Может ли иностранец купить недвижимость на Бали? Правила 2026: KITAS, PT PMA и Hak Pakai

В переписках Anteya с покупателями за период с 2023 по 2026 год лишь малая доля напрямую спрашивает про визу, PT PMA (индонезийскую компанию с иностранным участием) или механику структур владения. Доля небольшая потому, что подходящие покупатели приходят уже подготовленными, но тема — базовая для всех. В этой статье разобраны юридические структуры, через которые иностранцы реально оформляют недвижимость на Бали в 2026 году: Hak Pakai, лизхолд и PT PMA с титулом Hak Guna Bangunan.

Наблюдение Anteya: в нашей выборке за I квартал 2026 года около 91% заявленного объёма по проектам — это лизхолд или лизхолд с опцией перехода во фрихолд. Чисто фрихолдное предложение, актуальное прежде всего для структур PT PMA, занимает малую долю рынка. Статистическая реальность: большинство иностранных покупателей в итоге оказываются в той или иной форме лизхолда. Anteya отслеживает ~60–70% первичного рынка; цифры справедливы в рамках этой выборки.

Четыре структуры, которые иностранцы реально используют

Индонезийское аграрное право закрепляет Hak Milik (полный фрихолд) за гражданами Индонезии. Иностранец не может оформить Hak Milik напрямую. Доступные пути:

Лизхолд (Hak Sewa): самая распространённая структура. Вы арендуете землю у индонезийского землевладельца на фиксированный срок (обычно 25–30 лет) с договорным правом продления. Самая простая форма; никаких корпоративных издержек; понятный налоговый режим.
Hak Pakai (право пользования): ограниченное право, близкое к собственности, выдаваемое иностранцам с KITAS (разрешение на временное пребывание) или KITAP (разрешение на постоянное пребывание). Первоначальный срок 30 лет, продление 20 лет и дальнейшее продление на 30 лет (совокупно до 80 лет). Встречается реже лизхолда, потому что требует резидентского статуса.
PT PMA с титулом Hak Guna Bangunan (HGB): индонезийская компания с иностранным участием владеет HGB (право застройки). Стандартная схема: 30 лет первоначально + 20 лет продления + 30 лет ещё одного продления, совокупно до 80 лет. Корпоративная структура и постоянная отчётность, но с экономикой, близкой к фрихолду, для акционеров PT.
Номинальная схема: Hak Milik оформлен на гражданина Индонезии, а частные соглашения с иностранным покупателем дают ему экономические права. Индонезийское аграрное право не признаёт за иностранцем реального владения, и индонезийские суды многократно признавали такие схемы не имеющими юридической силы. Широко обсуждается, исторически широко использовалась, но материально рискованная. Не рекомендуется, несмотря на её распространённость в маркетинге.

"I have Kitas and maybe will open PT pma (I have already PT)."

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Это подготовленный покупатель: KITAS уже оформлен, PT существует, рассматривается добавление структуры PT PMA. И это меньшинство в нашей CRM; большинство покупателей приходят без всего перечисленного, и структуру нужно собирать до сделки.

Лизхолд: как это работает на практике

Срок договора: обычно 25–30 лет первоначально плюс договорное право продления. Индонезийское право не фиксирует максимум; срок — договорной.
Продление: в большинстве договоров есть договорное право продления. Оно не автоматическое. Это договорное условие, и оно требует уплаты сборов за продление землевладельцу. Суды поддерживали разумное исполнение пунктов о продлении, но исход зависит от конкретной формулировки.
Переуступка: лизхолд можно переуступить новому покупателю через Akta Pengoperan Hak Sewa. Согласие землевладельца обычно требуется по условиям первоначального договора.
Налоги: доход от аренды лизхолд-объекта облагается как индонезийский арендный доход (PPh). Прирост стоимости при переуступке лизхолда: 2,5% PPh при продаже.

Лизхолд — стандартная структура для большинства иностранных покупателей вилл, потому что она простая, с низкой нагрузкой по отчётности и не требует резидентского статуса.

"Are these villas completed or off-plan, and if off-plan, what buyer protections are in place?"

