Anteya Research
Что такое KITAP в Индонезии? Постоянное проживание для владельцев (2026)
30 апреля 2026 г.
KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap) - это разрешение на постоянное проживание для иностранцев в Индонезии. Обычно его выдают после того, как вы определённый срок держали KITAS, либо через брак с гражданином Индонезии. KITAP даёт вид на жительство на более длительный срок и упрощает возвращение в страну, но он не позволяет иностранцу владеть землёй в полную собственность (Hak Milik - титул, который фиксируется в сертификате SHM). Собственность для иностранцев по-прежнему оформляется через Hak Pakai или компанию PT PMA, каким бы ни был ваш визовый статус.
Именно в этом разрыве между правом жить и правом владеть и кроется большинство недоразумений у покупателей.
!(/images/kitap-hero.jpg)
Что такое KITAP на самом деле
KITAP - это уровень постоянного проживания в системе резидентства Индонезии. KITAS даёт временное пребывание, которое приходится продлевать довольно часто; KITAP выдаётся на более длительный срок (обычно называют пять лет с возможностью продления) и снимает ежегодную бумажную работу. Как правило, он идёт в паре с разрешением на повторный въезд, чтобы вы могли выезжать и возвращаться, не теряя статус.
К подходящим категориям обычно относят бывших держателей KITAS, которые непрерывно прожили в стране нужный срок, супругов граждан Индонезии, отдельные категории пенсионеров и инвесторов, а также бывших граждан Индонезии. Категории, сроки действия и пошлины устанавливает Главное управление иммиграции Индонезии, и они время от времени пересматриваются, поэтому любую длительность, которую вы прочли в интернете, стоит воспринимать как цифру для проверки, а не как незыблемое правило.
«У меня есть KITAS, и, возможно, я открою PT PMA (у меня уже есть PT)»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Такое сообщение типично. Покупатели приходят, смешав резидентство и собственность в один план, тогда как это два отдельных трека, идущих параллельно.
Как получить KITAP
Путь от KITAS к KITAP. Обычно вы непрерывно держите KITAS в течение установленного срока (часто это несколько лет подряд, в зависимости от категории вашего KITAS), прежде чем сможете перейти к постоянному статусу. У рабочей, инвесторской и семейной категорий свои условия, поэтому путь инвестора не совпадает с путём пенсионера.
Маршрут через брак. Иностранец, состоящий в браке с гражданином Индонезии, может подать заявление, как правило, после того как KITAS по супружескому спонсорству отработал установленный срок. Всё зависит от спонсора, и перед тем как на это рассчитывать, вопрос стоит обсудить с иммиграционным юристом. Несколько индонезийских юридических фирм публикуют англоязычные памятки, где изложены актуальные условия.
Наблюдение Anteya: В разговорах с покупателями, зафиксированных в CRM Anteya, вопросы о структуре собственности («Можно ли оформить в полную собственность?», «Под каким титулом это продаётся?») возникают гораздо чаще, чем вопросы о визах или резидентстве. Большинство иностранных покупателей сперва определяются с тем, где они могут жить, и только потом задумываются, что они могут оформить в собственность. А это не одно и то же решение.
Что KITAP меняет в вопросах недвижимости, а что нет
KITAP не превращает иностранца в того, кто может держать Hak Milik (полная собственность, отражённая в сертификате SHM). Индонезийское аграрное право не признаёт иностранных физических лиц держателями Hak Milik, и разрешение на постоянное проживание этого не меняет. Схемы с номинальным владельцем, когда в SHM вписано местное имя, индонезийское право не признаёт действительной иностранной собственностью.
«Можно ли оформить в полную собственность?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Наш ответ таков: не как титул полной собственности на ваше имя, с KITAP или без него. Что KITAP действительно может, так это поддержать титул Hak Pakai (право пользования) на жилую недвижимость, поскольку Hak Pakai для иностранного физического лица обычно требует действующего разрешения на пребывание. То есть резидентство и возможность держать Hak Pakai связаны, но потолок остаётся прежним: Hak Pakai, аренда или компания PT PMA, держащая Hak Guna Bangunan. Маршрут через PT PMA привязан к компании, а не к вашей личной визе. О том, как устроена иностранная собственность через KITAS, PT PMA и Hak Pakai, мы рассказываем отдельно, а для покупателей, которые взвешивают этот титул, есть более подробный разбор Hak Pakai.
!(/images/kitap-titles.jpg)
KITAP и KITAS: краткое сравнение
- Срок действия. KITAS рассчитан на временное пребывание и продлевается чаще; KITAP выдаётся на более длительный срок и требует продления реже.
- Повторный въезд. У KITAP обычно более длительная схема повторного въезда, что важно, если вы часто путешествуете.
