Что такое Hak Sewa на Бали? Право лизхолда для иностранцев…

Hak Sewa - индонезийский термин, обозначающий право аренды. Именно он лежит в основе того, что иностранные покупатели на Бали называют «лизхолдом». Иностранец может оформить Hak Sewa напрямую: земля не переходит в собственность, но вы получаете договорное право пользоваться ею в течение фиксированного срока, обычно от 25 до 30 лет, с возможностью продления по соглашению сторон. Чтобы подписать договор Hak Sewa на собственное имя, не требуются ни индонезийская компания, ни местный номинальный держатель.

Поэтому Hak Sewa - тот путь, которым чаще всего и пользуются иностранные покупатели на Бали. Ниже разберём, что это значит, как устроены срок и продление, чем Hak Sewa отличается от Hak Pakai, HGB и фрихолда и что стоит изучить до подписания.

!(/images/hero.jpg)

Что такое Hak Sewa на самом деле

Hak Sewa переводится как «право аренды». Это личное договорное право на землю или строение, которое тот, кто владеет исходным титулом (местный собственник земли или девелопер), предоставляет арендатору, и им может быть иностранец. Как арендатор вы можете жить на вилле, делать ремонт, сдавать её и продавать оставшийся срок аренды.

Чего вы не получаете, так это титул на землю: фрихолд (Hak Milik) остаётся у индонезийского собственника. Индонезийское аграрное законодательство не признаёт прямого владения землёй в собственности за иностранцами, поэтому Hak Sewa - не серая схема, а обычный, законный способ для иностранца владеть недвижимостью на Бали и пользоваться ею на собственное имя.

Вы предпочитаете недвижимость в лизхолд или фрихолд?

Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025

Почему Hak Sewa - самый частый путь для иностранцев

Привлекательность в том, что это прямой путь. Договор Hak Sewa подписывается между вами и владельцем титула у notaris (нотариуса), на ваше имя, без создания компании и без третьих лиц, которые держали бы актив за вас. PT PMA (индонезийская компания с иностранным участием), владеющая HGB, может подойти под бизнес или крупный портфель, но добавляет расходы на регистрацию и содержание; а номинальная схема, при которой титул держит за вас местный житель, индонезийским правом не признаётся и несёт реальные риски. Hak Sewa избавляет и от того, и от другого.

Наблюдение Anteya: В переписке с покупателями, которую мы фиксируем, примерно четверть серьёзных обращений поднимает вопрос «лизхолд или фрихолд» уже в первых сообщениях, а «что будет в конце срока аренды» - один из самых частых уточняющих вопросов, которые нам задают. Закройте вопрос об окончании срока до того, как возьмёте на себя обязательства.

Срок, продление и возобновление: читайте внимательно

Большинство балийских лизхолдов продаётся с фиксированным первоначальным сроком, обычно 25 или 30 лет, часто с правом продления, например «25 лет плюс продление на 25 лет», прописанным в договоре по согласованной цене.

Важный нюанс: продление носит договорный, а не автоматический характер. Если ваш договор его предусматривает, продавец обязался возобновить аренду на указанных условиях, но это обязательство надёжно ровно настолько, насколько надёжны сам договор и стоящий за ним контрагент. Если о возобновлении в договоре ничего не сказано, ближе к окончанию срока придётся договариваться о новом договоре по рыночным условиям.

!(/images/hak-sewa-signing.jpg)

Если это лизхолд, каковы точный срок аренды, права на продление и сколько лет остаётся сейчас?

Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025

На вторичном рынке вы фактически покупаете количество оставшихся лет, а не заявленный срок. См. наш разбор лизхолда против фрихолда на Бали и, о продаже в середине срока, нашу заметку о вторичном рынке недвижимости Бали.

