Anteya Research
Was ist eine Nominee-Vereinbarung auf Bali? Das Risiko erklärt (2026)
16. Juni 2026
Was ist eine Nominee-Vereinbarung auf Bali?
Eine Nominee-Vereinbarung ist eine Konstruktion, bei der ein indonesischer Staatsbürger Freehold-Land (Hak Milik, auf dem Zertifikat als SHM ausgewiesen) „auf dem Papier“ für einen Ausländer hält, der das Geld bereitstellt. Die einheimische Person ist der eingetragene Eigentümer, und ein Stapel privater Nebenverträge (ein Darlehensvertrag, eine Vollmacht, eine Erklärung über den „wirtschaftlich Berechtigten“) soll dem Ausländer die Kontrolle verschaffen. Der Haken liegt im Grundsätzlichen: Das indonesische Agrarrecht erkennt ausländisches Eigentum an Hak Milik nicht an, und indonesische Gerichte haben solche Nominee-Konstruktionen wiederholt für nichtig erklärt, weil sie diese Regel umgehen sollen. In der Praxis hält der ausländische Käufer schwache vertragliche Zusagen statt eines echten, durchsetzbaren Titels.
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Ist Freehold überhaupt möglich?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Warum es die Nominee-Konstruktion gibt
Ausländer können in der Regel kein Hak Milik halten, die stärkste Form des indonesischen Grundstückstitels. Deshalb ist das Angebot so gebaut, dass es sich wie ein Umweg anfühlt: das Zertifikat auf den Namen eines vertrauenswürdigen Indonesiers eintragen, die Lücke mit Verträgen schließen und das Ganze als „Freehold auf Ihren Namen“ vermarkten. Verlockend ist es, weil sich Freehold dauerhaft anfühlt, ohne den tickenden Countdown eines Leaseholds.
Bevorzugen Sie Objekte im Leasehold oder im Freehold?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Anteya-Beobachtung: Ein großer Teil der Käufer, die uns mit dem Wunsch nach „Freehold auf meinen Namen“ erreichen, hat andernorts bereits eine Nominee-Konstruktion gesehen, die nur als „Freehold“ beschrieben wurde, wobei das Wort „Nominee“ erst spät fiel, wenn überhaupt. Jedes Angebot eines „von einem Ausländer gehaltenen Freehold“ sollte Anlass sein zu fragen, wessen Name tatsächlich auf dem Zertifikat steht.
Warum eine Nominee-Vereinbarung rechtlich schwach ist
Die zentrale Regel steht im indonesischen Grundlegenden Agrargesetz (Undang-Undang Pokok Agraria, Gesetz Nr. 5 von 1960). Hak Milik ist grundsätzlich indonesischen Staatsbürgern vorbehalten, und das Gesetz sieht vor, dass eine Übertragung, die Hak Milik direkt oder indirekt auf einen Ausländer übergehen lassen soll, als nichtig gilt und das Grundstück an den Staat fallen kann. Eine Nominee-Konstruktion ist genau die „indirekte“ Übertragung, auf die die Norm zugeschnitten ist.
Indonesische Gerichte, auch auf Ebene des Obersten Gerichtshofs, haben es wiederholt abgelehnt, Nominee-Nebenverträge durchzusetzen, mit der Begründung, dass ein Vertrag, der zur Umgehung des Gesetzes gebaut ist, einen unzulässigen Zweck verfolgt. Die praktische Folge ist vorsichtig formuliert, aber ernst: Der Schutz des Ausländers ist vertraglich, nicht automatisch, und diese Verträge halten einer Prüfung möglicherweise nicht stand. Hintergründe bieten indonesische juristische Fachbeiträge wie SSEK und die juristische Datenbank Hukumonline. Gesetz und Rechtsprechung sind einheitlich genug, dass „das machen wir ständig“ für sich genommen keine Beruhigung ist.
Was tatsächlich schiefgehen kann
Das Risiko zeigt sich, wenn ein auslösendes Ereignis auf eine Konstruktion trifft, die nur funktionierte, solange alle im Guten blieben:
- Der Nominee verkauft oder belastet das Objekt neu. Als eingetragener Eigentümer kann der einheimische Name das Grundstück auf dem Papier verkaufen oder einer Bank verpfänden. Das über einen Vertrag rückabzuwickeln, den ein Gericht als unzulässig behandeln kann, ist langwierig und ungewiss.
- Der Nominee stirbt. Das Zertifikat gehört zu seinem Nachlass; die Erben erhalten den Titel und haben Ihre Nebenverträge nie unterschrieben.
- Ein Streit oder eine Scheidung. Gläubiger, ein Ehepartner oder ein Geschäftspartner des Nominee können einen Vermögenswert beanspruchen, der ihnen rechtlich gehört. Und wenn die Beziehung schlicht kippt, ist „neu verhandeln, oder die Villa bleibt bei mir“ ein bekanntes Druckmittel.
Unter welchem Grundstückstitel wird jede Villa verkauft (Hak Pakai, HGB oder Leasehold)?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Eine klare Antwort, Hak Pakai, HGB oder eingetragenes Leasehold, ist ein gutes Zeichen; ein vages „Freehold, machen Sie sich um den Namen keine Sorgen“ ist das Gegenteil.
