Studio, 1BR, 2BR ou 3BR à Bali : quel mix de typologies performe vraiment (2026)

Sur les quelques milliers d'échanges acheteurs qu'Anteya a consignés entre 2023 et 2026, une part faible mais réelle portait sur des questions précises de typologie (surface, nombre de chambres, configuration). Moins fréquente que le prix ou la zone, mais qui devient un véritable critère de décision une fois ces deux variables resserrées. Cet article cartographie le mix des typologies présentes dans notre jeu de données du T1 2026 et indique quelles configurations performent réellement pour quels profils d'acheteur.

Observation Anteya : dans notre jeu de données T1 2026, le mix par nombre de chambres sur l'offre tarifée se concentre autour de ces médianes : studio aux alentours de 130 000 $, 1BR autour de 200 000 $, 2BR autour de 290 000 $, 3BR dans le bas de la fourchette des 400 000 $, et 4BR+ autour de 800 000 $. Le segment 2BR est la catégorie la plus large dans l'offre que nous suivons et se situe au point d'équilibre du marché de masse.

Le studio : modèle d'exploitation locative compacte

Prix médian : environ 130 000 $
Surface médiane : environ 36 m² de surface bâtie
$/m² médian : la tranche la plus élevée par mètre carré que nous observons toutes typologies confondues (autour de 3 500 $/m²)
Micro-marchés types : Uluwatu, corridor Ungasan/Melasti, Nusa Dua, Berawa

Les studios se valorisent plus cher au mètre que toute autre typologie parce que l'économie sous-jacente s'aligne sur le cash-flow nuitée et le taux d'occupation, pas sur le foncier. Le rendement brut d'un studio bien exploité dans un corridor touristique en zone rose figure parmi les plus élevés du marché, mais l'ADR reste faible comparé aux formats plus grands. En net, le rendement réaliste d'une exploitation bien tenue se situe entre 8 et 12 % (8-10 % typique sur base produit livré / au stade de la livraison, 10-12 % sur base off-plan pre-sale) une fois retirés les frais de gestion (généralement 20-30 % du brut), le personnel, les charges, l'amortissement et l'effet basse saison. L'occupation sur le cœur de Canggu tourne entre 70 et 80 % par an pour de l'offre bien placée ; sur le Bukit (Uluwatu/Melasti/Pandawa), entre 55 et 70 %. Le studio représente le ticket d'entrée le plus bas en valeur absolue, ce qui en fait le produit canonique du premier investissement à Bali.

Profil acheteur : ticket d'entrée prioritaire, recherche de rendement locatif. Pas pour de l'occupation propriétaire : 36 m² restent justes au-delà d'un usage occasionnel de week-end.

Le 1BR : appartement majoritaire, résidentiel d'entrée de gamme

Prix médian : environ 200 000 $
Produit type : plutôt 1BR en appartement que villa 1BR ; la répartition dans nos données penche vers l'appartement
Meilleurs micro-marchés : étage appartement à Uluwatu (autour de 4 500 $/m² sur l'offre la plus tendue), résidences en tour à Seseh/Berawa, 1BR à Nusa Dua

Le segment 1BR est à cheval sur deux modèles d'exploitation : la location courte durée à la nuitée (zone rose, contraintes de licence pondok wisata) et le long séjour résidentiel (zone jaune, locataire mensuel). Le bon modèle de calcul suit le zonage, pas le nombre de chambres. Le rendement brut sur du 1BR en location courte est généralement proche de celui des studios sur le même corridor, avec un ADR un peu plus élevé et une occupation un peu plus faible. Les rendements nets se situent dans la même fourchette de 8 à 12 % en exploitation bien tenue (8-10 % sur base produit livré / au stade de la livraison, 10-12 % sur base off-plan pre-sale).

Le 2BR : le point d'équilibre du marché de masse

Prix médian : environ 290 000 $
Répartition villa/appartement : très majoritairement villa dans l'offre que nous suivons
Meilleurs micro-marchés villa : Pererenan (intérieur profond), Seseh, Cemagi, Ubud en entrée de gamme ; Batu Bolong en premium
Surface villa médiane : environ 172-185 m² à Pererenan/Seseh sur l'entrée de gamme

Pourquoi la 2BR domine : elle s'adapte au plus large éventail de modèles d'exploitation. Couples, petites familles, groupes de digital nomads, paires de voyageurs en court séjour — tous se calent sur une 2BR. Du côté promoteur, la 2BR est aussi le produit le plus simple à financer et à livrer. L'ADR passe au-dessus du 1BR, l'occupation tient parce que le produit colle à plus de cas d'usage, et c'est sur la 2BR que se concentre la demande locative de masse à Bali.

