Anteya Research
Qu'est-ce qu'un HGB à Bali ? Le droit de construire pour les sociétés étrangères (2026)
13 mai 2026
Qu'est-ce qu'un HGB à Bali ?
HGB signifie Hak Guna Bangunan, le droit de construire. Il s'agit d'un titre foncier certifié qui autorise son détenteur à construire et à posséder des ouvrages sur une parcelle pendant une durée déterminée, susceptible d'être prolongée puis renouvelée. Un étranger ne peut pas détenir un HGB à titre personnel, mais une société indonésienne à capitaux étrangers (une PT PMA) le peut. C'est pourquoi le HGB concerne presque tout investisseur étranger qui cherche une formule plus proche de la propriété qu'un simple contrat de location.
Les questions de titre foncier arrivent tôt dans nos échanges avec les acheteurs. Beaucoup arrivent convaincus que la pleine propriété leur est directement accessible, avant de découvrir que la structure réelle est un HGB détenu par l'intermédiaire d'une société. Cet article explique ce qu'est ce titre, qui peut le détenir et comment il se situe par rapport aux autres titres qui reviennent dans une transaction balinaise.
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Durée et renouvellement
En vertu du droit agraire indonésien et de la réglementation sur l'investissement de 2021, un HGB est accordé pour une durée initiale pouvant aller jusqu'à 30 ans. La réglementation prévoit une prolongation pouvant atteindre 20 ans, puis un renouvellement pouvant atteindre 30 ans supplémentaires, si bien que le cycle complet peut approcher les 80 ans. Ces étapes sont administratives et contractuelles, non automatiques: chaque prolongation doit faire l'objet d'une demande, et le terrain doit rester en usage actif pour l'objet déclaré.
« Combien d'années de leasehold espérez-vous ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Le certificat indique la date d'octroi et la durée; lisez-les en premier.
Qui peut le détenir, et pourquoi les étrangers y recourent
Une PT PMA est une société indonésienne à responsabilité limitée détenue en partie par des capitaux étrangers. Comme la société est une personne morale indonésienne, elle peut détenir un HGB en son nom propre, et le propriétaire étranger contrôle l'actif à travers elle. C'est la voie standard pour les étrangers qui veulent construire, exploiter et louer un bien avec un titre enregistré plutôt qu'un simple bail.
Observation Anteya: Une part croissante d'acheteurs nomme désormais explicitement le HGB lorsqu'ils demandent quel titre porte un bien, au lieu de ranger toutes les structures hors pleine propriété sous le mot « leasehold ». Côté acheteur, le vocabulaire gagne en précision.
« Sous quel titre foncier chaque villa est-elle vendue (Hak Pakai, HGB ou leasehold) ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Un même programme peut mêler plusieurs titres selon les parcelles: renseignez-vous bien par bien.
HGB, SHM, Hak Pakai et leasehold
Quatre termes sont employés de façon approximative; voici une distinction courte:
- SHM (Hak Milik, freehold): le titre indonésien le plus fort, réservé aux citoyens indonésiens. Le droit agraire indonésien ne reconnaît pas la pleine propriété directe au bénéfice d'étrangers.
- HGB (droit de construire): détenu par une société indonésienne, y compris une PT PMA. Durée déterminée, avec prolongation et renouvellement possibles sur demande.
- Hak Pakai (droit d'usage): peut être détenu par un étranger éligible titulaire d'un KITAS, en général pour la résidence qu'il occupe. Titre à durée déterminée, lui aussi renouvelable.
- Leasehold (Hak Sewa): une location contractuelle d'un terrain ou d'un bâtiment pour un nombre d'années convenu, généralement de 25 à 30 avec un droit de prolongation contractuel. C'est un contrat, non un titre enregistré.
Pour les arbitrages plus fins, voir notre guide sur le leasehold face à la pleine propriété à Bali et le décryptage des voies d'accès à la propriété pour les étrangers: KITAS, PT PMA et Hak Pakai.
