Acheter une villa de seconde main à Bali : le marché secondaire (2026)

Sur plus de 5 300 conversations enregistrées par Anteya avec des acheteurs de biens balinais entre 2023 et 2026, une part significative posait la même question : « Pourquoi ne me montre-t-on que du off-plan ? Et la revente ? » Le marché secondaire à Bali existe bel et bien, il est moins visible que le pipeline des promoteurs, et pour une partie des acheteurs il s'avère mieux adapté. Cet article cartographie les véritables canaux pour trouver une villa de seconde main, le calcul du bail restant qui détermine si le prix affiché est juste, les étapes de due diligence qui diffèrent d'un achat off-plan, et la mécanique de transfert qui clôt l'opération chez le notaris/PPAT (notaire/PPAT).

Pourquoi un marché secondaire existe à Bali

Le marché de la revente à Bali est structurellement plus restreint que celui du off-plan parce que le modèle leasehold (bail emphytéotique) concentre l'offre sur la première transaction. La majorité des villas détenues par des étrangers s'appuient sur des baux de 25 à 30 ans que l'acquéreur initial entend occuper ou louer pendant l'essentiel de cette période. La revente intervient lorsque quelque chose change :

Relocalisation. L'acheteur s'est installé à Bali, y a vécu trois à cinq ans, puis décidé de partir (souvent pour retrouver sa famille dans son pays d'origine).
Changement de mode de vie. Une villa achetée pour un usage personnel ne correspond plus (emplacement, agencement, densité du voisinage), et le propriétaire préfère vendre plutôt que rénover.
Sortie d'association. Une co-détention prend fin par rachat ou cession externe, et l'un des associés ou les deux veulent en sortir.
Rendement décevant. Les revenus locatifs projetés ne se sont pas matérialisés ; le propriétaire consolide son capital.
Calendrier patrimonial. Des acquéreurs plus âgés, détenant un solde de bail pluriannuel, choisissent de monétiser plutôt que de prolonger.

D'après notre expérience, les annonces de revente les plus propres viennent de propriétaires qui détiennent la villa depuis plusieurs années, connaissent précisément ce que produit l'actif, et fixent un prix proche de la fourchette réaliste de transaction plutôt que du prix d'appel fantaisiste que portent certaines annonces de longue durée.

« Je veux une villa dans laquelle emménager le mois prochain, pas attendre 18 mois la livraison. Où trouve-t-on de la revente à Bali, et pourquoi les agents me poussent-ils toujours vers le off-plan ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Où chercher concrètement une villa de revente

Le marché secondaire est fragmenté sur des canaux dont la fiabilité varie largement. Classés grossièrement selon le rapport effort/qualité :

Agences de niche disposant d'un portefeuille de revente. La plupart des agences balinaises bien tenues commercialisent surtout du off-plan, parce que la commission par dossier y est plus élevée et le pipeline plus large. Certaines tiennent en parallèle un fichier de revente. Ces annonces figurent en général parmi les plus propres, car l'agence a déjà effectué une première vérification du titre, de la durée résiduelle du bail et du statut juridique de base avant d'accepter le mandat. La commission est payée par le vendeur ; le prix affiché en intègre habituellement la charge. En pratique, l'offre de revente circule au sein de réseaux WhatsApp informels entre agents avant d'arriver au public, si bien qu'un acheteur travaillant avec un agent bien connecté bénéficie souvent d'un accès anticipé à des annonces qui ne paraissent jamais sur un portail.

Groupes Facebook, chaînes Telegram et forums Bali property informels. Le volume est élevé, la variance de qualité aussi. Les espaces les plus actifs sont des groupes FB comme Bali Property For Sale, Bali Villas For Sale/Rent et Canggu Community (avec des posts de revente occasionnels), auxquels s'ajoutent des chaînes Telegram et des réseaux d'expatriés russophones où des annonces de revente circulent quotidiennement. Une fraction notable des annonces est mal renseignée (durée résiduelle de bail erronée, photos antérieures à l'état actuel, formulation « équivalent freehold (pleine propriété) » qui dissimule un leasehold dont il ne reste que peu de temps). À traiter comme un canal de sourcing, non de signature : identifier des candidats, puis les acheminer chez un véritable notaris/PPAT et auprès d'un agent côté acheteur avant tout engagement.

Achat direct au propriétaire via les réseaux locaux. Charge de commission plus faible et parfois une amélioration de prix significative ; davantage de frictions sur l'hygiène juridique. Concrètement, cela passe par les gestionnaires de villas ou le personnel local du secteur concerné, les événements de la communauté expatriée, et les cercles de coworking de Canggu / Ubud où les propriétaires laissent souvent transparaître leur intention de vendre plusieurs mois avant la mise en marché formelle. Certains des meilleurs prix de revente passent par là, mais l'acheteur absorbe seul l'intégralité du coût de la due diligence.

