момент смерти. Если у PT PMA единственный иностранный участник, его смерть запускает передачу долей на уровне компании. Если же PT PMA устроен как двухучастниковая структура (супруги, бизнес-партнёры), доля выжившего не затрагивается, а доля умершего переходит по наследству к указанным наследникам.
Квалификация наследников в PT PMA с иностранным участием. Владение долями в PT PMA регулируется отраслевыми нормами Positive Investment List (Perpres 10/2021 с поправками) и требованиями по минимальному капиталу. PT PMA может включать как иностранных, так и индонезийских участников; структурный риск возникает, когда наследование меняет состав долей так, что компания перестаёт укладываться в пороги иностранных инвестиций для своих лицензированных видов деятельности, либо когда возникает основание для переклассификации в PT PMDN (компанию с внутренними инвестициями). Notaris и корпоративный юрист должны выстроить переход долей так, чтобы сохранить за компанией все её лицензированные виды деятельности и право удерживать HGB.
Трансграничные налоговые последствия по долям компании. Наследование долей в PT PMA может породить налоговые события в юрисдикции наследника (британский Inheritance Tax, US estate tax для наследников, имеющих статус US person, российский налог на наследство в зависимости от резидентства, особые режимы внутри ЕС). Налоговая позиция на индонезийской стороне обычно ограничена; трансграничная же позиция может оказаться существенной, и именно эту часть чаще всего упускают при планировании передачи имущества.
Наследование через PT PMA - структурно самый чистый путь для иностранных вилл на Бали с наследниками за рубежом, поскольку обходит ограничение по резидентству, которое действует для Hak Pakai, и сложность договорной механики лизхолда. Цена этого - корпоративные административные расходы и трансграничное налоговое планирование, без которых владение долями в PT PMA не обходится.
Индонезийский wasiat: когда применять и что он даёт
Wasiat - это завещание по индонезийскому праву, составленное и зарегистрированное у notaris. Для иностранных собственников балийской недвижимости wasiat - структурно самый чистый инструмент планирования правопреемства, поскольку он напрямую признаётся индонезийскими процедурами наследования без тех этапов признания иностранного завещания, которые требуются для завещания, составленного по иностранному праву.
Что делает wasiat:
Назначает наследников и доли в рамках индонезийского наследственного режима. Для иностранцев, по умолчанию подпадающих под KUHPerdata, wasiat задаёт схему наследников с учётом правил legitieme portie (резервной доли) для детей и пережившего супруга, которые нельзя полностью обойти.
Указывает имущество к передаче и механизм передачи для каждой структуры. Грамотно составленный wasiat отдельно прописывает: лизхолд - через путь akta pengalihan hak sewa, Hak Pakai - через прямую регистрацию в BPN на указанного наследника, доли в PT PMA - через путь передачи долей в AHU Online. Разная механика - разные инструкции для notaris.
Ускоряет процедурный график. Наследование с чётким индонезийским wasiat обычно проходит быстрее, чем наследование только по иностранному завещанию, которое требует признания через Pengadilan Negeri (районный суд). В балийской практике полный цикл с wasiat занимает, как правило, 9-14 месяцев (получение Surat Keterangan Hak Mewaris у notaris - 2-4 месяца, balik nama в BPN Бадунга или Гианьяра - ещё 6-10 месяцев в зависимости от загрузки регенции). Признание иностранного завещания через PN Denpasar обычно прибавляет к процессу ещё 12-24 месяца с учётом апостилирования, перевода penerjemah tersumpah (присяжного переводчика) и расписания заседаний. Фактические сроки существенно различаются в зависимости от регенции, загрузки конкретного notaris и наличия споров кредиторов или наследников.
Координируется с иностранным завещанием, если оно есть. Многие иностранные собственники держат завещание родной юрисдикции по своему глобальному имуществу и индонезийский wasiat - отдельно по балийскому активу. Эти два документа должны быть согласованы: домашнее завещание не должно противоречить wasiat, а wasiat должен ссылаться на наследственную массу в родной юрисдикции, но не дублировать её.
Wasiat - это не аналог английского завещания и не американский revocable trust. И сам инструмент, и процедура здесь индонезийские. Планируйте составление wasiat у того же notaris, который вёл сделку приобретения недвижимости, в идеале - в координации с юристом, ведущим вашу наследственную массу в родной юрисдикции.
