Anteya Research
PBB et NJOP à Bali: les bases de la taxe foncière annuelle pour les propriétaires (2026)
20 juin 2026
PBB signifie Pajak Bumi dan Bangunan, la taxe foncière annuelle sur le terrain et le bâti que supporte chaque bien à Bali. NJOP signifie Nilai Jual Objek Pajak, la valeur imposable fixée par l'administration que le bureau des impôts local attribue à votre terrain et à votre bâtiment; c'est le chiffre à partir duquel se calcule le PBB. Ensemble, PBB et NJOP forment la taxe foncière récurrente qu'un propriétaire à Bali règle une fois par an. La note est faible face au prix d'achat, mais elle ne disparaît jamais, et ce même NJOP pèse discrètement aussi sur vos taxes de mutation.
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Ce que sont réellement le PBB et le NJOP
Le PBB est la taxe récurrente indonésienne sur la détention d'un terrain et d'un bâtiment. La taxe foncière urbaine et rurale (PBB-P2) est administrée par le district (regency) où se situe votre bien: une villa à Badung ou à Gianyar est donc évaluée par l'agence des recettes (Bapenda) de ce district, et non par un service national.
Le NJOP est l'assiette de la taxe. Chaque année, le district fixe un NJOP au mètre carré pour le terrain et un autre pour le bâti, selon l'emplacement, l'accès routier et le type de construction. Votre NJOP total additionne le terrain et le bâtiment, et peut varier fortement d'un voisin à l'autre.
Comment le PBB se calcule à partir du NJOP
En clair: le district prend votre NJOP, retranche un petit abattement non imposable, applique un coefficient d'évaluation, puis un taux faible en pourcentage. Seul ce dernier pourcentage correspond au «taux d'imposition» que l'on imagine, et il est réellement bas. Dans le cadre actuel de la fiscalité régionale, les taux du PBB-P2 sont fixés par chaque district par arrêté local (Perda) et se situent en général bien en dessous de 0,5% de la valeur évaluée. Les taux et les barèmes varient d'un district à l'autre, si bien que le seul chiffre honnête est celui qui figure sur votre propre avis d'évaluation.
«Les rendements annoncés sont-ils bruts ou nets, et quelles hypothèses retenez-vous (taux d'occupation, frais de gestion, entretien, taxes)?»
Demande acheteur, CRM Anteya, 2025
Le PBB annuel a sa place dans la colonne «net» de tout modèle de rendement, même s'il en est la plus petite ligne.
Observation Anteya: Dans la grande majorité des échanges d'acheteurs que nous consignons, le montant du PBB annuel ne surgit presque jamais avant la signature; il n'apparaît en général qu'après la remise des clés.
Pourquoi le NJOP compte au-delà de la note annuelle
Le NJOP n'est pas seulement l'assiette du PBB annuel. À la mutation, la taxe d'acquisition due par l'acheteur, le BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), s'élève généralement à 5% de la plus élevée des deux valeurs: le prix de la transaction ou le NJOP. Comme le BPHTB traite le NJOP comme un plancher, un prix déclaré bas ne produit pas automatiquement une taxe de mutation basse. Le vendeur supporte de son côté un impôt sur le revenu final distinct.
«Le prix, c'est 850 + 11% de TVA?»
Demande acheteur, CRM Anteya, 2025
Il s'agit là de la TVA sur les ventes dans le neuf, une autre taxe, mais le réflexe reste juste: demandez quelles taxes s'ajoutent au prix affiché. Notre décryptage plus complet se trouve dans Taxes et frais de clôture de l'immobilier à Bali. Le NJOP sert aussi de garde-fou approximatif: il se situe en dessous de la valeur de marché, si bien qu'un prix très supérieur à la fourchette de NJOP du secteur mérite qu'on s'interroge.
Qui paie le PBB: leasehold ou bien détenu par une société
Lisez le contrat, pas votre supposition. Sur un titre détenu en direct, comme un certificat de droit de construire détenu via une structure PT PMA, le titulaire enregistré est le contribuable et reçoit l'avis.
