Alle Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf auf Bali (PPN, BPHTB, Notaris), Ausgabe 2026

Über rund 5.300 Käuferdialoge, die Anteya zwischen 2023 und 2026 erfasst hat, brachten deutlich unter 1 % von sich aus eine konkrete Frage zu Steuern oder Gebühren auf. Die meisten Käufer erfahren die steuerliche Mechanik beim notaris-Schritt statt vorab zu recherchieren. Dieser Beitrag legt den vollständigen indonesischen Immobiliensteuer-Block offen, der ausländische Käufer trifft: erwerbsseitige PPN und BPHTB, laufende PBB, PPh auf Mieteinnahmen und der PPN-DTP-Anreiz 2026, der die Nebenkostenrechnung beim Erwerb wesentlich verändert.

Anteya-Beobachtung: In der Stichprobe bepreister Villen, die wir in unserem Q1-2026-Bali-Datensatz verfolgen, liegt das Median-Villa-Angebot bei rund 346.000 USD. Zu aktuellen Wechselkursen entspricht das etwa 5,4 Mrd. IDR und liegt damit über der häufig zitierten Schwelle von 5 Mrd. Rp für die PPN-DTP-Befreiung 2026 nach PMK 90/2025. Der Median-Studio-Preis (~130.000 USD) und der Median-1BR-Preis (~200.000 USD) liegen klar innerhalb der Befreiungsspanne.

Die erwerbsseitigen Steuern

Beim Kauf einer Bali-Immobilie fallen drei Steuern und eine größere Gebühr beim notaris-Schritt an:

PPN (Pajak Pertambahan Nilai, Mehrwertsteuer auf neue Immobilien)

Gesetzlicher Satz: 11 % auf neue Immobilien im Erstmarkt (12 % gelten nur für Luxusresidenzen über 30 Mrd. IDR).
Befreiung 2026: Ein PPN-DTP-Anreiz (Ditanggung Pemerintah, vom Staat getragene MwSt.), der gemeinhin als PMK 90/2025 referenziert wird, gilt nach Verständnis für einen Teil des Kaufpreises bei qualifizierenden Wohnimmobilien mit Übergabe in 2026, mit einer Preisobergrenze im Bereich von 5 Mrd. Rp und staatlich getragener PPN auf einen ersten Anteil der Bemessungsgrundlage (häufig zitiert als die ersten 2 Mrd. Rp). Konkrete Schwellen, Obergrenzen und das Verlängerungsfenster verschieben sich von Jahr zu Jahr; jede hier genannte Zahl ist als Richtwert zu verstehen und vor jeder Kalkulation mit dem notaris gegen die aktuell amtlich verkündeten Bedingungen zu prüfen.
Berechnung: PPN wird in der Regel auf jede Meilensteinzahlung gemäß PPJB-Plan berechnet und gezahlt, nicht in einem Einmalbetrag bei Vertragsunterzeichnung.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Erwerbsteuer auf Grund und Gebäude)

Gesetzlicher Satz: 5 % der Bemessungsgrundlage, vom Käufer zu tragen.
Bemessungsgrundlage: Transaktionswert abzüglich der regionalen Freibetragsgrenze (NPOPTKP). Verschiedene Regentschaften setzen unterschiedliche Freibeträge fest (typischerweise 60–80 Mio. IDR für Bali-Regentschaften).
Zahlung: beim notaris-Schritt, vor der Eintragung der Eigentumsurkunde (oder der Übertragung).

Notaris- / PPAT-Gebühren

Üblicher Bereich: in der Praxis 1–2,5 % des Transaktionswerts; die gesetzliche Obergrenze liegt darunter, doch ergänzende Auslagen (Titelrecherche, PPAT-Arbeit, Eintragung) heben die Gesamtposition meist in diesen Bereich.
Aufteilung: häufig nach Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Umfang: Dokumentenvorbereitung, Titelprüfung, Beurkundungszeuge, Steuermeldungs-Koordination, Eintragung.

