Anteya Research
Was ist eine PT PMA auf Bali? Eigentum über eine Auslandsfirma (2026)
10. April 2026
Eine PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) ist eine indonesische Gesellschaft mit beschränkter Haftung in ausländischem Besitz. Für die meisten Ausländer ist sie das wichtigste rechtliche Vehikel, um Immobilienrechte wie Hak Guna Bangunan (HGB, das Baurecht) oder Hak Pakai (das Nutzungsrecht) zu halten und ein Vermietungsgeschäft ordnungsgemäß zu betreiben, denn ein Ausländer kann Hak Milik (Volleigentum, Freehold) in der Regel nicht auf seinen eigenen Namen halten. Im Klartext: Das Land besitzen Sie nicht persönlich. Eine Gesellschaft, die Sie besitzen und kontrollieren, hält den Titel daran.
Anteya-Beobachtung: In den im CRM von Anteya erfassten Käufergesprächen bringen rund 25% der ernsthaften Käufer die Frage der Eigentumsstruktur (Leasehold, Freehold, Hak Pakai oder HGB) bereits in ihren ersten Nachrichten zur Sprache. Es ist eine grundlegende Frage, und eine PT PMA ist eine der Standardantworten darauf.
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Was eine PT PMA tatsächlich ist
PT PMA steht für eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Perseroan Terbatas) mit ausländischer Kapitalbeteiligung (Penanaman Modal Asing). Es ist eine normale indonesische Gesellschaft, die über das OSS-System (Online Single Submission) registriert wird und ausländische Gesellschafter und Geschäftsführer haben kann. Anders als eine lokale PT darf sie ausländisches Eigentum tragen. Die Gesellschaft ist eine eigene juristische Person: Sie kann Mietverträge unterzeichnen, bestimmte Landtitel halten, Gästen Rechnungen stellen und Steuern zahlen.
„Ich habe ein KITAS und eröffne vielleicht eine PT PMA (eine PT habe ich bereits)“
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Warum Ausländer eine PT PMA nutzen
Das indonesische Agrarrecht gewährt Ausländern kein Hak Milik (Freehold) auf ihren eigenen Namen. Damit bleiben einige Wege, und die PT PMA ist derjenige, der sich zu einem Geschäftsbetrieb ausbauen lässt.
Eine PT PMA kann in der Regel HGB (Hak Guna Bangunan) halten, das Recht, Land für einen befristeten, verlängerbaren Zeitraum zu bebauen und zu nutzen. Es kommt der dauerhaften, übertragbaren Kontrolle am nächsten, die eine mit Ausländern verbundene Struktur üblicherweise erreicht. Eine ausländische Privatperson mit einem KITAS kann stattdessen persönlich Hak Pakai (Nutzungsrecht) halten, weshalb die beiden Wege oft verglichen werden.
Der zweite Grund ist betrieblicher Natur. Eine PT PMA erlaubt es Ihnen, als angemeldetes Gewerbe an Gäste zu vermieten: Gästen Rechnungen zu stellen, den richtigen Tätigkeitscode zu registrieren und Vermietungs- sowie Körperschaftsteuer zu zahlen. Die tageweise Vermietung ist nur in der richtigen Zone zulässig, deshalb müssen Struktur und Zonierung zusammenpassen.
„Unter welchem Landtitel wird jede Villa verkauft (Hak Pakai, HGB oder Leasehold)?“
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Vergleichen Sie den Weg über den persönlichen Titel in unserem Beitrag zu Hak Pakai und ausländischem Eigentum und dazu, wie sich Leasehold und Freehold vergleichen.
Die Gründung: Kapital, KBLI und NIB
Drei Punkte stellen sich zuerst, alle am besten mit einem notaris (Notar) und einem Unternehmensberater zu klären.
Mindestkapital. Die Vorschriften verweisen im Allgemeinen auf einen Mindestinvestitionsplan von rund 10 Milliarden IDR (etwa $650,000) je Geschäftsfeld und Standort, ohne Grundstück und Gebäude, wovon ein Teil als eingezahltes Kapital auszuweisen ist. Die Anwendung variiert, daher ist jede einzelne Zahl als Richtwert zu verstehen.
KBLI-Tätigkeitscode. Die Gesellschaft muss die Geschäftsklassifizierung (KBLI) registrieren, die zu ihrer Tätigkeit passt, etwa Immobilien oder Kurzzeitunterkünfte. Der Code bestimmt, was die Gesellschaft besitzen und betreiben darf, wählen Sie ihn also, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
NIB über OSS. Die NIB (Nomor Induk Berusaha) wird über die OSS-Plattform ausgestellt und dient als zentrale Lizenz der Gesellschaft, an die sich weitere Genehmigungen je nach Tätigkeit anknüpfen.
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Kosten und jährliche Pflichten
Eine PT PMA ist eine Gesellschaft, die Sie am Leben halten, keine einmalige Gründung. Rechnen Sie mit Kosten für die notarielle Urkunde, die OSS-Registrierung und Honorare sowie mit laufenden Pflichten: Buchhaltung, monatliche und jährliche Steuererklärungen und regelmäßige Berichte über die Investitionstätigkeit (LKPM). Kalkulieren Sie einen Buchhalter ein, keine Struktur, die man einmal aufsetzt und dann vergisst. Die Beträge hängen von Umfang, Tätigkeitscode und Dienstleister ab, holen Sie also ein schriftliches Angebot für Ihr Vorhaben ein.
