Alle Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf auf Bali (PPN, BPHTB, notaris), Ausgabe 2026

Über rund 5.300 Käuferanfragen, die Anteya zwischen 2023 und 2026 erfasst hat, brachten deutlich unter 1 % von sich aus eine konkrete Steuer- oder Gebührenfrage zur Sprache. Die meisten Käufer lernen die Steuermechanik beim notaris-Schritt kennen, nicht durch vorherige Recherche. Dieser Artikel beschreibt den vollständigen indonesischen Steuerstack, dem ausländische Käufer begegnen: PPN und BPHTB beim Erwerb, laufende PBB, PPh auf Mieteinnahmen und den 2026er PPN-DTP-Anreiz, der die Mathematik der Abschlusskosten spürbar verschiebt.

Anteya-Beobachtung: In der von uns erfassten Preisstichprobe für Villen aus dem Bali-Datensatz Q1 2026 liegen das mediane Studio (~130.000 USD), das mediane 1BR (~200.000 USD) und der Preis im Einstiegssegment der Villen klar innerhalb der Spanne, die für den PPN-DTP-Erlass nach PMK 90/2025 für 2026 qualifiziert. Das mediane Villenangebot (346.000 USD, etwa 5,4 Mrd. IDR zum aktuellen Wechselkurs) liegt oberhalb der oft genannten Obergrenze von Rp5B — am Median ist der Erlass-Effekt also teilweise oder gar nicht vorhanden, während die meisten Studio- und 1BR-Produkte den vollen Vorteil mitnehmen. Anteya erfasst etwa 60–70 % des Primärmarkts; die Zahlen sind innerhalb dieser Stichprobe richtungsweisend.

Die Steuern auf der Erwerbsseite

Beim Kauf einer Immobilie auf Bali fallen beim notaris-Schritt drei Steuern und eine größere Gebühr an:

PPN (Pajak Pertambahan Nilai, Mehrwertsteuer auf neue Immobilien)

Gesetzlicher Satz: 11 % auf neu errichtete Primärmarkt-Immobilien (12 % gelten nur für Luxusresidenzen oberhalb von 30 Mrd. IDR).
Erlass 2026: Ein PPN-DTP-Anreiz (Ditanggung Pemerintah, vom Staat getragene PPN), häufig als PMK 90/2025 referenziert, soll auf einen Teil des Kaufpreises qualifizierender Wohnimmobilien mit Übergabe in 2026 anwendbar sein, mit einer Preisobergrenze im Bereich von Rp5B und vom Staat getragener PPN auf eine erste Tranche der Bemessungsgrundlage (oft mit den ersten Rp2B beziffert). Konkrete Schwellen, Obergrenzen und Verlängerungsfenster verschieben sich von Jahr zu Jahr; jede Zahl hier ist als Richtwert zu lesen. Anteya verfolgt den im Gesetzblatt veröffentlichten Stand dieser Regelung; fragen Sie uns, bevor Sie auf den Erlass kalkulieren, und bestätigen Sie die aktuellen Konditionen mit Ihrem notaris beim Signing.
Berechnung: PPN wird in der Regel auf jede Meilensteinzahlung gemäß PPJB-Plan berechnet und entrichtet, nicht in einer Summe bei der Unterzeichnung.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Erwerbssteuer auf Grund und Gebäude)

Gesetzlicher Satz: 5 % der Bemessungsgrundlage, vom Käufer zu tragen.
Bemessungsgrundlage: Transaktionswert abzüglich des regionalen Freibetrags (NPOPTKP). Verschiedene Regentschaften setzen unterschiedliche Freibeträge fest (üblicherweise 60–80 Mio. IDR für Bali-Regentschaften).
Fällig: beim notaris-Schritt, vor Eintragung der Eigentumsurkunde (oder Abtretung).

Notaris- / PPAT-Gebühren

Übliche Spanne: in der Praxis 1–2,5 % des Transaktionswerts; die gesetzliche Obergrenze ist niedriger, doch Zusatzauslagen (Titelrecherche, PPAT-Arbeit, Registrierung) treiben den All-in-Posten typischerweise in diese Bandbreite.
Aufteilung: häufig vertraglich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Umfang: Dokumentenerstellung, Titelprüfung, Beglaubigung der Unterzeichnung, Steuerabwicklung, Registrierung.

