Tous les impôts et frais à l'achat d'un bien à Bali (PPN, BPHTB, notaris), édition 2026

Sur environ 5 300 échanges acheteurs qu'Anteya a enregistrés entre 2023 et 2026, bien moins de 1 % ont soulevé spontanément une question précise sur les impôts ou les frais. La plupart des acheteurs découvrent la mécanique fiscale à l'étape du notaris (notaire indonésien) plutôt qu'en se renseignant en amont. Cet article expose l'ensemble de la fiscalité immobilière indonésienne à laquelle se heurtent les acheteurs étrangers : PPN et BPHTB à l'acquisition, PBB en courant, PPh sur les loyers, et l'incitation PPN-DTP 2026 qui modifie sensiblement le calcul des frais de clôture.

Observation Anteya : sur l'échantillon de villas tarifées suivi dans notre jeu de données Bali T1 2026, le studio médian (~130 000 USD), le 1BR médian (~200 000 USD) et l'entrée de gamme villa se situent largement dans la bande qui qualifie pour l'exonération PPN-DTP PMK 90/2025 de 2026. L'offre villa médiane (346 000 USD, soit environ 5,4 Md IDR au taux de change actuel) dépasse le plafond couramment cité de 5 Md Rp — l'effet de l'exonération à la médiane est donc partiel ou nul, alors que la majorité des produits studio et 1BR capte le bénéfice complet. Anteya couvre 60-70 % du marché primaire ; les chiffres sont indicatifs sur cet échantillon.

Les impôts à l'acquisition

À l'achat d'un bien à Bali, trois impôts et un frais majeur interviennent à l'étape du notaris :

PPN (Pajak Pertambahan Nilai, TVA sur le neuf)

Taux statutaire : 11 % sur le neuf vendu en marché primaire (12 % uniquement pour les résidences de luxe au-dessus de 30 Md IDR).
Exonération 2026 : une incitation PPN-DTP (Ditanggung Pemerintah, TVA prise en charge par l'État) couramment référencée sous le nom de PMK 90/2025 s'appliquerait à une partie du prix de vente sur les biens résidentiels éligibles livrés en 2026, avec un plafond de prix autour de 5 Md Rp et une PPN prise en charge par l'État sur une tranche initiale de la base (souvent citée comme les 2 premiers Md Rp). Les seuils, plafonds et la fenêtre de prolongation varient d'une année à l'autre ; toute valeur citée ici est indicative. Anteya suit l'état officiel publié de ce dispositif ; demandez-nous avant de bâtir votre analyse financière sur l'exonération, et faites confirmer les termes en vigueur par votre notaris à la signature.
Calcul : la PPN est en général calculée et payée à chaque appel de fonds selon l'échéancier du PPJB, et non en un seul versement à la signature.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, droit d'acquisition foncière et bâtie)

Taux statutaire : 5 % de la base imposable, à la charge de l'acheteur.
Base imposable : valeur de la transaction moins le seuil d'exonération régional (NPOPTKP). Les régences fixent des seuils différents (typiquement 60-80 M IDR pour les régences de Bali).
Échéance : à l'étape du notaris, avant l'enregistrement du certificat de titre (ou de la cession).

Frais de notaris / PPAT

Fourchette typique : 1-2,5 % de la valeur de transaction en pratique ; le plafond statutaire est plus bas, mais les débours additionnels (recherche de titre, travail PPAT, enregistrement) poussent généralement le poste tout compris dans cette bande.
Répartition : souvent partagés entre acheteur et vendeur selon le contrat.
Périmètre : préparation des actes, vérification de titre, témoin de signature, coordination du dépôt fiscal, enregistrement.

Commission d'agent immobilier

Norme Bali : 5 % de la valeur de vente.
Structure : habituellement à la charge du vendeur sur le secondaire ; intégrée au prix sur le primaire.

Ordre de grandeur 2026 :

Frais de clôture au taux statutaire : environ 17-18 % en sus du prix affiché (PPN 11 % + BPHTB 5 % + notaris 1-2,5 %).
Avec exonération PPN-DTP (biens éligibles sous le plafond, livraison 2026) : environ 6-9 % effectifs.
Au-dessus du plafond ou non éligible : l'ensemble des prélèvements statutaires s'applique.

"Could you let us know your budget range and planned investment timing?"

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Budget et calendrier croisent la fiscalité spécifiquement en 2026 : une livraison qui se boucle en 2026 capte l'exonération PPN-DTP sur les 2 premiers Md Rp, alors qu'une livraison qui glisse début 2027 peut ne pas la capter, selon l'état de prolongation du dispositif à ce moment-là. L'écart est suffisamment matériel pour que les acheteurs construisent en parallèle le scénario statutaire et le scénario avec exonération.

