Anteya Research
Что такое BPN? Земельное ведомство Индонезии и ваш сертификат (2026)
11 июня 2026 г.
BPN - это Badan Pertanahan Nasional, Национальное земельное агентство Индонезии, которое подчиняется Министерству аграрных дел и пространственного планирования (ATR/BPN). Агентство ведёт национальный земельный реестр и выдаёт или регистрирует сертификаты (Hak Pakai, HGB, SHM), которые подтверждают право на участок земли. Ваш титул становится реальным только после регистрации в BPN. До этого подписанный договор - обещание, а не подтверждённое право.
Это различие - самое полезное, что иностранный покупатель на Бали может понять до того, как переведёт деньги. В 5 308 переписках с покупателями на Бали, которые Anteya зафиксировала за период с 2023 по 2026 год, рано проявилась одна закономерность: почти в первую очередь покупатели спрашивали, по какому титулу продаётся вилла.
«По какому титулу продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или лизхолд)?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
!(/images/bpn-office.jpg)
Что такое BPN и чем оно занимается
BPN ведёт земельные книги Индонезии. В каждом округе (regency) и городе есть местное земельное отделение (Kantor Pertanahan), которое регистрирует, обмеряет и выдаёт сертификаты на землю в своих границах; на Бали отделения в Бадунге, Гианьяре, Табанане и Денпасаре охватывают большинство районов, которые интересуют иностранных покупателей. Оно фиксирует, кому принадлежит то или иное право на каждый участок, выдаёт сертификаты и хранит кадастровую карту, которая закрепляет границы участков.
Индонезийское право признаёт несколько типов прав, а не единый фрихолд западного образца. Hak Milik (SHM) - самое сильное право собственности, и по индонезийскому аграрному законодательству оно, как правило, доступно только гражданам Индонезии. Hak Guna Bangunan (HGB) - право на строительство и использование, которым обычно владеют индонезийские компании, включая PT PMA. Hak Pakai - право пользования, о котором чаще всего говорят применительно к иностранным физическим лицам с подходящим статусом резидента Индонезии. Каждое из них регистрируется в BPN и подтверждается его сертификатом.
Почему это важно: незарегистрированный сертификат - это не гарантия
Нотариальный договор купли-продажи, брошюра с надписью «лизхолд 25 + 25» и уже уплаченные деньги могут существовать одновременно с тем, что в реестре по-прежнему числится другой правообладатель. Индонезийское аграрное право считает точкой отсчёта именно зарегистрированное право, поэтому книга BPN весит больше, чем частный договор.
Наблюдение Anteya: Примерно в четверти зафиксированных нами переписок о титуле у покупателя были цена, планировка и график платежей задолго до того, как кто-либо проверил сертификат в земельном отделении. Сначала приходят коммерческие детали; проверка регистрации, которая и есть настоящая гарантия, приходит с опозданием или не приходит вовсе. Такой порядок перевёрнут.
«А можно фрихолд?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Фрихолд в западном понимании соответствует Hak Milik, которым иностранные физические лица, как правило, не могут владеть напрямую. Именно поэтому так много сделок на Бали структурируют как лизхолд или Hak Pakai и поэтому тип сертификата в реестре важнее маркетингового слова «фрихолд». По сделкам, над которыми наша команда работала в Чангу и Улувату, именно строка о титуле решает споры, которые невозможно закрыть в разговоре с продавцом. См. наш разбор лизхолда и фрихолда и подробный обзор Hak Pakai.
Как титул регистрируется: от договора через BPN к сертификату
Лицензированный нотариус (notaris) или уполномоченное лицо по земельным актам (PPAT) составляет и подписывает акт передачи - при продаже это обычно Akta Jual Beli (AJB), - а затем подаёт его вместе с подтверждением уплаты налога и документами, удостоверяющими личность, в местное отделение BPN. BPN проверяет дело, обновляет реестр и выдаёт сертификат на имя нового владельца или вносит в него изменения.
Два момента покупатели упускают. Промежуток между подписанием AJB и выдачей нового сертификата может занимать недели или месяцы, и всё это время в реестре может по-прежнему значиться прежний владелец. А на земле на стадии строительства девелопер часто держит родительский сертификат, тогда как покупатель владеет арендным правом или правом пользования, выделенным из него, поэтому имя в реестре может законно отличаться от того, которое вы ожидаете увидеть.
