Anteya Research
Was ist ein HGB auf Bali? Das Baurecht für ausländische Gesellschaften erklärt (2026)
13. Mai 2026
Was ist ein HGB auf Bali?
HGB steht für Hak Guna Bangunan, das Baurecht. Es handelt sich um einen zertifizierten Landtitel, der dem Inhaber erlaubt, auf einem Grundstück Bauwerke zu errichten und zu besitzen, und zwar für eine feste Laufzeit, die verlängert und erneuert werden kann. Ausländische Privatpersonen können ein HGB nicht selbst halten, eine indonesische Gesellschaft in ausländischem Besitz (eine PT PMA) hingegen schon. Deshalb ist das HGB für nahezu jeden ausländischen Investor relevant, der etwas sucht, das dem Eigentum näherkommt als ein Mietvertrag.
Fragen zum Landtitel kommen in unseren Käufergesprächen früh auf. Viele treffen mit der Annahme ein, Freehold stehe ihnen direkt offen, und stellen dann fest, dass die tatsächliche Struktur ein über eine Gesellschaft gehaltenes HGB ist. Dieser Beitrag erläutert, was der Titel ist, wer ihn halten kann und wie er neben den übrigen Titeln steht, die bei einem Kauf auf Bali genannt werden.
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Laufzeit und Verlängerung
Nach indonesischem Agrarrecht und den Investitionsvorschriften von 2021 wird ein HGB für eine anfängliche Laufzeit von bis zu 30 Jahren gewährt. Die Regelung sieht eine Verlängerung von bis zu 20 Jahren und danach eine weitere Erneuerung von bis zu 30 Jahren vor, sodass der volle Bogen über den gesamten Zyklus rund 80 Jahre erreichen kann. Diese Schritte sind administrativ und vertraglich, nicht automatisch: Jede Verlängerung muss beantragt werden, und das Grundstück muss für den erklärten Zweck aktiv genutzt bleiben.
„Mit wie vielen Jahren Leasehold rechnen Sie?“
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Das Zertifikat nennt das Ausstellungsdatum und die Laufzeit; lesen Sie diese zuerst.
Wer es halten kann, und warum Ausländer darauf zurückgreifen
Eine PT PMA ist eine indonesische Gesellschaft mit beschränkter Haftung und ausländischer Beteiligung. Da die Gesellschaft eine indonesische juristische Person ist, kann sie ein HGB auf ihren eigenen Namen halten, und der ausländische Eigentümer steuert den Vermögenswert über die Gesellschaft. Das ist der Standardweg für Ausländer, die mit einem eingetragenen Titel bauen, betreiben und vermieten wollen statt mit einem Mietvertrag.
Anteya-Beobachtung: Ein wachsender Anteil der Käufer nennt das HGB inzwischen ausdrücklich, wenn er fragt, welchen Titel ein Objekt trägt, statt jede Struktur ohne Freehold pauschal als „Leasehold“ zusammenzufassen. Auf Käuferseite wird das Vokabular schärfer.
„Unter welchem Landtitel wird jede Villa verkauft (Hak Pakai, HGB oder Leasehold)?“
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Ein einzelnes Projekt kann Titel über die Parzellen hinweg mischen, fragen Sie deshalb pro Objekt.
HGB, SHM, Hak Pakai und Leasehold im Vergleich
Vier Begriffe werden lose verwendet, daher hier die kurze Abgrenzung:
- SHM (Hak Milik, Freehold): der stärkste indonesische Titel, indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Das indonesische Agrarrecht erkennt kein direktes Freehold-Eigentum durch Ausländer an.
- HGB (Baurecht): von einer indonesischen Gesellschaft gehalten, einschließlich einer PT PMA. Feste Laufzeit, mit Verlängerung und Erneuerung auf Antrag.
- Hak Pakai (Nutzungsrecht): kann von einer berechtigten ausländischen Privatperson mit KITAS gehalten werden, in der Regel für eine selbst bewohnte Residenz. Ebenfalls befristet und verlängerbar.
- Leasehold (Hak Sewa): eine vertragliche Miete von Grund oder Gebäude über eine vereinbarte Zahl von Jahren, typischerweise 25 bis 30 mit einem vertraglichen Verlängerungsrecht. Es ist ein Vertrag, kein eingetragener Titel.
Zu den tiefer gehenden Abwägungen siehe unseren Leitfaden zu Leasehold gegenüber Freehold auf Bali und die Erläuterung der Eigentumswege für Ausländer: KITAS, PT PMA und Hak Pakai.
„Ist Freehold möglich?“
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Die ehrliche Antwort lautet: Ein ausländischer Käufer erwirbt kein Freehold direkt. Die praktikablen Entsprechungen sind ein HGB über eine Gesellschaft oder ein Hak Pakai auf den eigenen Namen.
