Anteya Research
PBB und NJOP auf Bali: Grundlagen der jährlichen Grundsteuer für Eigentümer (2026)
20. Juni 2026
PBB steht für Pajak Bumi dan Bangunan, die jährliche Grund- und Gebäudesteuer, die jede Immobilie auf Bali trägt. NJOP steht für Nilai Jual Objek Pajak, den staatlich festgesetzten steuerpflichtigen Wert, den das örtliche Finanzamt Ihrem Grundstück und Gebäude zuweist, und es ist die Größe, aus der sich der PBB berechnet. Zusammen bilden PBB und NJOP die wiederkehrende Grundsteuer, die ein Eigentümer auf Bali einmal im Jahr begleicht. Gemessen am Kaufpreis ist der Betrag gering, doch er verschwindet nie, und derselbe NJOP prägt still auch Ihre Steuern bei der Übertragung.
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Was PBB und NJOP tatsächlich sind
Der PBB ist Indonesiens wiederkehrende Steuer auf das Halten von Grund und Gebäude. Die städtische und ländliche Grundsteuer (PBB-P2) wird von dem Bezirk (regency) verwaltet, in dem Ihre Immobilie liegt; eine Villa in Badung oder Gianyar wird also von der Finanzbehörde (Bapenda) dieses Bezirks bewertet, nicht von einer nationalen Stelle.
Der NJOP ist die Bemessungsgrundlage. Jedes Jahr setzt der Bezirk einen NJOP pro Quadratmeter für das Grundstück und einen gesonderten für das Gebäude fest, nach Lage, Straßenanbindung und Bauart. Ihr gesamter NJOP ergibt sich aus Grundstück plus Gebäude und kann sich zwischen Nachbarn deutlich unterscheiden.
Wie sich der PBB aus dem NJOP berechnet
Vereinfacht gesagt: Der Bezirk nimmt Ihren NJOP, zieht einen kleinen steuerfreien Freibetrag ab, wendet einen Bewertungssatz an und danach einen niedrigen Prozentsatz. Nur dieser letzte Prozentsatz ist der „Steuersatz“, den man sich vorstellt, und er ist tatsächlich niedrig. Im geltenden Rahmen der Regionalsteuern werden die PBB-P2-Sätze von jedem Bezirk durch örtliche Verordnung (Perda) festgelegt und liegen typischerweise deutlich unter 0,5% des festgesetzten Werts. Sätze und Tabellen variieren von Bezirk zu Bezirk, sodass die einzige ehrliche Zahl diejenige auf Ihrem eigenen Bewertungsbescheid ist.
„Sind die genannten Renditen brutto oder netto, und welche Annahmen liegen zugrunde (Auslastungsquote, Verwaltungsgebühren, Instandhaltung, Steuern)?“
Käuferanfrage, Anteya-CRM, 2025
Der jährliche PBB gehört in die „Netto“-Spalte jedes Renditemodells, auch wenn er die kleinste Position ist.
Anteya-Beobachtung: In der großen Mehrheit der von uns dokumentierten Käufergespräche kommt der jährliche PBB-Betrag vor der Unterzeichnung so gut wie nie zur Sprache; er taucht meist erst nach der Übergabe auf.
Warum der NJOP über die Jahresrechnung hinaus zählt
Der NJOP ist nicht nur die Grundlage für den jährlichen PBB. Bei der Übertragung beträgt die vom Käufer zu zahlende Erwerbsteuer, der BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), in der Regel 5% des höheren der beiden Werte: Transaktionswert oder NJOP. Da der BPHTB den NJOP als Untergrenze behandelt, führt ein niedrig angegebener Preis nicht automatisch zu einer niedrigen Übertragungssteuer. Der Verkäufer trägt gesondert eine abschließende Einkommensteuer.
„Der Preis 850 + 11% MwSt.?“
Käuferanfrage, Anteya-CRM, 2025
Das ist die Mehrwertsteuer auf Neubauverkäufe, eine andere Steuer, doch der Reflex stimmt: Fragen Sie, welche Steuern auf den ausgewiesenen Preis obendrauf kommen. Unsere ausführlichere Aufschlüsselung finden Sie in Steuern und Kaufnebenkosten bei Immobilien auf Bali. Der NJOP dient zudem als grober Plausibilitätscheck: Er liegt unter dem Marktwert, sodass ein Preis weit über der NJOP-Spanne des Gebiets Fragen aufwirft.
Wer den PBB zahlt: Leasehold oder über eine Gesellschaft gehaltene Immobilie
Lesen Sie den Vertrag, nicht die Vermutung. Bei einem direkt gehaltenen Titel, etwa einem Baurechtszertifikat, das über eine PT-PMA-Struktur gehalten wird, ist der eingetragene Inhaber der Steuerpflichtige und erhält den Bescheid.
