Un étranger peut-il acheter un bien à Bali ? Les règles 2026 sur le KITAS, la PT PMA et le Hak Pakai

Dans les échanges entre Anteya et ses acheteurs entre 2023 et 2026, seule une petite part porte directement sur le visa, la PT PMA ou le fonctionnement des structures de propriété. Si la part est faible, c'est parce que la plupart des acheteurs qualifiés arrivent déjà informés, mais le sujet est fondamental pour tous. Cet article cartographie les structures juridiques que les étrangers utilisent réellement pour détenir un bien à Bali en 2026 : Hak Pakai, leasehold (bail emphytéotique) et PT PMA détenant un Hak Guna Bangunan.

Observation Anteya : dans nos données du T1 2026, environ 91 % de la capacité déclarée des projets est en leasehold ou en leasehold avec option freehold (pleine propriété). L'offre purement freehold, pertinente surtout pour les structures PT PMA, ne représente qu'une petite minorité. La réalité statistique : la plupart des acheteurs étrangers finissent sur une forme ou une autre de leasehold.

Les quatre structures que les étrangers utilisent réellement

Le droit agraire indonésien réserve le Hak Milik (pleine propriété) aux ressortissants indonésiens. Les étrangers ne peuvent pas détenir directement un Hak Milik. Les voies disponibles :

Leasehold (Hak Sewa) : la structure la plus courante. Vous louez le terrain à un propriétaire indonésien pour une durée définie (généralement 25 à 30 ans) avec un droit contractuel de prolongation. Structure la plus simple ; pas de surcharge administrative ; traitement fiscal direct.
Hak Pakai (droit d'usage) : un droit de type propriété, restreint, accordé aux étrangers titulaires d'un KITAS (permis de séjour temporaire) ou d'un KITAP (permis de séjour permanent). Durée initiale de 30 ans, prolongation de 20 ans et renouvellement supplémentaire de 30 ans (jusqu'à 80 ans cumulés). Moins fréquent que le leasehold parce qu'il exige un permis de séjour.
PT PMA détenant un Hak Guna Bangunan (HGB) : une société indonésienne à responsabilité limitée à capitaux étrangers détient le HGB (droit de construire). Le cadre légal prévoit 30 ans initiaux + 20 ans de prolongation + 30 ans de renouvellement, jusqu'à 80 ans cumulés. Structure d'entreprise, conformité continue, mais avec une économie quasi freehold pour les actionnaires de la PT.
Montage par prête-nom (nominee) : un ressortissant indonésien détient le Hak Milik sur le papier ; des accords privés avec l'acheteur étranger lui confèrent les droits économiques. Le droit agraire indonésien ne reconnaît pas la propriété sous-jacente de l'étranger, et les tribunaux indonésiens ont à plusieurs reprises annulé ces montages lorsqu'ils ont été contestés. Largement évoqué, historiquement très utilisé, juridiquement risqué. À éviter, malgré sa fréquence dans les discours commerciaux.

"I have Kitas and maybe will open PT pma (I have already PT)."

Demande acheteur, CRM Anteya, 2025

C'est le profil d'un acheteur averti : KITAS déjà en place, PT existante, envisage d'ajouter une PT PMA. C'est aussi un cas minoritaire dans notre CRM ; la plupart des acheteurs arrivent sans rien de tout cela et doivent faire monter la structure juridique avant l'achat.

Leasehold : comment ça marche concrètement

Durée du contrat : typiquement 25 à 30 ans sur le bail principal, plus un droit contractuel de prolongation. Le droit indonésien ne fixe pas de durée maximale ; les durées sont contractuelles.
Prolongation : la plupart des baux comportent un droit contractuel de prolongation. Il n'est pas automatique. Il est contractuel et exige le paiement de frais de prolongation au propriétaire foncier. Les tribunaux ont validé une exécution raisonnable de ces droits, mais l'issue dépend de la rédaction précise des clauses.
Cession : les baux peuvent être cédés à de nouveaux acquéreurs via un Akta Pengoperan Hak Sewa. L'accord du propriétaire foncier est généralement requis selon les termes du bail d'origine.
Fiscalité : les revenus locatifs sur un bien détenu en leasehold sont imposés comme revenus locatifs de source indonésienne (PPh). Plus-value sur cession de bail : 2,5 % de PPh à la vente.

Le leasehold est la structure par défaut pour la plupart des acheteurs étrangers de villas parce qu'elle est simple, peu contraignante en conformité, et n'exige pas de permis de séjour.