Pererenan (2BR et 3BR d'entrée premium) et Seseh (2BR) sont les micro-marchés où la profondeur du segment 2BR de masse est la plus forte.

Le 3BR : produit familial et locatif premium

Prix médian : dans le bas de la fourchette des 400 000 $ ; presque exclusivement villa à ce nombre de chambres
Produit type : villas 3BR ; appartements et autres formats rares à ce nombre de chambres
Meilleurs micro-marchés : Pererenan premium, Uluwatu, Pandawa, Ubud intérieur

Le 3BR marque la bascule du produit « compact optimisé pour le rendement » vers « familial ou locatif premium ». Parcelles plus grandes, vrai espace extérieur, jardin pour enfants ou pour des séjours plus longs. L'ADR monte de façon notable face à la 2BR, mais l'occupation baisse généralement : les réservations en groupe ou en famille sont moins nombreuses que les couples ou les nomades, et la fenêtre de réservation se cale sur des délais plus longs. Le rendement net sur 3BR couvre une fourchette plus large que sur 2BR et dépend davantage du niveau d'exploitation. Une 3BR en freehold (pleine propriété) en zone jaune sert proprement le marché de la résidence familiale. Ubud suit un tout autre modèle locatif : ADR plus bas, séjours moyens plus longs, demande tirée par le bien-être plutôt que par la plage.

Le 4BR+ : segment premium

Prix médian : autour de 800 000 $ ; quasi exclusivement villa à ce nombre de chambres
Meilleurs micro-marchés : Batu Bolong, Batu Belig, Seminyak, Bingin, Uluwatu premium, Pandawa

Le segment 4BR+ sert trois profils acheteurs : grande famille en occupation propriétaire, location courte durée premium ciblant les voyages en famille ou en groupe, et consolidation d'investisseur (un seul bien premium plutôt que plusieurs plus petits). L'ADR y est le plus haut du marché ; l'occupation est la plus basse de tous les formats. Le rendement net peut être solide quand l'exploitation est confiée à une équipe expérimentée sur un emplacement central de Canggu ou sur un Bukit premium, mais le scénario de manque-à-gagner pèse aussi plus lourd : une semaine vide sur une 4BR à 1 500 $+/nuitée d'ADR coûte sensiblement plus qu'une semaine vide sur un studio. La 4BR premium récompense l'exploitation forte — c'est là que le partenariat avec un gestionnaire éprouvé dès le premier jour pèse le plus.

Quel mix performe le mieux selon le modèle d'exploitation

Optimisation pure rendement courte durée : studio à Uluwatu/Melasti ou 1BR en appartement sur le même corridor. Format compact, $/m² élevé intégré dès le départ par l'économie d'exploitation. Rendements bruts les plus hauts, ticket d'entrée le plus bas.
Locatif courte durée + lifestyle équilibré : villa 2BR à Pererenan, Seseh, milieu de gamme Canggu. Plus large flexibilité d'exploitation. Meilleur rendement net ajusté du risque pour la majorité des profils d'exploitant.
Occupation propriétaire familiale : villa 2BR-3BR à Berawa, poches familiales de Pererenan, Nusa Dua, Ubud intérieur. Zone jaune à privilégier.
Consolidation d'investisseur premium : villa 3BR-4BR à Uluwatu, Bingin, Batu Bolong, Seminyak.

« Au passage, petite question : est-ce que tu connais grosso modo les m² de la villa de ton frère ? »

Demande d'acheteur, CRM Anteya, 2025

Ce schéma de question — demander la surface d'une propriété de référence précise — montre comment les acheteurs calibrent réellement leur décision de surface. Pas par rapport à des benchmarks publiés, mais par rapport à quelqu'un qu'ils connaissent. Les benchmarks publiés dans cet article fournissent un point de calibration ; les biens de proches ou d'amis en fournissent généralement un autre.

« Pour les revenus locatifs précisément, la surface qui performe varie selon le micro-marché : c'est quoi le standard 2BR à Pererenan ? »

Demande d'acheteur, CRM Anteya, 2025

La réponse dépend du modèle d'exploitation locative précis. La villa 2BR médiane à Pererenan est autour de 185 m² bâtis ; les villas 2BR à Batu Bolong sont plus grandes (médiane environ 263 m²), reflet d'une autre génération de produit et d'un autre profil d'acheteur. Des 2BR compactes de 110-140 m² existent à des prix plus bas dans des micro-marchés émergents.