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Покупатель, задающий такой вопрос про виллу на лизхолде, спрашивает о правильном. Структура (лизхолд, Hak Pakai или PT PMA) идёт параллельно, а не вместо защит покупателя на уровне PPJB. Чистая лизхолд-структура со слабым PPJB сопряжена с большим риском, чем менее изящная структура с проработанной механикой PPJB.

Hak Pakai: незаслуженно забытое право пользования

Hak Pakai — «тихая» структура владения для иностранцев с KITAS или KITAP. Это прямое право пользования землёй (не аренда) с конкретными характеристиками:

Срок: 30 лет первоначально, продление на 20 лет и дополнительное продление на 30 лет. Совокупный срок до 80 лет — это сопоставимо с типичными сроками лизхолда или превышает их.
Категория земли: Hak Pakai доступен на землях, не отнесённых к сельхозназначению, защитному лесу или иным ограниченным категориям. Большинство туристических и жилых зон подходят.
Требование к резидентству: иностранный покупатель должен иметь KITAS, KITAP или эквивалентный резидентский статус в течение всего периода владения. Именно из-за этого Hak Pakai реже встречается у покупателей-инвесторов, которым не нужна нагрузка от резидентского статуса.
Налоги и переуступка: режим близкий к другим формам владения для иностранцев; переуступка при перепродаже влечёт BPHTB и PPh.

Иностранным покупателям, которые реально переезжают (жизнь с семьёй, частичный выход на пенсию), Hak Pakai стоит рассматривать наравне с лизхолдом. Иногда юридическая позиция получается сильнее, иногда сравнима, но обсудить эту опцию точно стоит.

PT PMA: корпоративный путь к квази-фрихолду

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing, индонезийская компания с иностранным участием) может владеть Hak Guna Bangunan (HGB) на индонезийской земле. Структурно:

Регистрация: регистрация PT PMA, минимальный оплаченный капитал (на бумаге IDR 10 млрд / ~$650 000 по текущим указаниям BKPM, проверять при оформлении), инвестиционное лицензирование в BKPM. PT PMA под недвижимость — это разовая настройка, которая затем обслуживает несколько сделок.
Экономика владения: PT владеет HGB; иностранные акционеры владеют PT. Стоимость недвижимости акционеры реализуют через долю в PT, а не через прямой земельный титул.
Налоги: корпоративный налог на прибыль PT; дивиденды иностранным акционерам — по индонезийским налоговым соглашениям.
Кому подходит: серийные инвесторы в недвижимость, семейные инвестиционные структуры, бизнесы, которым недвижимость нужна операционно. Реже подходит покупателям одной виллы под личное проживание из-за расходов на регистрацию и постоянной отчётности.

"Do you want to know the requirements for obtaining citizenship or permanent residency in Dubai or Bali, Indonesia?"

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Вопрос о резидентстве рядом с владением часто всплывает в кросс-рыночных сравнениях. Бали не предлагает аналога «золотых виз» в духе Дубая или Португалии, но даёт реальные пути резидентства (KITAS, Second Home Visa), которые в конкретных моментах пересекаются со структурами владения.

KITAS и Second Home Visa: уровень резидентства

KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas, разрешение на временное пребывание): стандартное резидентское разрешение. Несколько типов: инвесторский, рабочий, пенсионный (от 55 лет), второй дом и семейный. Срок обычно 1–5 лет, продлевается. Открывает возможность владения через Hak Pakai.
Second Home Visa: резидентское разрешение на 5–10 лет, введённое недавно. Требует депозит или порог по активам (сейчас ориентировочно IDR 2 млрд / ~$130 000, проверять актуальное значение). Сама по себе она права собственности не даёт. Открывает возможность оформить Hak Pakai.
Инвесторский KITAS через PT PMA: выдаётся иностранному акционеру зарегистрированной PT PMA. Стандартный путь для бизнес-ориентированных резидентов Бали.
KITAP (разрешение на постоянное пребывание): доступно после трёх непрерывных лет в статусе KITAS. Позволяет владеть по Hak Pakai без ежегодного продления разрешения.