Maklerprovision

Bali-Norm: 5 % des Verkaufswerts.
Struktur: üblicherweise vom Verkäufer bei Sekundärmarkt-Geschäften getragen; bei Primärmarkt-Geschäften in den Preis einkalkuliert.

Faustregel für 2026:

Abschlusskosten zum gesetzlichen Satz: rund 17–18 % auf den Listenpreis (PPN 11 % + BPHTB 5 % + notaris 1–2,5 %).
Mit PPN-DTP-Erlass (qualifizierende Objekte unter der Preisobergrenze, Übergabe 2026): rund 6–9 % effektiv.
Oberhalb der Obergrenze oder nicht qualifizierend: voller gesetzlicher Stack.

"Could you let us know your budget range and planned investment timing?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Budget und Timing greifen 2026 ganz konkret in die Steuerseite hinein: Eine Übergabe in 2026 qualifiziert für den PPN-DTP-Erlass auf die ersten Rp2B, während eine Übergabe, die in den frühen Beginn von 2027 rutscht, je nach Verlängerungsstand der Regelung zu diesem Zeitpunkt nicht mehr qualifizieren könnte. Das ist relevant genug, dass Käufer den gesetzlichen Fall und den Erlass-Fall getrennt durchrechnen sollten.

Die laufenden Steuern

Sobald die Immobilie Ihnen gehört, fallen indonesische Steuern jährlich weiter an:

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan, jährliche Grund- und Gebäudesteuer)

Bemessen am NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, fiskalischer Verkaufswert) von Grund und Gebäude. Die regionalen Behörden setzen den Satz bis zu einer gesetzlichen Obergrenze von 0,5 % fest; in Bali-Regentschaften liegt der angewandte Satz typischerweise im unteren Teil dieser Spanne. Bei einer Villa für 300.000 USD landet die jährliche PBB üblicherweise im niedrigen dreistelligen USD-Bereich: relativ zum Kaufpreis unwesentlich, aber budgetwirksam.

PPh auf Mieteinnahmen

Wenn Sie die Immobilie vermieten (kurz- oder langfristig), sind die Mieteinnahmen indonesische Einkünfte und steuerpflichtig:

Privater Eigentümer, in Indonesien steuerlich ansässig: in der Regel 10 % Abgeltungssteuer auf die Bruttomiete.
Privater Eigentümer, nicht ansässig: 20 % Quellensteuer mit Abgeltungswirkung auf die Bruttomiete (eine Doppelbesteuerungs-Entlastung kann diesen Satz je nach Heimatland reduzieren).
PT PMA als Eigentümer: 22 % Körperschaftsteuer auf den Nettomietgewinn, zuzüglich Quellensteuer auf Ausschüttungen an ausländische Anteilseigner.

Banjar / desa adat-Beiträge

Keine gesetzliche Steuer, aber ein realer operativer Posten. Banjar-Beiträge (Dorfrat) für Objekte in Tourismuszonen liegen üblicherweise bei 1–5 Mio. IDR pro Jahr und sind oft an operative Genehmigungen gekoppelt. Die konkreten Beträge variieren je nach Dorf.

"I have Kitas and maybe will open PT pma (I have already PT)."

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Die Struktur dieses Käufers (KITAS + bestehendes PT + Überlegung zu PT PMA) verändert das Bild der Mietsteuer deutlich. Ein KITAS-Inhaber, der in Indonesien als steuerlich ansässig qualifiziert, kann grundsätzlich auf die 10 %-Abgeltungsspur auf die Bruttomiete zugreifen; eine nicht ansässige Privatperson liegt typischerweise bei 20 % Quellensteuer auf die Bruttomiete; eine PT PMA steht bei 22 % Körperschaftsteuer auf den Nettomietgewinn. Die Strukturwahl wirkt sich auf die laufende Steuerlinie aus, nicht nur auf die Erwerbslinie.

