Tous les impôts et frais à l'achat d'un bien immobilier à Bali (PPN, BPHTB, notaris), édition 2026

Sur environ 5 300 échanges acheteurs qu'Anteya a enregistrés entre 2023 et 2026, bien moins de 1 % ont soulevé spontanément une question précise sur les impôts ou les frais. La plupart des acheteurs découvrent la mécanique fiscale à l'étape du notaris (notaire indonésien) plutôt qu'en amont. Cet article expose la pile fiscale immobilière indonésienne complète à laquelle se heurtent les acheteurs étrangers : PPN et BPHTB côté acquisition, PBB en courant, PPh sur les loyers, et l'incitation PPN-DTP 2026 qui modifie sensiblement le calcul des frais de clôture.

Observation Anteya : Sur l'échantillon de villas tarifées que nous suivons dans notre jeu de données Bali Q1 2026, l'offre médiane se situe autour de 346 000 $. Au taux de change actuel, cela représente environ 5,4 Md IDR, soit au-dessus du seuil couramment cité de 5 Md Rp pour l'exonération PPN-DTP PMK 90/2025 de 2026. Les studios médians (~130 000 $) et les 1BR médians (~200 000 $) restent largement dans la fourchette éligible.

Les impôts côté acquisition

À l'achat d'un bien à Bali, trois impôts et un frais majeur interviennent à l'étape du notaris :

PPN (Pajak Pertambahan Nilai, TVA sur le neuf)

Taux statutaire : 11 % sur le neuf vendu en marché primaire (12 % uniquement pour les résidences de luxe au-dessus de 30 Md IDR).
Exonération 2026 : une incitation PPN-DTP (Ditanggung Pemerintah, TVA prise en charge par l'État) couramment référencée comme PMK 90/2025 s'appliquerait à une partie du prix de vente sur les biens résidentiels éligibles livrés en 2026, avec un plafond de prix dans la fourchette des 5 Md Rp et une PPN prise en charge par l'État sur une tranche initiale de la base (souvent citée comme les 2 premiers Md Rp). Les seuils, les plafonds et la fenêtre de prolongation varient d'une année à l'autre ; toute valeur citée ici est indicative, à confirmer avec votre notaris sur la base des termes en vigueur publiés au Journal officiel avant de boucler votre analyse financière.
Calcul : la PPN est généralement calculée et payée à chaque échéance de paiement selon le calendrier du PPJB, et non en une fois à la signature.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, droit d'acquisition foncier et bâti)

Taux statutaire : 5 % de la base imposable, à la charge de l'acheteur.
Base imposable : valeur de transaction moins le seuil d'exonération régional (NPOPTKP). Chaque régence fixe son propre seuil (typiquement 60 à 80 M IDR pour les régences de Bali).
Paiement : à l'étape du notaris, avant l'enregistrement du certificat de titre (ou de l'acte de cession).

Frais de notaris / PPAT

Fourchette typique : 1 à 2,5 % de la valeur de transaction en pratique ; le plafond statutaire est plus bas, mais les débours additionnels (recherche de titre, travaux PPAT, enregistrement) poussent couramment le poste tout compris dans cette fourchette.
Répartition : souvent partagée entre acheteur et vendeur selon le contrat.
Périmètre : préparation des actes, vérification du titre, présence comme témoin à la signature, coordination du dépôt fiscal, enregistrement.

Commission d'agence immobilière

Norme à Bali : 5 % de la valeur de vente.
Structure : généralement payée par le vendeur sur les transactions secondaires ; intégrée au prix sur les transactions primaires.

Règle empirique pour 2026 :

Frais de clôture au taux statutaire : environ 17 à 18 % sur le prix affiché (PPN 11 % + BPHTB 5 % + notaris 1 à 2,5 %).
Avec exonération PPN-DTP (logements éligibles sous le plafond de prix, livraison 2026) : environ 6 à 9 % effectifs.
Au-dessus du plafond ou non éligible : pile statutaire complète.

« Pourriez-vous nous indiquer votre fourchette budgétaire et le calendrier d'investissement envisagé ? »

Demande acheteur, CRM Anteya, 2025

Budget et calendrier croisent la fiscalité spécifiquement en 2026 : une livraison qui se finalise en 2026 ouvre droit à l'exonération PPN-DTP sur les 2 premiers Md Rp, alors qu'une livraison glissant début 2027 peut ne pas en bénéficier, selon le statut de prolongation du dispositif à ce moment-là. L'écart est assez significatif pour que les acheteurs modélisent séparément le scénario statutaire et le scénario avec exonération.