PT PMA, Leasehold oder Nominee
Diese drei Strukturen werden ständig verglichen, und sie sind nicht gleichwertig.
Leasehold (Hak Sewa) ist ein Vertrag zur Nutzung eines Grundstücks oder einer Villa für eine Laufzeit, üblicherweise 25 bis 30 Jahre mit einem vertraglichen Verlängerungsrecht. Er ist einfacher und günstiger als eine Gesellschaft und eignet sich für eine einzelne Villa zur Eigennutzung oder passiven Vermietung. Der Kompromiss ist eine abnehmende Restlaufzeit und die Abhängigkeit davon, dass die Verlängerung vertraglich und nicht automatisch erfolgt.
PT PMA ist in Gründung und Betrieb teurer, kann aber HGB halten, ein Vermietungsgeschäft ordnungsgemäß betreiben und mehr als einen Vermögenswert halten. Sie passt zu Käufern, die eine Bali-Immobilie als Geschäft und nicht als Feriendomizil behandeln.
Nominee („Freehold“ auf den Namen einer einheimischen Person) ist die Variante, bei der Vorsicht geboten ist. Das indonesische Agrarrecht erkennt Nominee-Landeigentum nicht an, und Gerichte haben solche Konstruktionen wiederholt als gegenüber dem ausländischen Geldgeber nicht durchsetzbar eingestuft. Eine Nebenvereinbarung heilt das nicht, sodass der scheinbare „Freehold“ ein Risiko tragen kann, das ein Pachtvertrag oder eine Gesellschaft nicht hat.
„Ist Freehold möglich?“
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Den vollständigen Vergleich finden Sie in dem Weg über KITAS und PT PMA sowie unter .
Was Sie vor der Zusage prüfen sollten
Lassen Sie sich den Titel, unter dem die Villa verkauft wird, schriftlich bestätigen. Stimmen Sie den KBLI-Code auf Ihr tatsächliches Vorhaben ab und prüfen Sie, ob die Zonierung die tageweise Vermietung erlaubt, falls Sie diese beabsichtigen. Fragen Sie, was der Betrieb der Gesellschaft jährlich kostet, nicht nur ihre Gründung. Ziehen Sie einen unabhängigen notaris und Berater hinzu, nicht nur die des Verkäufers.
FAQ
Brauche ich eine PT PMA, um auf Bali eine Immobilie zu kaufen?
Nicht immer. Für eine einzelne, in eigenem Namen gehaltene Villa können Leasehold oder, mit einem KITAS, Hak Pakai ausreichen. Eine PT PMA ist der sinnvolle Weg, wenn Sie HGB halten, ein angemeldetes Vermietungsgeschäft betreiben oder mehr als einen Vermögenswert halten möchten. Lassen Sie den Titel vor der Zahlung schriftlich bestätigen.
Kann eine PT PMA auf Bali Freehold-Land besitzen?
In der Regel nein. Eine PT PMA hält kein Hak Milik (Freehold); sie hält üblicherweise HGB, das Recht, für eine verlängerbare befristete Laufzeit zu bebauen. Das ist die dauerhafteste, übertragbarste Kontrolle, die eine mit Ausländern verbundene Gesellschaft gewöhnlich erreicht. Prüfen Sie den genauen Titel auf dem Zertifikat.
Wie hoch ist das Mindestkapital für eine PT PMA?
Die Vorschriften verweisen im Allgemeinen auf einen Mindestinvestitionsplan von rund 10 Milliarden IDR (etwa $650,000) je Geschäftsfeld und Standort, ohne Grundstück und Gebäude, wovon ein Teil als eingezahltes Kapital auszuweisen ist. Die Anwendung variiert in der Praxis, klären Sie Ihren Fall daher mit einem Unternehmensberater und einem notaris.
Ist eine Nominee-Struktur ein sicherer Weg, Freehold zu halten?
Gehen Sie damit vorsichtig um. Das indonesische Agrarrecht erkennt Nominee-Landeigentum nicht an, und Gerichte haben solche Konstruktionen wiederholt als gegenüber dem ausländischen Geldgeber nicht durchsetzbar eingestuft. Eine private Nebenvereinbarung ändert das nicht. Ein Pachtvertrag oder eine PT PMA steht auf festerem rechtlichen Boden.
Mit wie vielen Jahren Leasehold sollte ich rechnen?
Leasehold-Laufzeiten auf Bali betragen üblicherweise 25 bis 30 Jahre, oft eine Anfangslaufzeit plus ein vertragliches Verlängerungsrecht. Die Verlängerung ist vertraglich und nicht von Gesetzes wegen automatisch, prüfen Sie daher vor der Unterschrift die genaue Restlaufzeit, die Verlängerungsbedingungen und wer sie kontrolliert.
Anteya Research ist die redaktionelle Einheit von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Anlageimmobilien. Dieser Artikel spiegelt Muster aus den zwischen 2023 und 2026 im Anteya-CRM erfassten Käufergesprächen wider, ergänzt um Beobachtungen aus erster Hand von unserem Team vor Ort auf Bali.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die indonesischen Immobilienregeln ändern sich, und die Situationen sind individuell verschieden. Ziehen Sie für Ihren konkreten Kauf einen zugelassenen indonesischen notaris (Notar) und einen Unternehmensberater hinzu.
