Anteya Research
Что такое PT PMA на Бали? Владение через иностранную компанию (2026)
10 апреля 2026 г.
PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) - это индонезийское общество с ограниченной ответственностью с иностранным капиталом. Для большинства иностранцев это основной юридический инструмент, через который оформляют права на недвижимость, такие как Hak Guna Bangunan (HGB, право на застройку) или Hak Pakai (право пользования), и легально ведут арендный бизнес, поскольку иностранец, как правило, не может владеть Hak Milik (фрихолд, полная собственность) на своё имя. Проще говоря: землёй вы не владеете лично. Титул на неё оформлен на компанию, которой вы владеете и управляете.
Наблюдение Anteya: По переписке с покупателями, зафиксированной в CRM Anteya, примерно 25% серьёзных покупателей спрашивают о структуре владения (лизхолд, фрихолд, Hak Pakai или HGB) уже в первых сообщениях. Это базовый вопрос, и PT PMA - один из стандартных ответов на него.
!(/images/pt-pma-deed.jpg)
Что такое PT PMA на самом деле
PT PMA расшифровывается как общество с ограниченной ответственностью (Perseroan Terbatas) с участием иностранного капитала (Penanaman Modal Asing). Это обычная индонезийская компания, зарегистрированная через систему OSS (Online Single Submission), у которой могут быть иностранные акционеры и директора. В отличие от местной PT, ей разрешено иностранное участие в капитале. Компания - это отдельное юридическое лицо: она может подписывать договоры аренды, оформлять на себя определённые титулы на землю, выставлять счета гостям и платить налоги.
«У меня есть KITAS, и, возможно, открою PT PMA (PT у меня уже есть)»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Почему иностранцы используют PT PMA
Индонезийское аграрное право не предоставляет иностранцам Hak Milik (фрихолд) на собственное имя. Остаётся несколько путей, и PT PMA - тот из них, который масштабируется в бизнес.
PT PMA обычно может оформить на себя HGB (Hak Guna Bangunan) - право строить и использовать землю на фиксированный, продлеваемый срок. Это самое близкое к устойчивому, передаваемому контролю, чего обычно достигает структура с иностранным участием. Иностранное физическое лицо с KITAS может вместо этого оформить Hak Pakai (право пользования) на себя лично, поэтому эти два пути часто сравнивают.
Вторая причина - операционная. PT PMA позволяет сдавать жильё гостям как задекларированный бизнес: выставлять счета гостям, зарегистрировать правильный код деятельности и платить налог с аренды и корпоративный налог. Посуточная аренда разрешена только в подходящей зоне, поэтому структура и зонирование должны совпадать.
«Под каким титулом продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или лизхолд)?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Сравните путь с личным титулом в нашем разборе про Hak Pakai и иностранное владение и чем лизхолд отличается от фрихолда.
Как её открыть: капитал, KBLI и NIB
В первую очередь возникают три момента, и все их лучше уточнить у notaris (нотариуса) и корпоративного консультанта.
Минимальный капитал. Нормы, как правило, указывают на минимальный инвестиционный план около IDR 10 млрд (примерно $650,000) на одно направление бизнеса и локацию, без учёта земли и строений, часть из которого вносится как оплаченный капитал. На практике применение различается, поэтому любую конкретную цифру стоит считать ориентировочной.
Код деятельности KBLI. Компания должна зарегистрировать классификацию бизнеса (KBLI), которая соответствует тому, чем она будет заниматься, например недвижимость или краткосрочное размещение. Код определяет, чем компания может владеть и что вправе вести, поэтому выбирайте его до того, как что-либо подпишете.
NIB через OSS. NIB (Nomor Induk Berusaha) выдаётся через платформу OSS и служит основной лицензией компании, а остальные разрешения привязываются к нему по видам деятельности.
!(/images/oss-nib-steps.jpg)
Расходы и ежегодные обязательства
PT PMA - это компания, которую вы поддерживаете в рабочем состоянии, а не разовая регистрация. Заложите расходы на нотариальный акт, регистрацию в OSS и профессиональные услуги, плюс регулярные обязательства: бухгалтерия, ежемесячная и годовая налоговая отчётность и периодические отчёты об инвестиционной деятельности (LKPM). Планируйте бюджет на бухгалтера, а не на структуру, о которой можно забыть после запуска. Цифры зависят от масштаба, кода деятельности и подрядчика, поэтому запросите письменную смету под ваш план.