Annonces sur portails (agrégateurs internationaux d'immobilier). La couverture des portails sur la revente balinaise s'est étoffée depuis 2022 environ, mais la vérification factuelle des annonces y reste légère. Utile pour trianguler des budgets et observer les fourchettes affichées par sous-marché ; moins utile comme canal de closing, la diligence côté portail étant maigre sur le parc balinais.

« Je vois régulièrement des villas sur Facebook à des prix bien en dessous des grilles promoteurs. Ce sont des arnaques ou bien le marché secondaire est-il réellement beaucoup moins cher ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Schéma général : une villa de seconde main se négocie avec une décote face à un programme neuf comparable de taille et d'emplacement équivalents, parce que l'acheteur assume un bail résiduel plus court, un bien avec un historique d'usage et la friction des coûts de remise en état. La décote est réelle ; le coût par mois de bail restant rejoint souvent celui du off-plan une fois le calcul correctement posé.

Le calcul du bail restant : où le prix est juste

Une villa en leasehold de 25 ou 30 ans avec 18 ans restants constitue un actif fondamentalement différent de la même villa avec 28 ans restants, et le prix doit le refléter. Le cadrage le plus simple et opérationnel : prix par année de bail restante, comparé à un programme neuf au même coût annuel. Si le coût annuel d'un neuf ressort, par exemple, à 8 000 USD par année de bail restante (une villa à 240 000 USD avec un bail frais de 30 ans), une villa de revente avec 18 ans restants et des prestations équivalentes devrait se situer autour de 144 000 USD ± coût de rénovation et ajustement lié à l'historique d'usage.

Il s'agit d'un point d'ancrage empirique, pas d'une formule de valorisation. Les ajustements réels à la hausse comme à la baisse :

Extension de bail déjà préfinancée. Certains acquéreurs initiaux ont réglé d'avance la prolongation contractuelle pour 25 à 30 ans supplémentaires, selon la formule de prix d'origine. C'est un rehaussement majeur de valeur (sous réserve de la solidité de la clause d'extension en cas de contestation), souvent non divulgué dans l'annonce sans question directe.
Extension pré-négociée inscrite à l'acte. Le bail d'origine peut inclure une option contractuelle de prolongation selon une formule définie. Vérifier dans l'akta sewa-menyewa la présence d'une clause opsi perpanjangan ; l'existence de cette option (par opposition à un renouvellement discrétionnaire à la main du propriétaire foncier) influe sensiblement sur le prix.
Réalité du coût de rénovation. Une villa qui n'a pas été rafraîchie depuis sept ans nécessite en général 15 000 à 50 000 USD de travaux pour la ramener au standard locatif courant (peinture, traitement du bassin de la piscine, remplacement de la climatisation, rafraîchissement des textiles, réfection de la toiture en alang-alang). La fourchette basse couvre le cosmétique seul ; la réfection du bassin et de la toiture en alang-alang poussent vers le haut de la fourchette. À intégrer à l'offre ; les vendeurs ne le feront souvent pas.
Iuran banjar en souffrance. Certains vendeurs laissent des contributions banjar (village coutumier) impayées que le nouveau propriétaire reprend en pratique, même sans obligation juridique. Vérifier directement auprès du kelian banjar (chef du banjar) ou du bendahara banjar (trésorier), pas seulement auprès du vendeur ; les iuran banjar applicables aux étrangers varient sensiblement d'un banjar à l'autre dans Canggu / Pererenan / Ubud et incluent souvent des contributions ponctuelles aux upacara (cérémonies) en plus du montant mensuel.

Observation Anteya : sur l'ensemble du pipeline acheteurs 2023-2026, les acquéreurs qui ont conclu proprement une revente l'ont en général fait après au moins une visite physique du bien, une vérification écrite de la durée résiduelle de bail à partir de l'akta sewa-menyewa d'origine, et une estimation indépendante du coût de rénovation par un entrepreneur local de Bali avant la lettre d'offre. Ceux qui ont sauté l'une de ces trois étapes ont, dans leur écrasante majorité, soit renégocié en cours de processus, soit fait machine arrière.

