Anteya Research
PBB и NJOP на Бали: основы ежегодного налога на землю для собственников (2026)
20 июня 2026 г.
PBB — это Pajak Bumi dan Bangunan, ежегодный налог на землю и строения, который платит каждый объект недвижимости на Бали. NJOP — это Nilai Jual Objek Pajak, установленная государством налогооблагаемая стоимость, которую местная налоговая служба присваивает вашей земле и строению; именно от этой цифры и считается PBB. Вместе PBB и NJOP образуют регулярный налог на недвижимость, который собственник на Бали оплачивает раз в год. По сравнению с ценой покупки сумма невелика, но она никогда не исчезает, и тот же NJOP незаметно влияет и на ваши налоги при переоформлении.
!(/images/pbb-sppt-notice.jpg)
Что на самом деле такое PBB и NJOP
PBB — это индонезийский регулярный налог за владение землёй и строением. Городской и сельский налог на недвижимость (PBB-P2) администрирует тот округ (regency), где расположен объект, поэтому виллу в Бадунге или Гианьяре оценивает налоговое агентство (Bapenda) этого округа, а не какое-либо федеральное ведомство.
NJOP — это налоговая база. Каждый год округ устанавливает NJOP за квадратный метр отдельно для земли и отдельно для строений — по местоположению, доступу к дороге и типу постройки. Ваш общий NJOP складывается из земли и строения и может резко отличаться даже у соседей.
Как PBB рассчитывается из NJOP
Если совсем просто: округ берёт ваш NJOP, вычитает небольшую необлагаемую сумму, применяет оценочный коэффициент, а затем низкую процентную ставку. Только этот последний процент люди и представляют себе как «ставку налога», и он действительно низкий. В рамках действующего закона о региональных налогах ставки PBB-P2 устанавливает каждый округ местным нормативным актом (Perda), и обычно они заметно ниже 0,5% от оценочной стоимости. Ставки и таблицы отличаются от округа к округу, поэтому единственная честная цифра — та, что стоит в вашем собственном уведомлении об оценке.
«Указанная доходность — валовая или чистая, и какие допущения заложены (процент загрузки, плата за управление, обслуживание, налоги)?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Ежегодный PBB относится к колонке «чистого» в любой модели доходности, даже если это самая маленькая строка.
Наблюдение Anteya: В подавляющем большинстве зафиксированных нами разговоров с покупателями сумма ежегодного PBB почти никогда не всплывает до подписания; обычно она возникает только после передачи объекта.
Почему NJOP важен не только для ежегодного счёта
NJOP — это не только база для ежегодного PBB. При переоформлении налог покупателя на приобретение, BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), обычно составляет 5% от большей из двух величин — цены сделки или NJOP. Поскольку BPHTB берёт NJOP за нижнюю границу, заниженная в договоре цена не даёт автоматически низкого налога при переоформлении. Продавец платит отдельный итоговый подоходный налог.
«Цена 850 + 11% НДС?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Это НДС на продажу нового жилья — другой налог, но рефлекс верный: спрашивайте, какие налоги ложатся сверх заявленной цены. Более подробный разбор — в статье Налоги и сопутствующие расходы при покупке недвижимости на Бали. NJOP также служит грубой проверкой на здравый смысл: он находится ниже рыночной стоимости, поэтому цена, сильно превышающая диапазон NJOP по району, заслуживает вопросов.
Кто платит PBB: лизхолд против объекта на компании
Читайте договор, а не додумывайте. Если титул оформлен напрямую — например, сертификат права на застройку, оформленный через структуру PT PMA, — налогоплательщиком является зарегистрированный держатель, и уведомление приходит ему.
При лизхолде (Hak Sewa) базовый титул на землю, а значит, и зарегистрированный плательщик PBB, обычно остаётся за индонезийским владельцем земли. В большинстве лизхолд-сделок, которые мы видим, договор затем возлагает обязанность по PBB на арендатора, поэтому иностранный лизхолдер фактически платит налог, хотя счёт оформлен не на него. Если в вашем договоре про PBB ничего не сказано — закройте этот пробел до подписания.
«Сколько стоит продление аренды ещё на 25 лет»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Продление — отдельная строка, но принцип тот же: составьте карту всех регулярных расходов. Операционные расходы разобраны в статье Содержание виллы на Бали для иностранных собственников.
!(/images/bapenda-pbb-payment.jpg)
Как и где платить PBB
Каждый год округ выпускает уведомление об оценке (SPPT PBB), где указаны ваш NJOP, сумма к уплате и срок. Оплата идёт через каналы налогового агентства: банки-партнёры, банкоматы и всё чаще онлайн-порталы. Для лизхолдеров, чей счёт оформлен на имя владельца земли, договоритесь письменно, кто платит, чтобы не пропустить срок. Просрочка влечёт штрафы и может осложнить будущую перепродажу.
Актуальные ставки, пороги и сроки следует смотреть в первоисточниках: закон Индонезии о региональных налогах (UU No. 1 Tahun 2022 на peraturan.go.id), Генеральный директорат налогов (pajak.go.id) и портал Bapenda вашего округа (Бадунг: bapenda.badungkab.go.id).
Частые ошибки собственников
Повторяются четыре: не учитывать PBB в модели расходов, хотя он небольшой, но ежегодный; считать, что лизхолд не несёт налога на недвижимость, хотя договор обычно перекладывает его на вас; игнорировать NJOP при оценке BPHTB; и принимать одну названную ставку за истину, тогда как ваша настоящая цифра стоит в оценке вашего собственного округа.
FAQ
Что такое PBB на Бали?
PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — это индонезийский ежегодный налог на землю и строения. На Бали его начисляет и собирает раз в год тот округ, где расположен объект, например Бадунг или Гианьяр, исходя из установленной государством стоимости.
Что означает NJOP?
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) — это установленная государством налогооблагаемая стоимость, которую округ ежегодно задаёт для вашей земли и строения, за квадратный метр по зонам. Это база, от которой считается ваш PBB, и обычно она ниже рыночной цены.
Как PBB рассчитывается из NJOP?
Округ вычитает из вашего NJOP небольшую необлагаемую сумму, применяет оценочный коэффициент, а затем низкую ставку, установленную местным нормативным актом, обычно заметно ниже 0,5%. Ваша точная цифра указана в ежегодном уведомлении (SPPT PBB).
Плачу ли я PBB по лизхолд-объекту на Бали?
Уведомление обычно остаётся на имя индонезийского владельца земли, поскольку титул на землю у него. Но большинство лизхолд-договоров передают обязанность по PBB арендатору, поэтому иностранный покупатель, как правило, платит его. Проверьте свой договор.
Почему NJOP важен для покупки, а не только для ежегодного налога?
NJOP — это ещё и ориентир для BPHTB, налога покупателя на приобретение, обычно 5% от большей из величин: цены или NJOP. Поэтому заниженная в договоре цена не уменьшит автоматически налог при переоформлении, а NJOP работает как грубая нижняя граница цены.
Anteya Research — редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости на Бали. Эта статья отражает закономерности из 5 308 разговоров с покупателями, зафиксированных в CRM Anteya между 2023 и 2026 годами, и дополнена наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила в сфере недвижимости Индонезии меняются, а ситуации у всех разные; по вашей конкретной покупке консультируйтесь с лицензированным индонезийским notaris (нотариусом) или налоговым консультантом.
