Налоги и сборы при покупке недвижимости на Бали (PPN, BPHTB, нотариус), выпуск 2026

Из примерно 5 300 переписок с покупателями, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, существенно меньше 1% сами задали конкретный вопрос про налоги или сборы. Большинство покупателей узнают про налоговую механику уже на этапе работы с notaris (нотариус), а не заранее. В этой статье разобран весь налоговый стек, с которым иностранный покупатель сталкивается в Индонезии: PPN и BPHTB на стороне покупки, ежегодный PBB, PPh с дохода от аренды и льгота PPN-DTP 2026 года, которая существенно меняет арифметику закрытия сделки.

Наблюдение Anteya: В подвыборке вилл с указанными ценами, которую мы ведём в базе предложения и цен Anteya за I квартал 2026, медианная вилла продаётся примерно за 346 000 USD. По текущему курсу это около 5,4 млрд IDR, что выше часто упоминаемого порога Rp5B для льготы PPN-DTP по PMK 90/2025 на 2026 год. Медианные студии (~130 000 USD) и медианные 1-комнатные (~200 000 USD) уверенно вписываются в льготный диапазон.

Налоги на стороне покупки

Когда вы покупаете недвижимость на Бали, на этапе нотариуса возникают три налога и один крупный сбор:

PPN (Pajak Pertambahan Nilai, НДС на новую недвижимость)

Установленная ставка: 11% на новую недвижимость с первичного рынка (12% применяется только к люксовым резиденциям дороже 30 млрд IDR).
Льгота 2026: мера PPN-DTP (Ditanggung Pemerintah, НДС, уплачиваемый государством), которая обычно упоминается как PMK 90/2025, по имеющимся данным распространяется на часть цены сделки по подходящей жилой недвижимости при сдаче в 2026 году, с потолком цены в районе Rp5B и государственным PPN на начальную часть базы (часто называют первые Rp2B). Конкретные пороги, потолки и сроки продления меняются год к году; цифры здесь стоит считать ориентировочными и сверять текущие официально опубликованные условия со своим notaris до того, как закладывать их в расчёт.
Расчёт: PPN обычно начисляется и платится на каждый платёж по графику PPJB, а не разовой суммой при подписании.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, налог на приобретение прав на землю и здание)

Установленная ставка: 5% от налоговой базы, платит покупатель.
Налоговая база: стоимость сделки за вычетом регионального порога освобождения (NPOPTKP). Разные кабупатены устанавливают разные пороги (обычно 60–80 млн IDR для районов Бали).
Когда платится: на этапе нотариуса, до регистрации сертификата права (или переуступки).

Услуги нотариуса / PPAT

Типичный диапазон: 1–2,5% от стоимости сделки на практике; установленный потолок ниже, но дополнительные расходы (проверка титула, работа PPAT, регистрация) обычно выводят итоговую строку именно в этот диапазон.
Распределение: часто делятся между покупателем и продавцом по договору.
Объём работ: подготовка документов, проверка титула, удостоверение подписи, координация подачи налоговой отчётности, регистрация.

Комиссия агента по недвижимости

Норма по Бали: 5% от цены сделки.
Структура: на вторичных сделках обычно платит продавец; на первичных сделках комиссия зашита в цену.

Ориентир для 2026 года:

Расходы на закрытие сделки по установленным ставкам: примерно 17–18% сверху к цене (PPN 11% + BPHTB 5% + нотариус 1–2,5%).
С льготой PPN-DTP (подходящие объекты ниже потолка цены, сдача в 2026): эффективно около 6–9%.
Выше потолка или не подходит под льготу: полный установленный стек.

«Можете уточнить ваш бюджетный диапазон и планируемые сроки инвестирования?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

В 2026 году бюджет и сроки прямо завязаны на налог: сдача, завершённая в 2026 году, попадает под льготу PPN-DTP на первые Rp2B, а сдача, сместившаяся на начало 2027 года, может уже не попасть — это зависит от статуса продления программы на тот момент. Это достаточно существенно, чтобы покупатели считали оба сценария отдельно: по установленным ставкам и с льготой.

