Anteya Research
Was ist ein PBG auf Bali? Baugenehmigung für ausländische Eigentümer (2026)
5. April 2026
Das PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, auf Deutsch etwa Baugenehmigung) ist die Zustimmung der indonesischen Behörden zur technischen Planung eines Gebäudes; seit 2021 hat es die frühere Baugenehmigung IMB abgelöst. Für einen ausländischen Käufer auf Bali belegt das PBG, dass eine Villa oder ein Apartment rechtlich genehmigt ist, um wie geplant auf genau diesem Grundstück und für die angegebene Nutzung errichtet zu werden. Fehlt einem Projekt ein gültiges PBG, steht das Gebäude außerhalb des Genehmigungssystems, was später zu Risiken beim Wiederverkauf, bei der Finanzierung und gegenüber den Behörden führt.
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Was ein PBG tatsächlich ist
Das PBG kam mit dem Gesetz zur Arbeitsplatzschaffung von 2020 (Cipta Kerja) und seiner Bauverordnung PP 16/2021. Es genehmigt die konkreten Eckdaten eines Gebäudes: Geschosszahl, Grundfläche, Tragwerksplanung und angegebene Nutzung, geprüft anhand der nationalen Bauvorschriften und des örtlichen Flächennutzungsplans für das Grundstück. Der Bauträger beantragt es vor Baubeginn über das staatliche Online-Bausystem SIMBG.
Zu beachten: Gebäude, die vor 2021 bereits ein gültiges IMB besaßen, behalten es. Ein älteres Projekt kann sich daher rechtmäßig auf ein IMB berufen, während ein neues sich auf ein PBG bezieht.
Warum das PBG beim Kauf off-plan zählt
Die meisten Käufe durch Ausländer auf Bali erfolgen im Off-Plan (Verkauf vom Plan); Sie zahlen also für ein Gebäude, das es noch nicht gibt. Das PBG ist eines der wenigen Dokumente, das belegt, dass das Projekt die Genehmigung hat, genau das zu bauen, was das Rendering zeigt.
Es hängt auch mit der Zonierung zusammen: Ein PBG wird im Einklang mit dem erteilt, was die Zone des Grundstücks zulässt. Genau hier fragen Käufer nach den rosa Zonen (Tourismus):
Also für Airbnb ... sollten wir eine rosa Zone wählen? Für mehr Flexibilität bei der Art der Vermietung 🤔
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Kurz gesagt: Das Potenzial für Kurzzeitvermietung ist eine Frage von Zonierung und Nutzung, und das PBG muss mit der Zone übereinstimmen. Eine Villa, die in einer Schutz- oder Agrarzone (grün) vermarktet wird, kann Schwierigkeiten haben, ein echtes PBG für touristische Beherbergung zu erhalten. Unser Beitrag Grundlagen der Zonierung auf Bali erklärt das Farbsystem im Detail.
Das PBG im Vergleich zum früheren IMB, und wo das SLF hineinpasst
Drei Kürzel werden häufig verwechselt; hier die klare Abgrenzung:
- IMB (Izin Mendirikan Bangunan): die Baugenehmigung vor 2021, vor Baubeginn eingeholt. Abgeschafft und durch das PBG ersetzt.
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): die aktuelle Genehmigung der Gebäudeplanung, vor Baubeginn eingeholt.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi, Bescheinigung der Nutzungstauglichkeit): nach Fertigstellung ausgestellt; sie bestätigt, dass das fertige Gebäude nach dem genehmigten Plan errichtet wurde und bezugsfertig ist.
Vereinfacht gesagt genehmigt das PBG den Plan, und das SLF nimmt das fertige Ergebnis ab. Ein Projekt kann ein PBG besitzen und bei der Übergabe dennoch ein SLF schulden. Den vollständigen Vergleich finden Sie in unserem Leitfaden zu den Baugenehmigungen PBG und IMB für ausländische Käufer.
Anteya-Beobachtung: Das PBG und das alte IMB sind das am häufigsten verwechselte Paar in unseren Gesprächen über Genehmigungen. Käufer fragen regelmäßig, ob ein Projekt „sein IMB hat", obwohl das Dokument, nach dem man heute fragen sollte, das PBG ist, und behandeln beide als Qualitätsstufen statt als ein einziges, 2021 umbenanntes System.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
Bitten Sie darum, das PBG einzusehen, oder um einen klaren Nachweis, dass es in Bearbeitung ist, und fragen Sie, in welcher Zone das Grundstück liegt. Käufer versuchen oft, die Zone von einer öffentlichen Karte abzulesen, und kommen nicht weiter:
Weil ich eine Karte gesehen habe, und wenn ich hineinzoome... wird es etwas unscharf, aber es sieht trotzdem so aus, als lägen sie außerhalb der rosa Zone.
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Eine unscharfe öffentliche Karte ist keine verlässliche Antwort; verlässlich sind die Zonierungsklassifizierung des Grundstücks und die im PBG angegebene Nutzung. Vergewissern Sie sich, dass die Nutzung im PBG mit Ihrer geplanten Verwendung übereinstimmt, besonders wenn Mieteinnahmen Teil des Plans sind. Bei einem fertiggestellten Gebäude fragen Sie, ob das SLF ausgestellt wurde.