PT PMA против лизхолда и номинального владения
Эти три структуры постоянно сравнивают, и они не равнозначны.
Лизхолд (Hak Sewa) - это договор на использование земли или виллы на срок, обычно от 25 до 30 лет, с договорным правом продления. Он проще и дешевле компании и подходит для одной виллы под личное использование или пассивную аренду. Компромисс - в сокращающемся остатке срока и в том, что продление держится на договоре, а не происходит автоматически.
PT PMA дороже и в создании, и в обслуживании, но может оформить на себя HGB, вести арендный бизнес официально и владеть более чем одним активом. Она подходит покупателям, которые относятся к недвижимости на Бали как к бизнесу, а не как к дому для отдыха.
Номинальное владение («фрихолд», оформленный на имя местного жителя) - вот на что стоит смотреть внимательно. Индонезийское аграрное право не признаёт номинальное владение землёй, и суды неоднократно признавали, что такие схемы не защищают иностранного бенефициара. Дополнительное соглашение это не исправляет, поэтому мнимый «фрихолд» может быть сопряжён с риском, которого нет ни у лизхолда, ни у компании.
«А фрихолд возможен?»
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Полное сравнение - в материале про путь с KITAS и PT PMA, а также .
Что проверить до того, как решитесь
Подтвердите письменно, под каким титулом продаётся вилла. Приведите код KBLI в соответствие с вашим реальным планом и убедитесь, что зонирование разрешает посуточную аренду, если вы её планируете. Спросите, во сколько обходится содержание компании каждый год, а не только её открытие. Пользуйтесь независимыми notaris и консультантом, а не только теми, кого предлагает продавец.
Частые вопросы
Нужна ли мне PT PMA, чтобы купить недвижимость на Бали?
Не всегда. Для одной виллы, оформленной лично, может хватить лизхолда или, при наличии KITAS, Hak Pakai. PT PMA - разумный путь, когда вы хотите оформить на себя HGB, вести задекларированный арендный бизнес или владеть более чем одним активом. Подтвердите титул письменно до оплаты.
Может ли PT PMA владеть землёй во фрихолде на Бали?
Как правило, нет. У PT PMA нет Hak Milik (фрихолда); чаще всего она оформляет на себя HGB - право на застройку на продлеваемый фиксированный срок. Это самый близкий к устойчивому, передаваемому контролю вариант, которого обычно достигает компания с иностранным участием. Уточните точный титул в сертификате.
Каков минимальный капитал для PT PMA?
Нормы, как правило, указывают на минимальный инвестиционный план около IDR 10 млрд (примерно $650,000) на одно направление бизнеса и локацию, без учёта земли и строений, часть из которого вносится как оплаченный капитал. На практике применение различается, поэтому уточните ваш случай у корпоративного консультанта и notaris.
Безопасно ли владеть фрихолдом через номинальную структуру?
Подходите к этому осторожно. Индонезийское аграрное право не признаёт номинальное владение землёй, и суды неоднократно признавали, что такие схемы не защищают иностранного бенефициара. Частное дополнительное соглашение этого не исправляет. У лизхолда или PT PMA более прочная юридическая основа.
На сколько лет лизхолда стоит рассчитывать?
Сроки лизхолда на Бали обычно составляют от 25 до 30 лет, часто это первоначальный срок плюс договорное право продления. Продление держится на договоре, а не наступает автоматически по закону, поэтому до подписания проверьте точное число оставшихся лет, условия продления и то, кто их контролирует.
Anteya Research - редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости на Бали. Эта статья отражает закономерности в переписке с покупателями, зафиксированной в CRM Anteya в период с 2023 по 2026 год, а также личные наблюдения нашей команды на Бали.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила в сфере недвижимости Индонезии меняются, а ситуации у всех разные. По вашей конкретной сделке консультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом) и корпоративным консультантом.