"Are these villas completed or off-plan, and if off-plan, what buyer protections are in place?"

Demande acheteur, CRM Anteya, 2025

Un acheteur qui formule cette question pour une villa en leasehold est sur le bon angle. La structure (leasehold, Hak Pakai ou PT PMA) vient en complément, et non à la place, des protections de l'acheteur au niveau du PPJB. Une structure leasehold propre avec un PPJB faible comporte plus de risque qu'une structure un peu moins élégante mais avec un PPJB solide.

Hak Pakai : la structure de droit d'usage trop souvent négligée

Le Hak Pakai est la structure de propriété « discrète » pour les étrangers titulaires d'un KITAS ou d'un KITAP. Il s'agit d'un droit d'usage foncier direct (pas d'un bail) avec des caractéristiques précises :

Durée : 30 ans initiaux, plus une prolongation de 20 ans et un renouvellement supplémentaire de 30 ans. Durée cumulée jusqu'à 80 ans, ce qui équivaut ou dépasse les durées typiques de leasehold.
Catégorie de terrain : le Hak Pakai est disponible sur les terrains qui ne sont pas affectés à l'agriculture, à la forêt protégée ou à d'autres catégories restreintes. La plupart des zones touristiques et résidentielles sont éligibles.
Exigence de résidence : l'acheteur étranger doit détenir un KITAS, un KITAP ou un permis de séjour équivalent pendant toute la période de détention. C'est cet élément qui rend le Hak Pakai moins fréquent que le leasehold pour les acheteurs investisseurs qui ne veulent pas s'imposer la contrainte de résidence.
Fiscalité et cession : traitement comparable aux autres structures de propriété étrangère ; la cession à la revente déclenche le BPHTB et la PPh.

Pour les acheteurs étrangers qui s'installent réellement (vie de famille, semi-retraite), le Hak Pakai mérite d'être évalué aux côtés du leasehold. Parfois une position juridique plus forte, parfois équivalente, mais toujours utile à examiner.

PT PMA : la voie société vers une économie quasi freehold

Une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing, société indonésienne à responsabilité limitée à capitaux étrangers) peut détenir un Hak Guna Bangunan (HGB) sur un terrain indonésien. Sur le plan structurel :

Mise en place : immatriculation de la PT PMA, capital libéré minimum (10 milliards d'IDR / ~650 000 $ sur le papier selon les directives BKPM en vigueur, à vérifier au moment de l'engagement), licence d'investissement BKPM.
Économie de la propriété : la PT détient le HGB ; les actionnaires étrangers détiennent la PT. Les actionnaires perçoivent la valeur du bien via la détention de capital de la PT, et non via un titre foncier direct.
Fiscalité : impôt sur les sociétés au niveau de la PT ; dividendes aux actionnaires étrangers selon les conventions fiscales indonésiennes.
Cas d'usage : investisseurs immobiliers en série, véhicules d'investissement familiaux, entreprises ayant besoin du bien pour leur exploitation. Moins courant pour un acheteur occupant d'une villa unique en raison du coût de mise en place et de la conformité continue.

"Do you want to know the requirements for obtaining citizenship or permanent residency in Dubai or Bali, Indonesia?"

Demande acheteur, CRM Anteya, 2025

La question de la résidence en parallèle de la propriété revient souvent dans les comparaisons inter-marchés. Bali ne propose pas d'équivalent au golden visa au sens de Dubaï ou du Portugal, mais offre de réelles voies de résidence (KITAS, Second Home Visa) qui croisent les structures de propriété sur des points précis.

KITAS et Second Home Visa : le volet résidence

KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas, permis de séjour temporaire) : le permis de résidence standard. Plusieurs catégories : investisseur, travail, retraite (55 ans et plus), résidence secondaire et famille. Durée généralement de 1 à 5 ans, renouvelable. Permet la propriété en Hak Pakai.
Second Home Visa : un permis de résidence de 5 à 10 ans introduit ces dernières années. Exige un dépôt ou un seuil d'actifs (actuellement environ 2 milliards d'IDR / ~130 000 $ à titre indicatif, à vérifier). Ne confère pas en lui-même de droit de propriété. Il permet le Hak Pakai.
KITAS investisseur via PT PMA : accordé à l'actionnaire étranger d'une PT PMA enregistrée. Voie courante pour les résidents balinais à vocation entrepreneuriale.
KITAP (permis de séjour permanent) : disponible après trois années consécutives de statut KITAS. Maintient l'éligibilité au Hak Pakai sans renouvellement annuel du permis.

