Anteya Research
Qu'est-ce qu'un PBG à Bali ? Le permis de construire pour propriétaires étrangers (2026)
5 avril 2026
Le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, ou approbation de construire) est l'accord donné par l'administration indonésienne sur la conception technique d'un bâtiment; depuis 2021, il a remplacé l'ancien permis de construire IMB. Pour un acheteur étranger à Bali, le PBG atteste qu'une villa ou un appartement est légalement autorisé à être construit tel qu'il a été conçu, sur cette parcelle précise et pour la fonction déclarée. Sans PBG valide, le bâtiment reste hors du système d'autorisations, ce qui crée par la suite un risque à la revente, au financement et face aux contrôles.
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Ce qu'est réellement un PBG
Le PBG est né de la loi de 2020 sur la création d'emplois (Cipta Kerja) et de son règlement sur la construction, le PP 16/2021. Il approuve les éléments concrets d'un bâtiment: nombre d'étages, emprise au sol, conception structurelle et fonction déclarée, vérifiés au regard du code national de la construction et du plan d'urbanisme local de la parcelle. Le promoteur en fait la demande avant le début des travaux via le système public en ligne SIMBG.
À noter: les bâtiments qui détenaient déjà un IMB valide avant 2021 le conservent. Un projet plus ancien peut donc légitimement se référer à un IMB, tandis qu'un projet neuf se réfère à un PBG.
Pourquoi le PBG compte quand vous achetez en off-plan
La plupart des acquisitions étrangères à Bali se font en off-plan (sur plan): vous payez donc pour un bâtiment qui n'existe pas encore. Le PBG est l'un des rares documents prouvant que le projet a l'autorisation de construire ce que montre le rendu.
Il est aussi lié au zonage: un PBG est délivré en cohérence avec ce que la zone de la parcelle autorise. C'est là que les acheteurs posent la question des zones rose (tourisme):
Donc pour Airbnb ... on devrait choisir une zone rose ? Pour plus de flexibilité sur le mode de location 🤔
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
En bref: le potentiel de location courte durée est une question de zonage et de fonction, et le PBG doit être cohérent avec la zone. Une villa commercialisée dans une zone protégée ou agricole (verte) peut avoir du mal à obtenir un vrai PBG pour de l'hébergement touristique. Notre article les bases du zonage à Bali détaille le système de couleurs.
Le PBG face à l'ancien IMB, et la place du SLF
Trois acronymes se mélangent souvent; voici la distinction claire:
- IMB (Izin Mendirikan Bangunan): le permis de construire d'avant 2021, obtenu avant les travaux. Supprimé et remplacé par le PBG.
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): l'approbation actuelle de la conception d'un bâtiment, obtenue avant les travaux.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi, certificat d'aptitude à l'usage): délivré après l'achèvement, il confirme que le bâtiment fini a été construit conformément au plan approuvé et qu'il est propre à l'occupation.
En clair, le PBG approuve le plan et le SLF valide le résultat fini. Un projet peut détenir un PBG et devoir encore obtenir un SLF au moment de la livraison. Pour la comparaison complète, voir notre guide sur les permis de construire PBG et IMB pour les acheteurs étrangers.
Observation Anteya: le PBG et l'ancien IMB forment la paire la plus souvent confondue dans nos échanges sur les autorisations. Les acheteurs demandent régulièrement si un projet « a son IMB », alors que le document à réclamer aujourd'hui est le PBG, et les traitent comme deux niveaux de qualité plutôt que comme un seul système rebaptisé en 2021.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
Demandez à voir le PBG, ou une preuve claire qu'il est en cours d'obtention, et demandez dans quelle zone se trouve la parcelle. Les acheteurs tentent souvent de lire la zone sur une carte publique et se retrouvent bloqués:
Parce que j'ai vu une carte et quand je zoome... ça devient un peu flou mais on dirait quand même qu'ils sont en dehors de la zone rose.
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Une carte publique floue n'est pas une réponse fiable; ce qui l'est, c'est la classification de zonage de la parcelle et la fonction déclarée dans le PBG. Vérifiez que la fonction du PBG correspond à l'usage que vous prévoyez, surtout si des revenus locatifs entrent dans vos plans. Pour un bâtiment achevé, demandez si le SLF a été délivré.
