Может ли иностранец купить недвижимость на Бали? Правила 2026: KITAS, PT PMA и Hak Pakai

В переписках Anteya с покупателями за период с 2023 по 2026 год лишь небольшая доля напрямую спрашивает про визу, PT PMA или механику структур владения. Доля небольшая потому, что подходящие покупатели приходят уже подготовленными, но тема — базовая для каждого. В этой статье разобраны юридические структуры, через которые иностранцы реально оформляют недвижимость на Бали в 2026 году: Hak Pakai, лизхолд и PT PMA с титулом Hak Guna Bangunan.

Наблюдение Anteya: В нашей базе за I квартал 2026 примерно 91% заявленного количества юнитов — это либо чистый лизхолд, либо лизхолд с опцией фрихолда. Чисто фрихолдное предложение, которое и интересно прежде всего под структуру PT PMA, — малая доля рынка. Статистическая реальность: большинство иностранных покупателей в итоге оказываются в той или иной форме лизхолда.

Четыре структуры, которые иностранцы реально используют

Индонезийское аграрное право резервирует Hak Milik (полный фрихолд) за гражданами Индонезии. Иностранец не может оформить Hak Milik напрямую. Доступные варианты:

Лизхолд (Hak Sewa): самая распространённая структура. Вы арендуете землю у индонезийского владельца на фиксированный срок (обычно 25–30 лет) с договорным правом продления. Самая простая форма; никаких корпоративных издержек; простое налогообложение.
Hak Pakai (право пользования): ограниченное право, близкое к собственности, выдаваемое иностранцам с KITAS (виза временного проживания) или KITAP (виза постоянного проживания). Первичный срок 30 лет, продление 20 лет и дальнейшее продление на 30 лет (совокупно до 80 лет). Встречается реже лизхолда, потому что требует резидентского статуса.
PT PMA с титулом Hak Guna Bangunan (HGB): индонезийская компания с иностранным участием владеет HGB (право застройки). Стандартная схема: 30 лет первичного срока + 20 лет продления + 30 лет ещё одного продления, совокупно до 80 лет. Корпоративная структура, постоянный комплаенс, но с экономикой, близкой к фрихолду, для акционеров PT.
Номинальная структура: Hak Milik оформлен на гражданина Индонезии, а частные соглашения с иностранным покупателем дают ему экономические права. Индонезийское аграрное право не признаёт за иностранцем реального владения, и индонезийские суды многократно признавали такие схемы не имеющими юридической силы. Широко обсуждается, исторически широко использовалась, по сути — рискованная. Не рекомендуется, несмотря на её распространённость в маркетинге.

«У меня есть Kitas и, возможно, я открою PT pma (PT у меня уже есть).»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Это подготовленный покупатель: KITAS уже оформлен, PT уже есть, рассматривает добавление структуры PT PMA. И это редкий случай в нашей CRM; большинство покупателей приходят без всего перечисленного, и структуру нужно собирать до сделки.

Лизхолд: как это работает на практике

Срок договора: обычно 25–30 лет первичного срока плюс договорное право продления. Индонезийское право не фиксирует максимум; срок — договорной.
Продление: в большинстве договоров есть договорное право продления. Оно не автоматическое. Это договорное условие, и оно требует уплаты сборов за продление владельцу земли. Суды поддерживали разумное исполнение пунктов о продлении, но исход зависит от конкретной формулировки.
Переуступка: лизхолд можно переуступить новому покупателю через Akta Pengoperan Hak Sewa. Согласие землевладельца обычно требуется по условиям первичного договора.
Налоги: доход от аренды лизхолд-объекта облагается как индонезийский арендный доход (PPh). Прирост стоимости при переуступке лизхолда: PPh 2,5% при продаже.

Лизхолд — стандартная структура для большинства иностранных покупателей вилл, потому что она простая, с низкой нагрузкой по комплаенсу и не требует резидентского статуса.

