Können Ausländer auf Bali Immobilien kaufen? Regeln 2026 zu KITAS, PT PMA und Hak Pakai

In Anteyas Käuferdialogen zwischen 2023 und 2026 fragt nur ein kleiner Teil direkt nach Visum, PT PMA oder Mechanik von Eigentumsstrukturen. Die Zahl ist klein, weil die meisten qualifizierten Käufer bereits vorinformiert ankommen, doch das Thema bildet für alle die Grundlage. Dieser Artikel ordnet die tatsächlichen Rechtsstrukturen, mit denen Ausländer 2026 auf Bali Immobilien halten: Hak Pakai, Leasehold und PT PMA als Halterin von Hak Guna Bangunan.

Anteya-Beobachtung: In unserem Datensatz aus Q1 2026 sind rund 91 % der ausgewiesenen Projektkapazität Leasehold oder Leasehold mit Freehold-Option. Reines Freehold-Angebot, das vor allem für PT PMA-Strukturen relevant ist, bildet eine kleine Minderheit. Statistisch heißt das: Die meisten ausländischen Käufer landen bei einer Form von Leasehold.

Die vier Strukturen, die Ausländer tatsächlich nutzen

Das indonesische Agrarrecht behält Hak Milik (Volleigentum) den indonesischen Staatsangehörigen vor. Ausländer können Hak Milik nicht direkt halten. Die verfügbaren Wege:

Leasehold (Hak Sewa): die häufigste Struktur. Sie pachten das Grundstück von einem indonesischen Eigentümer für eine festgelegte Laufzeit (üblich sind 25-30 Jahre) mit vertraglichem Verlängerungsrecht. Die einfachste Struktur; kein Verwaltungsaufwand auf Gesellschaftsebene; klare Steuerbehandlung.
Hak Pakai (Nutzungsrecht): ein eingeschränktes eigentumsähnliches Recht, das Ausländern mit KITAS (befristetem Aufenthaltstitel) oder KITAP (unbefristetem Aufenthaltstitel) zusteht. Anfangslaufzeit 30 Jahre, mit einer Verlängerung um 20 Jahre und einer weiteren Erneuerung um 30 Jahre (insgesamt bis zu 80 Jahre). Weniger verbreitet als Leasehold, weil es einen Aufenthaltstitel voraussetzt.
PT PMA als Halterin von Hak Guna Bangunan (HGB): eine in ausländischer Hand befindliche indonesische Gesellschaft mit beschränkter Haftung hält HGB (Baurecht). Der gesetzliche Rahmen: 30 Jahre Anfangslaufzeit + 20 Jahre Verlängerung + 30 Jahre Erneuerung, insgesamt bis zu 80 Jahre. Gesellschaftsstruktur, laufende Pflichten zur Einhaltung der Vorschriften, dafür quasi-Volleigentumsökonomie für die Anteilseigner der PT.
Nominee-Konstruktion: ein indonesischer Staatsbürger hält Hak Milik auf dem Papier; private Vereinbarungen mit dem ausländischen Käufer gewähren wirtschaftliche Rechte. Das indonesische Agrarrecht erkennt das zugrunde liegende Eigentum des Ausländers nicht an, und indonesische Gerichte haben solche Vereinbarungen wiederholt für nichtig erklärt, wenn sie geprüft wurden. Häufig diskutiert, historisch oft genutzt, materiell riskant. Trotz ihrer Verbreitung in Vermarktungsmaterialien nicht zu empfehlen.

"I have Kitas and maybe will open PT pma (I have already PT)."

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Das ist ein versierter Käufer: KITAS bereits vorhanden, eine bestehende PT, erwägt zusätzlich eine PT PMA-Struktur. Das ist auch der Minderheitsfall in unserem CRM; die meisten Käufer kommen ohne diese Voraussetzungen und müssen die Struktur erst aufbauen, bevor sie kaufen.