La propriété et la résidence sont des sujets voisins mais distincts. Un KITAS ne confère pas automatiquement la propriété ; les structures de propriété sont des instruments juridiques séparés.

Du côté de l'offre, la répartition des structures varie selon le micro-marché, mais la bonne structure pour un acheteur donné dépend du statut de résidence, de l'usage prévu et de l'horizon de détention, pas du micro-marché concerné.

FAQ

Un étranger peut-il acheter un bien à Bali ?

Oui, via le leasehold (Hak Sewa), le Hak Pakai (droit d'usage, exige KITAS/KITAP) ou une PT PMA détenant un Hak Guna Bangunan. Le droit agraire indonésien réserve le Hak Milik (pleine propriété) aux ressortissants indonésiens, donc la pleine propriété directe par un étranger n'est pas accessible. Les montages par prête-nom (un Indonésien détient le titre sur le papier) sont largement utilisés, mais les tribunaux indonésiens ont à plusieurs reprises annulé ces montages lorsqu'ils ont été contestés.

Quelle est la différence entre Hak Pakai et Leasehold ?

Le Hak Pakai est un droit d'usage direct accordé par l'État indonésien aux étrangers titulaires d'un permis de séjour (KITAS/KITAP). Durée initiale de 30 ans, avec une prolongation de 20 ans et un renouvellement de 30 ans possibles (jusqu'à 80 ans cumulés). Le leasehold (Hak Sewa) est un bail contractuel auprès d'un propriétaire foncier indonésien, typiquement de 25 à 30 ans avec droits contractuels de prolongation. Le Hak Pakai a un caractère juridique plus fort mais exige la résidence ; le leasehold est plus simple, mais contractuel plutôt que fondé sur un droit.

Faut-il un KITAS pour détenir un bien à Bali ?

Pour le Hak Pakai : oui, KITAS ou KITAP requis. Pour le leasehold : pas d'exigence de KITAS. Pour la PT PMA/HGB : pas de KITAS personnel nécessaire (la PT détient le bien), même si un KITAS investisseur est généralement accordé aux actionnaires. La plupart des acheteurs étrangers non résidents passent par le leasehold et n'ont pas besoin de KITAS.

Qu'est-ce qu'une PT PMA et quand l'utiliser ?

La PT PMA est une société indonésienne à responsabilité limitée à capitaux étrangers. Elle peut détenir un Hak Guna Bangunan (HGB) sur un terrain, ce qui donne aux actionnaires étrangers une économie quasi freehold. Meilleurs cas d'usage : investisseurs en série, véhicules d'investissement familiaux, sociétés d'exploitation ayant besoin d'un bien. Le coût de mise en place et la charge de conformité continue rendent cette structure moins adaptée pour un acheteur occupant d'une villa unique.

Un montage par prête-nom est-il légal à Bali ?

Le droit agraire indonésien ne reconnaît pas la propriété sous-jacente de l'étranger dans un montage par prête-nom. Les tribunaux indonésiens ont à plusieurs reprises annulé ces montages lorsqu'ils ont été contestés. Malgré une utilisation historique répandue, le risque juridique matériel (le prête-nom peut légalement révoquer, sortir ou décéder, avec un recours limité) fait que ce montage n'est pas recommandé par les conseils juridiques indonésiens compétents.

Qu'est-ce que le Second Home Visa ?

Un permis de résidence indonésien de 5 à 10 ans introduit ces dernières années. Exige un dépôt ou un seuil d'actifs (actuellement environ 2 milliards d'IDR / ~130 000 $ à titre indicatif, à vérifier). Il permet la propriété en Hak Pakai mais ne confère pas en lui-même de droit de propriété.

Combien de temps faut-il pour mettre en place une PT PMA ?

Délai typique de 6 à 12 semaines entre l'engagement d'un cabinet de droit des sociétés indonésien et une PT PMA opérationnelle, avec compte bancaire, immatriculation fiscale et licence BKPM. Les honoraires professionnels de mise en place se situent généralement entre quelques milliers et quelques dizaines de milliers d'USD, en plus du capital libéré exigé. Une PT PMA pour investissement immobilier se met en place une seule fois et sert ensuite plusieurs transactions.

Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, conseil en investissement immobilier basé à Bali.

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Cet article fournit une information générale et ne constitue pas un avis juridique. Les règles indonésiennes en matière de propriété, de visa et de droit des sociétés évoluent et chaque situation est particulière. Consultez un notaris (notaire indonésien) habilité et un cabinet de droit des sociétés pour votre situation spécifique.