Текущие налоги после покупки

Как только вы стали собственником, индонезийские налоги продолжают взиматься ежегодно:

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan, ежегодный налог на недвижимость)

Начисляется на NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, фискальная стоимость продажи) земли и здания. Региональные власти устанавливают ставку до законодательного потолка в 0,5%; в районах Бали применяемая ставка обычно ближе к нижней границе этого диапазона. На вилле за 300 000 USD годовой PBB обычно укладывается в несколько сотен USD в год: несущественно по сравнению с ценой покупки, но реально для бюджета.

PPh с дохода от аренды

Если вы сдаёте недвижимость (краткосрочно или долгосрочно), доход от аренды считается полученным в Индонезии и подлежит налогообложению:

Физлицо, индонезийский налоговый резидент: обычно 10% финального налога на валовой доход от аренды.
Физлицо, нерезидент: 20% финального удержания на валовой доход от аренды (по налоговому соглашению со страной резидентства возможно снижение).
Владелец PT PMA: 22% корпоративного налога на чистую прибыль от аренды плюс налог на распределение в пользу иностранных акционеров.

Взносы в banjar / desa adat

Это не установленный налог, но реальная операционная статья. Взносы в banjar (деревенский совет) для объектов в туристических зонах обычно составляют 1–5 млн IDR в год и часто привязаны к операционным разрешениям. Конкретные суммы различаются от деревни к деревне.

«У меня есть KITAS, и, возможно, открою PT PMA (PT уже есть).»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Структура этого покупателя (KITAS + действующая PT + обдумывает PT PMA) сильно меняет налоговую картину по аренде. Держатель KITAS, который квалифицируется как индонезийский налоговый резидент, как правило, может пользоваться режимом 10% финального налога на валовую аренду; нерезидент обычно идёт через 20% удержания на валовой доход; PT PMA — 22% корпоративного налога на чистую прибыль от аренды. Выбор структуры отражается на операционном налоге, а не только на налоге при покупке.

Налоги на стороне продавца при выходе

При продаже:

PPh финальный с продажи недвижимости: 2,5% от валовой стоимости сделки для физлиц (0,5%, если объект учитывается как товарный запас застройщика-PT), платит продавец на этапе нотариуса.
Комиссия агента: обычно ~5% от цены сделки, как правило, со стороны продавца.

Чистая выручка после налога и комиссии у физлиц обычно составляет ~92–93% от валовой цены.

Льгота 2026: почему она меняет расчёт

Программа PPN-DTP 2026 года меняет арифметику для подходящих сдач, попадающих ниже потолка цены (часто упоминается около Rp5B, примерно 310 000 USD по текущему курсу). Возьмём для примера виллу за 250 000 USD и часто упоминаемый первый отрезок в Rp2B:

Установленный PPN: 11% на всю базу, примерно 27 500 USD за счёт покупателя.
С применением льготы к начальному отрезку: PPN на этом отрезке оплачивается государством, что существенно снижает PPN со стороны покупателя (до почти нуля для более дешёвых юнитов, полностью укладывающихся в отрезок).
BPHTB и оплата нотариуса остаются: 5% + 1–2,5%, примерно 15 000–21 000 USD.
Итого расходы на закрытие в 2026 с льготой: в пределах высоких однозначных процентов от цены, против примерно 17–18% по установленному стеку.

Достаточно существенно, чтобы учитывать это в расчёте отдельной строкой. Подтверждайте у нотариуса до того, как закладывать в бюджет: соответствие условиям, текущий размер отрезка и текущий потолок; льгота привязана к конкретным срокам сдачи и стоимости объекта и в прошлые годы корректировалась.

Виллы и апартаменты начального уровня в сегменте 130–300 тыс. USD обычно вписываются в льготный диапазон, поэтому льгота 2026 может ощутимо изменить итоговую стоимость. Премиальные виллы 4BR часто упираются в потолок или превышают его, поэтому эффект льготы там частичный или нулевой.

«Как там у меня дела с налоговой?»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Реплика короткая, но отражает обычную реальность после сдачи: отношения с индонезийским kantor pajak (налоговая инспекция) — это текущая операционная задача, а не разовое событие на закрытии сделки. Сдача отчётности по доходу от аренды, ежегодные платежи PBB и любая реструктуризация между владением через иностранное физлицо и PT PMA — всё это идёт через налоговую.

