Anteya Research
Studio, 1BR, 2BR ou 3BR à Bali : quelle composition de villa performe vraiment (2026)
22 avril 2026
Sur plusieurs milliers d'échanges acheteurs consignés par Anteya entre 2023 et 2026, une part faible mais significative portait sur des questions précises de composition d'unités (surface, nombre de chambres, configuration). Moins fréquent que le prix ou la zone, mais un véritable facteur de décision une fois ces deux critères resserrés. Cet article cartographie la composition des unités à prix affiché dans notre jeu de données du T1 2026 et indique quelles configurations performent réellement pour quel profil d'acheteur.
Observation Anteya : Dans notre jeu de données du T1 2026, la répartition des chambres parmi les unités à prix affiché se concentre autour des médianes suivantes : studio autour de 130 000 $, 1BR autour de 200 000 $, 2BR autour de 290 000 $, 3BR dans les bas 400 000 $, et 4BR+ autour de 800 000 $. Le segment 2BR est la catégorie de chambres la plus large dans notre offre suivie et se situe au point d'équilibre du marché de masse.
Le studio : modèle d'exploitation locatif compact
- Prix médian : environ 130 000 $
- Surface médiane : environ 36 m² de surface bâtie
- $/m² médian : la tranche la plus élevée que nous observons parmi tous les types de produit (autour de 3 000-4 000 $/m²)
- Micro-marchés types : Uluwatu, corridor Ungasan/Melasti, Nusa Dua, Berawa
Les studios sont valorisés plus cher au m² que tout autre produit parce que leur économie sous-jacente se calque sur le cash-flow nocturne et le taux d'occupation, pas sur le foncier. Le rendement brut d'un studio bien exploité dans un corridor touristique en zone rose figure parmi les plus élevés du marché, mais son ADR reste faible par rapport aux formats plus grands. Sur une base nette, des rendements réalistes bien gérés se situent dans une fourchette de 6-12 % une fois déduits la gestion (généralement 20-30 % du brut), le personnel, les charges, l'amortissement et la déperdition de basse saison. L'occupation au centre de Canggu tourne autour de 70-80 % annuels pour un produit bien placé ; au Bukit (Uluwatu/Melasti/Pandawa), 55-70 %. Le studio porte le ticket absolu le plus bas, ce qui en fait le produit canonique du premier investissement à Bali.
Profil acheteur : priorité au ticket d'entrée, focalisé sur le rendement locatif. Pas pour l'occupation propriétaire : 36 m² sont étroits pour autre chose qu'un usage week-end ponctuel.
Le 1BR : résidentiel d'entrée, dominante appartement
- Prix médian : environ 200 000 $
- Produit type : plus de 1BR en appartement que de 1BR en villa ; la répartition penche vers l'appartement
- Meilleurs micro-marchés : étage appartement Uluwatu (autour de 4 000-5 000 $/m² sur l'offre la plus tendue), tours d'appartements Seseh/Berawa, 1BR Nusa Dua
Le segment 1BR chevauche deux modèles d'exploitation : la location courte durée nocturne (zone rose, contraintes de licence pondok wisata (licence d'hébergement touristique local)) et le résidentiel long séjour (zone jaune, locataire mensuel). Le bon modèle de souscription suit la zone, pas le nombre de chambres. Le rendement brut sur une offre 1BR en location courte durée est généralement proche de celui des studios du même corridor, avec un ADR légèrement supérieur et une occupation légèrement inférieure. Le rendement net atterrit dans la même zone de 6-12 % en gestion soignée.
Le 2BR : le point d'équilibre du marché de masse
- Prix médian : environ 290 000 $
- Répartition villa/appartement : fortement orientée villa dans nos offres suivies
- Meilleurs micro-marchés villa : Pererenan (intérieur profond), Seseh, Cemagi, Ubud pour l'entrée ; Batu Bolong pour le premium
- Surface médiane villa : environ 172-185 m² à Pererenan/Seseh sur la tranche d'entrée
Pourquoi le 2BR domine : il s'adapte à la plus large gamme de modèles d'exploitation. Couples, petites familles, groupes de digital nomades, paires de voyageurs courte durée, tous trouvent leur place dans un 2BR. Du point de vue du promoteur, le 2BR est aussi le produit le plus facile à financer et à livrer. L'ADR se situe au-dessus du 1BR, l'occupation tient parce que le produit couvre plus de cas d'usage, et c'est sur le 2BR que la demande locative de masse balinaise se consolide.
