Anteya Research
Qu'est-ce qu'un accord nominee à Bali ? Le risque expliqué (2026)
16 juin 2026
Qu'est-ce qu'un accord nominee à Bali ?
Un accord nominee est un montage où un citoyen indonésien détient la pleine propriété du terrain (Hak Milik, indiqué SHM sur le certificat) « sur le papier » pour un étranger qui fournit l'argent. La personne locale est le propriétaire enregistré, et une série de contrats privés annexes (un contrat de prêt, une procuration, une déclaration désignant le « véritable » bénéficiaire économique) est censée transférer le contrôle à l'étranger. Le problème est fondamental : le droit agraire indonésien ne reconnaît pas la propriété étrangère du Hak Milik, et les tribunaux indonésiens ont, à plusieurs reprises, déclaré nuls de tels montages nominee, parce que leur objet est de contourner cette règle. En pratique, l'acheteur étranger ne détient que de faibles promesses contractuelles, et non un titre réel et opposable.
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Le freehold, c'est possible ?
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Pourquoi le montage nominee existe
En règle générale, les étrangers ne peuvent pas détenir le Hak Milik, la forme la plus forte de titre foncier indonésien. L'offre est donc conçue pour ressembler à une solution de contournement : mettre le certificat au nom d'un Indonésien de confiance, combler le vide par des contrats, et présenter le tout comme un « freehold à votre nom ». C'est tentant, car le freehold donne un sentiment de permanence, sans compte à rebours du bail.
Vous préférez des biens en leasehold ou en freehold ?
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Observation Anteya : Une part importante des acheteurs qui nous contactent en demandant un « freehold à mon nom » se sont déjà vu présenter ailleurs un montage nominee, décrit uniquement comme du « freehold », le mot « nominee » n'apparaissant que tard, quand il apparaît. Toute offre de « freehold détenu par un étranger » devrait être un signal pour demander quel nom figurera réellement sur le certificat.
Pourquoi un accord nominee est juridiquement fragile
La règle centrale figure dans la loi agraire fondamentale indonésienne (Undang-Undang Pokok Agraria, loi n° 5 de 1960). Le Hak Milik est en principe réservé aux citoyens indonésiens, et la loi prévoit qu'un transfert conçu pour faire passer le Hak Milik à un étranger, directement ou indirectement, est réputé nul et non avenu, le terrain pouvant revenir à l'État. Un montage nominee est précisément le transfert « indirect » que le texte vise à saisir.
Les tribunaux indonésiens, y compris au niveau de la Cour suprême, ont, à plusieurs reprises, refusé de faire exécuter les contrats nominee annexes, au motif qu'un contrat conçu pour contourner la loi poursuit un objet illicite. La conséquence pratique est prudente mais sérieuse : la protection de l'étranger est contractuelle, et non automatique, et ces contrats peuvent ne pas tenir une fois éprouvés. Des éléments de contexte sont disponibles dans des notes juridiques indonésiennes comme SSEK et dans la base de données juridique Hukumonline. La loi et la jurisprudence sont suffisamment constantes pour que « nous faisons cela tout le temps » ne constitue pas, en soi, une garantie.
Ce qui peut réellement mal tourner
Le risque se matérialise lorsqu'un événement déclencheur frappe un montage qui ne fonctionnait que tant que chacun restait en bons termes :
- Le nominee vend ou hypothèque de nouveau le bien. En tant que propriétaire enregistré, le nom local peut, sur le papier, vendre le terrain ou le nantir auprès d'une banque. Défaire cela au moyen d'un contrat qu'un tribunal peut juger illicite est long et incertain.
- Le nominee décède. Le certificat fait partie de sa succession ; les héritiers reçoivent le titre et n'ont jamais signé vos contrats annexes.
- Un litige ou un divorce. Les créanciers, un conjoint ou un associé du nominee peuvent revendiquer un actif qui leur appartient juridiquement. Et si la relation se dégrade simplement, « on renégocie, ou je garde la villa » est un moyen de pression bien connu.
Sous quel titre foncier chaque villa est-elle vendue (Hak Pakai, HGB ou leasehold) ?
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Une réponse claire, Hak Pakai, HGB ou leasehold enregistré, est bon signe ; un vague « freehold, ne vous souciez pas du nom » est l'inverse.