Maklerprovision

Bali-Standard: 5 % des Verkaufswerts.
Struktur: bei Wiederverkäufen üblicherweise vom Verkäufer getragen; bei Erstmarkt-Geschäften in den Preis eingerechnet.

Faustregel für 2026:

Nebenkosten zum gesetzlichen Satz: rund 17–18 % auf den Listenpreis (PPN 11 % + BPHTB 5 % + Notaris 1–2,5 %).
Mit PPN-DTP-Befreiung (qualifizierende Objekte unter der Preisobergrenze, Übergabe 2026): effektiv rund 6–9 %.
Über der Obergrenze oder nicht qualifizierend: voller gesetzlicher Block.

"Could you let us know your budget range and planned investment timing?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Budget und Zeitplan kreuzen sich 2026 in besonderer Weise mit der Steuer: Eine in 2026 abgeschlossene Übergabe ist für die PPN-DTP-Befreiung auf die ersten 2 Mrd. Rp berechtigt, während eine in das frühe Jahr 2027 rutschende Übergabe unter Umständen nicht berechtigt ist, abhängig vom dann geltenden Verlängerungsstatus des Programms. Das ist wesentlich genug, dass Käufer den gesetzlichen Fall und den Befreiungsfall getrennt durchrechnen sollten.

Die laufenden Steuern

Sobald Sie die Immobilie besitzen, läuft die indonesische Steuerpflicht jährlich weiter:

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan, jährliche Grundsteuer)

Bemessen auf den NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, fiskalischer Verkaufswert) von Grund und Gebäude. Die Regionalbehörden setzen den Satz bis zu einer gesetzlichen Obergrenze von 0,5 %; in den Bali-Regentschaften liegt der angewandte Satz typischerweise im unteren Bereich. Bei einer Villa für 300.000 USD landet die jährliche PBB meist im niedrigen dreistelligen USD-Bereich: relativ zum Kaufpreis unwesentlich, aber budgetrelevant.

PPh auf Mieteinnahmen

Wenn Sie die Immobilie vermieten (kurz- oder langfristig), gelten Mieteinnahmen als indonesische Einkünfte und sind steuerpflichtig:

Einzeleigentümer, indonesisch steueransässig: typischerweise 10 % abgeltende Steuer auf Brutto-Mieteinnahmen.
Einzeleigentümer, nicht ansässig: 20 % Quellensteuer mit Abgeltungswirkung auf Brutto-Mieteinnahmen (Doppelbesteuerungsabkommen können diesen Satz je nach Heimatjurisdiktion senken).
PT PMA-Eigentümer: 22 % Körperschaftsteuer auf den Netto-Mietgewinn, plus Quellensteuer auf Ausschüttungen an ausländische Gesellschafter.

Banjar- / desa adat-Beiträge

Keine gesetzliche Steuer, aber ein realer operativer Posten. Banjar-Beiträge (Dorfrat) für Objekte in Tourismuszonen liegen typischerweise bei 1–5 Mio. IDR jährlich, oft an Betriebsgenehmigungen gekoppelt. Konkrete Beträge variieren je nach Dorf.

"I have Kitas and maybe will open PT pma (I have already PT)."

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

Die Struktur dieses Käufers (KITAS + bestehende PT + Erwägung einer PT PMA) verändert die Mietbesteuerung wesentlich. Ein KITAS-Inhaber, der die Voraussetzungen für die indonesische Steueransässigkeit erfüllt, kann in der Regel die Schiene mit 10 % abgeltender Steuer auf die Bruttomiete nutzen; eine nicht ansässige Einzelperson liegt typischerweise bei 20 % Quellensteuer auf brutto; eine PT PMA bei 22 % Körperschaftsteuer auf den Netto-Mietgewinn. Die Strukturwahl wirkt auf die laufende Steuerposition, nicht nur auf die Erwerbsposition.