Sur un leasehold (Hak Sewa), le titre foncier sous-jacent, et donc le contribuable PBB enregistré, reste le plus souvent le propriétaire foncier indonésien. Dans la plupart des montages en leasehold que nous voyons, le contrat attribue ensuite l'obligation du PBB au preneur, si bien que le preneur étranger le paie de fait, même si l'avis n'est pas à son nom. Si votre contrat est muet sur le PBB, comblez cette lacune avant de signer.
«Combien coûte la prolongation du bail pour 25 années supplémentaires»
Demande acheteur, CRM Anteya, 2025
La prolongation est une ligne à part, mais la discipline est la même: cartographiez chaque coût récurrent. Les coûts d'exploitation sont traités dans Coûts de fonctionnement d'une villa à Bali pour les propriétaires étrangers.
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Comment et où payer le PBB
Chaque année, le district émet un avis d'évaluation (SPPT PBB) indiquant votre NJOP, le montant dû et une échéance. Le paiement passe par les canaux de l'agence des recettes: banques partenaires, distributeurs automatiques et, de plus en plus, portails en ligne. Pour les preneurs dont l'avis est au nom du propriétaire foncier, convenez par écrit de qui paie, afin de ne pas manquer une échéance. Un paiement tardif entraîne des pénalités et peut compliquer une future revente.
Pour les taux, seuils et échéances en vigueur, les sources qui font autorité sont la loi indonésienne sur la fiscalité régionale (UU No. 1 Tahun 2022, sur peraturan.go.id), la Direction générale des impôts (pajak.go.id) et le portail Bapenda de votre district (Badung: bapenda.badungkab.go.id).
Les erreurs courantes des propriétaires
Quatre reviennent: laisser le PBB hors du modèle de coûts, alors qu'il est faible mais annuel; supposer qu'un leasehold ne porte aucune taxe foncière, alors que le contrat vous la transfère le plus souvent; ignorer le NJOP en estimant le BPHTB; et prendre un taux cité pour parole d'évangile, alors que votre vrai chiffre vit sur l'évaluation de votre propre district.
FAQ
Qu'est-ce que le PBB à Bali?
Le PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) est la taxe foncière annuelle indonésienne sur le terrain et le bâti. À Bali, le district où se situe le bien, comme Badung ou Gianyar, l'évalue et le perçoit une fois par an sur la valeur fixée par l'administration.
Que signifie NJOP?
Le NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) est la valeur imposable fixée par l'administration que le district établit chaque année pour votre terrain et votre bâtiment, au mètre carré par zone. C'est l'assiette à partir de laquelle se calcule votre PBB, et elle se situe généralement en dessous du prix de marché.
Comment le PBB se calcule-t-il à partir du NJOP?
Le district retranche un petit abattement de votre NJOP, applique un coefficient d'évaluation, puis un taux faible fixé par arrêté local, généralement bien en dessous de 0,5%. Votre chiffre exact figure sur l'avis annuel (SPPT PBB).
Dois-je payer le PBB sur un bien en leasehold à Bali?
L'avis reste en général au nom du propriétaire foncier indonésien, puisque c'est lui qui détient le titre foncier. Mais la plupart des contrats de leasehold transfèrent l'obligation du PBB au preneur, si bien qu'un acheteur étranger le paie généralement. Vérifiez votre contrat.
Pourquoi le NJOP compte-t-il pour l'achat, et pas seulement pour la taxe annuelle?
Le NJOP est aussi la référence du BPHTB, la taxe d'acquisition de l'acheteur, généralement 5% de la plus élevée des deux valeurs, prix ou NJOP. Un prix déclaré bas ne réduira donc pas automatiquement la taxe de mutation, et le NJOP fait office de plancher de prix approximatif.
Anteya Research est la cellule éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète des tendances observées sur 5 308 échanges d'acheteurs consignés dans le CRM Anteya entre 2023 et 2026, complétées par les observations de première main de notre équipe sur place à Bali.
Cet article constitue une information générale, et non un conseil juridique ou fiscal. La réglementation immobilière indonésienne évolue et chaque situation est particulière; pour votre achat précis, consultez un notaris (notaire) indonésien agréé ou un conseiller fiscal.