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Menez cette vérification en parallèle de la question du titre foncier, que les acheteurs soulèvent généralement dans la foulée:
Sous quel titre foncier chaque villa est-elle vendue (Hak Pakai, HGB ou leasehold) ?
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Le titre et le permis sont deux vérifications distinctes: le titre régit vos droits sur le terrain, le PBG régit la légalité du bâtiment, et les deux doivent concorder avant tout mouvement de fonds. Les retards de permis et de livraison vont souvent de pair; notre note sur les délais en off-plan et les retards de livraison traite ce point.
Les erreurs fréquentes des acheteurs
- Lire dans une brochure une référence à un ancien IMB comme la preuve qu'une construction neuve est autorisée. Les projets neufs fonctionnent avec le PBG.
- Supposer qu'un PBG accorde le droit à la location courte durée. Cela dépend de la zone et de la fonction déclarée, pas du seul PBG.
- Confondre le PBG et le SLF, et supposer qu'une villa achevée est prête à occuper parce qu'un permis existe.
- Voir « certificat PBG obtenu » dans une annonce et s'arrêter là:
certificat PBG obtenu
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Cette mention est bon signe, mais elle couvre le plan approuvé, pas le bâtiment fini et réceptionné. Demandez de quel document il s'agit, et sa date, avant de considérer la question des autorisations comme réglée.
FAQ
Faut-il choisir une zone rose ?
Pour l'hébergement et la location courte durée, une zone rose (tourisme) offre le plus de flexibilité, puisque l'usage commercial et touristique y est prévu. Une zone verte ou agricole limite ce que vous pouvez construire, et une villa qui s'y trouve risque de ne pas obtenir de PBG valide pour la location touristique.
Pour Airbnb, faut-il choisir une zone rose pour plus de flexibilité sur la location ?
En général, oui. La location courte durée fonctionne mieux dans les zones à vocation touristique, où la fonction approuvée du bâtiment la permet. Un bien autorisé uniquement pour un usage résidentiel dans une zone non touristique constitue une base plus fragile pour la location journalière.
Comment savoir si un projet est dans la zone rose ou en dehors ?
Ne vous fiez pas à une carte publique agrandie: les contours deviennent flous. Demandez au promoteur la classification de zonage de la parcelle et recoupez-la avec la fonction déclarée dans le PBG. Un notaris (notaire) peut confirmer le statut de la parcelle au regard du plan d'urbanisme de la régence (RDTR), fixé par Badung, Gianyar ou Tabanan.
Le certificat PBG du projet a-t-il été obtenu ?
Demandez-le directement, et réclamez le document et sa date. « PBG obtenu » est un signal positif, mais cela renvoie à la conception approuvée, pas à un bâtiment fini. Pour un lot achevé, demandez aussi si le SLF (certificat d'aptitude à l'usage) a été délivré.
Sous quel titre foncier chaque villa est-elle vendue: Hak Pakai, HGB ou leasehold ?
Le titre et le permis sont deux questions distinctes. Le titre régit vos droits sur le terrain; le PBG régit la légalité du bâtiment. Les acheteurs étrangers détiennent généralement via un leasehold ou une structure Hak Pakai ou HGB. Confirmez le titre et le PBG avant tout mouvement de fonds.
Je compte louer. La zone a-t-elle de l'importance ?
Oui, énormément. L'usage locatif, surtout en courte durée, dépend de la zone de la parcelle et de la fonction approuvée du bâtiment, pas du PBG seul. Un bien en zone touristique dont la fonction PBG autorise l'hébergement constitue une base plus saine.
Anteya Research est la cellule éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète les tendances relevées dans les échanges avec les acheteurs enregistrés dans le CRM Anteya entre 2023 et 2026, complétées par les observations de terrain de notre équipe basée à Bali.
Cet article est une information générale, pas un conseil juridique. La réglementation immobilière indonésienne évolue et chaque situation est particulière; pour votre acquisition précise, consultez un notaris (notaire) indonésien agréé.