«Виллы готовые или на стадии строительства, и если на стадии строительства — какие предусмотрены защиты для покупателя?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Покупатель, задающий такой вопрос про виллу на лизхолде, спрашивает о правильном. Структура (лизхолд, Hak Pakai или PT PMA) идёт параллельно, а не вместо защит покупателя на уровне PPJB. Чистая лизхолд-структура со слабым PPJB сопряжена с большим риском, чем менее изящная структура с проработанными механиками PPJB.

Hak Pakai: недооценённое право пользования

Hak Pakai — «тихая» структура владения для иностранцев с KITAS или KITAP. Это прямое право пользования землёй (не аренда) с конкретными характеристиками:

Срок: 30 лет первичного срока, продление на 20 лет и дополнительное продление на 30 лет. Совокупный срок до 80 лет, что сопоставимо с типичными сроками лизхолда или превышает их.
Категория земли: Hak Pakai доступен на землях, не отнесённых к сельхозназначению, защитному лесу или иным ограниченным категориям. Большинство туристических и жилых зон подходят.
Требование к резидентству: иностранный покупатель должен иметь KITAS, KITAP или эквивалентный резидентский статус в течение всего периода владения. Именно это делает Hak Pakai менее ходовым, чем лизхолд, для покупателей-инвесторов, которым не нужна нагрузка резидентского статуса.
Налоги и переуступка: режим близкий к другим формам владения для иностранцев; переуступка при перепродаже влечёт BPHTB и PPh.

Иностранным покупателям, которые реально переезжают (жизнь с семьёй, полу-пенсия), Hak Pakai стоит рассматривать рядом с лизхолдом. Иногда юридическая позиция сильнее, иногда сравнима, но обсудить эту опцию точно стоит.

PT PMA: корпоративный путь к квази-фрихолду

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing, индонезийская компания с иностранным участием) может владеть Hak Guna Bangunan (HGB) на индонезийской земле. По структуре:

Регистрация: регистрация PT PMA, минимальный оплаченный капитал (на бумаге IDR 10 млрд / ~650 000 USD по текущим указаниям BKPM, проверять при оформлении), инвестиционное лицензирование в BKPM.
Экономика владения: PT владеет HGB; иностранные акционеры владеют PT. Стоимость недвижимости акционеры реализуют через долю в PT, а не через прямой земельный титул.
Налоги: корпоративный налог на прибыль PT; дивиденды иностранным акционерам — по индонезийским налоговым соглашениям.
Кому подходит: серийные инвесторы в недвижимость, семейные инвестиционные структуры, бизнесы, которым нужна недвижимость в эксплуатации. Реже подходит покупателям одной виллы под личное проживание из-за расходов на регистрацию и постоянный комплаенс.

«Хотите узнать требования для получения гражданства или ПМЖ в Дубае или на Бали, Индонезия?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Вопрос о резидентстве рядом с владением часто всплывает в кросс-рыночных сравнениях. Бали не предлагает аналога «золотых виз» в том виде, в каком они есть в Дубае или Португалии, но даёт реальные пути резидентства (KITAS, виза «второй дом»), которые в конкретных моментах пересекаются со структурами владения.

KITAS и виза «второй дом»: слой резидентства

KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas, виза временного проживания): стандартная резидентская виза. Несколько типов: инвесторская, рабочая, пенсионная (от 55 лет), второй дом и семейная. Срок обычно 1–5 лет, продляется. Открывает возможность владения через Hak Pakai.
Виза «второй дом»: резидентский статус на 5–10 лет, введённый недавно. Требует депозит или порог по активам (сейчас ориентировочно IDR 2 млрд / ~130 000 USD, проверять актуальное значение). Сама по себе она права собственности не даёт. Даёт право оформить Hak Pakai.
Инвесторский KITAS через PT PMA: выдаётся иностранному акционеру зарегистрированной PT PMA. Стандартный путь для бизнес-ориентированных резидентов Бали.
KITAP (виза постоянного проживания): доступна после трёх непрерывных лет в статусе KITAS. Продлевает право на Hak Pakai без ежегодного продления визы.