FAQ

Какие налоги я плачу при покупке недвижимости на Бали?

Три на этапе покупки: PPN (11% по закону на новую недвижимость с первичного рынка; в 2026 частично оплачивается государством для подходящих объектов по программе PMK 90/2025), BPHTB (5% от стоимости сделки сверх регионального порога освобождения) и услуги notaris / PPAT (обычно 1–2,5% всё включено). Полный установленный стек — примерно 17–18% сверху к цене; с льготой PPN-DTP 2026 для подходящих юнитов — примерно 6–9%.

Как работает льгота PPN-DTP 2026?

Программа PPN-DTP 2026 (часто упоминается как PMK 90/2025) делает часть PPN на подходящих жилых сделках оплачиваемой государством. Часто упоминаемые условия задают потолок около Rp5B и государственный отрезок на первые Rp2B при сдаче в 2026 году. Значительная часть первичного предложения Бали ниже примерно 310 000 USD укладывается в подходящий диапазон. Сверьте текущие официально опубликованные условия со своим notaris.

В чём разница между PPN и BPHTB?

PPN — это НДС (11%), который начисляется на новую недвижимость, продаваемую застройщиком. На вторичные сделки между физлицами он не распространяется. BPHTB — отдельный 5% налог на приобретение прав на землю и здание от стоимости сделки, платит покупатель по всем сделкам с переходом титула на землю (первичным и вторичным). Оба обычно применяются при покупке иностранцем новой виллы на Бали; на вторичной покупке обычно применяется только BPHTB.

Сколько стоят услуги нотариуса?

Услуги notaris / PPAT всё включено (вместе с работой PPAT, проверкой титула и расходами на регистрацию) обычно укладываются в диапазон 1–2,5% от стоимости сделки и часто делятся между покупателем и продавцом по договору. На вилле за 250 000 USD доля покупателя обычно составляет несколько тысяч USD. Более дешёвые нотариусы существуют, но качество документов разное: это не та строка, на которой стоит экономить.

Какие налоги я плачу как собственник недвижимости на Бали?

Ежегодный PBB на основе NJOP (региональная ставка ниже законодательного потолка в 0,5%), обычно несколько сотен USD на вилле за 300 000 USD. PPh с дохода от аренды: обычно 10% финального налога на валовой доход для индонезийских налоговых резидентов, 20% финального удержания для нерезидентов (возможно применение налогового соглашения), либо 22% корпоративного налога на чистую прибыль для владельцев PT PMA. Взносы в banjar в туристических зонах — около 1–5 млн IDR в год.

Какие налоги я плачу при продаже?

Финальный PPh с продажи недвижимости: 2,5% от валовой стоимости для физлиц, платит продавец на этапе нотариуса (снижается до 0,5%, если объект учитывается как товарный запас застройщика-PT). Плюс комиссия агента около 5%. Чистая выручка после налога и комиссии у физлиц обычно составляет ~92–93% от валовой цены продажи. Также может применяться режим налога на прирост капитала в стране резидентства; до закрытия сделки проконсультируйтесь с налоговым консультантом по двум юрисдикциям.

Облагается ли в Индонезии доход от аренды виллы на Бали?

Да. Доход от аренды, полученный в Индонезии, облагается индонезийским PPh независимо от резидентства собственника. Индивидуальные собственники — индонезийские налоговые резиденты обычно платят 10% финального налога на валовую аренду; физлица-нерезиденты — 20% финального удержания на валовой доход; владельцы PT PMA — 22% корпоративного налога на чистую прибыль. Налоговые соглашения со страной резидентства могут снизить ставку для нерезидентов; проконсультируйтесь с налоговым консультантом по двум юрисдикциям.

Anteya Research — редакция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с офисом на Бали.

Посмотреть проекты Бали → Связаться с Anteya →

Эта статья — общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Индонезийские налоговые правила меняются (включая льготу PPN-DTP 2026, у которой есть срок действия), и у всех ситуации разные. Обратитесь к лицензированному индонезийскому notaris и к налоговому консультанту по двум юрисдикциям по своей конкретной ситуации.