- Спонсор. Обоим обычно нужен спонсор (работодатель, супруг или ваша собственная PT PMA); условия для KITAP строже.
- Связь с недвижимостью. Оба, пока действуют, могут поддержать титул Hak Pakai. Ни один не открывает личную полную собственность.
Для владельца практическая разница сводится к стабильности и объёму бумажной работы, а не к новому классу имущественных прав.
Что проверить, прежде чем полагаться на KITAP при покупке
«Сколько стоит продление аренды ещё на 25 лет»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Это верный инстинкт: разрешение на проживание и горизонт владения недвижимостью идут по двум разным часам. Ваш KITAP не продлевает аренду; срок аренды закреплён в договоре, и право на продление тоже прописывается в договоре, а не наступает автоматически. Уточните текущие квалификационные сроки в иммиграционной службе, проверьте титул конкретной виллы (Hak Pakai, аренда или HGB) независимо от вашей визы и поручите лицензированному notaris (нотариусу, PPAT) проверить сертификат и право продавца на продажу. Если для покупки вы создаёте компанию, регистрация PT PMA проходит через индонезийскую систему OSS, отдельно от вашего дела по KITAP.
«Мы впервые поехали всей семьёй в отпуск в конце июня 2026»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Семьи, которые переезжают, часто хотят той стабильности, которую сигнализирует KITAP. Это справедливая причина к нему стремиться, но при условии, что недвижимость под ним стоит на титуле, который вы действительно можете держать, и что вы продумали, что происходит с этим титулом при наследовании. Готовится и родственная запись глоссария о самом KITAS: Что такое KITAS в Индонезии? .
Частые вопросы
Можно ли владеть недвижимостью в полную собственность на Бали, если у меня есть KITAP?
Не как титул полной собственности на ваше имя. KITAP даёт право на пребывание, а не апгрейд права собственности. Индонезийское аграрное право не признаёт иностранное физическое лицо держателем Hak Milik (полная собственность по SHM). С действующим KITAP вы, как правило, можете держать титул Hak Pakai или покупать через компанию PT PMA. Уточните структуру у notaris (нотариуса).
У меня есть KITAS, и я, возможно, открою PT PMA. Нужен ли мне всё-таки KITAP?
Не обязательно. PT PMA может держать недвижимость (Hak Guna Bangunan) на уровне компании, независимо от вашей личной визы. KITAP в основном помогает с резидентством и может поддержать личный титул Hak Pakai. Многие инвесторы ведут PT PMA на инвесторском KITAS, а KITAP оформляют позже, ради стабильности. Обсудите оба трека с консультантом.
Как долго нужно держать KITAS, прежде чем можно получить KITAP?
Иммиграционная служба обычно требует непрерывный KITAS в течение установленного срока, который часто описывают как несколько лет подряд, а точное число зависит от категории вашего KITAS. Поскольку эти сроки периодически пересматривают, уточняйте актуальное требование в Главном управлении иммиграции или у иммиграционного юриста, а не полагайтесь на старые статьи.
Можно ли получить KITAP через брак с гражданином Индонезии?
Часто да. Иностранец, состоящий в браке с гражданином Индонезии, обычно может подать заявление после того, как KITAS по супружескому спонсорству отработал установленный срок. Заявление зависит от спонсора, и сам по себе брак не позволяет держать землю в полную собственность на ваше имя. Недвижимость всё равно оформляется через Hak Pakai, аренду или компанию.
Продлевает ли KITAP срок моей аренды?
Нет. Резидентство и срок аренды существуют отдельно друг от друга. KITAP не удлиняет аренду; горизонт аренды закреплён в договоре, а любое право на продление прописывается в договоре, а не наступает автоматически. Если длинный горизонт важен, впишите условия продления в саму аренду и попросите notaris подтвердить, что они имеют силу, независимо от вашего визового статуса.
Под каким земельным титулом на самом деле продаётся вилла?
Задавайте этот вопрос письменно по каждому объекту. Иностранные покупатели обычно оказываются на Hak Pakai, аренде (Hak Sewa) или Hak Guna Bangunan через PT PMA. Титул, его оставшийся срок и право продавца на продажу должен проверить по сертификату лицензированный notaris (PPAT) до любой оплаты.
Эта статья носит общий характер и не является юридической консультацией. Правила иммиграции и недвижимости в Индонезии меняются, а ситуации у всех разные. По вашему конкретному случаю проконсультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом) и иммиграционным юристом.
Anteya Research ведёт редакционное направление Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости на Бали. Статья отражает закономерности в разговорах с покупателями, зафиксированных в CRM Anteya с 2023 по 2026 год, и дополнена личными наблюдениями нашей команды на Бали.
