Anteya Research
Что такое nominee-соглашение на Бали? Разбор риска (2026)
16 июня 2026 г.
Что такое nominee-соглашение на Бали?
Nominee-соглашение - это схема, при которой гражданин Индонезии держит землю в собственности (Hak Milik, в сертификате обозначается как SHM) «на бумаге» за иностранца, который даёт деньги. Местный житель значится зарегистрированным собственником, а набор частных дополнительных договоров (договор займа, доверенность, заявление о «реальном» бенефициарном владельце) должен передать иностранцу контроль. Загвоздка в самой основе: индонезийское аграрное право не признаёт иностранную собственность на Hak Milik, и индонезийские суды неоднократно признавали такие nominee-схемы ничтожными, потому что их цель - обойти это правило. На практике иностранный покупатель держит в руках слабые договорные обещания, а не реальный титул, который можно защитить.
!(/images/hero.jpg)
Freehold вообще возможен?
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Почему возникает nominee-схема
Иностранцы, как правило, не могут владеть Hak Milik - самой сильной формой земельного титула в Индонезии. Поэтому предложение выстроено так, чтобы выглядеть как обходной путь: записать сертификат на имя доверенного индонезийца, закрыть разрыв договорами и подать это как «freehold на ваше имя». Соблазн в том, что фрихолд ощущается как что-то постоянное, без тикающего таймера аренды.
Вы предпочитаете объекты в лизхолд или во фрихолд?
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Наблюдение Anteya: Значительная доля покупателей, которые приходят к нам с запросом «freehold на моё имя», уже видели nominee-схему в другом месте, описанную просто как «freehold», где слово «nominee» всплывало поздно, если вообще всплывало. Любое предложение «фрихолд в собственности иностранца» стоит воспринимать как повод спросить, чьё имя реально пойдёт в сертификат.
Почему nominee-соглашение юридически слабо
Ключевое правило заложено в индонезийском Основном аграрном законе (Undang-Undang Pokok Agraria, Закон № 5 от 1960 года). Hak Milik, как правило, зарезервирован за гражданами Индонезии, и закон предусматривает, что передача, задуманная для перехода Hak Milik к иностранцу (прямо или косвенно), считается ничтожной, а земля может отойти государству. Nominee-схема - это ровно та «косвенная» передача, на которую и рассчитана норма закона.
Индонезийские суды, в том числе на уровне Верховного суда, неоднократно отказывались приводить в исполнение дополнительные nominee-договоры, исходя из того, что договор, построенный ради обхода закона, имеет противоправную цель. Практическое следствие сформулировано осторожно, но оно серьёзно: защита иностранца носит договорный характер, а не наступает автоматически, и эти договоры могут не устоять при проверке. Справочную информацию можно найти в индонезийских юридических материалах, например SSEK и в юридической базе Hukumonline. Закон и судебная практика достаточно последовательны, чтобы фраза «мы так делаем постоянно» сама по себе не была гарантией.
Что реально может пойти не так
Риск проявляется, когда на схему, работавшую лишь пока все сохраняли добрые отношения, приходится провоцирующее событие:
- Номинальный владелец продаёт или перезакладывает объект. Как зарегистрированный собственник, местное имя может, на бумаге, продать землю или заложить её банку. Разматывать это через договор, который суд может счесть противоправным, долго и без гарантий.
- Номинальный владелец умирает. Сертификат входит в его наследственную массу; наследники получают титул и никогда не подписывали ваших дополнительных соглашений.
- Спор или развод. Кредиторы, супруг(а) или деловой партнёр номинального владельца могут претендовать на актив, который юридически принадлежит ему. А если отношения просто портятся, «пересматриваем условия, или вилла остаётся мне» - известный способ давления.
Под каким земельным титулом продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или лизхолд)?
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Чёткий ответ (Hak Pakai, HGB или зарегистрированный лизхолд) - хороший знак, а расплывчатое «freehold, не переживайте об имени» - наоборот.