Владение недвижимостью и резидентство — смежные, но разные вещи. KITAS не даёт автоматически право собственности; структуры владения — отдельные юридические инструменты.

Со стороны предложения структуры распределяются по сегментам рынка по-разному, но подходящая структура для конкретного покупателя зависит от резидентского статуса, целей использования и горизонта владения, а не от того, какой сегмент рынка в фокусе.

FAQ

Может ли иностранец купить недвижимость на Бали?

Да — через лизхолд (Hak Sewa), Hak Pakai (право пользования, требует KITAS/KITAP) или PT PMA с титулом Hak Guna Bangunan. Индонезийское аграрное право резервирует Hak Milik (полный фрихолд) за гражданами Индонезии, поэтому прямой фрихолд на иностранца недоступен. Номинальные схемы (когда титул оформлен на гражданина Индонезии) широко используются, но индонезийские суды многократно признавали такие схемы не имеющими юридической силы.

В чём разница между Hak Pakai и лизхолдом?

Hak Pakai — прямое право пользования, выдаваемое индонезийским государством иностранцам с резидентскими визами (KITAS/KITAP). Первичный срок 30 лет с продлением на 20 лет и дальнейшим продлением на 30 лет (совокупно до 80 лет). Лизхолд (Hak Sewa) — договорная аренда у индонезийского владельца земли, обычно 25–30 лет с договорными правами продления. Hak Pakai — юридически более прочная позиция, но требует резидентского статуса; лизхолд проще, но договорной, а не правовой по своей природе.

Нужен ли KITAS, чтобы владеть недвижимостью на Бали?

Для Hak Pakai — да, нужен KITAS или KITAP. Для лизхолда — KITAS не требуется. Для PT PMA/HGB — личный KITAS не нужен (недвижимость владеет PT), хотя инвесторский KITAS обычно выдаётся акционерам. Большинство иностранных покупателей вне острова оформляют через лизхолд и без KITAS обходятся.

Что такое PT PMA и когда её применять?

PT PMA — индонезийская компания с иностранным участием. Она может владеть Hak Guna Bangunan (HGB) на земле, что даёт иностранным акционерам экономику, близкую к фрихолду. Когда уместно: серийные инвесторы в недвижимость, семейные инвестиционные структуры, операционные бизнесы, которым нужна недвижимость. Расходы на регистрацию и постоянный комплаенс делают её менее эффективной для покупателей одной виллы под личное проживание.

Законна ли номинальная схема на Бали?

Индонезийское аграрное право не признаёт за иностранцем реального владения в номинальной схеме. Индонезийские суды многократно признавали такие схемы не имеющими юридической силы. Несмотря на широкое историческое применение, реальный юридический риск (номинал может законно отозвать своё согласие, выйти из схемы или умереть, при этом возможности защиты ограничены) делает эту структуру нерекомендуемой грамотными индонезийскими юристами.

Что такое виза «второй дом»?

Индонезийский резидентский статус на 5–10 лет, введённый недавно. Требует депозит или порог по активам (сейчас ориентировочно IDR 2 млрд / ~130 000 USD, проверять актуальное значение). Даёт право оформить Hak Pakai, но сама по себе она права собственности не даёт.

Сколько времени занимает регистрация PT PMA?

Стандартный срок — 6–12 недель от момента привлечения индонезийской корпоративной юридической фирмы до операционной PT PMA с банковским счётом, постановкой на налоговый учёт и лицензированием в BKPM. Профессиональные сборы за регистрацию обычно укладываются в диапазон от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч USD, помимо требования по оплаченному капиталу. PT PMA под инвестиции в недвижимость — это разовая регистрация, которая затем используется для нескольких сделок.

Anteya Research — редакция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с офисом на Бали.

Посмотреть проекты Бали → Связаться с Anteya →

Эта статья — общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийские правила в недвижимости, визах и корпоративном праве меняются, у всех ситуации разные. Обратитесь к лицензированному индонезийскому notaris (нотариусу) и к корпоративной юридической фирме по своей конкретной ситуации.