Verkäuferseitige Steuern beim Ausstieg

Beim Verkauf:

Final-PPh auf Immobilienverkauf: 2,5 % des Brutto-Verkaufswerts für Einzelpersonen (0,5 %, wenn die Immobilie von einem PT-Bauträger als Bauträgervorrat behandelt wird), beim notaris-Schritt vom Verkäufer zu zahlen.
Maklerprovision: typischerweise ~5 % des Verkaufswerts, üblicherweise verkäuferseitig.

Der Nettoerlös nach Steuern und Provision liegt für Einzelverkäufer typischerweise bei ~92–93 % des Bruttoverkaufswerts.

Die Befreiung 2026: warum sie die Kalkulation verändert

Das PPN-DTP-Programm 2026 verändert die Rechnung für qualifizierende Übergaben unter der Preisobergrenze (häufig zitiert um 5 Mrd. Rp, zu aktuellen Wechselkursen rund 310.000 USD). Anhand illustrativer Zahlen für eine Villa zu 250.000 USD und der häufig zitierten ersten 2-Mrd.-Rp-Tranche:

Gesetzliche PPN: 11 % auf die volle Bemessungsgrundlage, rund 27.500 USD käuferseitig.
Mit Befreiung auf die erste Tranche: PPN auf diese Tranche wird vom Staat getragen, was die käuferseitige PPN deutlich reduziert (bis nahe Null bei niedriger bepreisten Einheiten, die vollständig in die Tranche fallen).
BPHTB + Notaris fallen weiterhin an: 5 % + 1–2,5 %, rund 15.000–21.000 USD.
Gesamt-Nebenkosten 2026 mit Befreiung: im hohen einstelligen Prozentbereich des Listenpreises, gegenüber rund 17–18 % beim gesetzlichen Block.

Wesentlich genug, um es explizit durchzurechnen. Qualifikation, aktuelle Tranchengröße und aktuelle Obergrenze vor jeder Annahme mit dem notaris bestätigen; der Anreiz ist an konkrete Übergabezeiträume und Objektwerte gebunden und wurde in Vorjahren angepasst.

Einsteiger-Villen- und Apartment-Produkte im Segment 130.000–300.000 USD liegen tendenziell innerhalb der Befreiungsspanne, sodass der Anreiz 2026 die Gesamtkosten spürbar verändern kann. Premium-4BR-Villenprodukte erreichen die Obergrenze oft oder überschreiten sie, sodass die Wirkung der Befreiung dort teilweise oder gleich Null ist.

"How's it going my with the tax office?"

Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025

So knapp diese Anfrage ist, sie erfasst die übliche Realität nach der Übergabe: Die steuerliche Beziehung zum indonesischen kantor pajak (Finanzamt) ist ein laufender operativer Posten, kein einmaliger Vorgang beim Vertragsabschluss. Mietmeldungen, jährliche PBB-Zahlungen und jede Umstrukturierung zwischen ausländischer Einzelperson und PT-PMA-Eigentum laufen über das Finanzamt.

FAQ

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf auf Bali an?

Drei beim Erwerb: PPN (gesetzlich 11 % auf neue Erstmarkt-Immobilien; 2026 für qualifizierende Objekte unter dem PMK-90/2025-Programm teilweise staatlich getragen), BPHTB (5 % des Transaktionswerts oberhalb des regionalen Freibetrags) und Notaris- / PPAT-Gebühren (typischerweise 1–2,5 % insgesamt). Der gesetzliche Gesamtbetrag liegt bei rund 17–18 % auf den Listenpreis; mit der PPN-DTP-Befreiung 2026 für qualifizierende Einheiten bei rund 6–9 %.

Wie funktioniert die PPN-DTP-Befreiung 2026?

Das PPN-DTP-Programm 2026 (gemeinhin als PMK 90/2025 referenziert) lässt einen Teil der PPN auf qualifizierende Wohnimmobilienverkäufe staatlich tragen. Häufig zitierte Bedingungen setzen die Obergrenze um 5 Mrd. Rp und die staatlich getragene Tranche auf die ersten 2 Mrd. Rp, für Übergaben in 2026. Ein großer Teil des Bali-Erstmarkt-Produkts unter rund 310.000 USD liegt innerhalb der qualifizierenden Spanne. Aktuell amtlich verkündete Bedingungen mit Ihrem notaris prüfen.