Les impôts récurrents

Une fois propriétaire, la fiscalité indonésienne continue chaque année :

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan, taxe foncière annuelle)

Assise sur le NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, valeur fiscale de cession) du terrain et du bâti. Les autorités régionales fixent le taux dans la limite d'un plafond statutaire de 0,5 % ; dans les régences de Bali, le taux appliqué se situe généralement dans la partie basse de cette fourchette. Sur une villa à 300 000 $, la PBB annuelle se chiffre généralement en bas centaines de dollars : marginale au regard du prix d'achat, mais réelle dans le budget.

PPh sur les loyers

Si vous louez le bien (courte ou longue durée), les loyers sont de source indonésienne et imposables :

Propriétaire individuel, résident fiscal indonésien : typiquement 10 % d'impôt libératoire sur les loyers bruts.
Propriétaire individuel, non-résident : 20 % de retenue à la source libératoire sur les loyers bruts (un allègement par convention fiscale peut réduire ce taux selon votre juridiction d'origine).
Propriétaire PT PMA : 22 % d'impôt sur les sociétés sur le bénéfice locatif net, plus retenue à la source sur les distributions aux actionnaires étrangers.

Contributions banjar / desa adat

Pas un impôt statutaire, mais un poste opérationnel réel. Les contributions banjar (conseil de village) pour les biens en zone touristique tournent généralement entre 1 et 5 M IDR par an, souvent liées aux permis d'exploitation. Les montants exacts varient selon le village.

« J'ai un Kitas et j'ouvrirai peut-être une PT pma (j'ai déjà une PT). »

Demande acheteur, CRM Anteya, 2025

La structure de cet acheteur (KITAS + PT existante + envisage une PT PMA) modifie sensiblement le tableau fiscal sur les loyers. Un titulaire de KITAS qualifié résident fiscal indonésien peut généralement accéder à la voie de l'impôt libératoire à 10 % sur les loyers bruts ; un individu non-résident est typiquement à 20 % de retenue à la source sur les loyers bruts ; une PT PMA est à 22 % d'impôt sur les sociétés sur le bénéfice locatif net. Le choix de structure se répercute sur le poste fiscal d'exploitation, pas seulement sur le poste d'acquisition.

Fiscalité côté vendeur à la sortie

À la revente :

PPh libératoire sur cession : 2,5 % de la valeur brute de cession pour les particuliers (0,5 % si le bien est traité comme inventaire d'un promoteur par une PT promoteur), à la charge du vendeur à l'étape du notaris.
Commission d'agence : typiquement ~5 % de la valeur de vente, généralement côté vendeur.

Le produit net d'impôt et de commission tourne généralement autour de 92 à 93 % de la valeur brute de cession pour les vendeurs particuliers.

L'exonération 2026 : pourquoi elle change le calcul

Le dispositif PPN-DTP 2026 modifie l'arithmétique pour les livraisons éligibles sous le plafond de prix (couramment cité autour de 5 Md Rp, soit environ 310 000 $ au taux actuel). À titre indicatif, sur une villa à 250 000 $ et la tranche initiale de 2 Md Rp couramment citée :

PPN statutaire : 11 % sur la base totale, soit environ 27 500 $ à la charge de l'acheteur.
Avec exonération appliquée à la tranche initiale : la PPN sur cette tranche est prise en charge par l'État, ce qui réduit sensiblement la PPN à la charge de l'acheteur (proche de zéro pour des unités à prix bas entièrement contenues dans la tranche).
BPHTB + notaris s'appliquent toujours : 5 % + 1 à 2,5 %, soit environ 15 000 à 21 000 $.
Total des frais de clôture 2026 avec exonération : dans le haut de la fourchette à un chiffre en pourcentage du prix affiché, contre environ 17 à 18 % sur la pile statutaire.

Assez significatif pour être modélisé explicitement. Confirmez l'éligibilité, la taille de tranche en vigueur et le plafond en vigueur avec le notaris avant toute hypothèse ; le dispositif est borné à un calendrier de livraison et à des valeurs de bien spécifiques, et il a été ajusté les années précédentes.

Le produit villa et appartement d'entrée de gamme dans le segment 130 000 à 300 000 $ tend à rester dans la fourchette éligible, donc l'incitation 2026 peut sensiblement modifier le coût tout compris. Le produit villa premium 4BR approche ou dépasse souvent le plafond, donc l'effet de l'exonération y est partiel ou nul.

« Comment ça se passe avec le bureau des impôts ? »

Demande acheteur, CRM Anteya, 2025

Aussi bref que ce soit, cela capture la réalité courante post-livraison : la relation fiscale avec le kantor pajak (bureau des impôts indonésien) est un poste opérationnel continu, pas un événement de clôture ponctuel. Déclaration des loyers, PBB annuelle, et toute restructuration entre détention en individuel étranger et détention via PT PMA passent par le bureau des impôts.