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Prüfen Sie das zusammen mit der Frage nach dem Grundstückstitel, die Käufer meist im selben Atemzug stellen:
Unter welchem Grundstückstitel wird jede Villa verkauft (Hak Pakai, HGB oder Leasehold)?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Titel und Genehmigung sind zwei getrennte Prüfungen: Der Titel regelt Ihre Rechte am Grundstück, das PBG regelt die Legalität des Gebäudes, und beide sollten übereinstimmen, bevor Geld fließt. Verzögerungen bei Genehmigung und Fertigstellung treten oft gemeinsam auf; unsere Notiz zu Off-Plan-Zeitplänen und Verzögerungen bei der Übergabe behandelt das.
Häufige Fehler von Käufern
- Einen Hinweis auf ein altes IMB in einer Broschüre als Beleg dafür lesen, dass ein Neubau genehmigt ist. Neue Projekte laufen über das PBG.
- Annehmen, ein PBG gewähre das Recht zur Kurzzeitvermietung. Das hängt von der Zone und der angegebenen Nutzung ab, nicht vom PBG allein.
- Das PBG mit dem SLF verwechseln und annehmen, eine fertige Villa sei bezugsfertig, weil eine Genehmigung vorliegt.
- „PBG-Zertifikat erhalten" in einem Inserat sehen und dort stehen bleiben:
PBG-Zertifikat erhalten
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Diese Zeile ist ein gutes Zeichen, aber sie deckt den genehmigten Plan ab, nicht das fertige, abgenommene Gebäude. Fragen Sie, um welches Dokument es sich handelt und welches Datum es trägt, bevor Sie die Genehmigungsfrage als erledigt betrachten.
FAQ
Sollten wir eine rosa Zone wählen?
Für Beherbergung und Kurzzeitvermietung bietet eine rosa Zone (Tourismus) die größte Flexibilität, da die gewerbliche und touristische Nutzung dort vorgesehen ist. Eine grüne oder landwirtschaftliche Zone schränkt ein, was Sie bauen dürfen, und eine Villa dort erhält womöglich kein gültiges PBG für die touristische Vermietung.
Sollten wir für Airbnb eine rosa Zone wählen, um mehr Flexibilität bei der Vermietung zu haben?
Grundsätzlich ja. Kurzzeitvermietung funktioniert am besten in touristisch ausgewiesenen Gebieten, in denen die genehmigte Nutzung des Gebäudes sie trägt. Ein Objekt, das nur für Wohnnutzung in einer nicht touristischen Zone genehmigt ist, bildet eine schwächere Grundlage für die tageweise Vermietung.
Woran erkenne ich, ob ein Projekt innerhalb oder außerhalb der rosa Zone liegt?
Verlassen Sie sich nicht auf eine herangezoomte öffentliche Karte; die Ränder verschwimmen. Fragen Sie den Bauträger nach der Zonierungsklassifizierung des Grundstücks und gleichen Sie sie mit der im PBG angegebenen Nutzung ab. Ein notaris (Notar) kann den Status des Grundstücks anhand des Flächennutzungsplans des Regierungsbezirks (RDTR) bestätigen, der von Badung, Gianyar oder Tabanan festgelegt wird.
Wurde das PBG-Zertifikat des Projekts erlangt?
Fragen Sie direkt und bitten Sie um das Dokument samt Datum. „PBG erhalten" ist ein positives Signal, bezieht sich aber auf die genehmigte Planung, nicht auf ein fertiges Gebäude. Fragen Sie bei einer fertiggestellten Einheit zusätzlich, ob das SLF (Bescheinigung der Nutzungstauglichkeit) ausgestellt wurde.
Unter welchem Grundstückstitel wird jede Villa verkauft: Hak Pakai, HGB oder Leasehold?
Titel und Genehmigung sind getrennte Fragen. Der Titel regelt Ihre Rechte am Grundstück; das PBG regelt die Legalität des Gebäudes. Ausländische Käufer halten in der Regel über ein Leasehold oder eine Struktur nach Hak Pakai oder HGB. Bestätigen Sie sowohl den Titel als auch das PBG, bevor Geld fließt.
Ich möchte vermieten. Spielt die Zone eine Rolle?
Ja, sehr. Die Vermietungsnutzung, besonders die kurzfristige, hängt von der Zone des Grundstücks und der genehmigten Nutzung des Gebäudes ab, nicht vom PBG allein. Ein Objekt in touristischer Zone, dessen PBG-Nutzung Beherbergung zulässt, ist die sauberere Grundlage.
Anteya Research ist die redaktionelle Einheit von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Anlageimmobilien. Dieser Artikel spiegelt Muster aus den im Anteya CRM erfassten Käufergesprächen zwischen 2023 und 2026 wider, ergänzt durch Beobachtungen unseres Teams vor Ort auf Bali aus erster Hand.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die indonesischen Immobilienregeln ändern sich und jede Situation ist anders; ziehen Sie für Ihren konkreten Kauf einen zugelassenen indonesischen notaris (Notar) hinzu.