Due diligence sur une revente : ce qui change par rapport au off-plan

La due diligence off-plan porte sur le promoteur (historique, licences du projet, jalons du calendrier de paiement, risque d'achèvement). La due diligence de revente porte sur l'actif physique précis et sur le titre du vendeur. La checklist diffère :

Vérifier la durée résiduelle de bail effective. Récupérer l'akta sewa-menyewa auprès du notaris/PPAT du vendeur ; ne pas se fier à un chiffre figurant dans une plaquette. Calculer les années restantes jusqu'à l'échéance ; vérifier si une extension contractuelle est enregistrée à l'acte.
Vérifier le zonage et les autorisations d'exploitation. Une villa construite il y a dix ans peut reposer sur un terrain alors correctement classé mais reclassé depuis. Demander la Pertimbangan Teknis Pertanahan (PTP, étude technique d'utilisation du sol) et le zonage actuel au titre du plan Tata Ruang (RTRW) du regency. Si la villa est actuellement exploitée en location à la nuit, vérifier la licence Pondok Wisata (hébergement touristique de petite taille) ; la réglementation indonésienne réserve cette licence à un citoyen indonésien (en général le propriétaire foncier) ; confirmer au nom de qui elle est détenue et si elle reste valide après la cession du bail.
Inspecter l'actif physique. C'est l'étape la plus souvent négligée en revente, et la plus lourde de conséquences. Les photos ne suffisent pas ; une visite en milieu de journée non plus. Tenter une visite pendant une forte averse de saison des pluies (d'octobre à avril) ; c'est à ce moment que les inondations de la gang devant le portail, le débordement de la piscine, le reflux de la fosse septique, les fuites de toiture en alang-alang et les traces d'eau derrière les descentes pluviales se révèlent. Une visite en saison sèche masque tout cela. Drainage, pression d'eau, ancienneté de la climatisation, état du carrelage de la piscine, structure du toit, système de gouttières et état du tableau électrique pèsent lourdement sur le coût post-acquisition.
Vérifier l'absence de charges et d'obligations en cours. Au-delà des fluides, demander au notaris/PPAT de confirmer l'absence d'inscriptions, de litiges en cours et de prétentions informelles (l'ancien locataire qui a encore des affaires entreposées sur la propriété, le prestataire de maintenance qui réclame trois mois d'arriérés).
Obtenir l'historique locatif si le rendement entre dans la thèse d'achat. Les données réelles de réservation sur les douze derniers mois, pas la projection commerciale du promoteur. Les relevés de réservation d'une société de property management sont auditables ; la déclaration mensuelle du vendeur ne l'est pas.

Négocier une villa de revente : un jeu différent du off-plan

Le prix off-plan est largement figé : le promoteur affiche une grille, parfois une petite remise early-buyer, rarement une marge de négociation substantielle au-delà de la flexibilité sur l'échéancier de paiement. La revente, c'est l'inverse : le prix demandé est la position de départ du vendeur, et l'issue négociée peut s'établir significativement en dessous.

Pourquoi la revente offre une marge de négociation :

Le vendeur suit un calendrier personnel (relocalisation, sortie d'association, changement de vie) que l'offre de l'acheteur peut accélérer.
Le prix d'appel peut avoir été fixé il y a 6 à 18 mois et ne pas avoir été réactualisé.
Le calcul du bail restant fournit à l'acheteur un point d'ancrage défendable que le vendeur n'a pas forcément calculé correctement.
Le coût de rénovation constitue une ligne honnête que l'acheteur peut opposer au vendeur.

Ce qui fonctionne en pratique :

Ouvrir par une offre écrite, pas par un appel téléphonique. Une offre documentée avec le calcul du bail restant et une ligne de coût de rénovation. Les vendeurs répondent différemment à un cadre écrit qu'à une conversation émotionnelle.
Crédibilité du retrait. L'acheteur qui suit activement 2 à 3 alternatives de revente négocie mieux que celui qui s'est entiché d'une seule villa.
Travaux ciblés en baisse de prix ou en chantier à la charge du vendeur. Soit faire baisser le prix du montant de l'estimation des travaux, soit obtenir du vendeur qu'il traite des postes précis avant la signature.
Extension de bail préfinancée comme couche de prix supplémentaire. Si l'acheteur souhaite l'extension avant la signature, la structurer comme un volet négocié à part plutôt que comme un acquis par défaut.

« Le vendeur demande 280 000 USD. Je pense que le chiffre réaliste tourne autour de 220 000 USD compte tenu du bail et des travaux à prévoir. Comment formuler cette offre sans perdre l'affaire ? »

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Il n'existe pas de règle universelle sur ce qui se négocie. D'après notre expérience, les vendeurs en revente présents sur le marché depuis 6 mois ou plus sont en général ouverts à 10-20 % de mouvement par rapport à l'affichage ; les vendeurs fraîchement listés bougent de 0 à 10 %. C'est l'urgence personnelle du vendeur, et non l'ancienneté de l'annonce, qui détermine la marge réelle.