FAQ

Quels impôts paie-t-on à l'achat d'un bien à Bali ?

Trois à l'acquisition : PPN (11 % statutaire sur le neuf en marché primaire ; partiellement prise en charge par l'État en 2026 pour les logements éligibles au dispositif PMK 90/2025), BPHTB (5 % de la valeur de transaction au-delà de l'exonération régionale), et frais de notaris / PPAT (typiquement 1 à 2,5 % tout compris). La pile statutaire totale tourne autour de 17 à 18 % au-dessus du prix affiché ; avec l'exonération PPN-DTP 2026 pour les unités éligibles, environ 6 à 9 %.

Comment fonctionne l'exonération PPN-DTP 2026 ?

Le dispositif PPN-DTP 2026 (couramment référencé comme PMK 90/2025) fait prendre en charge par l'État une portion de la PPN sur les ventes résidentielles éligibles. Les termes couramment cités placent le plafond autour de 5 Md Rp avec la tranche prise en charge par l'État sur les 2 premiers Md Rp, pour les livraisons 2026. Une grande partie du produit primaire à Bali sous environ 310 000 $ entre dans la fourchette d'éligibilité. Vérifiez les termes en vigueur publiés au Journal officiel avec votre notaris.

Quelle est la différence entre PPN et BPHTB ?

La PPN est la TVA (11 %) prélevée sur le neuf vendu par un promoteur. Elle ne s'applique pas aux ventes secondaires entre particuliers. La BPHTB est un droit d'acquisition foncier et bâti distinct de 5 % sur la valeur de transaction, à la charge de l'acheteur sur toutes les transactions de transfert de titre foncier (primaire et secondaire). Les deux s'appliquent typiquement à un acheteur étranger sur une villa neuve à Bali ; sur un achat secondaire, seule la BPHTB s'applique généralement.

Combien coûte le notaris ?

Les frais tout compris de notaris / PPAT (incluant les travaux PPAT, la recherche de titre et les débours d'enregistrement) se situent typiquement entre 1 et 2,5 % de la valeur de transaction et sont souvent partagés entre acheteur et vendeur selon le contrat. Sur une villa à 250 000 $, la part de l'acheteur se chiffre couramment en bas milliers de dollars. Des notaris moins chers existent, mais la qualité documentaire varie : ce n'est pas le poste sur lequel économiser.

Quels impôts récurrents paie-t-on en tant que propriétaire à Bali ?

PBB annuelle assise sur le NJOP (taux régional sous un plafond statutaire de 0,5 %), généralement quelques bas centaines de dollars sur une villa à 300 000 $. PPh sur les loyers : typiquement 10 % d'impôt libératoire sur le brut pour les résidents fiscaux indonésiens, 20 % de retenue libératoire pour les non-résidents (un allègement par convention peut s'appliquer), ou 22 % d'impôt sur les sociétés sur le bénéfice net pour les détenteurs PT PMA. Les contributions banjar tournent autour de 1 à 5 M IDR par an en zone touristique.

Quels impôts paie-t-on à la revente ?

PPh libératoire sur cession : 2,5 % du brut pour les particuliers, à la charge du vendeur à l'étape du notaris (tombe à 0,5 % si le bien est traité comme inventaire d'un promoteur par une PT promoteur). Plus une commission d'agence autour de 5 %. Le produit net d'impôt et de commission tourne généralement autour de 92 à 93 % du brut pour les vendeurs particuliers. Le traitement des plus-values dans votre juridiction d'origine peut également s'appliquer ; consultez un conseil fiscal multi-juridictions avant la clôture.

Les loyers d'une villa à Bali sont-ils imposés en Indonésie ?

Oui. Les loyers de source indonésienne sont imposables aux taux PPh indonésiens quelle que soit la résidence du propriétaire. Les propriétaires individuels résidents fiscaux indonésiens font typiquement face à 10 % d'impôt libératoire sur le brut ; les non-résidents individuels à 20 % de retenue libératoire sur le brut ; les détenteurs PT PMA à 22 % d'impôt sur les sociétés sur le bénéfice net. Les conventions fiscales avec votre pays d'origine peuvent réduire le taux non-résident ; consultez un conseil fiscal multi-juridictions.

Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en investissement immobilier basé à Bali.

Parcourir les projets à Bali → Contacter Anteya →

Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles fiscales indonésiennes évoluent (y compris l'incitation PPN-DTP 2026, qui est bornée dans le temps) et les situations individuelles varient. Consultez un notaris indonésien agréé et un conseil fiscal multi-juridictions pour votre situation spécifique.