« Misalnya Canggu, Old Mans, Berawa, Pererenan, Batu Bolong, atau Ubud ? »

Demande d'acheteur, CRM Anteya, 2025

Quand les acheteurs resserrent leurs micro-marchés, la typologie suit. Un studio se cale sur Uluwatu/Melasti ; une villa 2BR sur Pererenan/Seseh ; une 3BR+ sur Uluwatu premium ou Ubud intérieur. La décision de typologie n'est jamais indépendante de la décision de micro-marché.

FAQ

Quelle est la typologie la plus courante à Bali ?

Le segment 2BR est la catégorie la plus large dans notre offre suivie au T1 2026, dominée par des villas 2BR plutôt que des appartements, avec un prix médian autour de 290 000 $. Elle s'adapte au plus large éventail de modèles d'exploitation (couples, petites familles, petits groupes), ce qui concentre à la fois l'offre et la demande sur ce segment.

Studio ou 1BR : quel est le meilleur investissement ?

Cela dépend du modèle d'exploitation et du micro-marché. Studio : $/m² le plus élevé, ticket d'entrée le plus bas (environ 130 000 $ médian), rendements bruts les plus hauts en exploitation purement courte durée sur un micro-marché touristique, mais ADR le plus bas. 1BR : surface plus grande (60-75 m² typique en appartement, 80+ m² en villa), mix locataire plus large incluant le long séjour, diversité de profil d'acheteur plus forte à la revente. Studio pour maximiser le rendement ; 1BR pour la flexibilité d'exploitation. Sur les deux formats, le rendement net en exploitation bien tenue se situe dans la fourchette 8-12 % (8-10 % typique sur base produit livré / au stade de la livraison, 10-12 % sur base off-plan pre-sale).

2BR ou 3BR : laquelle est meilleure pour la location ?

La villa 2BR est le point d'équilibre du marché de masse : plus large flexibilité d'exploitation, profil d'acheteur le plus solide à la revente, occupation plus stable. La villa 3BR capte la demande de voyage familial et le segment des nuitées premium. L'ADR est plus élevé sur 3BR mais l'occupation est généralement plus basse, et le capital engagé est plus important. L'analyse du rendement net donne généralement l'avantage à la 2BR au prix médian ; une 3BR premium sur un micro-marché de premier plan peut surperformer mais demande un niveau d'exploitation plus élevé.

Quelle est la bonne taille de villa pour une famille de quatre ?

3BR de référence à 180-250 m² bâtis sur une parcelle de 300+ m². 4BR si les grands-parents ou des invités en long séjour reviennent régulièrement. En dessous de 150 m², c'est juste pour une résidence familiale à plein temps. Les acheteurs familiaux doivent autant indexer sur l'extérieur (piscine + jardin clos sécurisé) que sur les mètres carrés intérieurs.

Pourquoi les studios se vendent-ils plus cher au mètre carré que les villas ?

Le prix studio reflète le modèle d'exploitation locative compacte : tarif nuitée x occupation rapporté à l'unité. Le prix villa intègre le foncier (surface bâtie médiane plus la parcelle elle-même), qui n'est pas capté par le ratio $/m² bâti. Sur l'économie pure nuitée, les studios se vendent réellement plus cher au mètre bâti. Sur l'économie totale du capital engagé et la composante foncière, la villa raconte une autre histoire de valeur.

Quelle est la surface villa 2BR type selon le micro-marché ?

À titre indicatif d'après notre jeu de données T1 2026 : Pererenan environ 185 m² médians, Seseh environ 172 m², Cemagi environ 189 m², Batu Bolong environ 263 m² (autre génération de spécifications produit), Uluwatu environ 142 m², Melasti environ 150 m², Ubud environ 131 m². Une « villa 2BR » à Batu Bolong est structurellement un produit plus grand qu'une « villa 2BR » à Ubud ou dans les micro-marchés compacts du Bukit.

Faut-il acheter plusieurs studios ou une seule villa plus grande ?

Question de portefeuille. Plusieurs studios : diversification, calendrier de sortie échelonné, gestion plus simple à l'unité (chaque unité étant une exploitation locative autonome). Une seule villa plus grande : surcoût total de gestion plus faible, plafond de tarif nuitée potentiellement plus haut, structure de propriété plus simple. À capital équivalent, trois studios à environ 130 000 $ contre une villa 2BR à environ 390 000 $ se comportent différemment ; le choix se fait sur la préférence opérationnelle et la flexibilité d'horizon de sortie.

Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, conseil en investissement immobilier basé à Bali.

Parlez à Anteya pour identifier le mix de typologies qui correspond à votre combinaison budget + micro-marché.

Voir les projets à Bali → Contacter Anteya →