Hak Sewa против Hak Pakai, HGB и фрихолда

Иностранные покупатели сталкиваются с четырьмя терминами и часто их путают:

Hak Milik (фрихолд): самый сильный индонезийский титул, доступный только гражданам. Индонезийское аграрное законодательство не признаёт прямого владения землёй в собственности за иностранцами.
Hak Sewa (лизхолд): договорное право аренды, которым иностранец владеет напрямую в течение фиксированного срока.
Hak Pakai (право пользования): зарегистрированное право пользования землёй, которое может оформить иностранец с подходящим видом на жительство; оно привязано к сертификату, а не к частному договору аренды. См. подробный разбор Hak Pakai.
HGB (Hak Guna Bangunan, право на застройку): обычно принадлежит индонезийской компании, например PT PMA, а не частному иностранному лицу.

От того, какой из них применяется, зависят ваши права и ваш выход из актива, поэтому уточняйте по каждой вилле отдельно.

Под каким титулом продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или лизхолд)?

Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025

Отдельная словарная статья «Hak Sewa против Hak Pakai» уже запланирована.

Что проверить в договоре Hak Sewa

До подписания разберите договор вместе с notaris и, в идеале, с независимым юристом. Как минимум убедитесь в следующем:

Точный первоначальный срок и точное количество лет, остающихся на сегодня.
Есть ли право на продление, по какой цене и кто обязан его предоставить.
Что подписант действительно владеет исходным титулом, что сверяется с земельным сертификатом.
Ваши права на субаренду, краткосрочную сдачу, ремонт и передачу договора аренды.
Что происходит со строением в конце срока, а также любые обременения и ограничения зонирования.

Правовая основа - индонезийский Основной аграрный закон (Basic Agrarian Law) и подзаконные акты о правах на землю, доступные на peraturan.go.id и на сайте инвестиционного ведомства bkpm.go.id.

Эта статья - общая информация, а не юридическая консультация. Правила в индонезийской недвижимости меняются, а ситуации у всех разные; по вашей конкретной покупке обращайтесь к лицензированному индонезийскому notaris (нотариусу).

FAQ

Вы предпочитаете недвижимость в лизхолд или фрихолд?

Для большинства иностранных покупателей лизхолд (Hak Sewa) - практичный выбор: индонезийское аграрное законодательство не признаёт прямого владения в собственности за иностранцами, а фрихолд (Hak Milik) закреплён за гражданами. Контроль, близкий к фрихолду, иностранцы получают только через PT PMA, владеющую HGB.

Может ли иностранец купить фрихолд на Бали?

Напрямую - нет. Иностранец не может лично владеть Hak Milik (фрихолдом). Законные пути - это Hak Sewa (лизхолд), Hak Pakai (право пользования) при подходящем виде на жительство или HGB через компанию PT PMA. Любой, кто предлагает иностранцу «фрихолд на ваше имя», описывает то, чего индонезийское право не признаёт.

Под каким титулом продаётся каждая вилла: Hak Pakai, HGB или лизхолд?

Уточняйте это по каждому объекту; от этого зависят ваши права и ваш выход из актива. Большинство вилл на стадии строительства, которые предлагают иностранцам, идут в лизхолд Hak Sewa; часть - под Hak Pakai, а объекты, оформленные на компанию, могут быть под HGB. Получите это в письменном виде и сверьте с сертификатом до внесения задатка.

Если это лизхолд, каковы точный срок аренды и права на продление?

Спрашивайте три цифры: первоначальный срок, количество оставшихся на сегодня лет и срок продления с его ценой. Типичная структура - 25 или 30 лет с договорным правом продления, которое обеспечивает владелец исходного титула, ведь продление носит договорный, а не автоматический характер.

Есть ли отдельные детали лизхолда, которые стоит проверить, и как работают планы рассрочки?

Проверьте срок, количество оставшихся лет, цену продления и того, кто его предоставляет, ваши права на субаренду и перепродажу, а также судьбу строения в конце срока. Планы рассрочки на стадии строительства обычно привязаны к этапам стройки и завершаются ближе к передаче объекта.

Anteya Research - редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости на Бали. Эта статья отражает закономерности в тысячах диалогов с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM в период с 2023 по 2026 год, а также личные наблюдения нашей команды на Бали.

Смотреть проекты на Бали → Связаться с Anteya →