«Мне нужно отдельное индонезийское завещание или моё домашнее завещание покроет и виллу на Бали тоже?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Завещание родной страны в принципе может покрыть балийский актив, но процедурный путь будет медленнее, дороже и менее предсказуем. Иностранные завещания должны быть апостилированы или легализованы, переведены penerjemah tersumpah (присяжным переводчиком) и приняты в индонезийское наследственное производство через признание в Pengadilan Negeri (районный суд); на Бали это обычно растягивает срок на 12-24 месяца. Отдельный индонезийский wasiat, составленный у notaris, ведущего недвижимость, - более чистый путь именно по балийскому активу; завещание родной страны при этом остаётся в силе по всему остальному имуществу.
Налог на наследство: что Индонезия берёт, а что нет
Индонезия не взимает национальный налог на наследство в той форме, к которой иностранные собственники привыкли в США, Великобритании или Франции. С наследственной массы умершего не удерживается процент от стоимости только за сам факт перехода к наследникам.
Что действительно применяется:
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, налог на приобретение прав на землю и здания) при переходе титула. Когда титул Hak Pakai или HGB переходит к наследнику, наследник платит BPHTB со стоимости приобретения сверх порога, устанавливаемого регенцией (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, NPOPTKP). Согласно UU HKPD 1/2022 (статья 47), BPHTB при наследовании рассчитывается с 50% стоимости приобретения, поэтому базовая ставка 5% даёт на практике эффективные 2,5%. Порог NPOPTKP при наследовании установлен выше, чем при обычной покупке (обычно IDR 300-500 млн в Бадунге и Денпасаре против IDR 60-80 млн при jual beli) и задаётся регенцией через Perda. Hak Sewa (лизхолд) - это договорное право, и в общем случае оно не облагается BPHTB при наследственной уступке; уступка лизхолда может, однако, повлечь иные налоговые соображения (окончательный налог на доход с прироста стоимости у уступающей стороны, гербовый сбор), которые notaris разбирает в каждом конкретном случае.
Ежегодный Pajak Bumi dan Bangunan (PBB-P2, налог на землю и здания) продолжает начисляться на нового держателя. PBB-P2 устанавливается Bapenda (Badan Pendapatan Daerah, региональное налоговое управление) и резко вырос после переоценки NJOP (кадастровой стоимости) в Бадунге и Гианьяре в 2023 году. PBB-P2 для виллы в Чангу или Переренане сегодня составляет порядка IDR 8-25 млн в год, а не символическую сумму, как часто принято считать. SPPT-PBB (ежегодное налоговое уведомление) необходимо переоформить на имя наследника в Bapenda после balik nama (смены имени в BPN); иначе задолженность продолжит копиться на имени умершего.
Индонезийская сторона не взимает налог на наследство с наследников-нерезидентов. Юрисдикция домицилия наследника может применить свой налог на наследство (британский IHT, US estate tax, российский налог на наследство в зависимости от правил резидентства); это вопрос иностранной, а не индонезийской налоговой плоскости.
Гонорары notaris и сборы BPN при переходе титула. Сборы PPAT за оформление земельных актов ограничены 1% от стоимости сделки согласно PP 24/2016. Нотариальная работа по наследственным делам на Бали (Surat Keterangan Hak Mewaris, akta waris, координация balik nama) по делам с иностранными наследниками, как правило, обходится в 1,5-2,5% от NJOP - за счёт дополнительных переводов, легализации и сопровождения в BPN - плюс регистрационные сборы BPN PNBP и стоимость услуг присяжного переводчика.
Для большинства иностранных собственников налоговые издержки при наследовании на индонезийской стороне умеренные. Основные расходы при трансграничном наследовании ложатся на сторону родной юрисдикции наследника; координация с юристом по наследству в этой юрисдикции существенно влияет на итоговый результат после налогов.
Наблюдение Anteya: в нашем потоке сделок наибольшему риску осложнений при наследовании подвержены, как правило, те покупатели, кто приобретал через Hak Pakai, не заложив наследников-нерезидентов в исходное структурное решение, а также те, у кого доли в PT PMA без согласования между трансграничным налоговым консультантом и индонезийским notaris. Меньше всего структурных проблем при наследовании - у покупателей лизхолда: требование резидентства здесь не действует, а стоимость актива плавно снижается по мере сокращения оставшегося срока.