Pererenan (2BR et 3BR premium d'entrée) et Seseh (2BR) sont les micro-marchés où la tranche 2BR de masse est la plus profonde.
Le 3BR : produit famille et locatif premium
- Prix médian : dans les bas 400 000 $ ; produit massivement villa à ce nombre de chambres
- Produit type : villas 3BR ; les appartements et autres formats sont rares à ce nombre de chambres
- Meilleurs micro-marchés : Pererenan premium, Uluwatu, Pandawa, intérieur d'Ubud
Le 3BR marque la bascule du « compact optimisé pour le rendement » vers le « famille ou locatif premium ». Parcelles plus grandes, vrai espace extérieur, jardin pour les enfants ou les invités en long séjour. L'ADR monte sensiblement par rapport au 2BR, mais l'occupation baisse en général : les réservations groupes et familles sont moins nombreuses que les réservations couples/nomades, et la fenêtre de réservation se décale vers des délais plus longs. Le rendement net sur 3BR couvre une fourchette plus large que le 2BR et dépend davantage du savoir-faire de l'opérateur. Les 3BR en freehold (pleine propriété) en zone jaune servent proprement le marché du résidentiel familial. Ubud suit un modèle locatif tout autre : ADR plus bas, séjours moyens plus longs, demande tirée par le bien-être plutôt que par la plage.
Le 4BR+ : segment premium
- Prix médian : autour de 800 000 $ ; en pratique exclusivement villa à ce nombre de chambres
- Meilleurs micro-marchés : Batu Bolong, Batu Belig, Seminyak, Bingin, Uluwatu premium, Pandawa
Le segment 4BR+ sert trois profils acheteurs : occupation propriétaire grande famille, location courte durée premium ciblant le voyage famille/groupe, et consolidation pour investisseurs (un bien premium plutôt que plusieurs plus petits). L'ADR est le plus élevé du marché ; l'occupation est la plus basse de tous les formats. Le rendement net peut être solide quand l'opération est confiée à une équipe expérimentée au centre de Canggu ou en emplacement Bukit premium, mais le coût d'un raté pèse aussi plus lourd : des semaines vides sur un 4BR à 1 500 $+/nuit d'ADR coûtent matériellement plus cher que des semaines vides sur un studio.
Quelle composition performe le mieux selon le modèle d'exploitation
- Optimisation pure du rendement courte durée : studio à Uluwatu/Melasti ou 1BR appartement dans le même corridor. Format compact, $/m² le plus élevé intégré dans le prix en raison de l'économie d'exploitation. Rendements bruts les plus élevés, ticket absolu le plus bas.
- Mix courte durée et usage personnel : villa 2BR à Pererenan, Seseh, Canggu de gamme intermédiaire. Plus large flexibilité d'exploitation. Meilleur rendement net ajusté du risque pour la plupart des profils d'opérateur.
- Occupation propriétaire famille : villa 2BR-3BR à Berawa, poches compatibles famille de Pererenan, Nusa Dua, intérieur d'Ubud. Zone jaune préférée.
- Consolidation investisseur premium : villa 3BR-4BR à Uluwatu, Bingin, Batu Bolong, Seminyak.
« Aussi, petite question : est-ce que tu connais à peu près la surface de la villa de ton frère ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Ce type de question, qui porte sur la surface d'un bien de référence précis, montre comment les acheteurs calibrent réellement la décision de surface. Pas par rapport à des références publiées, mais par rapport à quelqu'un qu'ils connaissent. Les références publiées dans cet article sont un point de calage ; les biens d'amis et de proches en sont généralement un autre.
« Pour les revenus locatifs spécifiquement, la surface qui performe varie par micro-marché : c'est quoi le standard 2BR à Pererenan ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
La réponse dépend du modèle d'exploitation locative précis. La villa 2BR médiane à Pererenan tourne autour de 185 m² bâtis ; les villas 2BR à Batu Bolong sont plus grandes (médiane d'environ 263 m²), reflet d'une autre époque de produit et d'un autre profil acheteur. Des 2BR compacts de 110-140 m² existent à des prix plus bas dans des micro-marchés émergents.