Verkäuferseitige Steuern beim Exit

Beim Verkauf:

PPh-Abgeltungssteuer auf den Immobilienverkauf: 2,5 % des Brutto-Verkaufswerts für Privatpersonen (0,5 %, wenn die Immobilie als Entwicklerbestand einer PT-Bauträger-Gesellschaft behandelt wird), vom Verkäufer beim notaris-Schritt entrichtet.
Maklerprovision: typischerweise rund 5 % des Verkaufswerts, üblicherweise auf Verkäuferseite.

Nach Abzug von Steuern und Provision verbleiben für Privatverkäufer typischerweise rund 92–93 % des Brutto-Verkaufswerts. Die 5 %-Provision ist die Position, die eine professionelle Verkaufsabwicklung finanziert (Käufergewinnung, Besichtigungen, Verhandlung, Abschluss-Koordination); sie ist die Kosten eines strukturierten Exits, nicht eine Reibung.

Der Erlass 2026: warum er die Kalkulation verändert

Die PPN-DTP-Regelung 2026 verändert die Mathematik für qualifizierende Übergaben unterhalb der Preisobergrenze (oft mit rund Rp5B angegeben, ungefähr 310.000 USD zum aktuellen Wechselkurs). Mit illustrativen Zahlen für eine Villa zu 250.000 USD und der oft genannten ersten Rp2B-Tranche:

Gesetzliche PPN: 11 % auf die volle Bemessungsgrundlage, rund 27.500 USD vom Käufer zu tragen.
Mit Erlass auf die erste Tranche: Die PPN auf diese Tranche wird vom Staat getragen, was die vom Käufer zu zahlende PPN spürbar reduziert (für niedriger preisige Einheiten, die vollständig in der Tranche liegen, nahe null).
BPHTB + notaris fallen weiterhin an: 5 % + 1–2,5 %, rund 15.000–21.000 USD.
Gesamte Abschlusskosten 2026 mit Erlass: im hohen einstelligen Prozentbereich des Listenpreises, gegenüber rund 17–18 % beim gesetzlichen Stack.

Relevant genug, um es ausdrücklich in die Kalkulation aufzunehmen. Bestätigen Sie Qualifikation, aktuelle Tranchengröße und aktuelle Obergrenze mit dem notaris, bevor Sie damit rechnen; der Anreiz ist auf bestimmte Übergabezeitpunkte und Immobilienwerte zugeschnitten und wurde in den Vorjahren bereits angepasst.

Einsteigerprodukte bei Villen und Apartments im Segment 130.000–300.000 USD liegen tendenziell innerhalb der Erlass-Bandbreite, sodass der Anreiz 2026 die All-in-Kosten spürbar verändern kann. Premium-4BR-Villen-Produkte nähern sich der Obergrenze oft oder überschreiten sie, sodass dort der Erlass-Effekt teilweise oder gar nicht eintritt.

"How's it going my with the tax office?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

So knapp das ist, fasst es die übliche Realität nach der Übergabe zusammen: Die Steuerbeziehung mit dem indonesischen kantor pajak (Finanzamt) ist ein laufender operativer Posten, kein einmaliges Abschlussereignis. Meldung der Mieteinnahmen, jährliche PBB-Zahlungen und jegliche Umstrukturierung zwischen ausländischem Privateigentum und PT PMA-Eigentum laufen alle über das Finanzamt.

FAQ

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf auf Bali an?

Drei beim Erwerb: PPN (gesetzlich 11 % auf neu errichtete Primärmarkt-Immobilien; in 2026 für qualifizierende Objekte nach der PMK-90/2025-Regelung teilweise vom Staat getragen), BPHTB (5 % des Transaktionswerts oberhalb des regionalen Freibetrags) und notaris- / PPAT-Gebühren (typischerweise 1–2,5 % all-in). Der gesetzliche Stack liegt insgesamt bei rund 17–18 % auf den Listenpreis; mit dem PPN-DTP-Erlass 2026 für qualifizierende Einheiten bei rund 6–9 %.

Wie funktioniert der PPN-DTP-Erlass 2026?

Die PPN-DTP-Regelung 2026 (häufig als PMK 90/2025 referenziert) macht einen Teil der PPN auf qualifizierende Wohnverkäufe vom Staat getragen. Üblicherweise genannte Konditionen setzen die Obergrenze bei rund Rp5B und die staatlich getragene Tranche auf die ersten Rp2B, für Übergaben in 2026. Ein großer Teil der Bali-Primärmarktprodukte unter rund 310.000 USD liegt innerhalb der qualifizierenden Bandbreite. Prüfen Sie die aktuell gazettierten Konditionen mit Ihrem notaris.

