Anteya Research
Что такое BPHTB на Бали? Налог покупателя на передачу прав (2026)
9 мая 2026 г.
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — это налог на приобретение земли и строения, который в Индонезии платит покупатель при переходе прав на недвижимость. Это налог на передачу, который покупатель вносит при закрытии сделки; он обычно рассчитывается как небольшой процент от суммы сделки или от государственной оценочной стоимости (NJOP) сверх необлагаемого порога под названием NPOPTKP. При покупке на Бали в 2026 году это, как правило, одна из самых крупных статей расходов при закрытии сделки после самой цены.
!(/images/bphtb-signing.jpg)
Что такое BPHTB и кто его платит
BPHTB взимается при приобретении права на землю и строение. Налог привязан к тому, кто получает право, поэтому BPHTB платит покупатель.
При передаче титула продавец обычно должен уплатить PPh — финальный подоходный налог с продажи, рассчитываемый от валовой суммы передачи. Покупатели путают эти два налога, потому что оба всплывают за одним и тем же столом при закрытии сделки. Простое разделение: покупатель платит BPHTB, продавец — PPh. Уточните у своего notaris (нотариуса), кто финансирует каждый из них, поскольку договор может перенести обязанность по оплате, даже если по закону она лежит на одной из сторон.
Указанная доходность валовая или чистая, и какие допущения заложены (процент загрузки, комиссии за управление, обслуживание, налоги)?
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Наблюдение Anteya: В переписках с покупателями, которые мы фиксируем, BPHTB — одна из статей, которую чаще всего забывают, когда впервые прикидывают полный бюджет. Типичная первая оценка учитывает цену объекта и, может быть, гонорар нотариуса, но упускает налог на приобретение, и в результате при закрытии сделки сумма меняется.
Как рассчитывается BPHTB
Расчёт идёт в три шага, и у каждого есть название, которое стоит знать.
Сначала определяется база — стоимость приобретения, которая берётся как большая из двух величин: фактической цены сделки или NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), государственной оценочной стоимости земли и строения. Выбор большей из двух величин не даёт занизить декларируемую сумму.
Затем из неё вычитается NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) — необлагаемый порог, который устанавливается на уровне округа или города. По Бали он различается, поэтому вычет в Бадунге может отличаться от Гианьяра или Денпасара.
В третью очередь к остатку применяется ставка. BPHTB — региональный налог, поэтому ставка устанавливается на местном уровне в пределах законодательного потолка; на практике это обычно небольшой процент, выражаемый однозначным числом, от налоговой базы. Любую конкретную цифру считайте приблизительной, пока ваш notaris не подтвердит действующую ставку округа для вашего участка.
!(/images/bphtb-calc.jpg)
Когда и где платится BPHTB
BPHTB подлежит уплате в момент приобретения права, что при покупке титульного объекта означает подписание акта о передаче (AJB) перед PPAT или notaris. Это не ежегодный платёж; ежегодный налог на землю и строение — отдельная статья (см. глоссарий по PBB и NJOP).
Оплата проверяется до оформления акта: notaris не завершит передачу, пока не будут уплачены и BPHTB покупателя, и PPh продавца.
Как там мои дела с налоговой?
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Полный набор расходов покупателя вокруг BPHTB, гонораров нотариуса и PPN разобран в нашем материале о налогах, сборах и расходах на закрытие сделки на Бали.
Лизхолд против передачи титула
Сработает ли BPHTB вообще, зависит от того, что именно вы приобретаете.
Передача зарегистрированного титула — такого как Hak Milik, HGB или Hak Pakai — это классический случай BPHTB: право на землю приобретается и регистрируется, поэтому налог на приобретение, как правило, применяется.
Под каким титулом на землю продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или лизхолд)?
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Лизхолд, оформленный как договор аренды (Hak Sewa), стоит особняком. Титульное право на землю вам не передаётся; вы получаете договорное право пользования на срок. Индонезийская налоговая практика обычно рассматривает арендный платёж по иному режиму, а не как приобретение, запускающее BPHTB, и налоговая нагрузка чаще ложится на арендный доход арендодателя. Поскольку большинство вилл на Бали в собственности иностранцев оформлены в лизхолд, это существенно меняет ваши расчёты при закрытии сделки. Продление или передача лизхолда впоследствии могут повлечь собственные расходы.
Сколько стоит продление аренды ещё на 25 лет
Запрос покупателя, Anteya CRM, 2025
Точный режим зависит от того, как оформлена сделка, поэтому проверьте это у лицензированного notaris до подписания.
Что проверить до подписания
Запросите NJOP по сертификату и сравните его с ценой, поскольку налоговую базу определяет большая из величин. Уточните действующий порог NPOPTKP и ставку BPHTB для округа. Попросите указать налог в рупиях в составе ваших общих расходов на закрытие сделки и зафиксируйте письменно, кто финансирует BPHTB, а кто PPh. Если сделка в лизхолд, спросите, возникает ли вообще случай BPHTB и что применяется при будущем продлении или перепродаже (наш гид по перепродаже и налогу на прирост капитала при выходе разбирает сторону продавца).
Эта статья — общая информация, а не налоговая консультация, и правила и пороги округов меняются. В качестве первоисточников см. индонезийское Главное налоговое управление (pajak.go.id) и Министерство финансов (kemenkeu.go.id) о BPHTB как региональном налоге в рамках UU No. 1/2022, а также юридическую справку, например от SSEK, по вопросам структурирования.
FAQ
Кто платит BPHTB при покупке недвижимости на Бали — покупатель или продавец?
BPHTB платит покупатель, поскольку налог взимается при приобретении права на землю и строение. Продавец отдельно должен уплатить подоходный налог PPh с продажи. Оба рассчитываются при одном и том же закрытии сделки, из-за чего их и путают. Уточните разделение у своего notaris до подписания.
Как рассчитывается BPHTB?
Возьмите за базу большую из величин — фактическую цену или NJOP (государственную оценочную стоимость), вычтите необлагаемый порог округа (NPOPTKP), затем примените местную ставку. Ставка обычно составляет небольшой однозначный процент, ограниченный национальным законом, и различается по округам, поэтому уточните действующие цифры для вашего участка.
Применяется ли BPHTB к вилле в лизхолд?
Часто не в том же виде. Лизхолд, оформленный как аренда (Hak Sewa), даёт право пользования, а не зарегистрированный титул, поэтому обычно он не создаёт случая BPHTB, связанного с приобретением титула. Передача Hak Milik, HGB или Hak Pakai — создаёт. Режим зависит от того, как оформлена сделка, поэтому проверьте это у notaris.
Когда наступает срок уплаты BPHTB?
В момент приобретения права, то есть при подписании акта о передаче перед notaris или PPAT. Это разовый налог на сделку, а не ежегодный платёж. Notaris проверяет оплату до оформления акта, поэтому держите средства наготове к закрытию сделки.
NJOP — это то же самое, что цена покупки?
Нет. NJOP — это государственная оценочная стоимость земли и строения, используемая как налоговый ориентир; цена покупки — это то, о чём вы фактически договорились. BPHTB берёт за базу большую из двух величин, поэтому, если цена превышает NJOP, налог определяет цена. Сначала запросите NJOP по сертификату.
Anteya Research — редакционное подразделение Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости, базирующейся на Бали. Эта статья отражает закономерности из переписок с покупателями, зафиксированных в Anteya CRM с 2023 по 2026 год, и дополнена наблюдениями нашей команды на Бали.
