Все налоги и сборы при покупке недвижимости на Бали (PPN, BPHTB, notaris), редакция 2026

Из примерно 5 300 обращений покупателей, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, существенно меньше 1% сами поднимали конкретный вопрос про налоги или сборы. Большинство покупателей знакомятся с налоговой механикой уже на этапе notaris, а не разбирают её заранее. В этой статье разложен полный налоговый стек, с которым сталкивается иностранный покупатель индонезийской недвижимости: PPN и BPHTB на стороне покупки, ежегодный PBB, PPh на арендный доход и льгота PPN-DTP 2026 года, которая ощутимо меняет арифметику закрытия сделки.

Наблюдение Anteya: в выборке вилл с ценами, которую мы отслеживаем по балийскому датасету Q1 2026, медианная студия (~~$130 000), медианная 1BR (~~$200 000) и виллы начального уровня уверенно попадают в диапазон, который квалифицируется под льготу PPN-DTP по схеме PMK 90/2025 на 2026 год. Медианное предложение виллы ($346 000, около IDR 5,4 млрд по текущему курсу) уже выше часто упоминаемого потолка в Rp5B — поэтому на медиане эффект льготы частичный или нулевой, тогда как большая часть продукта в формате студий и 1BR забирает льготу полностью. Anteya отслеживает ~60–70% первичного рынка; цифры ориентировочны в пределах этой выборки.

Налоги на стороне покупки

Когда вы покупаете недвижимость на Бали, на этапе notaris срабатывают три налога и одна крупная статья по услугам:

PPN (Pajak Pertambahan Nilai, НДС на новую недвижимость)

Установленная ставка: 11% на новую недвижимость на первичном рынке (12% применяется только к люксовым жилым объектам выше IDR 30B).
Льгота 2026 года: льгота PPN-DTP (Ditanggung Pemerintah, PPN, который платит государство), на которую обычно ссылаются как на PMK 90/2025, насколько мы понимаем, применяется к части цены продажи квалифицирующей жилой недвижимости при сдаче в 2026 году; ценовой потолок — в районе Rp5B, государство берёт на себя PPN с начальной части базы (часто упоминаются первые Rp2B). Конкретные пороги, потолки и срок действия меняются год от года; любую цифру здесь воспринимайте как ориентир. Anteya отслеживает официально опубликованное состояние схемы; уточняйте у нас перед тем, как закладывать льготу в расчёты, и подтверждайте действующие условия с notaris на этапе подписания.
Расчёт: PPN, как правило, начисляется и платится на каждом платёжном этапе по графику PPJB, а не одной суммой при подписании.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, налог на приобретение прав на землю и здание)

Установленная ставка: 5% от налогооблагаемой базы, платит покупатель.
Налогооблагаемая база: стоимость сделки минус региональный порог освобождения (NPOPTKP). Разные регентства устанавливают разные пороги (для регентств Бали обычно IDR 60–80M).
Когда платится: на этапе notaris, до регистрации сертификата права (или переуступки).

Услуги notaris / PPAT

Типичный диапазон: на практике 1–2,5% от стоимости сделки; установленный потолок ниже, но дополнительные расходы (проверка титула, работа PPAT, регистрация) обычно поднимают итоговую строку до этого диапазона.
Распределение: часто делятся между покупателем и продавцом по договору.
Объём работ: подготовка документов, проверка титула, свидетельствование подписи, координация подачи налоговой отчётности, регистрация.

Комиссия агентства недвижимости

Норма для Бали: 5% от стоимости продажи.
Структура: на вторичном рынке обычно платит продавец; на первичном — заложена в цену.

Ориентиры на 2026 год:

Закрытие сделки по полным ставкам: примерно 17–18% сверх ценника (PPN 11% + BPHTB 5% + notaris 1–2,5%).
С льготой PPN-DTP (квалифицирующее жильё под потолком цены, сдача в 2026): примерно 6–9% эффективно.
Выше потолка или вне квалификации: полный установленный стек.

«Could you let us know your budget range and planned investment timing?»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Бюджет и сроки пересекаются с налогами именно в 2026 году: сдача, завершённая в 2026, попадает под льготу PPN-DTP на первые Rp2B, тогда как сдача, сползающая на начало 2027, может уже не попасть — это зависит от того, продлили ли схему. Это достаточно существенно, чтобы покупателю отдельно просчитывать и сценарий по полным ставкам, и сценарий с льготой.