Leasehold: wie es tatsächlich funktioniert

Vertragslaufzeit: typischerweise 25-30 Jahre auf den Hauptpachtvertrag plus vertragliches Verlängerungsrecht. Das indonesische Recht legt keine Höchstdauer fest; die Laufzeiten sind vertraglich.
Verlängerung: die meisten Pachtverträge enthalten ein vertragliches Verlängerungsrecht. Diese sind nicht automatisch. Sie sind vertraglich und setzen die Zahlung von Verlängerungsgebühren an den Eigentümer voraus. Gerichte haben angemessene Durchsetzung von Verlängerungsrechten gestützt, die Ergebnisse hängen jedoch vom konkreten Klauseltext ab.
Übertragung: Pachtverträge können per Akta Pengoperan Hak Sewa an neue Käufer abgetreten werden. Die Zustimmung des Eigentümers ist gemäß den ursprünglichen Pachtbedingungen in der Regel erforderlich.
Steuer: Mieteinnahmen aus Immobilien im Leasehold werden als in Indonesien erzielte Mieteinnahmen besteuert (PPh). Veräußerungsgewinn bei Abtretung des Pachtvertrags: 2,5 % PPh beim Verkauf.

Leasehold ist die Standardstruktur für die meisten ausländischen Villenkäufer, weil sie einfach ist, geringen Aufwand zur Einhaltung der Vorschriften erzeugt und keinen Aufenthaltstitel voraussetzt.

"Are these villas completed or off-plan, and if off-plan, what buyer protections are in place?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Wenn ein Käufer diese Frage zu einer Villa im Leasehold stellt, fragt er das Richtige. Die Struktur (Leasehold, Hak Pakai oder PT PMA) steht neben den Käuferschutzmechanismen auf PPJB-Ebene, nicht an deren Stelle. Eine saubere Leasehold-Struktur mit schwachem PPJB birgt mehr Risiko als eine etwas weniger elegante Struktur mit belastbarer PPJB-Mechanik.

Hak Pakai: die übersehene Nutzungsrechtsstruktur

Hak Pakai ist die „leise" Eigentumsstruktur für Ausländer mit KITAS oder KITAP. Es handelt sich um ein direktes Landnutzungsrecht (kein Pachtvertrag) mit spezifischen Merkmalen:

Laufzeit: 30 Jahre Anfangslaufzeit, mit einer Verlängerung um 20 Jahre und einer weiteren Erneuerung um 30 Jahre. Gesamtdauer bis zu 80 Jahre, was typische Leasehold-Laufzeiten erreicht oder übersteigt.
Grundstücksklasse: Hak Pakai ist auf Land verfügbar, das nicht für Landwirtschaft, Schutzwald oder andere eingeschränkte Kategorien ausgewiesen ist. Die meisten Tourismus- und Wohnzonen erfüllen die Voraussetzungen.
Aufenthaltsanforderung: der ausländische Käufer muss während der Eigentumsdauer einen KITAS, KITAP oder einen gleichwertigen Aufenthaltstitel halten. Genau dieses Merkmal macht Hak Pakai für Käufer mit Investorenprofil, die den Aufwand eines Aufenthaltstitels nicht wollen, weniger verbreitet als Leasehold.
Steuer und Übertragung: ähnliche Behandlung wie bei anderen Eigentumsstrukturen für Ausländer; die Übertragung beim Wiederverkauf löst BPHTB und PPh aus.

Für ausländische Käufer, die tatsächlich umziehen (Familienleben, Teilruhestand), lohnt sich Hak Pakai neben Leasehold eine Prüfung. Manchmal die stärkere Rechtsposition, manchmal vergleichbar, aber in jedem Fall ein Gespräch wert.

