Стратегия выхода из недвижимости на Бали: перепродажа, ликвидность и налог на прирост капитала (2026)

Из примерно 5 000 переписок с покупателями, которые Anteya зафиксировала в CRM с 2023 по 2026 год, около 15% в какой-то момент диалога касались темы перепродажи или механики выхода. Большинство покупателей поднимают этот вопрос уже после сделки — это слишком поздно. В этой статье разобрана реальная механика перепродажи виллы на Бали: кто покупает, в какие сроки, через какую процедуру и что на самом деле определяет цену выхода.

Наблюдение Anteya: В нашей базе за I квартал 2026 подавляющая часть заявленного количества юнитов на первичном рынке (около девяти десятых) — это либо чистый лизхолд, либо лизхолд с опцией фрихолда. Чисто фрихолдное предложение — малая доля рынка. Это формирует любой разговор о перепродаже: вы по большей части продаёте именно аренду, а у переуступки лизхолда есть своя специфика.

«Я вижу, что вы ищете объект с хорошей ценой при перепродаже и высоким ROI».

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Эта формулировка (цена перепродажи и высокий ROI как совместный критерий) — правильная позиция. Думать о перепродаже нужно в момент покупки, а не на пятый год владения. Структурные решения, которые вы принимаете при подписании PPJB (срок аренды, права на продление, лизхолд или фрихолд, сегмент рынка, чистота документов), определяют гибкость на выходе намного сильнее, чем любые последующие операционные решения.

Переуступка лизхолда: что на самом деле происходит при продаже

Типовая вилла на Бали оформлена на иностранного покупателя по лизхолду на 25–30 лет с договорным правом на продление. Когда вы продаёте, вы переуступаете оставшийся срок аренды плюс права на продление новому покупателю. По шагам:

Новый покупатель и продавец согласуют цену: с учётом оставшихся лет аренды и рыночного $/м² для этого сегмента.
Notaris (нотариус) готовит документы по переуступке: обычно это Akta Pengoperan Hak Sewa или аналогичный инструмент в зависимости от структуры.
Согласие землевладельца: большинство лизхолд-договоров требуют согласия индонезийского владельца земли на переуступку; и именно здесь возникают трения, если землевладелец хочет получить дополнительный платёж или пересмотреть условия.
BPHTB при переуступке: 5% от стоимости переуступки, платит новый покупатель (стандартная практика), и в итоге это уменьшает чистый расчёт продавца.
PPh (налог на прирост капитала со стороны продавца): обычно 2,5% от суммы сделки, платит продавец.

Главное отличие от перепродажи фрихолда — кривая амортизации аренды. 30-летний лизхолд на пятом году стоит дороже, чем 30-летний лизхолд на 25-м году. Прирост стоимости от движения рынка реален, но он работает против сокращающегося срока аренды.

Математика амортизации лизхолда

30-летний лизхолд, купленный в момент сделки, обычно с каждым годом теряет ощутимый процент от изначальной стоимости — примерно по S-образной кривой: медленная амортизация в годы 1–10, ускоряющаяся в годы 11–25, почти нулевая стоимость в последние 3–5 лет, если право на продление не реализовано.

Простой ориентир (зависит от локального сегмента): «справедливый» срок владения для 30-летнего лизхолда — 5–12 лет, если цель выхода — прирост капитала. За пределами этого окна амортизация съедает рост быстрее, чем рынок успевает его дать. Внутри этого окна сильный локальный сегмент и грамотная реновация дают заметную прибыль на перепродаже.

Фрихолд (через PT PMA): амортизации аренды нет. Объект сохраняет стоимость земли. Поэтому фрихолд-объекты ведут себя на перепродаже по-другому: пул покупателей уже — иностранных покупателей, готовых брать титул, оформленный на чужую PMA, без собственной PT, меньше, — но математики амортизации нет.

Кто реально покупает на вторичном рынке Бали

Пул покупателей на вторичном рынке Бали меньше, чем на первичном. Конкретнее:

Действующие резиденты Бали, которые улучшают портфель или диверсифицируются: самый предсказуемый пул, сосредоточен в Чангу, Улувату, Убуде.
Возвращающиеся покупатели, ранее изучавшие Бали: те, кто рассматривал первичный рынок, выбрал вторичный и активно его отслеживает.
Другие иностранцы, ищущие специфический продукт, которого нет на первичке: старые виллы, объекты с нестандартной формой участка, юниты с подтверждённой операционной историей и реальной заполняемостью.
Индонезийские покупатели: им интересны фрихолд-объекты или сделки PT-в-PT; и за лизхолд иностранного владения они конкурируют не так активно.

За что покупатель на перепродаже обычно не доплачивает: лизхолд с остатком меньше 15 лет, неясный статус PBG/SLF или сценарий с ликвидацией PT застройщика, в котором статус действующих операционных контрактов становится непонятен.

«Я готов поднять цену, но мне нужно понимать pro-forma по объекту, чтобы посчитать ROI».

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Та же логика работает в обратную сторону, когда вы становитесь продавцом: покупатель хочет видеть pro-forma, операционную историю и сопоставимые сделки. Аккуратно собранный пакет документов на момент листинга (история заполняемости, разбивка выручки, записи по обслуживанию, оставшийся срок аренды, сопоставимые сделки в локальном сегменте) поднимает цену реальной сделки над ценой в листинге.

Когда выходить: на каких сроках рынок перепродажи работает

Год 2–5 после сдачи: есть стабилизированная операционная история. Цифры по cashflow реальные, не из pro-forma. Амортизация аренды минимальна. Самое сильное окно для перепродажи лизхолда, если объект действительно показал ожидаемую заполняемость.