Владение недвижимостью и резидентство — соседние, но разные вещи. KITAS сам по себе не даёт автоматически право собственности; структуры владения — это отдельные юридические инструменты.

Со стороны предложения структуры распределяются по сегментам рынка по-разному, но подходящая структура для конкретного покупателя зависит от резидентского статуса, целей использования и горизонта владения, а не от того, какой сегмент рынка в фокусе.

FAQ

Может ли иностранец купить недвижимость на Бали?

Да — через лизхолд (Hak Sewa), Hak Pakai (право пользования, требует KITAS/KITAP) или PT PMA с титулом Hak Guna Bangunan. Индонезийское аграрное право закрепляет Hak Milik (полный фрихолд) за гражданами Индонезии, поэтому прямой фрихолд на иностранца недоступен. Номинальные схемы (когда титул оформлен на гражданина Индонезии) широко используются, но индонезийские суды многократно признавали такие схемы не имеющими юридической силы.

В чём разница между Hak Pakai и лизхолдом?

Hak Pakai — прямое право пользования, выдаваемое индонезийским государством иностранцам с резидентскими разрешениями (KITAS/KITAP). Первоначальный срок 30 лет, продление на 20 лет и дальнейшее продление на 30 лет (совокупно до 80 лет). Лизхолд (Hak Sewa) — договорная аренда у индонезийского землевладельца, обычно 25–30 лет с договорными правами продления. У Hak Pakai юридически более прочная позиция, но он требует резидентского статуса; лизхолд проще, но договорной, а не правовой по своей природе.

Нужен ли KITAS, чтобы владеть недвижимостью на Бали?

Для Hak Pakai — да, нужен KITAS или KITAP. Для лизхолда — KITAS не требуется. Для PT PMA/HGB — личный KITAS не нужен (недвижимостью владеет PT), хотя инвесторский KITAS обычно выдаётся акционерам. Большинство иностранных покупателей вне острова оформляют через лизхолд и без KITAS обходятся.

Что такое PT PMA и когда её применять?

PT PMA — индонезийская компания с иностранным участием. Она может владеть Hak Guna Bangunan (HGB) на земле, что даёт иностранным акционерам экономику, близкую к фрихолду. Когда уместно: серийные инвесторы в недвижимость, семейные инвестиционные структуры, операционные бизнесы, которым нужна недвижимость. Расходы на регистрацию и постоянная отчётность делают её менее эффективной для покупателей одной виллы под личное проживание.

Законна ли номинальная схема на Бали?

Индонезийское аграрное право не признаёт за иностранцем реального владения в номинальной схеме. Индонезийские суды многократно признавали такие схемы не имеющими юридической силы. Несмотря на широкое историческое применение, реальный юридический риск (номинальный держатель может законно отозвать своё согласие, выйти из схемы или умереть, при этом возможности защиты ограничены) делает эту структуру нерекомендуемой грамотными индонезийскими юристами.

Что такое Second Home Visa?

Индонезийское резидентское разрешение на 5–10 лет, введённое недавно. Требует депозит или порог по активам (сейчас ориентировочно IDR 2 млрд / ~$130 000, проверять актуальное значение). Открывает возможность оформить Hak Pakai, но сама по себе она права собственности не даёт.

Сколько времени занимает регистрация PT PMA?

Стандартный срок — 6–12 недель от момента привлечения индонезийской корпоративной юридической фирмы до операционной PT PMA с банковским счётом, постановкой на налоговый учёт и лицензированием в BKPM. Профессиональные сборы за регистрацию обычно укладываются в диапазон от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч USD, помимо требования по оплаченному капиталу. PT PMA под инвестиции в недвижимость — это разовая регистрация, которая затем используется для нескольких сделок.

Anteya Research — редакционная функция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с офисом на Бали.

Посмотреть проекты Бали → Связаться с Anteya →

Эта статья — общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийские правила в недвижимости, визовые и корпоративные нормы меняются, индивидуальные ситуации различаются. Anteya определяет подходящую структуру до того, как направить вас к лицензированному notaris (нотариусу) и в корпоративную юридическую фирму, если это требуется.