Wo liegt der Unterschied zwischen PPN und BPHTB?

PPN ist die Mehrwertsteuer (11 %) auf neue, von einem Bauträger verkaufte Immobilien. Sie gilt nicht für Wiederverkäufe zwischen Privatpersonen. BPHTB ist eine separate Erwerbsteuer auf Grund und Gebäude in Höhe von 5 % auf den Transaktionswert, vom Käufer bei allen Eigentumsübertragungen zu tragen (Erst- und Zweitmarkt). Beide gelten typischerweise für einen ausländischen Käufer einer neuen Bali-Villa; bei einem Wiederverkauf gilt typischerweise nur BPHTB.

Wie hoch sind die Notaris-Kosten?

Notaris- / PPAT-Gebühren insgesamt (einschließlich PPAT-Arbeit, Titelrecherche und Eintragungs-Auslagen) liegen typischerweise bei 1–2,5 % des Transaktionswerts und werden häufig nach Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Bei einer Villa zu 250.000 USD bewegt sich der Käuferanteil meist im niedrigen vierstelligen USD-Bereich. Günstigere notarises gibt es, doch die Dokumentenqualität schwankt: nicht der Posten, an dem zu sparen ist.

Welche laufenden Steuern fallen für einen Bali-Eigentümer an?

Jährliche PBB auf Basis des NJOP (regionaler Satz unter einer gesetzlichen Obergrenze von 0,5 %), bei einer Villa für 300.000 USD meist im niedrigen dreistelligen USD-Bereich. PPh auf Mieteinnahmen: typischerweise 10 % abgeltende Steuer auf brutto für indonesisch Steueransässige, 20 % Quellensteuer mit Abgeltungswirkung für Nicht-Ansässige (Abkommensentlastung möglich) oder 22 % Körperschaftsteuer auf den Nettogewinn für PT-PMA-Eigentümer. Banjar-Beiträge laufen jährlich bei rund 1–5 Mio. IDR in Tourismuszonen.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Final-PPh auf den Immobilienverkauf: 2,5 % vom Brutto für Einzelpersonen, vom Verkäufer beim notaris-Schritt zu zahlen (sinkt auf 0,5 %, wenn die Immobilie von einem PT-Bauträger als Bauträgervorrat behandelt wird). Plus Maklerprovision um 5 %. Der Nettoerlös nach Steuern und Provision liegt für Einzelverkäufer typischerweise bei ~92–93 % des Bruttoverkaufswerts. Auch die Kapitalertragsbesteuerung im Heimatland kann greifen; vor dem Vertragsabschluss einen länderübergreifenden Steuerberater konsultieren.

Werden Mieteinnahmen aus einer Bali-Villa in Indonesien besteuert?

Ja. Mieteinnahmen mit indonesischer Quelle sind unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers nach indonesischen PPh-Sätzen steuerpflichtig. Indonesisch steueransässige Einzeleigentümer fallen typischerweise unter 10 % abgeltende Steuer auf die Bruttomiete; Nicht-Ansässige unter 20 % Quellensteuer mit Abgeltungswirkung; PT-PMA-Eigentümer unter 22 % Körperschaftsteuer auf den Nettogewinn. Doppelbesteuerungsabkommen mit Ihrem Heimatland können den Satz für Nicht-Ansässige senken; einen länderübergreifenden Steuerberater konsultieren.

Anteya Research ist die redaktionelle Funktion von Anteya Real Estate, einer Bali-basierten Beratung für Investitionsimmobilien.

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Dieser Beitrag stellt allgemeine Informationen dar und keine Rechts- oder Steuerberatung. Indonesische Steuerregeln ändern sich (einschließlich des PPN-DTP-Anreizes 2026, der zeitlich befristet ist), und individuelle Situationen unterscheiden sich. Konsultieren Sie für Ihren konkreten Fall einen lizenzierten indonesischen notaris sowie einen länderübergreifenden Steuerberater.