« Misalnya Canggu, Old Mans, Berawa, Pererenan, Batu Bolong, atau Ubud ? »
Demande acheteur, Anteya CRM, 2025
Quand les acheteurs resserrent les micro-marchés, la composition d'unités suit. Un studio convient à Uluwatu/Melasti ; une villa 2BR convient à Pererenan/Seseh ; un 3BR+ convient à Uluwatu premium ou à l'intérieur d'Ubud. La décision de composition n'est jamais indépendante de la décision de micro-marché.
FAQ
Quelle est la taille d'unité la plus populaire à Bali ?
Le segment 2BR est la catégorie de chambres la plus large dans notre offre suivie au T1 2026, dominée par les villas 2BR plutôt que par les appartements, avec un prix médian autour de 290 000 $. Il s'adapte à la plus large gamme de modèles d'exploitation (couples, petites familles, petits groupes), ce qui concentre l'offre comme la demande sur cette tranche.
Studio ou 1BR : lequel est le meilleur investissement ?
Cela dépend du modèle d'exploitation et du micro-marché. Studio : $/m² le plus élevé, ticket absolu le plus bas (~130 000 $ médian), rendements bruts les plus élevés en pure location courte durée dans un micro-marché touristique, mais ADR le plus bas. 1BR : empreinte plus large (60-75 m² typique en appartement, 80+ m² en villa), profil locataire plus large incluant le long séjour, plus grande diversité du pool d'acheteurs à la revente. Studio pour la maximisation du rendement ; 1BR pour la flexibilité d'exploitation. Le rendement net dans les deux formats atterrit dans la fourchette 6-12 % en gestion soignée.
2BR ou 3BR : lequel est meilleur pour la location ?
La villa 2BR est le point d'équilibre du marché de masse : flexibilité d'exploitation la plus large, pool d'acheteurs le plus solide à la revente, occupation plus régulière. La villa 3BR capte la demande de voyage familial et les segments à tarif nocturne premium. L'ADR est plus élevé sur 3BR mais l'occupation est généralement plus basse, et le déploiement de capital est plus important. L'analyse du rendement net favorise habituellement le 2BR au prix médian ; un 3BR premium dans un micro-marché de premier rang peut surperformer mais demande un opérateur plus aguerri.
Quelle est la bonne surface de villa pour une famille de quatre ?
Base 3BR à 180-250 m² de surface bâtie sur une parcelle de 300+ m². 4BR si grands-parents ou invités en long séjour reviennent régulièrement. En dessous de 150 m², c'est étroit pour une résidence familiale à plein temps. Les acheteurs famille devraient accorder à l'espace extérieur (piscine + clôture jardin sécurisée) autant de poids qu'à la surface intérieure.
Pourquoi les studios sont-ils plus chers au m² que les villas ?
La valorisation du studio reflète le modèle d'exploitation locatif compact : tarif nocturne x occupation normalisé par unité. La valorisation de la villa inclut le foncier (surface bâtie médiane plus la parcelle elle-même), non capté par le $/m² bâti. Pour une économie de pure tarification nocturne, les studios sont effectivement plus chers au m² bâti. Pour une économie de capital total déployé et de composante foncière, les villas portent une histoire de valeur différente.
Quelle est la surface type d'une villa 2BR selon les micro-marchés ?
Indicativement à partir de notre jeu de données du T1 2026 : Pererenan environ 185 m² médian, Seseh environ 172 m², Cemagi environ 189 m², Batu Bolong environ 263 m² (autre époque de spécification produit), Uluwatu environ 142 m², Melasti environ 150 m², Ubud environ 131 m². Une « villa 2BR » à Batu Bolong est structurellement un produit plus grand qu'une « villa 2BR » à Ubud ou dans les micro-marchés compacts du Bukit.
Plusieurs studios ou une seule villa plus grande ?
Question de portefeuille. Plusieurs studios : diversification, calendrier de sortie échelonné, gestion par unité plus simple (chaque unité est une opération locative autonome). Une villa plus grande : moins de frais généraux de gestion totale, plafond de tarif nocturne potentiellement plus élevé, structure de propriété plus simple. À capital équivalent déployé, trois studios à ~130 000 $ contre une villa 2BR à ~390 000 $ se comportent différemment ; le choix dépend de votre préférence opérationnelle et de votre flexibilité d'horizon de sortie.
Anteya Research est la fonction éditoriale d'Anteya Real Estate, un conseil en investissement immobilier basé à Bali.