« La pleine propriété est-elle possible ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
La réponse honnête, c'est qu'un acheteur étranger n'obtient pas la pleine propriété en direct. Les équivalents praticables sont le HGB via une société ou le Hak Pakai à son propre nom.
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Coûts et obligations de la voie PT PMA
Détenir un HGB via une société n'est pas sans frais récurrents. Une PT PMA suppose un engagement de plan d'investissement, un reporting annuel, une déclaration d'impôt sur les sociétés et une comptabilité. Le bâtiment doit servir à l'activité déclarée de la société, et un terrain HGB laissé inutilisé peut être contesté. Prévoyez au budget un notaris (notaire), un comptable et une mise en conformité annuelle, et pas seulement le prix d'achat. Consultez l'autorité indonésienne de l'investissement (BKPM) pour les seuils et les règles de reporting en vigueur, car ils sont révisés périodiquement.
À vérifier avant de signer
Lisez le certificat, pas la brochure. Confirmez par écrit le type de titre pour chaque bien précis, la date d'octroi, les années restantes et la situation en matière de prolongation et de renouvellement. Vérifiez si le terrain d'un programme est en HGB, en Hak Pakai ou loué, et que le zonage autorise l'usage que vous visez, en particulier la location courte durée. Vérifiez qui détient le titre à ce jour. Un notaris indonésien agréé mène ces vérifications par principe, et son feu vert vaut davantage que n'importe quelle assurance verbale.
« S'il s'agit d'un leasehold, quels sont la durée exacte du bail, les droits de prolongation et le nombre d'années restantes ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Un guide ultérieur traitera en détail la constitution d'une PT PMA et ses coûts de fonctionnement .
FAQ
Que signifie HGB dans l'immobilier à Bali ?
HGB signifie Hak Guna Bangunan, le droit de construire. C'est un titre foncier indonésien certifié qui permet à son détenteur d'édifier des bâtiments sur une parcelle et d'en être propriétaire pour une durée déterminée et prolongeable. Les étrangers l'utilisent pour détenir un bien à Bali par l'intermédiaire d'une société.
Un étranger peut-il posséder un HGB à Bali ?
Pas à titre personnel. Le droit agraire indonésien ne reconnaît pas la détention directe d'un HGB par des personnes physiques étrangères. L'étranger le contrôle via une PT PMA, une société indonésienne à capitaux étrangers qui détient le titre en son nom propre et que l'étranger possède et dirige.
Quelle est la durée d'un HGB ?
Un HGB est accordé pour une durée initiale pouvant aller jusqu'à 30 ans, avec une prolongation possible jusqu'à 20 ans et un renouvellement ultérieur jusqu'à 30 ans. Chaque étape se demande, elle n'est pas automatique, et le terrain doit rester en usage actif.
Quelle différence entre le HGB et la pleine propriété (SHM) ?
Le SHM (Hak Milik) est la pleine propriété entière, réservée aux citoyens indonésiens; les étrangers ne peuvent pas la détenir directement. Le HGB est un droit de construire à durée déterminée qu'une société indonésienne, PT PMA comprise, peut détenir. C'est la voie concrète pour un investisseur étranger qui veut un titre enregistré plutôt qu'un bail.
Le HGB vaut-il mieux que le leasehold ?
Ce sont deux outils différents. Le leasehold est un contrat de location sur un nombre d'années fixé; le HGB est un titre enregistré détenu via une société, avec prolongation et renouvellement possibles sur demande. Le HGB peut offrir un horizon plus long et une position plus solide, mais il ajoute des coûts de constitution de société et de conformité annuelle.
Anteya Research est la cellule éditoriale d'Anteya Real Estate, un cabinet de conseil en immobilier d'investissement basé à Bali. Cet article reflète des tendances observées à travers des milliers d'échanges avec des acheteurs consignés dans le CRM Anteya entre 2023 et 2026, complétées par les observations de terrain de notre équipe à Bali.
Cet article constitue une information générale et non un conseil juridique. Les règles de l'immobilier indonésien évoluent et chaque situation est particulière; pour votre achat précis, consultez un notaris indonésien agréé.