La fiscalité courante

Une fois propriétaire, la fiscalité indonésienne continue chaque année :

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan, taxe foncière annuelle)

Calculée sur la NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, valeur fiscale de vente) du foncier et du bâti. Les autorités régionales fixent le taux dans la limite d'un plafond statutaire de 0,5 % ; à Bali, le taux appliqué se situe en général dans le bas de cette fourchette. Sur une villa à 300 000 USD, la PBB annuelle tombe usuellement dans la bande des quelques centaines de USD : non-matérielle face au prix d'acquisition, mais réelle au budget.

PPh sur les loyers

Si vous louez le bien (court ou long terme), les revenus locatifs sont de source indonésienne et imposables :

Propriétaire individuel, résident fiscal indonésien : typiquement 10 % de PPh libératoire sur le brut.
Propriétaire individuel, non-résident : 20 % de retenue à la source libératoire sur le brut (une convention fiscale peut réduire ce taux selon votre juridiction de résidence).
Propriétaire PT PMA : 22 % d'impôt sur les sociétés sur le bénéfice locatif net, plus retenue à la source sur les distributions aux actionnaires étrangers.

Contributions banjar / desa adat

Pas un impôt statutaire, mais un poste opérationnel réel. Les contributions au banjar (conseil de village) pour les biens en zone touristique vont typiquement de 1 à 5 M IDR par an, souvent liées aux permis d'exploitation. Les montants varient selon le village.

"I have Kitas and maybe will open PT pma (I have already PT)."

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

La structure de cet acheteur (KITAS + PT existante + PT PMA envisagée) change matériellement le tableau fiscal locatif. Un détenteur de KITAS qualifiable comme résident fiscal indonésien accède en général au régime PPh libératoire à 10 % sur le brut ; un individuel non-résident est typiquement à 20 % de retenue sur le brut ; un PT PMA se retrouve à 22 % d'IS sur le bénéfice net locatif. Le choix de structure se répercute sur la ligne fiscale d'exploitation, pas seulement sur la ligne d'acquisition.

La fiscalité côté vendeur à la sortie

À la revente :

PPh libératoire sur la vente : 2,5 % de la valeur de vente brute pour les particuliers (0,5 % si le bien est traité comme stock de promoteur par une PT promotrice), payé par le vendeur à l'étape du notaris.
Commission d'agent : environ 5 % de la valeur de vente, généralement côté vendeur.

Le produit net d'impôt et de commission ressort en général à 92-93 % de la valeur de vente brute pour un vendeur particulier. Les 5 % de commission financent l'exécution professionnelle de la vente (sourcing acheteurs, visites, négociation, coordination de clôture) ; c'est le prix d'une sortie structurée plutôt qu'une friction.

L'exonération 2026 : pourquoi elle modifie l'analyse

Le dispositif PPN-DTP 2026 change le calcul pour les livraisons éligibles sous le plafond de prix (couramment cité autour de 5 Md Rp, soit environ 310 000 USD au taux de change actuel). En chiffres illustratifs sur une villa à 250 000 USD et la tranche initiale de 2 Md Rp couramment citée :

PPN statutaire : 11 % sur la base complète, soit environ 27 500 USD à la charge de l'acheteur.
Avec exonération appliquée à la tranche initiale : la PPN sur cette tranche est prise en charge par l'État, ce qui réduit matériellement la PPN payée par l'acheteur (jusqu'à quasi nulle pour les biens d'entrée de gamme entièrement dans la tranche).
BPHTB + notaris restent dus : 5 % + 1-2,5 %, soit environ 15 000 à 21 000 USD.
Total des frais de clôture 2026 avec exonération : un pourcentage à un chiffre du prix affiché, dans le haut de la fourchette, contre environ 17-18 % sur l'ensemble des prélèvements statutaires.

Suffisamment matériel pour être chiffré explicitement. Confirmez l'éligibilité, la taille de tranche en vigueur et le plafond en vigueur avec le notaris avant de l'inscrire dans l'analyse ; l'incitation est bornée à un calendrier de livraison et à des valeurs de bien spécifiques, et a été ajustée les années précédentes.

L'entrée de gamme villa et appartement dans le segment 130-300 K USD se situe en général dans la bande d'exonération, donc l'incitation 2026 peut modifier sensiblement le coût total. Le produit villa 4BR premium s'approche ou dépasse souvent le plafond, et l'effet de l'exonération y est partiel ou nul.

"How's it going my with the tax office?"

Demande acheteur, Anteya CRM, 2025

Aussi brève soit-elle, la phrase capture la réalité courante post-livraison : la relation fiscale avec le kantor pajak (administration fiscale) indonésien est un poste opérationnel continu, pas un événement de clôture ponctuel. Déclaration des loyers, paiement annuel de la PBB, et toute restructuration entre détention individuelle étrangère et PT PMA passent par l'administration fiscale.

