Anteya Research
Что такое HGB на Бали? Право на застройку для иностранных компаний (2026)
13 мая 2026 г.
Что такое HGB на Бали?
HGB означает Hak Guna Bangunan, право на застройку. Это сертифицированный титул на землю, который даёт владельцу право строить и владеть постройками на участке в течение фиксированного срока с возможностью продления и возобновления. Иностранцы не могут владеть HGB как физические лица, но иностранная индонезийская компания (PT PMA) может. Именно поэтому HGB важен почти для каждого зарубежного инвестора, которому нужно что-то ближе к собственности, чем договор аренды.
Вопросы о земельных титулах возникают в разговорах с покупателями рано. Многие приходят с уверенностью, что фрихолд доступен им напрямую, а затем узнают, что реальная структура - это HGB, оформленный через компанию. Эта статья объясняет, что представляет собой титул, кто может им владеть и как он соотносится с другими титулами, которые упоминаются в балийской сделке.
!(/images/hgb-certificate.jpg)
Срок и продление
По индонезийскому аграрному законодательству и инвестиционным нормам 2021 года HGB предоставляется на первоначальный срок до 30 лет. Регулирование предусматривает продление до 20 лет и последующее возобновление до 30 лет, так что полный цикл может достигать примерно 80 лет. Эти шаги административные и договорные, а не автоматические: на каждое продление нужно подавать заявление, а земля должна оставаться в активном использовании по заявленному назначению.
«Сколько лет лизхолда вы рассчитываете получить?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
В сертификате указаны дата предоставления и срок; читайте их в первую очередь.
Кто может владеть и почему им пользуются иностранцы
PT PMA - это индонезийская компания с ограниченной ответственностью и иностранным участием в капитале. Поскольку компания является индонезийским юридическим лицом, она может владеть HGB на своё имя, а иностранный владелец контролирует актив через компанию. Это стандартный путь для иностранцев, которые хотят строить, управлять и сдавать недвижимость в аренду с зарегистрированным титулом, а не по договору аренды.
Наблюдение Anteya: Всё больше покупателей теперь прямо называют HGB, когда спрашивают, какой титул у объекта, вместо того чтобы валить все не-фрихолд структуры в одну кучу под словом «лизхолд». На стороне покупателя лексика становится точнее.
«Под каким земельным титулом продаётся каждая вилла (Hak Pakai, HGB или лизхолд)?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
В одном проекте титулы могут различаться от участка к участку, поэтому спрашивайте по каждому объекту.
HGB, SHM, Hak Pakai и лизхолд: в чём разница
Четыре термина часто путают, поэтому вот короткое разграничение:
- SHM (Hak Milik, фрихолд): сильнейший индонезийский титул, доступный только гражданам Индонезии. Индонезийское аграрное законодательство не признаёт прямое владение фрихолдом за иностранцами.
- HGB (право на застройку): оформляется на индонезийскую компанию, включая PT PMA. Фиксированный срок с возможностью продления и возобновления по заявлению.
- Hak Pakai (право пользования): может принадлежать иностранцу, отвечающему требованиям и имеющему KITAS, обычно для жилья, в котором он проживает. Тоже срочное и продлеваемое.
- Лизхолд (Hak Sewa): договорная аренда земли или здания на согласованное число лет, обычно от 25 до 30 с договорным правом продления. Это договор, а не зарегистрированный титул.
Более подробно о компромиссах читайте в нашем гиде лизхолд против фрихолда на Бали и в разборе способов владения для иностранцев: KITAS, PT PMA и Hak Pakai.
«А фрихолд возможен?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
Честный ответ: иностранный покупатель не получает фрихолд напрямую. Рабочие эквиваленты - это HGB через компанию или Hak Pakai на своё имя.
!(/images/title-comparison.jpg)
Расходы и обязательства при работе через PT PMA
Владение HGB через компанию не обходится без затрат на содержание. У PT PMA есть обязательство по инвестиционному плану, ежегодная отчётность, подача корпоративной налоговой декларации и бухгалтерский учёт. Здание должно использоваться по заявленному виду деятельности компании, а земля HGB, которая простаивает, может быть оспорена. Закладывайте в бюджет notaris (нотариуса), бухгалтера и ежегодный комплаенс, а не только цену покупки. Актуальные пороги и правила отчётности смотрите у индонезийского инвестиционного ведомства (BKPM), поскольку их периодически пересматривают.
Что проверить до подписания
Читайте сертификат, а не буклет. Подтвердите тип титула письменно по каждому конкретному объекту, дату предоставления, оставшиеся годы, а также положение по продлению и возобновлению. Уточните, оформлена ли земля под проектом как HGB, Hak Pakai или в аренду, и что зонирование допускает то использование, которое вы планируете, особенно для краткосрочной аренды. Уточните, кто владеет титулом на сегодня. Лицензированный индонезийский notaris проводит эти проверки в порядке вещей, и его заключение стоит больше любого устного заверения.
«Если это лизхолд, каков точный срок аренды, права на продление и сколько лет осталось сейчас?»
Запрос покупателя, CRM Anteya, 2025
В отдельном гиде мы разберём создание PT PMA и текущие расходы на его содержание целиком .
FAQ
Что означает HGB в недвижимости Бали?
HGB означает Hak Guna Bangunan, право на застройку. Это сертифицированный индонезийский земельный титул, который позволяет владельцу возводить постройки и владеть ими на участке в течение фиксированного продлеваемого срока. Иностранцы используют его, чтобы владеть недвижимостью на Бали через компанию.
Может ли иностранец владеть HGB на Бали?
Не лично. Индонезийское аграрное законодательство не признаёт прямое владение HGB за иностранными физическими лицами. Иностранец контролирует его через PT PMA - индонезийскую компанию с иностранным участием, которая держит титул на своё имя и которой иностранец владеет и управляет.
Как долго действует HGB?
HGB предоставляется на первоначальный срок до 30 лет с возможностью продления до 20 лет и последующего возобновления до 30 лет. Каждый шаг оформляется по заявлению, а не автоматически, и земля должна оставаться в активном использовании.
В чём разница между HGB и фрихолдом (SHM)?
SHM (Hak Milik) - это полный фрихолд, доступный только гражданам Индонезии; иностранцы не могут владеть им напрямую. HGB - это срочное право на застройку, которым может владеть индонезийская компания, включая PT PMA. Это практичный путь для иностранного инвестора, которому нужен зарегистрированный титул, а не аренда.
HGB лучше лизхолда?
Это разные инструменты. Лизхолд - это договор аренды на определённое число лет; HGB - это зарегистрированный титул через компанию с возможностью продления и возобновления по заявлению. HGB может дать более длинный горизонт и более прочную позицию, но добавляет расходы на создание компании и ежегодный комплаенс.
Anteya Research - редакционная функция Anteya Real Estate, консалтинговой компании по инвестиционной недвижимости на Бали. Эта статья отражает закономерности из тысяч разговоров с покупателями, зафиксированных в CRM Anteya с 2023 по 2026 год, и дополнена наблюдениями нашей команды на Бали из первых рук.
Эта статья - общая информация, а не юридическая консультация. Правила индонезийского рынка недвижимости меняются, а ситуации у всех разные; по вашей конкретной покупке обращайтесь к лицензированному индонезийскому notaris.