Год 5–10: всё ещё внутри «справедливого» окна лизхолда. Контекст развития локального сегмента здесь важен особенно. Объект в Переренане, купленный в 2022 году и проданный в 2028, захватывает полный цикл переоценки локального сегмента.

Год 10+: амортизация аренды начинает кусаться. Перепродажа обычно переоценивается под оставшийся срок. Тезис выхода смещается с прироста капитала на «вернуть капитал — пока за время владения объект давал доходность от операций».

«Не переживайте, я понимаю, что вы над этим работаете, и спасибо, что нашли время!!»

— Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025

Сроки перепродажи на Бали реальны: 3–6 месяцев — стандарт, и покупатели, которым хватает терпения позволить рынку найти подходящего контрагента, обычно получают результат лучше, чем те, кто давит на быстрый выход. Срочность продавца сужает пул покупателей до охотников за дисконтом; терпение оставляет в выборке покупателей, готовых смотреть на верхние ценовые ориентиры.

Налог на прирост капитала и механика закрытия сделки

Налоги со стороны продавца при продаже недвижимости на Бали:

PPh (Pajak Penghasilan, налог на доход с продажи недвижимости): обычно 2,5% от валовой суммы сделки, платит продавец на этапе у notaris.
Комиссия агента по недвижимости: норма Бали — 5% от суммы сделки, либо делится между сторонами, либо целиком ложится на продавца в зависимости от договора.
Услуги notaris: обычно делятся между покупателем и продавцом, со стороны покупателя 0,5–1%.

Налоги со стороны покупателя (важный контекст: это влияет на то, сколько они готовы платить):

BPHTB: 5% от суммы сделки при покупке.

Для большинства сделок на перепродаже в среднем сегменте чистая сумма продавцу за вычетом налогов и комиссий — 92–93% от валовой суммы сделки.

Глубина рынка перепродажи по локальным сегментам

Глубина рынка перепродажи у разных локальных сегментов Бали разная. Состоявшиеся сегменты вроде Переренана, Меласти и Нуса-Дуа дают много сопоставимых сделок, наблюдаемый тренд $/м² и реальный пул покупателей. У объектов в развивающихся сегментах могут быть сильные продажи на первичке, но низкая ликвидность на вторичке; продажа идёт дольше и с большим дисконтом.

FAQ

Можно ли продать лизхолд на Бали до окончания срока аренды?

Да. Переуступка лизхолда — стандартный инструмент индонезийского права: вы передаёте оставшийся срок аренды плюс права на продление новому покупателю через Akta Pengoperan Hak Sewa или аналогичный документ. Согласие землевладельца обычно требуется по условиям исходного договора аренды. Новый покупатель платит BPHTB (5%), продавец платит PPh (2,5%), а notaris ведёт документы.

Как работает налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Бали?

PPh (Pajak Penghasilan, налог на доход с продажи недвижимости) обычно применяется по ставке 2,5% от валовой суммы сделки, платит продавец на этапе у notaris. Это основной индонезийский налог со стороны продавца. В зависимости от юрисдикции покупателя может дополнительно применяться домашнее налогообложение прироста капитала; до закрытия сделки обратитесь к налоговому консультанту в обеих юрисдикциях.

Что определяет цену перепродажи виллы на Бали?

Цену определяют три переменных: оставшийся срок аренды (для лизхолда), тренд $/м² по локальному сегменту с момента покупки и операционная история конкретного объекта (заполняемость, состояние обслуживания, текущий cashflow от аренды). У фрихолда работают только две из них (амортизации аренды нет), поэтому фрихолд обычно продаётся на перепродаже с премией.

Сколько времени занимает перепродажа виллы на Бали?

Типовой срок — 3–6 месяцев от листинга до закрытия, если продукт находится в глубоком локальном сегменте со стандартными документами. Дольше для объектов на фрихолде через PMA (более узкий пул покупателей), в развивающихся сегментах (мало сопоставимых сделок) или для объектов с неполным комплектом документов. Чистый пакет документов и рыночная цена в листинге определяют большую часть разброса по срокам.

Стоит ли продавать до того, как у моего лизхолда останется 20 лет?

Зависит от локального сегмента и операционных показателей. Окно от 30 до 20 лет остатка обычно даёт самое сильное сочетание ценности аренды и потенциала выхода через прирост капитала. После остатка 15 лет амортизация аренды ускоряется, а пул покупателей сужается. Если цель выхода — прирост капитала, продажа внутри окна с остатком 20 лет обычно лучше, чем удержание до конца срока.

Можно ли продлить лизхолд перед продажей, чтобы поднять цену?

Иногда. Если в исходном договоре аренды есть договорное право на продление, реализация этого права до листинга позволяет восстановить эффективный срок аренды для нового покупателя и заметно поднять цену перепродажи. За продление придётся платить (сумма обсуждается с землевладельцем), но разница в цене между «осталось 15 лет» и «осталось 40 лет» на перепродаже обычно намного превышает стоимость продления — когда право на продление реализуемо.

Как на самом деле устроен рынок перепродажи недвижимости на Бали?

Рынок реальный, но не глубокий. Anteya и аналогичные консалтинговые компании ведут перепродажи параллельно с первичным рынком. Площадки объявлений (Lamudi, RumahDijual) работают для охвата индонезийских покупателей; международные платформы (Sotheby's International, LuxuryEstate) — для иностранных. Норма комиссии агента: 5% от суммы сделки. Срок 3–6 месяцев — стандарт.

Anteya Research — редакция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости с офисом на Бали.

Посмотреть проекты Бали → Связаться с Anteya →

Эта статья — общая информация, а не юридическая консультация. Индонезийские правила в недвижимости и налогах меняются, у всех ситуации разные; обратитесь к лицензированному индонезийскому notaris (нотариусу) и налоговому консультанту по двум юрисдикциям по своей конкретной сделке.