Anteya Research
Что такое PBG на Бали? Строительное разрешение для иностранных владельцев (2026)
5 апреля 2026 г.
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung, разрешение на строительство здания) - это согласование индонезийскими властями технического проекта здания; с 2021 года оно заменило прежнее строительное разрешение IMB. Для иностранного покупателя на Бали PBG показывает, что виллу или апартаменты законно разрешено построить по утверждённому проекту, на конкретном участке и под заявленную функцию. Если у проекта нет действующего PBG, здание находится вне разрешительной системы, что в дальнейшем влечёт риски при перепродаже, финансировании и со стороны надзорных органов.
!(/images/pbg-explainer.jpg)
Что такое PBG на самом деле
PBG появился с законом о создании рабочих мест 2020 года (Cipta Kerja) и его строительным регламентом PP 16/2021. Он утверждает конкретные параметры здания: этажность, пятно застройки, конструктивные решения и заявленную функцию, которые проверяют на соответствие национальному строительному кодексу и местному плану землепользования для участка. Застройщик подаёт заявку до начала строительства через государственную онлайн-систему SIMBG.
Важный момент: здания, у которых уже был действующий IMB до 2021 года, сохраняют его. Поэтому более старый проект может законно ссылаться на IMB, а новый - на PBG.
Почему PBG важен при покупке off-plan
Большинство сделок иностранцев на Бали проходят на стадии строительства (off-plan), то есть вы платите за здание, которого ещё нет. PBG - один из немногих документов, который подтверждает, что у проекта есть разрешение построить именно то, что показано на рендере.
Он также связан с зонированием: PBG выдают в соответствии с тем, что разрешает зона участка. Именно здесь у покупателей возникает вопрос про розовые (туристические) зоны:
То есть для Airbnb ... нам стоит выбрать розовую зону? Для большей гибкости по формату аренды 🤔
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Если коротко: возможность краткосрочной аренды - это вопрос зонирования и функции, а PBG должен соответствовать зоне. Вилле, которую продают в защищённой или сельскохозяйственной (зелёной) зоне, может быть сложно получить полноценный PBG под туристическое размещение. Наш материал основы зонирования на Бали подробно разбирает систему цветов.
PBG против прежнего IMB и место SLF
Три аббревиатуры часто путают, поэтому вот чёткое разграничение:
- IMB (Izin Mendirikan Bangunan): строительное разрешение до 2021 года, которое получали перед началом стройки. Отменено и заменено на PBG.
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): действующее сейчас согласование проекта здания, которое получают до начала строительства.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi, сертификат пригодности к эксплуатации): выдаётся после завершения стройки и подтверждает, что готовое здание построено по утверждённому проекту и пригодно для заселения.
Проще говоря, PBG утверждает проект, а SLF подтверждает готовый результат. У проекта может быть PBG, но при передаче объекта ему всё ещё будет нужен SLF. Полное сравнение - в нашем гайде про строительные разрешения PBG и IMB для иностранных покупателей.
Наблюдение Anteya: PBG и прежний IMB - самая часто путаемая пара в наших разговорах о разрешениях. Покупатели регулярно спрашивают, «есть ли у проекта IMB», хотя запрашивать сейчас нужно PBG, и воспринимают их как разные уровни качества, а не как одну систему, переименованную в 2021 году.
Что проверить перед покупкой
Попросите показать PBG или явное подтверждение, что он в процессе оформления, и уточните, в какой зоне находится участок. Покупатели часто пытаются определить зону по публичной карте и заходят в тупик:
Потому что я видел карту, и когда приближаю... становится размыто, но всё равно похоже, что они за пределами розовой зоны.
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Размытая публичная карта - ненадёжный ответ; надёжны классификация зонирования участка и заявленная в PBG функция. Убедитесь, что функция в PBG совпадает с тем, как вы планируете использовать объект, особенно если в планах доход от аренды. Для готового здания спросите, выдан ли SLF.
!(/images/pbg-construction.jpg)
Проверяйте это вместе с вопросом о праве на землю, который покупатели обычно задают в тот же момент:
Под каким правом на землю продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или лизхолд)?
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Право на землю и разрешение - это две разные проверки: право определяет ваши права на землю, PBG определяет законность здания, и оба должны сходиться до того, как пойдут деньги. Задержки с разрешениями и со сдачей обычно идут рука об руку; об этом - наша заметка про сроки off-plan и задержки при передаче.
Частые ошибки покупателей
- Воспринимать упоминание старого IMB в брошюре как доказательство того, что новостройка разрешена. Новые проекты работают на PBG.
- Считать, что PBG даёт право на краткосрочную аренду. Это зависит от зоны и заявленной функции, а не от одного лишь PBG.
- Путать PBG с SLF и считать, что готовая вилла пригодна для заселения только потому, что есть разрешение.
- Увидеть в объявлении «сертификат PBG получен» и на этом остановиться:
Сертификат PBG получен
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Такая строчка - хороший знак, но она относится к утверждённому проекту, а не к готовому зданию, принятому в эксплуатацию. Прежде чем считать вопрос с разрешениями закрытым, уточните, какой именно документ перед вами и какая у него дата.
FAQ
Стоит ли выбирать розовую зону?
Для размещения гостей и краткосрочной аренды розовая (туристическая) зона даёт больше всего гибкости, потому что коммерческое и туристическое использование там как раз предусмотрено. Зелёная или сельскохозяйственная зона ограничивает то, что можно построить, и вилла там может не получить действующий PBG под туристическую аренду.
Для Airbnb стоит ли выбирать розовую зону ради большей гибкости по аренде?
В целом да. Краткосрочная аренда лучше всего работает в туристических зонах, где её поддерживает утверждённая функция здания. Объект, разрешённый только под проживание в нетуристической зоне, - более слабая основа для посуточной аренды.
Как понять, находится проект внутри розовой зоны или за её пределами?
Не полагайтесь на приближенную публичную карту: края расплываются. Запросите у застройщика классификацию зонирования участка и сверьте её с заявленной в PBG функцией. Notaris (нотариус) может подтвердить статус участка по районному плану землепользования (RDTR), который устанавливают власти Бадунга, Гианьяра или Табанана.
Получен ли сертификат PBG по проекту?
Спросите напрямую и попросите сам документ с его датой. «PBG получен» - позитивный сигнал, но он относится к утверждённому проекту, а не к готовому зданию. Для готового юнита дополнительно спросите, выдан ли SLF (сертификат пригодности к эксплуатации).
Под каким правом на землю продаётся каждая вилла: Hak Pakai, HGB или лизхолд?
Право на землю и разрешение - разные вопросы. Право определяет ваши права на землю; PBG определяет законность здания. Иностранные покупатели обычно оформляют владение через лизхолд либо через структуру Hak Pakai или HGB. Подтвердите и право на землю, и PBG до того, как пойдут средства.
Планирую сдавать в аренду. Важна ли зона?
Да, и очень. Использование под аренду, особенно краткосрочную, зависит от зоны участка и утверждённой функции здания, а не от одного лишь PBG. Объект в туристической зоне, чья функция в PBG поддерживает размещение гостей, - более чистая основа.
Anteya Research - редакционное направление Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости на Бали. Эта статья отражает закономерности из обращений покупателей, зафиксированных в CRM Anteya в период с 2023 по 2026 год, и дополнена наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук.
Эта статья - общая информация, а не юридическая консультация. Правила в сфере недвижимости Индонезии меняются, а ситуации у всех разные; по вашей конкретной сделке проконсультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом).