Bei einem Leasehold (Hak Sewa) bleibt der zugrunde liegende Grundstückstitel, und damit der eingetragene PBB-Steuerpflichtige, üblicherweise der indonesische Grundeigentümer. Bei den meisten Leasehold-Geschäften, die wir sehen, überträgt der Vertrag die PBB-Pflicht dann auf den Pächter, sodass der ausländische Leasehold-Nehmer sie faktisch zahlt, obwohl der Bescheid nicht auf seinen Namen lautet. Schweigt Ihr Vertrag zum PBB, schließen Sie diese Lücke vor der Unterzeichnung.
„Wie viel kostet die Verlängerung des Pachtvertrags um weitere 25 Jahre“
Käuferanfrage, Anteya-CRM, 2025
Die Verlängerung ist eine eigene Position, doch die Disziplin bleibt dieselbe: Erfassen Sie jeden wiederkehrenden Kostenpunkt. Die Betriebskosten behandeln wir in Laufende Kosten einer Bali-Villa für ausländische Eigentümer.
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Wie und wo Sie den PBB zahlen
Jedes Jahr stellt der Bezirk einen Bewertungsbescheid (SPPT PBB) aus, der Ihren NJOP, den fälligen Betrag und eine Frist nennt. Die Zahlung läuft über die Kanäle der Finanzbehörde: Partnerbanken, Geldautomaten und zunehmend Online-Portale. Für Leasehold-Nehmer, deren Bescheid auf den Namen des Grundeigentümers lautet, halten Sie schriftlich fest, wer zahlt, damit keine Frist verstreicht. Verspätete Zahlung zieht Strafen nach sich und kann einen späteren Wiederverkauf erschweren.
Für aktuelle Sätze, Schwellen und Fristen sind die maßgeblichen Quellen das indonesische Regionalsteuergesetz (UU No. 1 Tahun 2022, auf peraturan.go.id), die Generaldirektion für Steuern (pajak.go.id) und das Bapenda-Portal Ihres Bezirks (Badung: bapenda.badungkab.go.id).
Häufige Fehler von Eigentümern
Vier kehren wieder: den PBB aus dem Kostenmodell zu lassen, obwohl er klein, aber jährlich ist; anzunehmen, ein Leasehold trage keine Grundsteuer, obwohl der Vertrag sie meist auf Sie abwälzt; den NJOP beim Schätzen des BPHTB zu ignorieren; und einen genannten Satz für bare Münze zu nehmen, während Ihre wahre Zahl auf der Bewertung Ihres eigenen Bezirks steht.
FAQ
Was ist der PBB auf Bali?
Der PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) ist Indonesiens jährliche Grund- und Gebäudesteuer. Auf Bali bewertet und erhebt ihn der Bezirk, in dem die Immobilie liegt, etwa Badung oder Gianyar, einmal im Jahr auf den staatlich festgesetzten Wert.
Was bedeutet NJOP?
Der NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) ist der staatlich festgesetzte steuerpflichtige Wert, den der Bezirk jedes Jahr für Ihr Grundstück und Gebäude festlegt, pro Quadratmeter je Zone. Er ist die Grundlage, aus der sich Ihr PBB berechnet, und liegt üblicherweise unter dem Marktpreis.
Wie berechnet sich der PBB aus dem NJOP?
Der Bezirk zieht einen kleinen Freibetrag von Ihrem NJOP ab, wendet einen Bewertungssatz an und danach einen niedrigen, per örtlicher Verordnung festgelegten Satz, typischerweise deutlich unter 0,5%. Ihre genaue Zahl steht auf dem jährlichen Bescheid (SPPT PBB).
Zahle ich PBB auf eine Leasehold-Immobilie auf Bali?
Der Bescheid bleibt meist auf den Namen des indonesischen Grundeigentümers, da er den Grundstückstitel hält. Doch die meisten Leasehold-Verträge geben die PBB-Pflicht an den Pächter weiter, sodass ein ausländischer Käufer sie in der Regel zahlt. Prüfen Sie Ihren Vertrag.
Warum zählt der NJOP für den Kauf, nicht nur für die Jahressteuer?
Der NJOP ist auch die Referenz für den BPHTB, die Erwerbsteuer des Käufers, in der Regel 5% des höheren Werts aus Preis oder NJOP. Ein niedrig angegebener Preis senkt die Übertragungssteuer also nicht automatisch, und der NJOP wirkt als grobe Preisuntergrenze.
Anteya Research ist die Redaktionseinheit von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Investmentimmobilien. Dieser Artikel spiegelt Muster aus 5.308 Käufergesprächen wider, die zwischen 2023 und 2026 im Anteya-CRM erfasst wurden, ergänzt durch Beobachtungen aus erster Hand unseres Teams auf Bali.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die indonesischen Immobilienregeln ändern sich und individuelle Situationen unterscheiden sich; ziehen Sie für Ihren konkreten Kauf einen zugelassenen indonesischen notaris (Notar) oder Steuerberater hinzu.