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Kosten und Pflichten des PT-PMA-Wegs
Ein HGB über eine Gesellschaft zu halten, ist nicht ohne laufenden Aufwand. Eine PT PMA bringt eine Investitionsplan-Verpflichtung, eine jährliche Berichterstattung, eine Körperschaftsteuererklärung und eine Buchführung mit sich. Das Gebäude muss der erklärten Geschäftstätigkeit der Gesellschaft dienen, und ungenutztes HGB-Land kann angefochten werden. Kalkulieren Sie einen notaris (Notar), einen Buchhalter und die jährliche Compliance ein, nicht nur den Kaufpreis. Prüfen Sie bei der indonesischen Investitionsbehörde (BKPM) die aktuellen Schwellenwerte und Meldevorschriften, da diese regelmäßig überarbeitet werden.
Was vor der Unterschrift zu prüfen ist
Lesen Sie das Zertifikat, nicht die Broschüre. Lassen Sie sich den Titeltyp für jedes einzelne Objekt schriftlich bestätigen, ebenso das Ausstellungsdatum, die verbleibenden Jahre sowie den Stand von Verlängerung und Erneuerung. Klären Sie, ob das Land unter einem Projekt als HGB, als Hak Pakai oder als Miete gehalten wird und ob die Zonierung die von Ihnen geplante Nutzung erlaubt, besonders die Kurzzeitvermietung. Klären Sie, wer den Titel heute hält. Ein zugelassener indonesischer notaris führt diese Prüfungen selbstverständlich durch, und seine Freigabe wiegt schwerer als jede mündliche Zusicherung.
„Wenn Leasehold, wie lauten die genaue Laufzeit des Pachtvertrags, die Verlängerungsrechte und die aktuell verbleibenden Jahre?“
Käuferanfrage, Anteya CRM, 2025
Ein späterer Leitfaden wird die Gründung einer PT PMA und ihre laufenden Kosten vollständig behandeln .
FAQ
Wofür steht HGB bei Immobilien auf Bali?
HGB steht für Hak Guna Bangunan, das Baurecht. Es ist ein zertifizierter indonesischer Landtitel, der dem Inhaber erlaubt, auf einer Parzelle Gebäude zu errichten und zu besitzen, und zwar für eine feste, verlängerbare Laufzeit. Ausländer nutzen ihn, um Immobilien auf Bali über eine Gesellschaft zu halten.
Kann ein Ausländer ein HGB auf Bali besitzen?
Nicht persönlich. Das indonesische Agrarrecht erkennt kein direktes HGB-Eigentum durch ausländische Privatpersonen an. Ein Ausländer steuert es über eine PT PMA, eine indonesische Gesellschaft in ausländischem Besitz, die den Titel auf ihren eigenen Namen hält und die der Ausländer besitzt und kontrolliert.
Wie lange läuft ein HGB?
Ein HGB wird für eine anfängliche Laufzeit von bis zu 30 Jahren gewährt, mit der Möglichkeit einer Verlängerung von bis zu 20 Jahren und einer weiteren Erneuerung von bis zu 30 Jahren. Jeder Schritt wird beantragt, nicht automatisch gewährt, und das Grundstück muss aktiv genutzt bleiben.
Was ist der Unterschied zwischen HGB und Freehold (SHM)?
SHM (Hak Milik) ist volles Freehold, indonesischen Staatsbürgern vorbehalten; Ausländer können es nicht direkt halten. HGB ist ein befristetes Baurecht, das eine indonesische Gesellschaft, einschließlich einer PT PMA, halten kann. Es ist der praktische Weg für einen ausländischen Investor, der einen eingetragenen Titel statt einer Miete will.
Ist HGB besser als Leasehold?
Es sind unterschiedliche Instrumente. Leasehold ist ein Mietvertrag über eine festgelegte Zahl von Jahren; HGB ist ein eingetragener, über eine Gesellschaft gehaltener Titel, mit Verlängerung und Erneuerung auf Antrag. HGB kann einen längeren Horizont und eine stärkere Position bieten, bringt aber Kosten für die Gesellschaftsgründung und die jährliche Compliance mit sich.
Anteya Research ist die redaktionelle Einheit von Anteya Real Estate, einer auf Bali ansässigen Beratung für Anlageimmobilien. Dieser Beitrag spiegelt Muster aus Tausenden von Käufergesprächen wider, die zwischen 2023 und 2026 im Anteya CRM erfasst wurden, ergänzt durch Beobachtungen unseres Teams vor Ort auf Bali aus erster Hand.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die Regeln für indonesische Immobilien ändern sich und jeder Fall liegt anders; ziehen Sie für Ihren konkreten Kauf einen zugelassenen indonesischen notaris hinzu.