Was ist der Unterschied zwischen PPN und BPHTB?

PPN ist die Mehrwertsteuer (11 %) auf neu errichtete Immobilien, die ein Bauträger verkauft. Sie greift nicht bei Sekundärverkäufen zwischen Privatpersonen. BPHTB ist eine separate Erwerbssteuer von 5 % auf Grund und Gebäude bezogen auf den Transaktionswert, die der Käufer bei allen Übertragungen mit Eintragung des Eigentumstitels zahlt (Primär- und Sekundärmarkt). Beide treffen typischerweise einen ausländischen Käufer einer neu errichteten Bali-Villa; bei einem Sekundärkauf greift typischerweise nur BPHTB.

Wie viel kostet der notaris?

All-in-notaris- / PPAT-Gebühren (inklusive PPAT-Arbeit, Titelrecherche und Registrierungs-Auslagen) liegen typischerweise in der Spanne von 1–2,5 % des Transaktionswerts und sind häufig vertraglich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Bei einer Villa für 250.000 USD bewegt sich der Käuferanteil üblicherweise im niedrigen vierstelligen USD-Bereich. Es gibt günstigere notarises, doch die Dokumentenqualität schwankt: Das ist nicht der Posten, an dem man sparen sollte.

Welche laufenden Steuern fallen als Eigentümer einer Bali-Immobilie an?

Jährliche PBB auf Basis des NJOP (regionaler angewandter Satz unter einer gesetzlichen Obergrenze von 0,5 %), bei einer Villa für 300.000 USD üblicherweise im niedrigen dreistelligen USD-Bereich. PPh auf Mieteinnahmen: typischerweise 10 % Abgeltungssteuer auf die Bruttomiete für indonesisch ansässige Steuerpflichtige, 20 % Quellensteuer mit Abgeltungswirkung für Nicht-Ansässige (Doppelbesteuerungs-Entlastung kann greifen) oder 22 % Körperschaftsteuer auf den Nettogewinn für PT PMA-Eigentümer. Banjar-Beiträge laufen jährlich bei rund 1–5 Mio. IDR in Tourismuszonen.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

PPh-Abgeltungssteuer auf den Immobilienverkauf: 2,5 % des Brutto für Privatpersonen, vom Verkäufer beim notaris-Schritt entrichtet (sinkt auf 0,5 %, wenn die Immobilie als Entwicklerbestand einer PT-Bauträger-Gesellschaft behandelt wird). Plus Maklerprovision rund 5 %. Nach Abzug von Steuern und Provision verbleiben Privatverkäufern typischerweise rund 92–93 % des Brutto-Verkaufswerts. Die Behandlung von Veräußerungsgewinnen im Heimatland kann zusätzlich greifen; ziehen Sie vor dem Abschluss einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Expertise hinzu.

Werden Mieteinnahmen aus einer Bali-Villa in Indonesien besteuert?

Ja. Indonesische Mieteinnahmen sind unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers in Indonesien zu PPh-Sätzen steuerpflichtig. Indonesisch steuerlich ansässige Privateigentümer zahlen typischerweise 10 % Abgeltungssteuer auf die Bruttomiete; nicht ansässige Privatpersonen 20 % Quellensteuer mit Abgeltungswirkung auf die Bruttomiete; PT PMA-Eigentümer 22 % Körperschaftsteuer auf den Nettogewinn. Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Heimatland können den Satz für Nicht-Ansässige reduzieren. Anteya kann Sie an einen notaris auf Bali und einen Steuerberater vermitteln, mit denen wir bei grenzüberschreitenden Strukturen zusammenarbeiten.

Anteya Research ist die redaktionelle Funktion von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Investitionsimmobilien.

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Dieser Artikel ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Indonesische Steuerregeln ändern sich (auch der zeitlich befristete PPN-DTP-Anreiz 2026), und Einzelfälle unterscheiden sich. Konsultieren Sie für Ihre konkrete Situation einen lizenzierten indonesischen notaris und einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Expertise.