Les alternatives conformes
Il existe des voies légales pour détenir un bien à Bali en tant qu'étranger. Aucune n'est un « freehold à votre propre nom », mais chacune vous donne des droits opposables au lieu de droits empruntés.
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- Leasehold (Hak Sewa). Vous louez le terrain et détenez le bâtiment pour une durée déterminée, couramment 25 à 30 ans, généralement assortie d'un droit de prolongation convenu à l'avance. La prolongation est contractuelle, et non automatique : la rédaction compte donc. Voir notre explication leasehold ou freehold à Bali.
- Hak Pakai (droit d'usage). Les personnes physiques étrangères disposant du bon titre de séjour, comme un KITAS ou un KITAP, peuvent détenir un Hak Pakai sur un bien résidentiel sous certaines conditions. Voir notre analyse détaillée du Hak Pakai.
- HGB (Hak Guna Bangunan) via une PT PMA. Une société à capitaux étrangers peut détenir le droit de construire, ce qui convient aux villas exploitées comme une activité locative. Voir la propriété via KITAS, PT PMA et Hak Pakai.
Pour comprendre le fonctionnement même du Hak Milik (SHM) et savoir qui peut le détenir, voir notre entrée de glossaire consacrée au SHM .
S'il s'agit d'un leasehold, quels sont la durée exacte du bail, les droits de prolongation et le nombre d'années restantes ?
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Que faire si vous êtes déjà dans un montage nominee
D'abord, ne partez pas du principe que les contrats annexes vous protègent comme annoncé ; faites-les lire par un notaris (notaire) indonésien indépendant, et non par celui que le vendeur vous a présenté. Ensuite, documentez le circuit de l'argent, car la preuve de qui a payé peut compter en cas de litige. Enfin, demandez si le montage peut être restructuré en une forme conforme, comme un Hak Pakai ou un leasehold enregistré. Agissez avant un événement déclencheur, pas après : un montage paisible est le plus facile à corriger tant que la relation est intacte.
FAQ
Un étranger peut-il acheter en freehold à Bali ?
Pas directement. Le freehold (Hak Milik, ou SHM) est en principe réservé aux citoyens indonésiens : un étranger qui achète du « freehold » recourt donc presque toujours à un montage nominee, que le droit indonésien ne reconnaît pas. Les voies conformes sont le leasehold, le Hak Pakai ou le HGB via une PT PMA.
À Bali, faut-il préférer le leasehold ou le freehold ?
Pour la plupart des acheteurs étrangers, la réponse honnête est le leasehold ou le Hak Pakai, car ce sont les structures que la loi reconnaît aux non-citoyens. Un « freehold à votre nom » renvoie généralement à un montage nominee à la protection fragile.
Sous quel titre foncier chaque villa est-elle vendue ?
Demandez-le toujours, et obtenez-le par écrit. Une villa conforme doit relever du Hak Sewa (leasehold), du Hak Pakai ou du HGB via une PT PMA. Si la réponse est « freehold à votre nom » avec une personne locale sur le certificat, il s'agit d'un montage nominee.
S'il s'agit d'un leasehold, comment vérifier la durée et les droits de prolongation ?
Demandez la durée exacte du bail, le nombre d'années restantes, ainsi que les conditions et le prix de prolongation par écrit. La prolongation est contractuelle, et non automatique : elle doit donc être précisée dans l'acte. Faites d'abord confirmer le certificat et d'éventuelles charges par un notaris indépendant.
Existe-t-il des risques propres à un accord nominee ?
Oui. Parce que les tribunaux indonésiens ont, à plusieurs reprises, déclaré de tels montages nuls, votre protection repose sur des contrats annexes qui peuvent ne pas tenir. Le propriétaire enregistré peut, sur le papier, vendre ou hypothéquer le terrain, et ses héritiers en héritent à son décès. Une restructuration en Hak Pakai ou en leasehold enregistré est parfois possible ; faites évaluer votre cas par un notaris agréé.
Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète des tendances observées dans des milliers d'échanges avec des acheteurs consignés dans l'Anteya CRM entre 2023 et 2026, ainsi que les observations de terrain de notre équipe à Bali.
Cet article fournit une information générale et non un conseil juridique. Les règles immobilières indonésiennes évoluent et chaque situation est particulière. Pour votre achat précis, consultez un notaris (notaire) indonésien agréé.