FAQ

Quels impôts paie-t-on à l'achat d'un bien à Bali ?

Trois à l'acquisition : la PPN (11 % statutaire sur le neuf en marché primaire ; partiellement prise en charge par l'État en 2026 pour les biens éligibles au dispositif PMK 90/2025), la BPHTB (5 % de la valeur de transaction au-dessus du seuil régional d'exonération) et les frais de notaris / PPAT (typiquement 1-2,5 % tout compris). L'ensemble des prélèvements statutaires ressort autour de 17-18 % en sus du prix affiché ; avec l'exonération PPN-DTP 2026 sur les unités éligibles, autour de 6-9 %.

Comment fonctionne l'exonération PPN-DTP 2026 ?

Le dispositif PPN-DTP 2026 (couramment référencé sous le nom de PMK 90/2025) fait prendre en charge par l'État une part de la PPN sur les ventes résidentielles éligibles. Les termes couramment cités fixent le plafond autour de 5 Md Rp avec une tranche prise en charge sur les 2 premiers Md Rp, pour les livraisons 2026. Une grande partie de l'offre primaire à Bali sous environ 310 000 USD se situe dans la bande d'éligibilité. Faites confirmer les termes en vigueur publiés au Journal officiel par votre notaris.

Quelle est la différence entre PPN et BPHTB ?

La PPN est une TVA (11 %) prélevée sur le neuf vendu par un promoteur. Elle ne s'applique pas aux ventes secondaires entre particuliers. La BPHTB est un droit d'acquisition foncière et bâtie distinct, à 5 % de la valeur de transaction, payé par l'acheteur sur toutes les transactions avec transfert de titre foncier (primaire et secondaire). Les deux s'appliquent généralement à un acheteur étranger d'une villa neuve à Bali ; sur un achat secondaire, en général seule la BPHTB s'applique.

Combien coûte le notaris ?

Les frais tout compris de notaris / PPAT (incluant le travail PPAT, la recherche de titre et les débours d'enregistrement) ressortent typiquement dans la fourchette de 1-2,5 % de la valeur de transaction et sont souvent partagés entre acheteur et vendeur selon le contrat. Sur une villa à 250 000 USD, la part acheteur tombe en général dans les quelques milliers de USD. Des notaris moins chers existent, mais la qualité documentaire varie : ce n'est pas la ligne sur laquelle économiser.

Quelle fiscalité courante en tant que propriétaire à Bali ?

PBB annuelle calculée sur la NJOP (taux régional sous le plafond statutaire de 0,5 %), généralement quelques centaines de USD sur une villa à 300 000 USD. PPh sur les loyers : typiquement 10 % de PPh libératoire sur le brut pour les résidents fiscaux indonésiens, 20 % de retenue à la source libératoire pour les non-résidents (réduction conventionnelle possible) ou 22 % d'IS sur le bénéfice net pour les détenteurs en PT PMA. Les contributions banjar tournent autour de 1-5 M IDR par an en zone touristique.

Quels impôts à la revente ?

PPh libératoire sur la vente : 2,5 % du brut pour les particuliers, payé par le vendeur à l'étape du notaris (ramené à 0,5 % si le bien est traité comme stock de promoteur par une PT promotrice). Plus la commission d'agent autour de 5 %. Le produit net d'impôt et de commission ressort en général à 92-93 % du brut pour un vendeur particulier. Le traitement des plus-values dans votre juridiction de résidence peut également s'appliquer ; consultez un fiscaliste cross-juridiction avant la clôture.

Les loyers d'une villa à Bali sont-ils imposés en Indonésie ?

Oui. Les loyers de source indonésienne sont imposables aux taux PPh indonésiens, indépendamment de la résidence du propriétaire. Les propriétaires individuels résidents fiscaux indonésiens supportent typiquement 10 % de PPh libératoire sur le brut ; les individuels non-résidents, 20 % de retenue à la source libératoire sur le brut ; les propriétaires en PT PMA, 22 % d'IS sur le bénéfice net. Une convention fiscale avec votre pays d'origine peut réduire le taux non-résident. Anteya peut vous mettre en relation avec un notaris à Bali et un fiscaliste avec qui nous travaillons pour le montage cross-juridiction.

Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, conseil en immobilier d'investissement basé à Bali.

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Cet article fournit une information générale, et non un conseil juridique ou fiscal. La réglementation fiscale indonésienne évolue (y compris l'incitation PPN-DTP 2026, qui est bornée dans le temps) et chaque situation est particulière. Consultez un notaris indonésien agréé et un fiscaliste cross-juridiction pour votre cas.