Die rechtskonformen Alternativen
Es gibt legale Wege, als Ausländer eine Immobilie auf Bali zu halten. Keiner davon ist „Freehold auf Ihren eigenen Namen“, aber jeder verschafft Ihnen durchsetzbare statt geliehene Rechte.
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- Leasehold (Hak Sewa). Sie pachten das Grundstück und besitzen das Gebäude für eine feste Laufzeit, üblicherweise 25 bis 30 Jahre, meist mit einem vorab vereinbarten Verlängerungsrecht. Die Verlängerung ist vertraglich, nicht automatisch, weshalb es auf den Wortlaut ankommt. Siehe unsere Erläuterung Leasehold oder Freehold auf Bali.
- Hak Pakai (Nutzungsrecht). Ausländische Privatpersonen mit dem passenden Aufenthaltstitel, etwa einem KITAS oder KITAP, können unter bestimmten Bedingungen ein Hak Pakai an Wohnimmobilien halten. Siehe unsere ausführliche Analyse zu Hak Pakai.
- HGB (Hak Guna Bangunan) über eine PT PMA. Eine Gesellschaft in ausländischem Besitz kann das Baurecht halten, was zu Villen passt, die als Vermietungsgeschäft betrieben werden. Siehe Eigentum über KITAS, PT PMA und Hak Pakai.
Wie Hak Milik (SHM) selbst funktioniert und wer es halten darf, lesen Sie in unserem Glossareintrag zu SHM .
Wenn es Leasehold ist: Wie lauten die genaue Laufzeit, die Verlängerungsrechte und die aktuell verbleibenden Jahre?
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Was tun, wenn Sie bereits in einer Nominee-Konstruktion stecken
Gehen Sie erstens nicht davon aus, dass die Nebenverträge Sie wie beworben schützen; lassen Sie sie von einem unabhängigen indonesischen notaris (Notar) prüfen, nicht von dem, den der Verkäufer vermittelt hat. Dokumentieren Sie zweitens den Geldfluss, denn der Nachweis, wer gezahlt hat, kann in einem Streit zählen. Fragen Sie drittens, ob sich die Konstruktion in eine rechtskonforme Form wie Hak Pakai oder ein eingetragenes Leasehold umstrukturieren lässt. Handeln Sie vor einem auslösenden Ereignis, nicht danach: Eine ruhige Konstruktion lässt sich am leichtesten beheben, solange die Beziehung intakt ist.
FAQ
Kann ein Ausländer auf Bali Freehold kaufen?
Nicht direkt. Freehold (Hak Milik oder SHM) ist grundsätzlich indonesischen Staatsbürgern vorbehalten, sodass ein Ausländer, der „Freehold“ kauft, fast immer eine Nominee-Konstruktion meint, die das indonesische Recht nicht anerkennt. Die rechtskonformen Wege sind Leasehold, Hak Pakai oder HGB über eine PT PMA.
Leasehold oder Freehold auf Bali?
Für die meisten ausländischen Käufer lautet die ehrliche Antwort Leasehold oder Hak Pakai, denn das sind die Strukturen, die das Gesetz Nicht-Staatsbürgern zugesteht. „Freehold auf Ihren Namen“ deutet meist auf eine Nominee-Konstruktion mit schwachem Schutz.
Unter welchem Grundstückstitel wird jede Villa verkauft?
Fragen Sie immer nach und lassen Sie es sich schriftlich geben. Eine rechtskonforme Villa sollte unter Hak Sewa (Leasehold), Hak Pakai oder HGB über eine PT PMA laufen. Lautet die Antwort „Freehold auf Ihren Namen“ mit einer einheimischen Person auf dem Zertifikat, ist das eine Nominee-Konstruktion.
Wenn es Leasehold ist: Wie prüfe ich Laufzeit und Verlängerungsrechte?
Fragen Sie nach der genauen Laufzeit des Pachtvertrags, den verbleibenden Jahren sowie den schriftlichen Verlängerungsbedingungen und dem Verlängerungspreis. Die Verlängerung ist vertraglich, nicht automatisch, und muss daher in der Urkunde festgehalten sein. Lassen Sie zuerst das Zertifikat und etwaige Belastungen von einem unabhängigen notaris bestätigen.
Gibt es spezifische Risiken bei einer Nominee-Vereinbarung?
Ja. Weil indonesische Gerichte solche Konstruktionen wiederholt für nichtig erklärt haben, ruht Ihr Schutz auf Nebenverträgen, die möglicherweise nicht standhalten. Der eingetragene Eigentümer kann das Grundstück auf dem Papier verkaufen oder verpfänden, und bei seinem Tod erben es seine Erben. Eine Umstrukturierung in Hak Pakai oder ein eingetragenes Leasehold ist manchmal möglich; lassen Sie Ihren Fall von einem zugelassenen notaris prüfen.
Anteya Research ist die redaktionelle Einheit von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Anlageimmobilien. Dieser Artikel spiegelt Muster aus Tausenden von Käufergesprächen wider, die zwischen 2023 und 2026 im Anteya CRM erfasst wurden, sowie Beobachtungen unseres Teams vor Ort auf Bali.
Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Die indonesischen Immobilienregeln ändern sich, und jede Situation ist anders. Konsultieren Sie für Ihren konkreten Kauf einen zugelassenen indonesischen notaris (Notar).