PT PMA: der gesellschaftliche Weg zum Quasi-Volleigentum

Eine PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing, in ausländischer Hand befindliche Gesellschaft mit beschränkter Haftung) kann Hak Guna Bangunan (HGB) auf indonesischem Boden halten. Strukturell:

Gründung: PT PMA-Eintragung, Mindeststammkapital (IDR 10 Mrd. / ~650.000 USD auf dem Papier nach aktueller BKPM-Vorgabe, im Mandat zu prüfen), BKPM-Investitionslizenzierung.
Eigentumsökonomie: die PT hält HGB; die ausländischen Gesellschafter halten die PT. Gesellschafter realisieren den Immobilienwert über die Eigenkapitalbeteiligung an der PT, nicht über direkten Grundstückstitel.
Steuer: Körperschaftsteuer auf der Ebene der PT; Dividenden an ausländische Gesellschafter gemäß indonesischem Doppelbesteuerungsabkommen.
Anwendungsfall: Investoren mit mehreren Immobilien, Familieninvestitionsvehikel, Unternehmen mit operativem Immobilienbedarf. Für Käufer einer einzelnen Eigennutzervilla wegen Gründungs- und laufendem Verwaltungsaufwand weniger verbreitet.

"Do you want to know the requirements for obtaining citizenship or permanent residency in Dubai or Bali, Indonesia?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Die Frage nach Aufenthalt parallel zum Eigentum kommt in Marktvergleichen häufig auf. Bali bietet kein Golden-Visa-Äquivalent wie Dubai oder Portugal, wohl aber tragfähige Aufenthaltswege (KITAS, Second Home Visa), die mit Eigentumsstrukturen in bestimmten Punkten zusammenspielen.

KITAS und Second Home Visa: die Aufenthaltsebene

KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas, befristeter Aufenthaltstitel): der Standard-Aufenthaltstitel. Mehrere Typen: Investor, Beschäftigung, Ruhestand (ab 55 Jahren), Second Home und Familie. Laufzeit typischerweise 1-5 Jahre, verlängerbar. Ermöglicht Eigentum nach Hak Pakai.
Second Home Visa: ein 5-10-jähriger Aufenthaltstitel, der in den letzten Jahren eingeführt wurde. Setzt eine Einlage oder einen Vermögensschwellenwert voraus (derzeit Richtwert rund IDR 2 Mrd. / ~130.000 USD, aktuell zu prüfen). Vermittelt selbst keine Eigentumsrechte. Er ermöglicht Hak Pakai.
Investor-KITAS über PT PMA: erteilt an den ausländischen Gesellschafter einer eingetragenen PT PMA. Üblicher Weg für unternehmerisch ausgerichtete Bali-Bewohner.
KITAP (unbefristeter Aufenthaltstitel): verfügbar nach drei aufeinanderfolgenden Jahren mit KITAS-Status. Erweitert die Hak Pakai-Berechtigung ohne jährliche Erneuerung des Aufenthaltstitels.

Eigentum und Aufenthalt sind verwandte, aber eigenständige Themen. Ein KITAS gewährt nicht automatisch Eigentum; Eigentumsstrukturen sind eigenständige Rechtsinstrumente.

Auf der Angebotsseite zeigen sich die Strukturen je nach Mikromarkt unterschiedlich, doch die passende Struktur für einen Käufer hängt von Aufenthaltsstatus, Nutzungsabsicht und Haltedauer ab, nicht davon, welcher Mikromarkt gerade im Spiel ist.

FAQ

Können Ausländer auf Bali Immobilien kaufen?

Ja, über Leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai (Nutzungsrecht, setzt KITAS/KITAP voraus) oder PT PMA als Halterin von Hak Guna Bangunan. Das indonesische Agrarrecht behält Hak Milik (Volleigentum) den indonesischen Staatsangehörigen vor, ein direkt von Ausländern gehaltenes Volleigentum ist daher nicht möglich. Nominee-Konstruktionen (ein indonesischer Staatsbürger hält den Titel auf dem Papier) sind weit verbreitet, doch indonesische Gerichte haben solche Vereinbarungen wiederholt für nichtig erklärt, wenn sie geprüft wurden.

Was ist der Unterschied zwischen Hak Pakai und Leasehold?