Законные альтернативы
Есть законные способы владеть недвижимостью на Бали, будучи иностранцем. Ни один из них не даёт «фрихолд на ваше собственное имя», но каждый даёт вам права, которые можно защитить, вместо заимствованных.
!(/images/title-routes.jpg)
- Лизхолд (Hak Sewa). Вы арендуете землю и владеете строением на фиксированный срок, обычно 25–30 лет, как правило, с заранее согласованным правом на продление. Продление носит договорный характер, а не наступает автоматически, поэтому формулировки важны. См. наш разбор лизхолд против фрихолда на Бали.
- Hak Pakai (право пользования). Иностранные физические лица с подходящим статусом резидента, например с KITAS или KITAP, могут держать Hak Pakai на жилую недвижимость при определённых условиях. См. наш подробный разбор Hak Pakai.
- HGB (Hak Guna Bangunan) через PT PMA. Компания с иностранным участием может держать право на строительство, что подходит для вилл, которые работают как арендный бизнес. См. владение через KITAS, PT PMA и Hak Pakai.
О том, как устроен сам Hak Milik (SHM) и кто может им владеть, читайте в нашей глоссарной статье о SHM .
Если это лизхолд - какой точный срок аренды, права на продление и сколько лет осталось сейчас?
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Что делать, если вы уже в nominee-схеме
Во-первых, не считайте, что дополнительные договоры защищают вас так, как обещано; дайте их прочитать независимому индонезийскому notaris (нотариусу), а не тому, которого предложил продавец. Во-вторых, задокументируйте движение денег, поскольку доказательство того, кто платил, может иметь значение в споре. В-третьих, выясните, можно ли переоформить схему в законную форму, например Hak Pakai или зарегистрированный лизхолд. Действуйте до провоцирующего события, а не после: тихую схему проще всего исправить, пока отношения целы.
FAQ
Можно ли иностранцу купить фрихолд на Бали?
Напрямую нет. Фрихолд (Hak Milik, или SHM), как правило, зарезервирован за гражданами Индонезии, поэтому «покупка фрихолда» иностранцем почти всегда означает nominee-схему, которую индонезийское право не признаёт. Законные пути: лизхолд, Hak Pakai или HGB через PT PMA.
Что лучше на Бали: лизхолд или фрихолд?
Для большинства иностранных покупателей честный ответ: лизхолд или Hak Pakai, потому что именно эти структуры закон признаёт за негражданами. «Freehold на ваше имя» обычно указывает на nominee-схему со слабой защитой.
Под каким земельным титулом продаётся каждая вилла?
Всегда спрашивайте и получайте ответ в письменном виде. Законная вилла должна идти под Hak Sewa (лизхолд), Hak Pakai или HGB через PT PMA. Если ответ «freehold на ваше имя» с местным лицом в сертификате, это nominee-схема.
Если это лизхолд, как проверить срок и права на продление?
Запросите точную длину аренды, число оставшихся лет, а также письменные условия и цену продления. Продление носит договорный характер, а не наступает автоматически, поэтому оно должно быть прописано в договоре. Сначала дайте независимому notaris подтвердить сертификат и любые обременения.
Есть ли особые риски у nominee-соглашения?
Да. Поскольку индонезийские суды неоднократно признавали такие схемы ничтожными, ваша защита держится на дополнительных договорах, которые могут не устоять. Зарегистрированный собственник может, на бумаге, продать или заложить землю, а в случае его смерти объект наследуют его наследники. Переоформление в Hak Pakai или зарегистрированный лизхолд иногда возможно; дайте лицензированному notaris оценить вашу ситуацию.
Anteya Research - редакционная функция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с базой на Бали. Эта статья отражает закономерности из тысяч переписок с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM с 2023 по 2026 год, а также непосредственные наблюдения нашей балийской команды.
Эта статья содержит общую информацию, а не юридическую консультацию. Правила в сфере недвижимости Индонезии меняются, а ситуации у всех разные. По вашей конкретной покупке проконсультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом).