Mécanique de transfert : ce qui change réellement de mains

Lors de la revente d'une villa en leasehold, l'opération est une cession du droit au bail du locataire en place au nouvel acquéreur, exécutée chez le notaris/PPAT selon l'un des deux mécanismes ci-dessous, en fonction de la structure du bail et de la préférence des parties :

Cession (cessie) du bail existant. Le nouvel acquéreur prend la place du locataire dans le contrat de bail existant avec le propriétaire foncier ; le locataire initial sort. L'acte est notarié par un akta cessie (acte de cession) ou un akta pengalihan hak sewa (acte de transfert de droit au bail) selon la structure retenue par le notaris/PPAT, ou comme un avenant à l'akta sewa-menyewa d'origine. Le consentement du propriétaire foncier est requis dans la plupart des cas. La durée d'origine du bail et les éventuelles extensions contractuelles sont préservées.
Résiliation et bail nouveau. Le bail initial est résilié ; un nouveau bail est signé entre le propriétaire foncier et le nouvel acquéreur. Le montage est plus propre sur le plan contractuel, mais il réinitialise généralement la durée de « X années restantes » à « 25 à 30 ans frais », contre une prime de bail au prix du marché, ce qui modifie sensiblement l'économie de l'opération.

La plupart des transactions de revente passent par la voie novation/cessie parce que la valeur de l'opération dépend de l'héritage des conditions de bail d'origine (extension préfinancée éventuelle, option contractuelle de renouvellement). La voie du bail neuf ne se justifie que lorsque le propriétaire foncier souhaite réinitialiser les conditions et que l'acheteur paie pour cette remise à zéro.

Frais de clôture standard à la charge de l'acheteur sur une revente :

Honoraires du notaris/PPAT pour l'acte de transfert (en général autour de 1 % de la valeur de la transaction, avec marge à la baisse sur les gros dossiers ou à la hausse sur les petits tickets où s'applique un seuil fixe)
Conseil juridique côté acheteur (distinct du notaris de clôture si l'acheteur souhaite un conseil indépendant)
Frais d'extension de bail si préfinancement d'années supplémentaires (très variable selon la localisation et le propriétaire foncier)
Reprise des contributions banjar et des fluides au prorata, dans la limite de ce qui a été divulgué en DD

À la charge du vendeur : la commission d'agence (en général 3 à 5 % de la valeur de transaction en revente, inférieure aux commissions côté promoteur) ; les frais de clôture côté vendeur que le notaris/PPAT alloue par convention ; l'exposition à la fiscalité sur les plus-values selon le statut de résidence du vendeur et la structure sous laquelle l'achat d'origine a été détenu.

Ce qui ne fonctionne pas sur un achat en revente

Schémas à éviter, à partir de ce que notre équipe a vu dérailler :

Acheter sur photos, sans visite. Une villa finie cache ses défauts sur photo. Une prise de vue par drone ne capture pas la pression d'eau, le bruit de la climatisation ou l'odeur d'une terrasse de piscine mal drainée. L'acheteur qui signe sans visite physique finit presque toujours par renégocier plus tard depuis une position affaiblie, ou par absorber des coûts imprévus.

Se fier à la durée de bail annoncée oralement par le vendeur. « Environ 20 ans restants » n'est pas une durée de bail ; c'est une estimation qui, d'après notre expérience, s'avère plus souvent fausse que juste. Récupérer l'akta sewa-menyewa et calculer soi-même les années restantes jusqu'à l'échéance.

Sauter la vérification du zonage sur les constructions anciennes. Une villa bâtie avant le Tata Ruang en vigueur peut se trouver dans une zone où aucun permis neuf ne serait délivré aujourd'hui. Cela bloque rarement la transaction pour un usage personnel, mais affecte sensiblement la viabilité d'une location à la nuit et la liquidité de revente. Vérifier avant, pas après.

Ignorer la mention « as-is » dans l'annonce. Les vendeurs qui affichent explicitement « as-is » connaissent en général des défauts précis qu'ils ne souhaitent pas négocier. Le traiter comme un signal d'alerte, non comme la garantie que le prix reflète déjà ces défauts.

Signer sans revue juridique indépendante côté acheteur. Le notaris/PPAT de clôture rédige officiellement l'acte mais n'est pas l'avocat de l'acheteur. Une revue juridique indépendante côté acheteur sur une revente coûte en général 500 à 1 500 USD et représente la ligne du budget de l'opération au rendement le plus élevé.