Что происходит, когда умирает обладатель KITAS или KITAP
Практический нюанс, который стоит проговорить: KITAS и KITAP - это индивидуальные разрешения на проживание. Они прекращают действие со смертью обладателя. Применительно к наследованию это означает:
Если умерший держал Hak Pakai: титул теперь находится в наследственной массе, у которой исходное основание по резидентству (KITAS/KITAP умершего) больше не действует. Годовое окно для переоформления или получения квалификации отсчитывается от момента открытия наследства. Наследники, которые хотят сохранить Hak Pakai лично за собой, должны успеть оформить собственное подходящее резидентство в течение этого окна.
Если умерший держал доли в PT PMA: доли передаются по наследству, однако операционная способность PT PMA зависит от того, продолжают ли участники соответствовать требованиям по иностранным инвестициям. Гражданство наследников и итоговая структура долей определяют, сохранит ли компания свой статус компании с иностранными инвестициями. Сам NIB (Nomor Induk Berusaha) сохраняется при смене участников (он закреплён за компанией через OSS-RBA), но NPWP директора, Investor KITAS умершего, SKT (свидетельство о налоговой регистрации) компании и квартальная отчётность LKPM (отчёт об инвестиционной деятельности) - всё это требует обновления; пропуск отчётности по LKPM - одна из самых частых причин предупредительного письма от BKPM.
Вторая операционная реальность на Бали: корпоративные банковские счета компании (как правило, BCA, Mandiri или BNI) обычно блокируются при получении уведомления о смерти и остаются заблокированными до подачи akta perubahan (поправочного акта) и обновлённого NIB через OSS-RBA. Это обычно тормозит денежный поток по управлению виллой на два-четыре месяца. Для вилл в арендном пуле в Чангу, Семиньяке или Улувату, где договор с управляющей компанией был подписан умершим как директором, оператор обычно требует обновлённый akta perubahan и новый SPK (наряд-заказ) до возобновления выплат - это имеет смысл закладывать в планирование наследственной кассы.
В случае лизхолда: резидентство умершего никогда не было опорой договора, и сценарий здесь самый простой.
В практическом плане смерть супруга, на которого оформлен титул, при сделке от двух супругов может сразу поставить структурные вопросы перед пережившим супругом: если оба держали Hak Pakai совместно, а резидентство одного из них перестало действовать до смерти, либо если PT PMA работала на Investor KITAS умершего, а у пережившего супруга сопоставимого основания нет.
Совместное владение: структурная реальность по трём формам
То, как супруги совместно владеют недвижимостью, влияет на то, что произойдёт при первой смерти:
Совместный лизхолд. Оформляется либо как совместная аренда (оба имени в akta sewa-menyewa), либо как основной арендатор плюс дополнительный. Совместная аренда структурно проще при первой смерти: переживший супруг сохраняет свою долю в лизхолде, а доля умершего переходит к наследникам (как правило, в первую очередь к пережившему супругу, если так указано в wasiat). Лизхолд на одно имя переходит при смерти полностью на условиях wasiat.
Совместный Hak Pakai. Совместный Hak Pakai теоретически существует, но в практике BPN на Бали встречается редко. Большинство Sertifikat Hak Pakai регистрируется на одного иностранца, а супруг защищается через perjanjian pisah harta (брачный договор о раздельном имуществе) и wasiat, назначающий его основным наследником. Регистрация на оба имени требует, чтобы каждый из супругов независимо отвечал требованиям по резидентству (KITAS / KITAP), что делает структуру хрупкой при потере резидентства одним из супругов.
Совместное участие в PT PMA. Самая чистая совместная структура для сценариев с наследниками за рубежом. Двухучастниковые конструкции, в которых каждый из супругов держит долю напрямую. При первой смерти доля умершего переходит по наследству; доля пережившего супруга не затрагивается. Компания всё это время продолжает удерживать HGB.
«Если мы купим через PT PMA, где мы с женой оба держим доли, что будет с её долями, если она умрёт первой? Компания продолжит работать?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Компания продолжит работать. Переход долей в PT PMA при наследовании - это корпоративное событие, регистрируемое через AHU Online; сама PT PMA, её HGB и базовая вилла не затрагиваются. Доли жены переходят к указанным наследникам по её wasiat (или по правилам наследования по закону при его отсутствии). Доли пережившего мужа остаются за ним. Именно непрерывность работы компании и делает PT PMA структурно надёжным выбором для иностранных собственников с трансграничной семейной конфигурацией.