«Если лизхолд, то каков точный срок аренды, права на продление и сколько лет осталось сейчас?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
При лизхолде продление - это договорное право, которое вы согласовываете с собственником земли и регистрируете, а не то, что сертификат даёт по умолчанию. Относитесь к числу оставшихся лет и условиям продления как к фактам, которые нужно проверять по документам.
!(/images/certificate-fields.jpg)
Как проверить сертификат в BPN до покупки
Не нужно верить продавцу на слово. Первый шаг - функция «cek sertifikat» в официальном приложении Sentuh Tanahku или на веб-портале ATR/BPN: она подтверждает, что номер сертификата существует и совпадает с заявленным владельцем и участком. Дальше нотариус или PPAT может провести формальную проверку сертификата (pengecekan sertifikat) в местном земельном отделении, сверив физический сертификат с реестром и отметив любое обременение, спор или наложение границ. Для любой реальной покупки оплатите такую формальную проверку: она недорога по сравнению с риском, который она снимает.
Подтвердите четыре вещи: номер сертификата настоящий, тип права совпадает с тем, что вам сказали, границы и площадь соответствуют участку, а на титуле нет ипотеки (Hak Tanggungan) или иных ограничений. О том, как это встраивается в структуры для иностранных покупателей, читайте в нашем руководстве по иностранной собственности через KITAS, PT PMA и Hak Pakai. Более подробный разбор проверки сертификата уже готовится .
Типичные ошибки покупателей
Повторяющиеся ошибки просты и дорого обходятся. Покупатели принимают «фрихолд» за юридический факт, а не за маркетинговый ярлык. Они вносят задаток до какой-либо проверки сертификата. Они полагаются на скриншот, не сверив его с актуальным реестром. Они считают продление лизхолда решённым, хотя о нём только говорили. И они пропускают формальную проверку у нотариуса ради экономии небольшой суммы, а потом обнаруживают обременение уже после передачи.
«Есть ли какие-то особенности по лизхолду и как здесь обычно устроен план оплаты?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Общий знаменатель - время: проверка сертификата должна идти до задатка, а не после. Покупатель, который делает проверку в BPN условием оплаты, ничего не теряет, если титул чист, и избегает серьёзной проблемы, если это не так.
Частые вопросы
Что такое BPN в Индонезии?
BPN (Badan Pertanahan Nasional) - Национальное земельное агентство Индонезии, часть Министерства ATR/BPN. Оно ведёт земельный реестр и выдаёт сертификаты (Hak Pakai, HGB, SHM), которые подтверждают право на землю. Право считается доказанным только после того, как BPN его зарегистрировало.
По какому титулу продаётся вилла: Hak Pakai, HGB или лизхолд?
Hak Pakai - право пользования, которым иногда владеют подходящие под требования иностранные резиденты; HGB - право на строительство и использование, которым обычно владеет компания, например PT PMA; лизхолд - договорная аренда земли, находящейся под другим титулом. Всегда уточняйте, какой из них указан в сертификате в BPN.
Может ли иностранец купить фрихолд на Бали?
Фрихолд в западном понимании соответствует Hak Milik, который по индонезийскому аграрному праву, как правило, доступен только гражданам Индонезии. Иностранные покупатели вместо этого обычно используют лизхолд или Hak Pakai. Тип права, записанный в BPN, важнее слова «фрихолд» в объявлении.
Как проверить земельный сертификат в BPN?
Используйте официальное приложение Sentuh Tanahku или функцию cek sertifikat на веб-портале ATR/BPN, чтобы подтвердить номер сертификата, владельца и участок. Для покупки попросите нотариуса или PPAT провести формальную проверку сертификата в местном земельном отделении и сверить физический сертификат с реестром.
Гарантировано ли продление лизхолда?
Нет. Продление лизхолда - договорное право, которое вы согласовываете с собственником земли, а затем регистрируете; сертификат не даёт его автоматически. Прежде чем на это полагаться, относитесь к числу оставшихся лет и любым условиям продления как к фактам, которые нужно проверить в документах.
Anteya Research - редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с базой на Бали. Эта статья отражает закономерности из 5 308 переписок с покупателями, зафиксированных в CRM Anteya в период с 2023 по 2026 год, и дополнена личными наблюдениями нашей команды на Бали.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила в сфере недвижимости Индонезии меняются, а ситуации у всех разные. По вашей конкретной сделке проконсультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом).