FAQ

Pourquoi le marché secondaire balinais est-il bien plus petit que le marché off-plan ?

Le marché primaire de Bali est structurellement plus important parce que le modèle leasehold concentre le volume sur la première transaction ; un bail de 25 à 30 ans génère une transaction unique que l'acquéreur initial détient en général sur l'essentiel de la durée. Le marché secondaire émerge lorsque la vie change (relocalisation, sortie d'association, changement de mode de vie, rendement décevant) et précipite des cessions plus précoces. La décote sur la revente par rapport à un neuf comparable est réelle, mais ajustée du bail restant.

Où trouver concrètement des villas de revente à Bali ?

Trois canaux opérationnels, à peu près classés par fiabilité : les agences de niche avec un portefeuille de revente (les plus propres, l'agence a effectué une première DD), les groupes Facebook et forums Bali property informels (volume élevé, qualité très variable, à traiter comme du sourcing, pas du closing), et l'achat direct au propriétaire via les réseaux locaux (meilleurs prix, charge de DD la plus lourde pour l'acheteur). Les portails sont utiles pour trianguler des fourchettes affichées ; moins utiles comme canal de closing.

Quel est l'écart de prix entre une revente et un neuf comparable à Bali ?

La décote dépend de la durée résiduelle de bail et du coût de rénovation. Les villas de revente avec environ 18 ans restants se traitent en général 30 à 45 % sous le prix demandé d'un neuf comparable sur un bail frais de 30 ans, avant rénovation. La rénovation (souvent 15 000 à 50 000 USD sur une villa de 5 à 8 ans, davantage si la piscine et la toiture en alang-alang sont concernées) s'ajoute. Le coût par année de bail restante rejoint souvent celui du off-plan une fois le calcul correctement posé.

Quelle due diligence spécifique faut-il prévoir sur une revente, en plus de celle d'un off-plan ?

Trois ajouts propres à la revente : l'inspection physique de l'actif (drainage, pression d'eau, ancienneté de la climatisation, état du carrelage de piscine, toiture, tableau électrique), la vérification de la durée résiduelle de bail effective à partir de l'akta sewa-menyewa plutôt que d'une plaquette ou d'une déclaration orale, et la vérification des obligations héritées (arriérés de fluides, contributions banjar, prétentions informelles d'anciens locataires ou prestataires). La DD off-plan porte sur le promoteur ; la DD de revente porte sur l'actif physique précis et sur le titre clair du vendeur.

Peut-on négocier à la baisse à partir du prix demandé sur une revente ?

Oui. La marge de négociation en revente est sensiblement plus large qu'en off-plan. Les annonces de revente présentes sur le marché depuis six mois ou plus laissent en général 10 à 20 % de mouvement par rapport au prix affiché ; les vendeurs fraîchement listés bougent de 0 à 10 %. L'urgence personnelle du vendeur, le calcul du bail restant et une estimation crédible du coût de rénovation constituent les points d'ancrage les plus solides. Une offre écrite avec une base calculée fonctionne mieux qu'une conversation téléphonique.

Comment fonctionne le transfert juridique d'une villa en leasehold à Bali ?

Deux voies chez le notaris/PPAT : la novation (cessie) du bail existant, où le nouvel acquéreur prend la place du locataire dans le contrat initial avec le propriétaire foncier et le locataire d'origine sort ; ou la résiliation, suivie d'un bail neuf entre le propriétaire foncier et le nouvel acquéreur. La plupart des closings de revente empruntent la voie novation/cessie pour préserver la durée d'origine du bail et les éventuelles extensions contractuelles. Les deux voies exigent une documentation formelle chez le notaris/PPAT.

Quelles charges courantes hérite-t-on dès le premier jour d'une revente ?

Les fluides au prorata (PLN électricité, eau, internet) à la date de transfert, les contributions banjar au conseil de village selon le calendrier local en vigueur, les éventuels contrats de property management en place chez le vendeur (à examiner avant signature pour décider de poursuivre ou de résilier), et les loyers courants au propriétaire foncier lorsque la structure du bail est annuelle plutôt qu'intégralement préfinancée. Tout cela doit figurer dans le dossier de DD avant la signature, pas après.

Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète des constantes observées sur plus de 5 300 conversations acheteurs enregistrées dans le CRM d'Anteya entre 2023 et 2026, complétées par les observations de première main de notre équipe basée à Bali. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique. La réglementation immobilière indonésienne et les structures de transaction varient d'un cas à l'autre ; consulter un notaris/PPAT indonésien agréé (notaire et officier public d'actes fonciers) et un fiscaliste indonésien qualifié avant de structurer un achat en revente.

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