Типичные ошибки и упреждающие решения
Эти паттерны команда отслеживает по обращениям покупателей про планирование передачи имущества:
Нет индонезийского wasiat. Расчёт целиком на завещание родной юрисдикции означает, что балийский актив пройдёт процедуру признания иностранного завещания в Pengadilan Negeri. Существенные время и затраты. Решение: составить wasiat при покупке или вскоре после.
Hak Pakai без запасного плана для наследников-нерезидентов. Совершеннолетние дети за границей без индонезийского резидентства не смогут унаследовать Hak Pakai без переезда или продажи в течение года. Решение: выстраивать структуру через лизхолд или PT PMA, если основной сценарий правопреемства - наследники-нерезиденты, либо отдельно проработать на покупке путь передачи индонезийскому гражданину через конверсию.
PT PMA с единственным участником без плана преемственности. Единственный иностранный участник умирает, доли PT PMA проходят через наследование, и операционная способность компании может быть нарушена на период переоформления. Решение: двухучастниковая структура (супруг или доверенный партнёр) либо назначенный директор с явными инструкциями по преемственности.
Иностранное завещание, противоречащее индонезийскому wasiat. Два разных завещания указывают разных наследников, документы не согласованы. Решение: юрист по наследству в родной юрисдикции и балийский notaris совместно выстраивают единый цельный план - wasiat покрывает индонезийские активы, домашнее завещание - глобальные.
Трансграничные налоги не проработаны. Индонезия щедра в части налога на наследство, но юрисдикция наследника часто нет. Решение: налоговый консультант в родной юрисдикции анализирует структуру до сделки.
Совместный Hak Pakai, когда один из супругов теряет резидентство. Незаметно подрывает позиции обоих. Решение: непрерывная дисциплина продления резидентства, либо переход в лизхолд или PT PMA, если непрерывность резидентства не гарантирована.
Упущенная при подписании оговорка о правопреемстве в лизхолде. Разные договоры аренды содержат разные формулировки о правопреемстве; в некоторых требуется согласие землевладельца на передачу наследнику. Решение: прочитать пункт о правопреемстве до подписания, по возможности добиться явной формулировки об отсутствии необходимости в согласии.
Как выстроить правильную структуру: короткий каркас
Практическая последовательность, выработанная из разговоров на этапе покупки:
Шаг 1. На стадии покупки набросать круг предполагаемых наследников. Супруг, дети, внуки. Кто где живёт. У кого есть индонезийское резидентство. У кого оно может появиться в будущем. У кого точно никогда не будет.
Шаг 2. Сопоставить структуру с географией наследников. Наследники-нерезиденты без планов переезда указывают в сторону лизхолда или PT PMA. Семья-резиденты со стабильным долгосрочным индонезийским статусом - Hak Pakai может быть вариантом. Смешанные сценарии обычно сводятся к PT PMA как наиболее гибкой структуре.
Шаг 3. Составить wasiat у того же notaris, который вёл покупку. Вскоре после закрытия сделки, не «когда-нибудь». Notaris, занимавшийся SPA, уже имеет на руках титульные документы и корпоративные документы (если PT PMA); составление wasiat в той же конторе уменьшает трение.
Шаг 4. Согласовать с юристом по наследству в родной юрисдикции. Wasiat должен ссылаться на домашнее завещание, но не противоречить ему. Юрист в родной юрисдикции должен знать о существовании балийской структуры и отразить её в глобальном плане передачи имущества.
Шаг 5. Периодически пересматривать. География наследников меняется (дети переезжают, женятся, принимают новое гражданство); структуры владения меняются вместе с этим (продления лизхолда, изменения долей в PT PMA); регулирование тоже не стоит на месте (годовое окно по Hak Pakai исторически уже корректировалось и может корректироваться снова). Пятилетний цикл пересмотра wasiat у notaris - хорошая практика.
Эта статья - общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийское наследственное право, правила резидентства и трансграничное налогообложение взаимодействуют сложно и сильно зависят от личного статуса. По конкретной ситуации обращайтесь к лицензированному индонезийскому notaris и юристу по наследству в родной юрисдикции.
FAQ
Как недвижимость на Бали переходит к наследникам при смерти владельца?