Регулярные налоги

Когда вы уже владеете объектом, индонезийские налоги продолжают начисляться ежегодно:

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan, ежегодный налог на недвижимость)

Начисляется на NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, фискальная оценочная стоимость) земли и здания. Региональные власти устанавливают ставку в пределах потолка 0,5%; в регентствах Бали применяемая ставка обычно ближе к нижней границе. На вилле за $300K годовой PBB обычно укладывается в нижние сотни долларов в год: на фоне цены покупки это несущественно, но в бюджет всё равно нужно закладывать.

PPh на арендный доход

Если вы сдаёте объект (краткосрочно или долгосрочно), арендный доход считается полученным в Индонезии и облагается налогом:

Индивидуальный собственник, налоговый резидент Индонезии: обычно 10% финального налога с валового арендного дохода.
Индивидуальный собственник, нерезидент: 20% финального налога у источника на валовой арендный доход (по налоговому соглашению ставка может быть ниже — зависит от страны вашего налогового резидентства).
Собственник через PT PMA: 22% налога на прибыль с чистого арендного дохода, плюс налог у источника при выплате дивидендов иностранным акционерам.

Взносы в banjar / desa adat

Это не установленный законом налог, но реальная операционная статья. Взносы в banjar (деревенский совет) для объектов в туристических зонах обычно составляют IDR 1–5M в год и часто привязаны к операционным разрешениям. Конкретные суммы зависят от деревни.

«I have Kitas and maybe will open PT pma (I have already PT).»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Структура этого покупателя (KITAS + уже работающее PT + рассматривается PT PMA) ощутимо меняет картину по налогу с арендного дохода. Держатель KITAS, который квалифицируется как налоговый резидент Индонезии, обычно может пользоваться 10% финального налога с валового; нерезидент-физлицо обычно платит 20% у источника с валового; PT PMA — 22% налога на прибыль с чистого арендного дохода. Выбор структуры влияет на операционную налоговую строку, а не только на сторону покупки.

Налоги продавца на выходе

Когда вы продаёте:

Финальный PPh с продажи недвижимости: 2,5% от валовой суммы продажи для физлиц (0,5%, если объект квалифицируется как товарный запас застройщика — у PT-застройщика); платит продавец на этапе notaris.
Комиссия агента: обычно ~5% от суммы продажи, как правило на стороне продавца.

Чистая выручка после налога и комиссии обычно составляет около 92–93% от валовой цены продажи для продавцов-физлиц. 5% комиссии — это та строка, которая финансирует профессиональное проведение продажи (поиск покупателя, показы, переговоры, координация закрытия); это цена структурированного выхода, а не просто трение в сделке.

Льгота 2026: почему она меняет расчёты

Схема PPN-DTP на 2026 год меняет арифметику для квалифицирующих сдач под ценовым потолком (часто упоминается около Rp5B, по текущему курсу примерно $310K). На иллюстративных цифрах для виллы за $250 000 и часто упоминаемой первой части в Rp2B:

PPN по полной ставке: 11% от всей базы, около $27 500 платит покупатель.
С льготой на начальную часть: PPN на этой части берёт на себя государство, и сумма PPN, которую платит покупатель, существенно снижается (для более дешёвых лотов, полностью попадающих в эту часть, — близко к нулю).
BPHTB и notaris всё равно остаются: 5% + 1–2,5%, около $15 000–$21 000.
Итого расходы на закрытие в 2026 с льготой: в районе высоких единичных процентов от ценника, против примерно 17–18% по полной ставке.

Достаточно существенно, чтобы закладывать в расчёты явно. Подтверждайте квалификацию, действующий размер начальной части и действующий потолок у notaris до того, как делать допущения в модели; льгота привязана к конкретным срокам сдачи и стоимости объекта, и в предыдущие годы её корректировали.

Виллы и апартаменты начального уровня в сегменте $130–300K, как правило, попадают в диапазон льготы — поэтому стимул 2026 года может ощутимо изменить итоговую стоимость. Премиальные виллы 4BR часто подходят к потолку или превышают его, и эффект льготы там частичный или нулевой.

«How's it going my with the tax office?»

Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Как ни кратко звучит этот вопрос, он отражает типичную пост-сдаточную реальность: отношения с индонезийским kantor pajak (налоговым ведомством) — это постоянная операционная история, а не разовое событие на закрытии. Отчётность по арендному доходу, ежегодные платежи PBB и любая перестройка владения между иностранным физлицом и PT PMA — всё это идёт через налоговое ведомство.