Hak Pakai ist ein direktes Nutzungsrecht, das der indonesische Staat Ausländern mit Aufenthaltstitel (KITAS/KITAP) gewährt. Anfangslaufzeit 30 Jahre, mit möglicher 20-jähriger Verlängerung und 30-jähriger Erneuerung (insgesamt bis zu 80 Jahre). Leasehold (Hak Sewa) ist ein vertraglicher Pachtvertrag mit einem indonesischen Eigentümer, typischerweise 25-30 Jahre mit vertraglichem Verlängerungsrecht. Hak Pakai hat den stärkeren rechtlichen Charakter, setzt aber Aufenthalt voraus; Leasehold ist einfacher, aber vertraglich statt rechtebasiert.

Brauche ich einen KITAS, um auf Bali Immobilien zu besitzen?

Für Hak Pakai: ja, KITAS oder KITAP erforderlich. Für Leasehold: kein KITAS erforderlich. Für PT PMA/HGB: kein persönlicher KITAS nötig (die PT hält die Immobilie), wobei den Gesellschaftern in der Regel ein Investor-KITAS erteilt wird. Die meisten ausländischen Käufer, die nicht auf Bali wohnen, halten über Leasehold und benötigen keinen KITAS.

Was ist eine PT PMA und wann sollte ich sie nutzen?

Eine PT PMA ist eine in ausländischer Hand befindliche indonesische Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Sie kann Hak Guna Bangunan (HGB) auf Grundstücken halten und vermittelt ausländischen Gesellschaftern eine quasi-Volleigentumsökonomie. Beste Anwendungsfälle: Investoren mit mehreren Immobilien, Familieninvestitionsvehikel, operative Unternehmen mit Immobilienbedarf. Gründungskosten und laufender Aufwand zur Einhaltung der Vorschriften machen sie für Käufer einer einzelnen Eigennutzervilla weniger effizient.

Ist eine Nominee-Konstruktion auf Bali zulässig?

Das indonesische Agrarrecht erkennt das zugrunde liegende Eigentum des Ausländers in einer Nominee-Konstruktion nicht an. Indonesische Gerichte haben solche Vereinbarungen wiederholt für nichtig erklärt, wenn sie geprüft wurden. Trotz historisch breiter Nutzung macht das materielle Rechtsrisiko (der Nominee kann rechtlich widerrufen, aussteigen oder versterben, mit eingeschränktem Rückgriff) diese Struktur aus Sicht qualifizierter indonesischer Rechtsberatung nicht empfehlenswert.

Was ist das Second Home Visa?

Ein 5-10-jähriger indonesischer Aufenthaltstitel, der in den letzten Jahren eingeführt wurde. Setzt eine Einlage oder einen Vermögensschwellenwert voraus (derzeit Richtwert rund IDR 2 Mrd. / ~130.000 USD, aktuell zu prüfen). Er ermöglicht Eigentum nach Hak Pakai, vermittelt aber selbst keine Eigentumsrechte.

Wie lange dauert die Gründung einer PT PMA?

Üblicher Zeitrahmen 6-12 Wochen vom Mandat einer indonesischen Gesellschaftsrechtskanzlei bis zur operativen PT PMA mit Bankkonto, Steuerregistrierung und BKPM-Lizenzierung. Die Honorare für die professionelle Gründung liegen typischerweise im niedrigen vier- bis fünfstelligen USD-Bereich, zusätzlich zur Mindestkapitaleinlage. Eine PT PMA für Immobilieninvestitionen ist eine einmalige Gründung, die anschließend mehrere Transaktionen trägt.

Anteya Research ist die redaktionelle Funktion von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Investmentimmobilien.

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Dieser Artikel ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Indonesische Regeln zu Immobilieneigentum, Visa und Gesellschaftsrecht ändern sich, und individuelle Sachverhalte unterscheiden sich. Konsultieren Sie für Ihren konkreten Fall einen lizenzierten indonesischen notaris (Notar) sowie eine Gesellschaftsrechtskanzlei.