Процедура зависит от структуры собственности. Лизхолд переходит через akta cessie (договор уступки прав) у notaris без ограничений по резидентству наследника. Hak Pakai переходит через регистрацию в BPN, но наследник должен соответствовать требованиям по резидентству (KITAS/KITAP) либо переоформить титул в течение одного года. Доли PT PMA переходят через AHU Online, при этом компания продолжает удерживать HGB и саму виллу. Индонезийский wasiat (нотариальное завещание) существенно ускоряет все три пути.
Нужно ли индонезийское завещание (wasiat) для виллы на Бали?
Настоятельно рекомендуется. Wasiat, составленный у notaris, напрямую признаётся индонезийскими процедурами наследования, что существенно ускоряет процесс и снижает его стоимость. Завещание родной страны в принципе может покрыть балийский актив, но требует процедуры признания через Pengadilan Negeri, которая обычно прибавляет 12-24 месяца и существенные юридические расходы в балийской практике 2025-2026 годов. Самая чистая конфигурация - wasiat по балийскому активу плюс домашнее завещание по глобальному имуществу, составленные согласованно.
Есть ли налог на наследство недвижимости на Бали в 2026 году?
Индонезия не взимает национальный налог на наследство. BPHTB применяется при переходе титула Hak Pakai или HGB; согласно UU HKPD 1/2022 ст. 47, BPHTB при наследовании рассчитывается с 50% стоимости приобретения, что даёт эффективную ставку 2,5%. Hak Sewa (лизхолд) в общем случае выпадает из периметра BPHTB. Порог NPOPTKP для наследования выше, чем для покупки (обычно IDR 300-500 млн в Бадунге и Денпасаре). Юрисдикция домицилия наследника может отдельно взимать свой налог на наследство.
Могут ли мои дети унаследовать Hak Pakai, если они не живут в Индонезии?
Напрямую - нет. Наследники Hak Pakai должны соответствовать критериям для владения Hak Pakai: это либо иностранец с действующим индонезийским резидентством (KITAS или KITAP), либо индонезийский гражданин. По действующему регулированию у наследников, которые не соответствуют критериям, есть один год с даты регистрации наследования в BPN, чтобы либо получить квалифицирующее резидентство, либо передать титул правомочному держателю. Если наследование наследниками-нерезидентами - целевой сценарий, лизхолд или PT PMA структурно лучше ложатся на план уже на этапе покупки.
Что происходит с долями в PT PMA при смерти владельца?
Доли в PT PMA переходят по наследству, как и любой другой корпоративный актив, через регистрацию в AHU Online (реестр компаний Министерства права и прав человека). Компания всё это время продолжает удерживать свой HGB и базовую виллу; меняется только владелец долей. Wasiat указывает наследников по долям. Гражданство наследников влияет на статус компании по иностранному владению, поэтому план передачи имущества, в котором индонезийские граждане наследуют доли PT PMA, требует структурирования корпоративным юристом.
Сколько занимает оформление наследства у notaris и в BPN?
В балийской практике при чистом индонезийском wasiat полный цикл обычно составляет 9-14 месяцев: Surat Keterangan Hak Mewaris у notaris - 2-4 месяца, затем balik nama в BPN Бадунга или Гианьяра - ещё 6-10 месяцев. Передача долей PT PMA через AHU Online - отдельная корпоративная процедура, на формальном шаге она быстрее. Без индонезийского wasiat признание в PN Denpasar добавляет ещё 12-24 месяца.
Нужны ли мне одновременно индонезийский wasiat и завещание родной страны?
Большинству иностранных собственников - да, в согласованной связке. Wasiat покрывает индонезийский актив в рамках индонезийского наследственного производства. Завещание родной страны покрывает глобальное имущество в рамках наследственного производства родной юрисдикции. Они должны ссылаться друг на друга, указывать согласованных исполнителей и не противоречить друг другу в части индонезийского актива. Составление обоих документов с координацией между notaris и юристом по наследству в родной юрисдикции - самая чистая конфигурация.
Anteya Research - редакционное подразделение Anteya Real Estate, балийской консультационной компании по инвестиционной недвижимости. Эта статья отражает паттерны из примерно 5 300 обращений покупателей, зафиксированных в Anteya CRM за период 2023-2026 годов, дополненные наблюдениями нашей команды на Бали.