FAQ

Какие налоги я плачу при покупке недвижимости на Бали?

Три на этапе покупки: PPN (11% по полной ставке на новую недвижимость на первичном рынке; в 2026 году часть берёт на себя государство для квалифицирующего жилья по схеме PMK 90/2025), BPHTB (5% от стоимости сделки сверх регионального порога освобождения) и услуги notaris / PPAT (обычно 1–2,5% всё включено). Полный установленный стек — около 17–18% сверх ценника; с льготой PPN-DTP 2026 года для квалифицирующих юнитов — около 6–9%.

Как работает льгота PPN-DTP 2026 года?

Схема PPN-DTP на 2026 год (на которую обычно ссылаются как на PMK 90/2025) делает часть PPN при продаже квалифицирующего жилья оплачиваемой государством. Часто упоминаемые условия: потолок около Rp5B, государство берёт на себя часть налога с первых Rp2B, для сдач в 2026 году. Значительная часть первичного продукта на Бали примерно до $310K попадает в квалифицирующий диапазон. Действующие условия по официальной публикации уточняйте у notaris.

В чём разница между PPN и BPHTB?

PPN — это НДС (11%) на новую недвижимость, которую продаёт застройщик. К сделкам на вторичном рынке между физлицами он не применяется. BPHTB — отдельный налог 5% на приобретение прав на землю и здание, который рассчитывается от стоимости сделки и платится покупателем по любой сделке с переходом титула на землю (как первичный, так и вторичный рынок). При покупке новой виллы на Бали иностранным покупателем оба налога обычно применяются; на вторичной покупке — обычно только BPHTB.

Сколько стоит notaris?

Услуги notaris / PPAT всё включено (вместе с работой PPAT, проверкой титула и расходами на регистрацию) обычно укладываются в 1–2,5% от стоимости сделки и часто делятся между покупателем и продавцом по договору. На вилле за $250 000 доля покупателя обычно составляет несколько тысяч долларов. Более дешёвые notaris существуют, но качество документов варьируется: на этой строке экономить не стоит.

Какие ежегодные налоги я плачу как собственник недвижимости на Бали?

Годовой PBB по NJOP (региональная ставка в пределах потолка 0,5%), обычно нижние сотни долларов в год на вилле за $300K. PPh на арендный доход: обычно 10% финального налога с валового для налоговых резидентов Индонезии, 20% финального налога у источника для нерезидентов (может применяться льгота по соглашению) или 22% налога на прибыль с чистого дохода для собственников через PT PMA. Взносы в banjar в туристических зонах — около IDR 1–5M в год.

Какие налоги я плачу при продаже?

Финальный PPh с продажи недвижимости: 2,5% от валовой суммы продажи для физлиц, платит продавец на этапе notaris (снижается до 0,5%, если объект квалифицируется как товарный запас застройщика — у PT-застройщика). Плюс комиссия агента около 5%. Чистая выручка после налога и комиссии для продавцов-физлиц обычно около 92–93% от валовой цены. Возможен также налог на прирост капитала по правилам страны вашего резидентства — проконсультируйтесь с налоговым консультантом по нескольким юрисдикциям до закрытия сделки.

Облагается ли арендный доход с виллы на Бали налогом в Индонезии?

Да. Арендный доход, источник которого находится в Индонезии, облагается индонезийским PPh независимо от резидентства собственника. Индивидуальные собственники — налоговые резиденты Индонезии — обычно платят 10% финального налога с валового арендного дохода; нерезиденты-физлица — 20% финального налога у источника с валового; собственники через PT PMA — 22% налога на прибыль с чистого дохода. Налоговые соглашения со страной вашего резидентства могут снизить ставку для нерезидентов. Anteya может познакомить вас с notaris на Бали и налоговым консультантом, с которыми мы работаем по структурам с несколькими юрисдикциями.

Anteya Research — редакционная функция Anteya Real Estate, инвестиционно-консалтинговой компании по недвижимости со штаб-квартирой на Бали.

Каталог проектов на Бали → Связаться с Anteya →

Эта статья — общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Индонезийские налоговые правила меняются (включая льготу PPN-DTP 2026 года, которая ограничена по сроку), а ситуации у каждого покупателя разные. По вашей конкретной ситуации консультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris и налоговым консультантом по нескольким юрисдикциям.